Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 21/10375

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 13 FÉVRIER 2024 Enrôlement : N° RG 21/10375 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZIHB AFFAIRE : Mme [N] [P] épouse [U] (Me AMAT) C/ S.D.C. [Adresse 1] (Me ANSALDI) DÉBATS : A l'audience Publique du 14 novembre 2023 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 23 janvier 2024 puis prorogée au 13 février 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 13 février 2024 Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE Madame [N] [J] [E] [P] épouse [U] née le 19 juillet 1943 à [Localité 4] (ALGÉRIE) de nationalité Française demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Frédéric AMAT, avocat au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDEURS Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. STGL IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal S.A.S. STGL IMMOBILIER immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 800 820 417 dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de sa présidente tous deux représentés par Maître Isabelle ANSALDI, avocate au barreau de MARSEILLE ***** EXPOSE DU LITIGE Madame [N] [P] épouse [U] est propriétaire d’un appartement et d’une cave dans l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Suivant exploit du 7 octobre 2021, Madame [N] [P] épouse [U] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS STGL IMMOBILIER et la SAS STGL IMMOBILIER en son nom personnel, aux fins de voir entendre : - prononcer l'annulation des décisions déclarées adoptées aux points 5, 6, 8, 10, 11, 16 et 20 de l'ordre du jour de l'assemblée générale dudit syndicat de copropriétaires tenue le 8 juillet 2021, relatives respectivement à : - l’approbation des comptes de l'exercice 2020, le quitus accordé au syndic, - le renouvellement du mandat de syndic de la société STGL IMMOBILIER, - le vote du budget prévisionnel de la période du 1er janvier au 31 décembre 2022, - le vote du budget prévisionnel de la période du 1er janvier au 31 décembre 2023, - l'adoption d'une clause d'aggravation des charges, - la délégation de pouvoir accordée au conseil syndical, - condamner la société STGL IMMOBILIER à payer à Madame [N] [P] épouse [U] la somme de 1.000 € en indemnisation du préjudice moral qu'elle lui a causé, - condamner la société STGL IMMOBILIER, à titre principal, et, subsidiairement, le syndicat de copropriétaires requis à payer à Madame [N] [P] épouse [U] la somme de 2.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance, y compris le coût de l'intervention de Me [Z], Huissier de Justice commis par ordonnance sur requête. Par conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la SAS STGL IMMOBILIER demandent au tribunal de : - débouter Madame [N] [P] épouse [U] de ses demandes, - condamner Madame [N] [P] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [N] [P] épouse [U] à payer à la SAS STGL IMMOBILIER la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [N] [P] épouse [U] aux dépens. Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualité de la SAS STGL IMMOBILIER pour convoquer l’assemblée générale Madame [N] [P] épouse [U] fait valoir que la SAS STGL IMMOBILIER n’avait pas la qualité de syndic pour convoquer l’assemblée générale car elle a contesté par une précédente instance la validité de la résolution 6 de l’assemblée générale du 9 juillet 2020 renouvelant le mandat de syndic à la SAS STGL IMMOBILIER. Or, par jugement du 1er juin 2023, le présent tribunal a débouté Madame [N] [P] épouse [U] de cette demande. Cette argumentation ne pourra pas prospérer. Sur la validité de la convocation L’article 9 du décret du 17 mars 1967 énonce que la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour. Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble. L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9. Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic. Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais. Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical. En l’espèce, Madame [N] [P] épouse [U] fait valoir que la convocation pour l’assemblée générale du 8 juillet 2021 ne mentionne pas le lieu, le ou les jours et heures de consultation des pièces justificatives des charges. Il est exact de constater que la convocation ne mentionne pas ces informations. Le syndicat des copropriétaires et la SAS STGL IMMOBILIER font valoir que le projet de résolution n°17 pour l’assemblée générale du 8 juillet 2021 mentionne le fait que tout copropriétaire qui désirera consulter les pièces justificatives des charges de la copropriété pourra le faire sur rendez-vous préalable au cabinet du syndic désigné entre l’envoi des convocations et le jour de l’assemblée générale. Ils estiment que cette mention satisfait aux exigences de l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Or, s’agissant d’un projet de résolution, il ne peut être considéré que cette mention satisfait aux impératifs de forme de ce texte. L’adoption de cette résolution le jour de l’assemblée générale n’est pas susceptible de régulariser a posteriori la carence de la convocation. Il est constant que la violation des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 est sanctionnée par la nullité de toutes les résolutions relatives aux comptes du syndicat. Il convient de faire droit à la demande de Madame [N] [P] épouse [U] de nullité des résolutions 5, 6, 10, 11. La résolution n°8 ne concerne pas le budget, consistant en la désignation du syndic et l’approbation de son contrat. Elle n’est pas susceptible d’être annulée sur le fondement de l’article 9 de décret du 17 mars 1967. La résolution n°16 procédant au vote de la clause d’aggravation des charges ne concerne pas le vote du budget et des comptes. La demande d’annulation sur le fondement de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 sera rejetée. Il en va de même pour la résolution n°20 qui ne procède à aucune décision relative aux comptes. La demande de nullité sur le fondement de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 doit être rejetée. Sur la violation des dispositions de l’article 17-1 A al 2 de la loi du 10 juillet 1965 L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat. Madame [N] [P] épouse [U] invoque ce texte mais n’apporte aucune argumentation relative à l’assemblée générale querellée. Or, elle a été présente à l’assemblée générale, a pris part au vote. Elle ne peut formuler une demande de nullité des résolutions querellées sur ce fondement. Sur l’irrégularité des débats L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires. A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic. L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale. En l’espèce, Madame [N] [P] épouse [U] fait valoir que Madame [T] [Y], salariée de la SAS STGL IMMOBILIER, a assuré la fonction de secrétaire de séance et s’est immiscée dans les débats. Elle estime également que Madame [T] [Y] aurait usé de manoeuvres pour la discréditer auprès des autres copropriétaires. Il est constant que Madame [Y] est présidente de la SAS STGL IMMOBILIER et qu’elle était habilitée à tenir la fonction de secrétaire de séance. Il est également constant que les fonctions de secrétaire ne confinent pas ce denier dans un rôle purement passif de rédacteur du procès-verbal. Lorsque l’assemblée générale délibère sur des questions relatives à la gestion et l’administration de l’immeuble, il est de son devoir d’apporter des éclaircissements nécessaires aux copropriétaires. Il ne peut être considéré comme le fait Madame [N] [P] épouse [U] que le secrétaire est privé de parole au cours des débats. La lecture du procès-verbal de constat dressé au cours des débats de l’assemblée générale querellée montre que Madame [S] [Y], associée de la SAS STGL IMMOBILIER, est restée au cours des débats pour éclairer les copropriétaires sur la comptabilité. Représentant le syndic, elle ne peut être considérée comme un tiers et sa présence n’est pas de nature à invalider les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale. La lecture du procès-verbal de constat ne met en évidence aucun motif d’annulation des résolutions d’assemblée générale querellées relatif au déroulement des débats, les manoeuvres invoquées par Madame [N] [P] épouse [U] n’étant pas démontrées. Sur la nullité de la résolution n°8 L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. En l’espèce, la résolution concerne la désignation du syndic et l’approbation de son contrat. La lecture du procès-verbal montre que la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte lors du vote de la résolution. Le procès-verbal indique qu’un deuxième vote est nécessaire en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal continue immédiatement en indiquant que la résolution est approuvée à la majorité des présents. Or, aucune mention de la réalisation effective d’un second vote n’est portée au procès-verbal et aucun décompte des votes qui auraient été obtenus lors de ce second vote n’est apporté au procès-verbal, de même que le nom des copropriétaires s’abstenant ou votant contre. Il semble que le résultat des votes obtenus lors du premier vote a été réutilisé pour procéder au décompte de l’article 25-1. Or, ce texte exige qu’il soit procédé immédiatement à un nouveau vote. En l’absence de toute indication des votes tenus en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n°8 ne pourra qu’être annulée. Sur la nullité de la résolution n°16 Madame [N] [P] épouse [U] fait valoir que cette résolution approuvant l’aggravation des charges excède le cadre juridique de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle modifie les règles relatives à la répartition des charges et en violation de l’article 11 qui exige une unanimité. Or, il est constant que ces clauses d’aggravation des charges sont valides et régulièrement adoptées dans les copropriétés pour faire face notamment aux défaillances des copropriétaires. Il n’y a pas lieu d’annuler cette résolution. Sur la nullité de la résolution n°20 Il résulte de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de la loi du 24 décembre 2019, que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre. En l’espèce, Madame [N] [P] épouse [U] conteste les règles de majorité adoptées pour l’adoption de cette résolution tendant à déléguer au conseil syndical pour une durée d’un an la possibilité de prendre ou tout un partie des décisions relevant de la majorité de l’article 24 à l’exception de l’approbation des comptes, du vote sur le budget prévisionnel ou harmonisation du règlement de copropriété dans une enveloppe de 1.500 € HT. Elle conteste le décompte des votes, estimant que l’indivision [I] n’était pas valablement représentée et que le mandat donné en début d’assemblée générale n’est pas valable car non signé. Or, par mail du 8 juillet 2021 envoyé à 18h01, Madame [D] [I] a donné mandat à son fils [O] [I] pour la représenter à l’assemblée générale. Madame [N] [P] épouse [U] déclare elle-même que l’indivision en cause ne contiendrait que ces deux personnes. Le pouvoir donné par mail par Madame [D] [I] est alors valable et vient pallier à l’absence de désignation d’un mandataire commun. Par ailleurs, en cours d’assemblée générale, Monsieur [O] [I] a déclaré qu’après vérification il était nu-propriétaire du lot. Madame [N] [P] épouse [U] n’apporte aucune pièce pour infirmer cette déclaration. Les votes comptabilisés au nom de Monsieur [O] [I] sont valables. La résolution n°20 a été adoptée suivant la majorité des voix de tous les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 25. Il n’y a pas lieu de l’annuler. Sur la responsabilité de la SAS STGL IMMOBILIER L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Madame [N] [P] épouse [U] recherche la responsabilité de la SAS STGL IMMOBILIER et invoque à cette fin : - des excès de pouvoir commis lors de la tenue de l’assemblée générale afin d’influencer les débats, - des irrégularités dont est entachée l’assemblée générale, - une présentation irrégulière dans le procès-verbal de la réalité d’une partie des débats et des décisions, - l’invocation de résultats de vote non intervenus, - le refus de débattre de certaines questions qu’elle avait fait mettre à l’ordre du jour, - des manoeuvres agressives aux fins de la faire déconsidérer aux yeux des autres copropriétaires. Or, la lecture du procès-verbal de constat d’huissier que Madame [N] [P] épouse [U] a fait établir le jour de l’assemblée générale ne met pas en évidence les faits qu’elle dénonce. Le climat délétère au sein de l’assemblée générale est décrit par ce procès-verbal mais aucune responsabilité particulière de la SAS STGL IMMOBILIER n’est mise en exergue. Madame [N] [P] épouse [U] sera déboutée de cette demande. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Madame [N] [P] épouse [U] formule une demande subsidiaire de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]. Toutefois, elle ne développe aucune argumentation au soutien de cette demande et ne caractérise aucune faute de ce dernier. Elle sera déboutée de cette demande. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. Chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés. Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. Chaque partie succombant partiellement, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, Annule les résolutions 5, 6, 8, 10, 11 de l’assemblée générale du 8 juillet 2021, Déboute Madame [N] [P] épouse [U] de sa demande d’annulation des résolutions 16 et 20 de l’assemblée générale du 8 juillet 2021, Déboute Madame [N] [P] épouse [U] de sa demande de dommages et intérêts, Rejette l’ensemble des demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TREIZE FÉVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE