Tribunal judiciaire, 06 mai 2024. 23/02610

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/426 N° RG 23/02610 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRUK 3 copies GROSSE délivrée le06/05/2024 àMe Yvan BELIGHA la SCP MIRIEU DE LABARRE TEANI ET ASSOCIES COPIE délivrée le06/05/2024 à Rendue le SIX MAI DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 25 Mars 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE Organisme AQUITANIS, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT De la Communauté Urbaine de [Localité 3], dont le siège social est [Adresse 1], inscrite au registre de commerce et des sociétés de bordeaux b398731489, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Thierry MIRIEU-DE-LABARRE de la SCP MIRIEU DE LABARRE TEANI ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE SARL SL TRANSPORT 33 Immatriculée au RCS de BORDEAUX 889 868 741 Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Yvan BELIGHA, avocat au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 08 janvier 2024, l’office public de l’habitat AQUITANIS a fait assigner la SARL SL TRANSPORT 33 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de: - constater et à défaut prononcer la résolution du bail à effet du mois ayant suivi le commandement, soit à effet du 13 novembre 2023, au torts et griefs exclusifs de la SARL SL TRANSPORT 33 ; - ordonner par suite l’expulsion de la SARL SL TRANSPORT 33 ainsi que de toutes personnes ou objet du chef de cette dernière, et ce avec le concours de la force publique et du serrurier si nécessaire ; - condamner également la SARL SL TRANSPORT 33 au paiement d’une provision à valoir sur les arriérés de loyers selon le détail suivant à savoir : - arriérés de loyers au jour du commandement, soit au 13 octobre 2023 : 12 221,75 euros; - loyer du mois de novembre 2023 : 2 444,35 euros ; - condamner en outre le preneur au paiement de la majoration de 10% sur les arriérés, soit: - sur les arriérés de loyers au 13 octobre 2023 : 12 221,75 x 10% = 1 222,17 euros ; - sur les arriérés de loyers au jour de l’assignation : 2 444,35 x 10% = 244,43 euros ; - fixer le montant de l’indemnité d’occupation dû par la SARL SL TRANSPORT 33 au même montant que le loyer, soit 2 444,35 euros par mois à compter du 13 novembre 2023 ; - condamner la SARL SL TRANSPORT 33 à lui payer une provision à valoir sur les indemnités d’occupation échues au 13 décembre 2023 de 2 444,35 euros ; - condamner la SARL SL TRANSPORT 33 à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de pareil montant jusqu’au jour de la libération effective des locaux ; - condamner la SARL SL TRANSPORT 33 à 3 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Le demandeur expose que, par acte sous-seing privé en date du 10 octobre 2022, il a donné à bail à la SARL SL TRANSPORT 33 des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 13 octobre 2023, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté sans effet. Appelée à l’audience du 11 mars 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 25 mars 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - l’OPH AQUITANIS, le 18 mars 2024, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes tout en actualisant à la somme de 1 711,04 euros (17 110,45 euros x 10 %) la somme due au titre de la majoration sur les arriérés ou indemnités d’occupation, - la SARL SL TRANSPORT 33, le 21 mars 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite, au visa des articles 1719, 1729 et 1219 du code civil, de débouter l’office public de l’habitat AQUITANIS de l’ensemble de ses demandes, de dire qu’elle est fondée à soulever l’exception d’inexécution, et de condamner le demandeur à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. L’article 1219 du même code dispose qu’ “une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats : - que le bail signé le 10 octobre 2022 prévoit en son article 2 que le locataire occupera les lieux loués pour exercer l’activité de “dépôt et stockage de colis”, - que l’état des lieux d’entrée rédigé le 10 octobre 2022 et signé par les parties mentionne : “RDC : humidité en bas de mur, au niveau escalier moisissures ; Escalier : moisissure et humidité sur mur de gauche ; 1er étage : 2 grosses fuites”, - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et reproduisant le délai d’un mois a été régulièrement signifié le 13 octobre 2023 pour un montant de 12 401,37 euros dont 12 221,75 euris de dettes locatives et 179,63 euros au titre du coût de l’acte ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ; La SARL SL TRANSPORT 33, qui a quitté les lieux le 02 janvier 2024, ne conteste pas sa carence, mais oppose une exception d'inexécution en faisant valoir que l’OPH AQUITANIS a manqué à son obligation de délivrance et jouissance paisible du local commercial, affecté par des désordres (fuites d’eau entraînant des problèmes d’humidité et de moisissures) auxquels le bailleur n’a pas remédié. Elle produit pour en justifier : - un constat d’huissier en date du 21 février 2023 qui mentionne “dès mon arrivée, je constate à gauche de la partie vitrine qui donne sur la rue des traces noirâtres de type traces d’humidité (...) des traces noirâtres près de la marche n°1 (...) existence d’une première fuite en haut de l’escalier sur la droite près du boîtier de ventilation (...) je constate deux fuites. Une première fuite venant de tuyauteries doublées d’un isolant. (...) Puis une seconde fuite venant de tuyaux plus proches du mur. (...) Je constate que ce jour, de l’eau coule à ces endroits. (...) Je constate une troisième fuite, cette fois en partie centrale de la mezzanine, face à l’accès à l’espace sanitaire. En effet, je constate au plafond que l’isolant a été enlevé et qu’au niveau de l’embranchement de deux tuyaux PVC, de l’eau coule de manière importante. (...) Je constate ce jour que de l’eau coule de manière très importante à savoir une goutte toutes les deux secondes environ. (...) Je constate que cet espace n’est pas exploitable compte-tenu de ce qui précède. (...) Mon client ne peut donc pas disposer de l’espace supérieur de 38,08m2 en l’état” ; - un état des lieux de sortie rédigé le 08 janvier 2024 et signé par les parties qui mentionne : “RDC : humidité sous escalier, flaque d’eau, ensemble état d’usage...” et “mezzanine : tuyaux corosés par humidité, fuite en mezzanine réparée mais gros trou au niveau du plafond ; condensation sur canalisation ; WC + lavabo mauvais état”. C’est donc de manière inopérante que l’OPH AQUITANIS soutient que la fuite sur la mezzanine a été réparée en avril 2023, que rien n’établit qu’un désordre ait réellement subsisté ensuite, et que les légères infiltrations résiduelles sur la vitrine de façade sont dérisoires et ne rendent pas les locaux impropres à l’usage, alors que ces pièces attestent de la persistance, jusqu’au départ de la défenderesse, de graves désordres compromettant la jouissance paisible des locaux par la locataire, notamment au cours de la période pendant laquelle elle s’est abstenue de payer les loyers. Ces circonstances caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse sur l’obligation de la SARL SL TRANSPORT 33 de payer ses loyers, contestation qui relève de la compétence exclusive du juge du fond et que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher. L’office public de l’habitat AQUITANIS sera, par conséquent, débouté de l’ensemble de ses demandes. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser les dépens à la charge de chacune des parties et de les débouter de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; DEBOUTE l’office public de l’habitat AQUITANIS de l’ensemble de ses demandes ; DEBOUTE la SARL SL TRANSPORT 33 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,