Cour d'appel, 30 janvier 2024. 22/00023

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 54 DU 30 JANVIER 2024 N° RG 22/00023 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DMQH Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin/Saint Barthélémy date du 11 mai 2020, enregistrée sous le n° 19/00235. APPELANTE : Syndicat des copropropriétaires de [Adresse 11] située [Adresse 11], représenté par son syndic la société IMMO BUSINESS SARL au capital de 10.000 euros, immatricluée au RCS de BASSE TERRE sous le numéro 453 215 907 00032, dont le siège social est situé [Adresse 10] [Adresse 11] [Localité 1] Représenté par Me Cécilia DUFETEL de la SELARL CECILIA DUFETEL, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY. INTIMES : M. [S] [A] Représentant légal de sa fille mineure [C] [G] née le 19 Janvier 2005 [Adresse 2] [Localité 7] Représenté par Me Noémie STEPHANIE-VICTOIRE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASSE-TERRE) Mme [L] [Z] [W] Chez M. [H] [Adresse 5] [Localité 6] Non représentée. COMPOSITION DE LA COUR : Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DEBATS : A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, la présidente a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. GREFFIER Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRET : Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, par suite d'un empêchement de la présidente et par Mme Yolande MODESTE, greffière. * * * FAITS ET PROCEDURE Par acte notarié des 11 et 17 juillet 1995, M. [K] [N] et son épouse Mme [L] [W] ont acquis pour moitié le lot n°59 constituant un studio représentant 122/10000 de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], cadastré section [Cadastre 8], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], lieudit [Localité 12], situé sur le territoire de l'île de [Localité 1]. Exposant que [K] [N] décédé le 25 avril 2002 a laissé pour lui succéder sa fille [Y] [G], elle même décédée le 28 février 2012, laquelle a laissé pour lui succéder sa fille [C] [G] née le 19 janvier 2005 dont le représentant légal est son père M. [S] [A] et que Mme [L] [W] et ce dernier es qualités ont cessé depuis plusieurs années de payer les charges de copropriété afférentes au lot dont ils sont propriétaires indivis, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] représenté par son syndic, la SAS Sprimbarth Cap Caraibes, les a fait assigner en paiement de la somme de 21 389,01 euros au titre des charges de copropriété restées impayées au 1 janvier 2019 outre la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de procédure. Par jugement réputé contradictoire en date du 11 mai 2020, le tribunal judiciaire de Basse-Terre - Tribunal de proximité de Saint-Martin-Saint-Barthélémy, a : -rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de [Adresse 11], -rejeté le surplus des demandes, -laissé les entiers dépens à la charge du demandeur, -ordonné l'exécution provisoire. Le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires n'a pas justifié de la transmission à M. [S] [A] es qualités, des justificatifs d'appels de fond dont il est réclamé le paiement, de son autorisation d'agir en justice et de l'adressage d'une mise en demeure préalable aux co-propriétaires défaillants. Le 11 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] représenté par son syndic la SARL Immo Business (le syndicat des copropriétaires) a interjeté appel de cette décision à l'encontre de Mme [L] [W] et de M. [S] [A] es qualités de représentant légal de sa fille mineure, [C] [G]. Le 7 avril 2022, M. [S] [A] es qualités de représentant légal de sa fille mineure, [C] [G], (ci-après M. [S] [A] es qualités), a constitué avocat. Suite à l'avis d'avoir à signifier délivré par le greffe de la cour le 16 février 2022, la déclaration d'appel a été signifiée le 1 mars 2022 au domicile de Mme [L] [W] et les conclusions de l'appelante le 19 avril 2022 en l'étude de l'huissier de justice. Le présent arrêt sera donc rendu par défaut. L'affaire dont l'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2023 a été retenue à l'audience de dépôt du 5 juin 2023 puis mise en délibéré au 26 octobre 2023 lequel délibéré a été prorogé pour des raisons de service jusqu'au 30 janvier 2024, date de son prononcé par mise à disposition au greffe. PRETENTIONS ET MOYENS Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 août 2022 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions de l'appelant et aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires demande à la cour, de : -réformer le jugement rendu le 11 mai 2020 par le Tribunal de proximité de Saint-Martin, Saint-Barthélémy, -dire que la déclaration d'appel est régulière, l'action engagée recevable, bien fondée et non atteinte de prescription, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir à l'encontre des copropriétaires défaillants, qu'il justifie avoir transmis les justificatifs d'appels de fond pour les années visées au copropriétaires débiteurs, qu'il a qualité pour engager des actions en recouvrement des charges sans y être autorisé par une assemblée générale, -condamner solidairement Mme [W] et M. [A] pour le compte de [C] [G], enfant mineur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28 832,78 euros pour charges de copropriété arrêtée au 6 avril 2022 outre la somme de 4 060 euros avancée par le syndicat pour la mise en sécurisation du bien, avec intérêts de droit à compter de l'assignation, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, -condamner les mêmes à réparer le préjudice causé à l'ensemble de la copropriété sur le fondement de l'article 1240 du code civil, soit 10 000 euros, -les condamner à payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -autoriser le syndicat des copropriétaires à actualiser la dette au jour du prononcé de la décision, -condamner la partie citée aus dépens dont distraction au profit de maître Dufetel, avocat, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 juillet 2022 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions de l'intimé et aux termes desquelles M. [S] [A] es qualités, demande à la cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Basse-Terre le 11 mai 2020, MOTIFS En liminaire, il y a lieu de rappeler en application des articles 4 et 954 du code de procédure civile que l'objet du litige n'est déterminé que par les prétentions contenues dans le dispositif des conclusions des parties de sorte que les moyens de l'intimé relatifs à la régularité de procédure d'appel ainsi que sa demande subsidiaire de délais de paiement dont il n'est pas tiré les conséquences dans le dispositif des écritures de M. [S] [A] es qualités, n'ont pas lieu d'être examinés par la cour. Sur le bien fondé de l'appel Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Aux termes de l'article 14-1 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Selon l'article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement: 1°de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel, 2°des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 3°des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret (...). Enfin, aux termes de l'article 19-2 de la loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14- 1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. En l'espèce, il est principalement versé aux débats les pièces suivantes : -le relevé de propriété du lot 59 de la résidence dont s'agit au nom de Mme [L] [W] et de M. [K] [M], -la copie intégrale de l'acte de naissance de [Y] [G], fille de [K] [M], portant mention du décés de celle-ci le 28 février 2012, le document généalogique établi par M. [J] [I] généalogiste le 28 novembre 2013 désignant Mme [C] [G] née le 19 janvier 2005 en qualité de successible de cette dernière, le courrier de M. [O] [D], notaire à [Localité 9] en date du 26 mai 2014 adressé à M. [S] [A] es qualités de représentant légal de Mme [C] [G] lui indiquant qu'il est en charge de la succession de [K] [N], -l'extrait de compte en date du 6 avril 2022 au nom de Mme [L] [W] établi par le syndic Immo Business et portant débit de la somme de 28 832,78 euros, -les relevés de compte et provisions sur charges adressés à Mme [L] [W] des 26 décembre 2012, 19 septembre 2013, 30 décembre 2013, 17 janvier 2014, 27 mars 2014, 1 juillet 2014, 21 août 2014, 30 septembre 2014, 29 décembre 2014, 30 mars 2015, 30 juin 2015, 13 octobre 2015, 14 et 22 décembre 2015, 29 mars 2016, 28 juin 2016, 23 décembre 2016, 22 septembre 2016, 30 mars 2017, 20 juin 2017, 18 juillet 2017, 23 août 2017, 22 décembre 2017, 5 juin 2018, 21 juin 2018, 28 septembre 2018, 21 décembre 2018, 10 avril 2019, 19 août 2019 (charges couranntes et fonds de réserve de travaux), 24 septembre 2019 (épargne station épuration), 25 novembre 2019, 19 et 23 décembre 2019, 24 et 30 mars 2020, 15 et 19 juin 2020, 21 et 23 septembre 2020, 22 mars 2022 (appels de fonds et provision épargne travaux), 27 août 2022 (appels de fonds et provision épargne travaux), -les convocations de Mme [L] [W] aux assemblées générales et notifications des procès verbaux des assemblées générales des 18 juin 2014, 17 juin 2015, 7 avril 2016, 15 juin 2016, 7 décembre 2016, 4 avril 2018 et 5 juillet 2019 (avis de réception signés ou mentionnés avisé non réclamé). Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer les échéances échues des charges de copropriété restées impayées et donc immédiatement exigibles car entérinées par les assemblées générales régulièrement notifiées à Mme [L] [W], le fait que M. [S] [A] es qualités n'ait pas été informé de l'existence de cette créance étant indifférent puisqu'il lui appartenait en vertu de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 de faire connaître sans délai le transfert de propriété dudit bien suite au décès de [Y] [G], mère de sa fille mineure, [C] [G], démarche non accomplie et privant donc le syndic de l'identité et des coordonnées du titulaire du droit, étant observé que l'article 28 du règlement de copropriété de [Adresse 11] dispose en outre que 'les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l'égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n'importe lequel des héritiers ou représentants (et que) en cas d'indivision ou de démembrement de la propriété d'un lot, les indivisaires comme les nu-propriétaires et usufruitiers seront solidairement tenus de l'entier paiement des charges afférentes à ce lot'. Aussi, le syndic n'ayant pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour introduire une action en recouvrement de créance en vertu des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, il justifie du principe de sa demande. Le syndicat des copropriétaires expose que Mme [L] [W] a cessé tout réglement de charges depuis le 1er juillet 2010 et est redevable de la somme de 28 832,78 euros au 1er avril 2022 correspondant aux charges et provisions restées impayées. Vu les pièces du dossier, en dépit de l'argumentaire exposé par M. [S] [A] es qualités, s'agissant des charges échues, il est justifié de la créance du syndicat des copropriétaires, l'approbation des comptes de la copropriété pour les exercices écoulés ayant été entérinée par les assemblées générales régulièrement tenues et dont la validité n'a pas été judiciairement contestée. Ce faisant, vu notamment l'extrait de compte établi le 27 août 2022, Mme [L] [W] et M. [S] [A] es qualités seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22 936,73 euros, solde des charges exigibles demeurées impayées au 31 décembre 2019 pour la période de 2012 à 2019, la prescription de la créance n'étant pas acquise en vertu de l'application dans le temps de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (rentré en vigueur le 25 novembre 2018) et des dispositions des articles 2222 et 2224 du code civil. Cependant, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune mise en demeure adressée à Mme [L] [W] ou à M. [S] [A] es qualités, de payer les provisions sur charges pour les années 2020 à 2022 dont il n'est pas établi qu'elles sont devenues exigibles à défaut de la production des procès-verbaux des assemblées générales approuvant ces comptes, seule la première page du procès-verbal d'assemblée générale du 21 mai 2022 est produite sans que l'on en connaisse la teneur et la preuve de sa notification aux intimés n'étant pas établie. Or, la mise en oeuvre des dispositions de l'article 19-2 précité suppose que ces provisions soient demeurées impayées, passé un délai de trente jours après l'envoi au copropriétaire d'une mise en demeure de payer laquelle constitue un préalable à cette action, le syndicat des copropriétaires ne pouvant valablement soutenir que l'assignation introductive d'instance délivrée les 10 et 14 mai 2019 vaut mise en demeure de payer ces provisions au sens des dispositions précitées et que cette partie de la créance dont paiement est réclamé, soit d'ores et déjà exigible. Dés lors, la présente demande en paiement du surplus de la somme réclamée correspondant aux appels de fonds et de provisions des années 2020 au troisième trimestre 2022 ainsi que la somme de 4 060 euros réclamée au titre de travaux de sécurisation du bien doivent être déclarées irrecevables. En conséquence, sauf à reprendre le raisonnement du premier juge sur les conséquences de l'absence de mise en demeure préalable s'agissant du paiement des provisions sur charges réclamées, le jugement querellé sera infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires relativement aux charges échues impayées et les déclarera irrecevables en ce qui concerne les appels de fonds et de provisions des années 2020 au troisième trimestre 2022. A toutes fins, il est souligné que M. [S] [A] es qualités n'a versé aucune pièce justificative de sa situation financière susceptible de lui accorder des délais de paiement. Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il incombe à celui qui entend engager une action en responsabilité extra-contractuelle, d'établir l'existence d'un fait dommageable et un lien de causalité direct entre le dommage et la faute ou le fait allégué, le préjudice devant présenter un caractère certain. Au cas présent, en dépit de la défaillance des copropriétaires intimés, le syndicat des copropriétaires ne caractérisant pas et ne justifiant pas du préjudice allégué, sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les frais irrépétibles et les dépens En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [L] [W] et M. [S] [A] es qualités qui succombent, conserveront la charge des dépens de première instance et d'appel. Les circonstances de la cause commandent l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'appelant ayant été contraint d'exposer des frais irrépétibles devant la cour. Les dispositions de première instance du chef des dépens seront infirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision rendue par défaut, par mise à disposition au greffe, Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Basse-Terre , Tribunal de proximité de Saint-Martin - Saint-Barthélémy en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement Mme [L] [W] et M. [S] [A] es qualités de représentant légal de [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] [Localité 1] la somme de 22 936,73 euros au 31 décembre 2019 au titre des charges de copropriété du lot n°59 ; Déclare irrecevables les demandes en paiement de provisions de charges de copropriété et d'avance sur travaux concernant la période 2020 à 2022 présentées par le syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice à l'encontre de Mme [L] [W] et de M. [S] [A] es qualités de représentant légal de [C] [G]; Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; Condamne solidairement Mme [L] [W] et M. [S] [A] es qualités de représentant légal de Mme [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne solidairement Mme [L] [W] et M.[S] [A] es qualités de représentant légal de Mme [C] [G] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel ; Signé par Valérie Marie-Gabrielle conseiller, en raison de l'empêchement de la présidente et par Yolande Modeste, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. /La présidente La greffière