Tribunal judiciaire, 19 février 2024. 20/07244

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 20/07244 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSRZB N° MINUTE : 2 Assignation du : 15 Juillet 2020 Jugement en fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 19 Février 2024 DEMANDERESSE Madame [W] [Y] épouse [J] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0335 DEFENDERESSE S.A.R.L. AZAD [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Alexandre ANDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #Z0027 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 05 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous-seing privé du 22 octobre 2010, M. [K] [Y] et Mme [R] [Y] – aux droits desquels se trouve aujourd’hui Mme [W] [Y], épouse [J] – ont donné à bail commercial à la société SARL [8] [Localité 9] – aux droits de laquelle est venue la société Gezallo puis la société Azad suite à une cession de fonds de commerce le 16 mars 2015 puis le 14 février 2020 – des locaux commerciaux partagés entre deux bâtiments et composés, au rez-de-chaussée, d’une boutique, d’une courette et d’un logement de deux pièces et, au sous-sol, de trois caves communiquant entre elles aménagées en cuisine. Lesdits locaux sont situés [Adresse 1], [Localité 4]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 21 octobre 2010, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 19.800 euros hors taxes hors charges, loyer s’élevant aujourd’hui à 23.392,68 euros hors taxes hors charges. Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de « café, bar, brasserie, restaurant, traiteur, vente à emporter, sandwiches, coquillages, à l’exclusion de tout autre commerce ». Par acte d’huissier du 13 décembre 2019 et ainsi, antérieur à la cession de son fonds de commerce, la société Gezallo a notifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives, aux charges et conditions initiales du bail expiré, à compter du 1er janvier 2020. Par acte d’huissier du 27 décembre 2019, Mme [J] a accepté le principe du renouvellement du bail à effet à la même date et a notifié son souhait de voir porter le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 45.000 euros hors charges hors taxes. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mai 2020, Mme [J] a signifié à la société Azad, titulaire actuelle du bail commercial, un mémoire préalable à l’instance sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 45.000 euros hors taxes hors charges par an. Aucun mémoire en réponse n’ayant été notifié par la société Azad et, par conséquent, aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer renouvelé, Mme [J] a fait assigner, par acte d’huissier du 15 juillet 2020, la société Azad devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement du 24 novembre 2020, le juge des loyers a désigné Mme [L] [F] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission d’évaluer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2020. Dans son rapport définitif déposé le 3 novembre 2022, l’expert judiciaire a conclu à l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer et à un loyer en renouvellement de 43.000 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er janvier 2020. C’est dans ces conditions que, par son dernier mémoire en date du 1er mars 2023, Mme [J] demande au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de : Déclarer Mme [J] recevable et bien fondée en ses demandes, Y faisant droit, Fixer la date de renouvellement du bail au 1er janvier 2020, Fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative, Fixer cette valeur locative à la somme de 550 euros du m2, soit un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges, après majoration de 3% de 45.000 euros à compter du 1er janvier 2020 jusqu’à la notification du présent mémoire en ouverture de rapport, Fixer le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 47.200 euros à compter de la notification du présent mémoire, Condamner la société Azad au paiement des rappels de loyers dus avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle contractuelle jusqu’à parfait paiement, Ordonner la réactualisation du montant du dépôt de garantie à hauteur de 23.600 euros, correspondant à 6 mois de loyer en principal, et condamner la société Azad à procéder à cette réactualisation, Condamner la société Azad au paiement d’une somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, Débouter la société Azad de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Au soutien de ses demandes, Mme [J] fait valoir : S’agissant des facteurs locaux de commercialité et du déplafonnement : - Qu’en terme d’accessibilité, les locaux commerciaux, dont l’emplacement géographique était déjà favorisé par leur proximité immédiate avec le boulevard périphérique et les grands axes de circulation majeurs, bénéficient de l’implantation du Tramway T3b depuis novembre 2018 et de la desserte de la ligne 14 du métro parisien depuis la fin d’année 2020, - Qu’en terme de clientèle, celle-ci s’est considérablement accrue et diversifiée par l’effet : * de l’ouverture du tribunal judiciaire de Paris en avril 2018, le transfert et établissement de la direction de la police judiciaire en octobre 2017 et l’installation d’un grand nombre de cabinets d’avocat à proximité, * du développement de la Zone d’aménagement concerté (ZAC) et du quartier écologique [Localité 7]-Batignolles depuis 2018, regroupant logements et bureaux, et de la hausse démographique de la population dans la zone depuis 2019, - Qu’en terme d’attractivité, les locaux commerciaux jouissent d’une rénovation urbaine et des anciens commerces du quartier depuis 2011 et bénéficieront d’une modernisation avec le projet du Grand Paris ; qu’ils profitent d’une faible concurrence et d’une diversité des commerces aux alentours ; que l’absence d’instauration de places de parking supplémentaires est compensée par la grande accessibilité des lieux, - Qu’à l’aune de ces trois considérations, il convient de conclure à une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité concernée et par conséquent, de fixer le loyer en renouvellement à la valeur locative. S’agissant de la détermination de la valeur locative : que les locaux commerciaux sont dans un bon état d’entretien et bénéficient d’avantages immobiliers notables ; que le rapport d’expertise établit une surface réelle de 127,19 m2 pour la boutique, 17,94 m2 pour la terrasse et de 23,43 m2 pour le logement T2, une surface pondérée de 73 m2P pour la boutique et enfin, une valeur locative de référence de 550 euros par m2P pour les locaux commerciaux et de 16,7 euros le m2 par mois pour le logement ; que par conséquent, en appliquant une majoration de 3% engendrée par le droit de terrasse mais, contrairement au calcul mené par l’expert, en n’effectuant aucun abattement de 10% justifié par les travaux d’amélioration effectués par le preneur en raison de l’absence de toute autorisation par le bailleur concernant lesdits travaux, le loyer en renouvellement doit être fixé à 47.200 euros hors taxes hors charges par an. Par mémoire en réplique notifié le 4 décembre 2023, la société Azad demande au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de : Déclarer le présent mémoire de la défenderesse recevable, Débouter la bailleresse de sa demande de fixation d’un loyer renouvelé déplafonné, Juger que le loyer renouvelé du bail sera fixé en se basant sur la variation des indices trimestriels des loyers commerciaux,Débouter la demanderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions, Condamner Mme [W] [Y] épouse [J] aux dépens, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Au soutien de sa demande, la société Azad fait valoir : -S’agissant des facteurs de commercialité et du déplafonnement : - Que les facteurs de commercialité ne sont pas favorables pour les locaux commerciaux litigieux ; que ces derniers font en effet face à une forte concurrence à la fois géographique et commerciale, la zone d’implantation des lieux considérés, les Épinettes, étant en rivalité avec les commerces des quartiers de Batignolles et du Pont Cardinet d’une part, et l’activité de l’exploitant étant mis à mal par les nombreux restaurants contigus d’autre part; que la réalité socio-économique du [Localité 2] est par ailleurs territorialement hétérogène ; qu’enfin, la délinquance locale est persistante, - Que les facteurs de commercialité ne sont pas devenus favorables pour les locaux commerciaux litigieux et que les évolutions urbaines sont à relativiser; que les différents travaux menés, qu’ils portent sur les édifications urbaines ou sur le raccordement du Tramway T3b et de la ligne 14 du métro parisien, ont en effet été facteurs de réduction d’emplacements de stationnement et d’importantes perturbations ayant conduit l’ancien preneur a céder son fonds de commerce mais également à la fermeture d’un grand nombre de restaurants sur le [Adresse 6] ; que par ailleurs, bien que l’affluence ait été augmentée, elle ne reflète qu’un flux de transit ne renforçant en rien la clientèle du preneur; qu’en outre, la modernisation urbaine du quartier a transformé la terrasse dont bénéficiait le preneur en une place de stationnement ; qu’enfin, la pandémie de Covid 19 a conduit à une dégradation durable des activités du quartier, - Que par conséquent, aucun déplafonnement ne peut être constaté et la fixation du loyer à la valeur locative est injustifiée, S’agissant de la détermination du loyer en renouvellement, que le prix actuel a été un élément déterminant pour la société Azad lors de l’achat du fonds de commerce, que la fixation d’un tel loyer doit prendre en compte ceux du quartier qui sont nettement inférieurs à celui proposé par la bailleresse ; que les prix de référence étayant le raisonnement de l’expert et du bailleur sont non pertinents puisqu’étant pratiqués dans des quartiers différents que celui dans lequel se situent les locaux commerciaux litigieux ; qu’enfin, le loyer en renouvellement établi par la demanderesse à l’instance est exorbitant puisque doublant celui actuel. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens objet du litige, il est expressément renvoyé aux dernières écritures en demande et défense. MOTIFS DU JUGEMENT Sur les termes du bail et le principe de son renouvellement Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2020, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement. Sur le déplafonnement du loyer Sur le fondement du déplafonnement Selon les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé soit à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, soit au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du même code, c’est-à-dire des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. L’article L.145-34 dudit code n’exige pas la modification de tous les éléments qu’il énumère : la modification notable d’un seul suffit pour écarter le plafonnement à condition qu’elle soit favorable à l’activité considérée. En outre, en vertu des mêmes articles, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque ledit bail a duré, en raison d’une tacite prolongation, plus de douze ans, les règles du plafonnement étant écartées. En l’espèce, la bailleresse a donné à bail commercial, par acte sous-seing privé du 22 octobre 2010, les locaux commerciaux litigieux à la société SARL [8] Porte de [Localité 7], aux droits de laquelle est venue la société Gezallo puis la société Azad suite à une cession de fonds de commerce le 16 mars 2015 puis le 14 février 2020. Si, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, le cessionnaire prend la place du cédant pour la durée restant à courir dans le bail, le preneur a toutefois notifié à la bailleresse, par acte d’huissier du 13 décembre 2019, une demande de renouvellement du bail. Par conséquent, aucune tacite prolongation n’étant constatée du fait des diligences entreprises par les parties, le déplafonnement du loyer ne pourra être justifié que par la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce, et notamment par celle des facteurs locaux de commercialité. Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité En vertu de l’article R.145-6 du code de commerce, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ». En l’espèce, l’expert relève dans son rapport du 3 novembre 2022 une évolution très notable des facteurs de commercialité du fait notamment de la modernisation du quartier des Épinettes, de la hausse de 80% de sa population, d’une diversification de cette dernière du fait de la construction du nouveau tribunal judiciaire de Paris et de nombreux logements et bureaux, et d’une amélioration notable de l’emplacement en termes d’accessibilité avec l’instauration du métro et du tramway à proximité. Si la société Azad fait valoir à juste titre que la modification notable de ces facteurs locaux de commercialité – qu’elle reconnaît de ce fait – ne peut être prise en compte pour déplafonner le loyer que si elle emporte un intérêt pour les locaux commerciaux considérés, les moyens qu’elle soulève ne rapportent en rien la preuve que lesdites modifications ne sont pas favorables pour ces derniers. En effet, la réduction des places de stationnement est largement compensée par l’implantation à proximité de la ligne 14 du métro parisien et du tramway T3b. En outre, l’activité de restauration, et particulièrement celle de restauration rapide, repose immanquablement sur une zone de chalandise. L’essor d’un flux complémentaire de chalands – constaté par l’expert, soulevé par la bailleresse et reconnu par le preneur – ne peut ainsi que bénéficier à l’exploitant, que ce flux soit de transit ou non. Enfin, les chantiers étant achevés et l’environnement étant redevenu apaisé et qualitatif, l’évocation des perturbations causées durant les travaux est un moyen inopérant dès lors que, si celles-ci ont été temporaires, leurs conséquences positives sur l’emplacement sont durables. Par conséquent, il sera fait droit à la demande du bailleur tendant au déplafonnement du loyer du fait d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le loyer renouvelé sera ainsi fixé à la valeur locative. Sur la détermination de la valeur locative En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ». La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce. Sur le bail et les caractéristiques des locaux Le bail prévoit les dispositions suivantes : Réparations locatives et d’entretien : à la charge du preneur, à l’exception des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil et des dépenses de ravalement relatives aux parties communes de l’immeuble qui restent à la charge du bailleur, Impôt foncier : au bailleur, Accession des aménagements : en fin de bail au bailleur sans indemnité, Cession : consentement exprès et par écrit du bailleur, Sous-location : interdite – location-gérance autorisée, Révision : pas de clause d’échelle mobile, révision à l’expiration de chaque période triennale en fonction de l’indice du coût de la construction. La destination contractuelle des lieux prévoit que le preneur ne peut exercer dans les lieux loués “que les commerces de CAFE- BAR RESTAURANT-TRAITEUR-VENTE A EMPORTER-SANDWICHES-COQUILLAGES à l’exclusion de tous autres commerces ». Il ressort des constatations objectives faites par l’expert judiciaire que les locaux, situés dans le 17ème arrondissement [Adresse 1] sont en lisière du quartier Batignolles », quartier le plus dynamique actuellement, situé proche des lignes de surface de la gare [10]. Le secteur est à la fois occupé par des bureaux et est plus recherché au niveau résidentiel, ayant pour conséquence une flambée des prix de cessions sur l’immobilier résidentiel. Il abrite également le nouveau tribunal Judiciaire de Paris, et la dynamique urbaine qui en découle. Long de 1750 mètres, le [Adresse 6] est une large voie à double sens de circulation. Il n’offre aucune place de stationnement au niveau du local expertisé. L’accessibilité est qualifiée par l’expert de “bonne” avec la proximité du boulevard périphérique et du boulevard circulaire des Maréchaux, des lignes 13 et 14 du métropolitain, de plusieurs lignes de bus (54,74,138,31,66) et du T3b. L’expert conclut à un “très bon emplacement dans un secteur en pleine évolution, fortement impacté pendant un certain temps par les travaux de rénovation urbaine et l’implantation du Tribunal.” Les locaux loués dépendent d’un immeuble en façade sur le boulevard, d’un ensemble immobilier ancien de bonne facture, élevé en 1905, sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée entresolé, de 5 étages droits et d’un sixième étage mansardé sous brisis ardoise. Les locaux sont situés à droite du hall d’entrée de l’immeuble et sur deux niveaux, en pied d’immeuble et en sous-sol. Ils sont ainsi composés : Au rez-de-chaussée - accès par une terrasse couverte : Sandwicherie Grill offrant des spécialités turques. Terrasse couverte en format de véranda à structure métallique, offrant une dizaine de couverts, largement reliée à l’aire de restauration. Petit espace de restauration en vitrine sur boulevard - accueil et vente derrière comptoir réfrigéré - cuisine d’approche et grill – sol carrelé aspect plancher. A l’arrière, séparé de l’entrée par des poteaux, second espace de restauration - fenêtre sur cour obturée par les moteurs de climatisation – sortie de secours – départ d’escalier vers le sous-sol. Les espaces restauration offrent une quarantaine de places assises. Sanitaires (PMR) sans jour - sol et murs carrelés. A la suite des sanitaires et surélevé de quelques marches, petit bureau sans jour - faible hauteur sous plafond - sol carrelé. Au sous-sol compartimenté en deux espaces et accessible par un escalier métallique : A droite de l’escalier : réserve sèche – sanitaires et vestiaires du personnel. A gauche de l’escalier : espace cuisine équipée et préparation avec chambre froide, frigo et point d’eau. Eclairage par néons - sol et murs carrelés : sol carreaux en ciment anciens, murs carreaux céramiques plus récents. En outre, accessible uniquement par les parties communes de l’immeuble dans le second bâtiment au rez-de-chaussée sur cour, se trouve un T2 éclairé sur cour ainsi configuré : - porte palière en bois un battant, - petit dégagement formant entrée, - séjour avec coin cuisine, - chambre avec salle d’eau équipée d’un sanitaire et d’une douche, - sol parqueté et fenêtres sur cour protégées par des volets métalliques. L’expert retient une bonne appréciation d’ensemble. Mme [F] conclut, pour le logement, à une surface réelle de 23,45 m2 et pour la boutique à une surface réelle de 127,19 m2 et à une surface pondérée de 73,15 m2P arrondie à 73 m2p, ce qui ne fait pas l’objet de contestation de la part des parties. S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il est retenu par Mme [F] une valeur locative unitaire anuelle de référence de 550 euros par m2P pour les locaux commerciaux et de 16,7 euros le m2 par mois pour le logement. Par conséquent, en appliquant une majoration de 3% engendrée par le droit de terrasse et un abattement de 10% justifié par les travaux d’amélioration effectués par le preneur, l’expert judiciaire conclut à un loyer en renouvellement de 43.000 euros hors taxes hors charges par an. Outre le débat sur l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité exercée, trois contestations sont soulevées par les parties. La société Azad conteste les loyers de référence et énonce ne plus être en mesure d’user de la terrasse, une place de stationnement ayant été aménagée à l’endroit dédié à cette dernière. Le bailleur quant à lui conteste l’application d’un abattement de 10 % sur le loyer commercial en raison de l’absence d’autorisation donnée pour la réalisation des travaux d’amélioration des locaux par le preneur. S’agissant des loyers de référence, l’article R.145-7 du code de commerce dispose que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ». En l’espèce, le preneur reproche à l’expert de s’être fondé, pour établir un loyer de référence, sur des locaux commerciaux n’appartenant pas au quartier dans lequel se situe la boutique litigieuse. Or, eu égard aux plans et rapport d’expertise versés au débat, la proximité des différents quartiers pris en comptes ne permet pas de discréditer les valeurs exposées par l’expert. L’expert relève six références concernant des fixations judiciaires, dans une fourchette de prix se situant entre 548 euros/m2 à 600 euros/m2, sept références relatives à de nouvelles locations pour des valeurs locatives unitaires de 383 euros/m2 à 945 euros/m2, et deux offres de cession en 2020 de 849 euros/m2 et 1410 euros/m2p. Si certaines références sont anciennes et éloignées temporellement de la date de renouvellement du bail expiré, notamment s’agissant des fixations judiciaires, leur analyse montre une tendance du marché à la hausse. Sous le bénéfice des observations sus visées, au regard de l'ensemble des références proposées par l'expert ; des caractéristiques suivantes des locaux : surface pondérée de 73 m², implantation favorable dans un secteur passant, qui connu une forte amélioration , d'une configuration adaptée et du bon état des aménagements ; de la destination contractuelle assez large, et en tout état de cause bien adaptée au site ; de l’absence de clause exorbitante de droit commun le prix de 550 euros/m²p proposé par l'expert apparaît justifié et il y a lieu de fixer à ce montant la valeur locative unitaire au 1er janvier 2020 des locaux en litige. S’agissant de la majoration retenue par l’expert eu égard à l’existence de la terrasse, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, il ressort des photographies et des déclarations de l’expert versées au débat qu’en l’absence de toute preuve contraire rapportée par le preneur, l’emplacement de la terrasse a été préservé. Cette terrasse, à structure métallique fermée et qui se situe au droit de la façade permet d’accueillir 8 couverts (contre 50 couverts à l’intérieur du restaurant). Par conséquent, une majoration de 3% du loyer en renouvellement sera appliquée en raison du droit de terrasse accordé par le bailleur et dont jouit actuellement le preneur. S’agissant de l’abattement du fait des travaux d’amélioration effectués par le preneur, l’article R.145-8 du code de commerce dispose que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ». En présence d’une clause d’accession prévoyant que les améliorations faites par le locataire resteraient la propriété du bailleur à l’expiration du bail, les modifications intervenues doivent être prises en considération pour la fixation du prix du loyer, lors du second renouvellement. En l’espèce, le bail dispose que le preneur peut « faire tous travaux de transformation, de percement ou de démolition, de changements de distribution, étant toutefois précisé qu’au cas où ces travaux ou changements de distribution… concerneraient le gros œuvre ou les parties communes de l’immeuble, ils ne pourront être exécutés qu’avec le consentement du bailleur et du syndic de la copropriété et sous la surveillance de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront acquittés par le preneur ». Si l’installation d’une cuisine avec un comptoir au rez-de-chaussée ne sont pas des aménagements concernant le gros œuvre ou les parties communes, l’obturation des fenêtres sur cour par des moteurs de climatisation affecte ces dernières et nécessitait ainsi, en vertu des stipulations du bail, l’accord du bailleur et du syndic de la copropriété. Il convient ainsi de distinguer les aménagements du rez-de-chaussée et ceux portant atteintes aux parties communes, seuls les premiers pouvant justifier l’application d’un abattement sur le loyer en renouvellement. Le bail stipule en outre une clause d’accession, énonçant que «tous les travaux, améliorations, embellissement, installations et aménagements effectués par le preneur, resteront, en fin de bail, la propriété du bailleur sans indemnité ». Au regard de ces éléments, il sera partiellement fait droit à la demande du bailleur tendant à écarter l’application d’un abattement de 10% sur le loyer en renouvellement. En prenant en compte la réalisation de travaux d’amélioration et d’aménagement au rez-de-chaussée et la stipulation de la clause d’accession, un abattement réduit à 5% sera pratiqué sur le loyer en renouvellement. S’agissant de l’appartement non relié, il sera retenu la valeur locative estimée par Mme [F], non contestée par les parties. À l’aune de ces deux considérations et en rectifiant l’erreur matérielle, présente dans l’expertise et dans les conclusions des parties, relative à la surface pondérée de la boutique – estimée à 73 m2 mais s’élevant à 75 m2 dans les calculs réalisés par la suite – il convient d’établir la valeur locative comme suit : Boutique : 73 m2P x 550 € =40.150 euros Terrasse : 40.150 € + 3% (x 1,03) 41.354,5 euros Améliorations :41.354,5 € - 5% (x 0,95)=39.287 euros Logement non relié 4699 euros Total = 43.986 euros arrondi à 44.000 euros. Le loyer en renouvellement sera donc fixé à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 44.000 euros à compter du 1er janvier 2020. Sur la demande de condamnation à paiement et les intérêts Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que fixés par l’article R. 145-23 du code de commerce, de condamner le preneur à payer au bailleur la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement, ainsi que les intérêts courant sur cette somme. Il sera seulement rappelé que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la société Azad et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront éventuellement dus par la société Azad à compter du 15 juillet 2020, date de l’assignation délivrée par la bailleresse, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date. Sur le dépôt de garantie La demande portant sur un éventuel réajustement de dépôt de garantie sera rejetée, le juge des loyers n’ayant pas le pouvoir de statuer sur cette demande. Sur les autres demandes La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Dit que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, Fixe à la somme annuelle de 44.000 euros HT HC à compter du 1er janvier 2020 le loyer du bail renouvelé entre Mme [E] [K] [Y] épouse [J] et la société Azad pour les locaux situés [Adresse 1] [Localité 4] ; Dit que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la société Azad et le montant du loyer fixé par le présent jugement ont couru à compter du 15 juillet 2020, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ; Rejette les demandes de condamnation à paiement et de réajustement du dépôt de garantie ; Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ; Ordonne le partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise ; Rapelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 19 février 2024 La GreffièreLa Présidente C. BERGERS. GUILLARME