Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/09792 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFGV
N° de MINUTE : 24/00718
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet MAUDUIT, elle même prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 567
C/
DEFENDEURS
Monsieur [Y] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représenté
Madame [B] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] sont propriétaires des lots n°66, 67, 57, 01, 02 et 22 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93).
Par actes de commissaire de justice du 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MAUDUIT, a fait assigner Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme en principal de 13.713,99 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2023, et représentant :
· 13.358,00 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
· 355,99 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
A titre subsidiaire :
CONDAMNER Monsieur [Y] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme en principal de 6.856.99 €, correspondant à sa quote-part de 50 % dans l’indivision, et ce au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2023, et représentant :
· 6.679 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
· 178 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
CONDAMNER Madame [B] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme en principal de 6.856,99 €, correspondant à sa quote-part de 50 % dans l’indivision, et ce au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2023, et représentant :
· 6.679 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
· 178 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
En tout état de cause :
ASSORTIR la condamnation prononcée solidairement à l’encontre de Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [P] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
· du commandement de payer notifiée par la SELARL BICHON RENASSIA, huissiers de justice, en date du 11/03/2020, d’avoir à payer la somme de 7.792,14 € ;
· de la mise en demeure notifiée par le cabinet MAUDUIT, Syndic, en date du 21/05/2021 d’avoir à payer la somme de 5.578,01 € ;
· de la mise en demeure notifiée par le cabinet MAUDUIT, Syndic, en date du 21/12/2021 d’avoir à payer la somme de 5.976,74 € ;
· de la mise en demeure notifiée par le cabinet MAUDUIT, Syndic, en date du 17/03/2021 d’avoir à payer la somme de 6.162,37 € ;
· de la mise en demeure notifiée par le cabinet MAUDUIT, Syndic, en date du 14/06/2021 d’avoir à payer la somme de 7.348,00 € ;
· de la présente assignation pour le surplus.
ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et à titre subsidiaire, CONDAMNER Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [P] à payer chacun au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], la somme de 1.000,00 € sur ce fondement.
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] une indemnité de 1.800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et à titre subsidiaire, CONDAMNER Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [P] à payer chacun au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], la somme de 900 € sur ce fondement.
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [P] aux entiers dépens, et à titre subsidiaire, les condamner chacun à 50 % de leur montant.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cités, Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] n’ont pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 09 janvier 2024 et fixée à l'audience du 06 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [P] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 octobre 2020, 30 juin 2021 et 08 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2020 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 07 mars 2023 au 06 mars 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, en l'absence de toute justification de l'approbation du budget prévisionnel de l'année 2022 ou de l'approbation des comptes de cet exercice, il ne sera pas fait droit aux demandes relatives aux appels portant sur ce dernier. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2021 établit en effet le rejet de la résolution n°5 portant sur l'approbation du budget prévisionnel pour l'exercice 2022 et aucun procès-verbal d'assemblée générale approuvant ce budget prévisionnel ou les comptes de l'exercice 2022 n'a été versé en procédure. La somme de 4.566,52 euros (4 x 1.1141,63), correspondant au montant total des appels de fonds adressés aux époux [M] au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux de l'exercice 2022, sera en conséquence décomptée du solde réclamé.
Il sera relevé que si le bordereau de pièces du syndicat des copropriétaires fait état d'un « décompte manuel arrêté au 01/07/23 » en pièce n°9, le dossier de plaidoiries transmis à l'occasion de l'audience du 06 mars 2024 ne comporte pas ce décompte. La pièce n°9 du dossier de plaidoiries s'avère en effet correspondre à la pièce n°10 du bordereau de pièces, la pièce n°10 du dossier de plaidoiries à la pièce n°11 du bordereau de pièces et ainsi de suite. Sur demande de transmission du décompte visé au bordereau de pièce, adressée par RPVA le 15 mars 2024 au conseil du syndicat des copropriétaires, cette pièce a été transmise le 20 mars 2024. Elle fait apparaître que les demandes portent sur la période du 21 avril 2020 au 1er juillet 2023.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme totale de 355,99 euros (frais d'huissier du 21 avril 2020 d'un coût de 179,99 euros et frais de relance des 21 mai 2021, 21 décembre 2021, 17 mars 2022 et 15 juin 2022 d'un coût unitaire de 44 euros).
L'acte notarié de vente du 20 juin 2018 par lequel Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [P] ont acquis les lots n°66, 67, 57, 01, 02 et 22 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93) établit que ces derniers sont mariés sous le régime de la communauté antérieurement à ces acquisitions. La solidarité entre eux sera en conséquence retenue pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.791,48 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, faute de justifier de l'envoi des mises en demeure notifiées à Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. De surcroît, le commandement de payer du 11 mars 2020 ne peut être valablement retenu, étant antérieur à la période sur laquelle les demandes se fondent.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 355,99 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un commandement de payer du 11 mars 2020, d'un coût de 179,99, auquel il sera fait droit.
En revanche, en l'absence de justification de l'envoi selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 des mises en demeure des 21 mai 2021, 21 décembre 2021, 17 mars 2022 et 14 juin 2022, facturées chacune 44 euros, ainsi que du ou des contrats de syndic en vigueur à ces dates, seuls à même de permettre de vérifier la concordance entre ces montants et la tarification fixée auxdits contrats, ces demandes seront rejetées.
Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 179,99 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi des époux [M], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MAUDUIT, la somme de 8.791,48 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2023, troisième trimestre 2023 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MAUDUIT, la somme de 179,99 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MAUDUIT, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MAUDUIT, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [M] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 15 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
