Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 23/08828

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08828 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JHI N° MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744 DÉFENDEURS Madame [D] [T], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Oz rahsan VARGUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2072 Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Isabelle CHAUVEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0176 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-510912 du 15/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Médéric CHIVOT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 avril 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 juin 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Médéric CHIVOT, Greffier Décision du 26 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08828 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JHI EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du17 juillet 2019, la SA d'HLM SEQENS (venant aux droits de la société d’HLM DOMAXIS) a donné à bail à Madame [D] [T] et Monsieur [F] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] (logement conventionné), pour un loyer mensuel de 886,80 euros, outre une provision pour charges locatives de 203,96 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Madame [D] [T] et Monsieur [F] [C] par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2023 un commandement de payer la somme de 3 721,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Par actes de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Madame [D] [T] et Monsieur [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,condamner solidairement Madame [D] [T] et Monsieur [F] [C] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 4267,00 euros, avec intérêts légaux à compter du 08 août 2023, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la SA d'HLM SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 08 août 2023, et ce pendant plus de deux mois. Appelée à l’audience du 12 février 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties afin de leur permettre de se mettre en état. A l'audience du 23 avril 2024, la SA d'HLM SEQENS, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2626,15 euros, selon décompte en date du 19 avril 2024 (échéance de mars 2024 inclus). S’agissant de la contestation des défendeurs relative à la régularisation de la provision pour charges de l’année 2021 réalisée le 18 avril 2024, la SA d'HLM SEQENS a rappelé qu’elle avait été effectuée dans le délai prévu légalement. Madame [D] [T] et Monsieur [F] [C], représentés par leur conseil, ont sollicité le constat d’une contestation sérieuse portant sur le montant de la dette locative, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils contestent, en effet, le montant de la dette locative, arguant notamment du fait qu’ils n’ont bénéficié d’aucune régularisation de leurs charges depuis l’exercice 2021 et que par suite les provisions appelées depuis 2023 ne sont pas justifiées. Ils en déduisent que ces dernières ne pouvaient faire l’objet ni du commandement de payer en date du 08 août 2O23, ni de l’assignation qui leur a été délivrée en date du 27 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2024 MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 02 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'existence de contestations sérieuses Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer doit avoir été délivré de bonne foi. En outre, ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En l’espèce, les locataires contestent la dette, ainsi que les sommes visées au commandement de payer qui leur a été notifié le 08 août 2023, ainsi que celles visées dans l’assignation délivrée le 27 octobre 2023, en ce qu'aucune régularisation des charges locatives ne leur a été notifiée depuis 2023. Cette circonstance n’est pas contestée en demande. Elle constitue néanmoins un préjudice aux locataires, qui ne sont pas en mesure de vérifier la réalité et le montant des sommes qui leur sont réclamées. Il en résulte qu'il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer et qu'il ne pourra être fait droit à la demande de constater que le bail se trouve résilié, d'ordonner l'expulsion de son occupant, de fixer une indemnité d'occupation et de statuer sur le sort des biens. Sur la demande en paiement de la dette locative et l’existence de contestations sérieuses Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, Madame [D] [T] et Monsieur [F] [C] contestent le montant de la dette. Au soutien de cette position, ils arguent de l’absence de régularisation des charges locatives depuis 2023, laquelle priverait la créance de la SA d'HLM SEQENS de tout caractère certain, liquide et exigible. La SA d'HLM SEQENS ne conteste pas l’absence de régularisation des charges locatives depuis 2023. Or, cette circonstance place nécessairement les locataires dans l’impossibilité de vérifier la réalité et le montant des sommes qui leur sont réclamées. Dès lors, le principe même de la dette, ainsi que son montant se heurtent à des contestations sérieuses. Il ne pourra en conséquence être fait droit à la demande en paiement. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Chaque partie conservera la charge de ses dépens. Les frais du commandement de payer resteront à la charge du demandeur. Compte tenu de l'issue du litige, la SA d'HLM SEQENS sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Vu l'existence de contestations sérieuses, Dit n'y avoir lieu à référé quant aux demandes d'acquisition de la clause résolutoire et aux demandes subséquentes, ainsi qu'aux demandes en paiement de la SA d'HLM SEQENS, Renvoie les parties à mieux se pourvoir pour l'ensemble de leurs demandes, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, le coût du commandement de payer en date du 08 août 2023 restant à la charge de la SA d'HLM SEQENS, Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris le 26 juin 2024 le greffier le Président