Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/01206

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 27/02/24 à : Me Eric BOHBOT Copie exécutoire délivrée le : 27/02/24 à : Me Caroline MESSERLI, Me Victor EDOU Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/01206 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZBIP N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le mardi 27 février 2024 DEMANDEUR Monsieur [S] [D] [K], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Eric BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0430 DÉFENDERESSES La S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0663 La Société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Victor EDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0021 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 février 2024 par Sandra MONTELS, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 27 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/01206 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZBIP EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 juillet 2010 à effet au 1er août 2010, la SCI COLISEE RESIDENTIEL représentée par la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [S] [D] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 727,50 euros. Par actes de commissaire de justice des 6 et 11 janvier 2023, Monsieur [S] [D] [K] a fait assigner la SCI COLISEE RESIDENTIEL et la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -condamnation de la SCI COLISEE RESIDENTIEL à mettre en œuvre l'ensemble des travaux permettant de mettre fin à la prolifération des poissons d'argent et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, -condamnation solidaire de la SCI COLISEE RESIDENTIEL et la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT à lui remettre les quittances des mois de novembre et décembre 2021 puis à compter de mars 2022 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard et à mettre à jour le compte en supprimant le reliquat de loyer de 6,76 euros ainsi que le loyer de mars 2022 à hauteur de 875,06 euros dûment réglé, -condamnation de la SCI COLISEE RESIDENTIEL au paiement de la somme de 1050 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, -condamnation solidaire de la SCI COLISEE RESIDENTIEL et de la SCI COLISEE RESIDENTIEL au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 il expose se plaindre depuis juillet 2019 auprès de la bailleresse de la prolifération de poissons d'argent dans sa salle de bains puis dans l'ensemble de son appartement malgré la désinsectisation effectuée par cette dernière le 23 novembre 2021, que par ailleurs il subit depuis le mois de novembre 2021 des travaux dans sa salle de bains ce qui lui a causé un trouble de jouissance de novembre 2021 à mai 2022. Au visa de l'article 21 de ladite loi il soutient que les quittances ne lui sont pas délivrées de sorte que ses droits ont été suspendus par la CAF. Appelée initialement à l'audience du 18 avril 2023 l'affaire a été plusieurs fois renvoyée pour être retenue à l'audience du 15 décembre 2023. À l'audience du 15 décembre 2023, Monsieur [S] [D] [K], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions : -se désiste de ses demandes relatives à la remise des quittances et à la mise à jour de son compte locataire, -sollicite : ole rejet des demandes de la SCI COLISEE RESIDENTIEL et de la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, ola condamnation de la SCI COLISEE RESIDENTIEL à mettre en œuvre l'ensemble des travaux permettant de mettre fin à la prolifération des poissons d'argent et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, ola condamnation de la SCI COLISEE RESIDENTIEL au paiement de la somme de 1050 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, -la condamnation solidaire de la SCI COLISEE RESIDENTIEL et de la SCI COLISEE RESIDENTIEL au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du constat par commissaire de justice. La SCI COLISEE RESIDENTIEL, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions demande : -le rejet des demandes de Monsieur [S] [D] [K], -subsidiairement de limiter les travaux ou traitement au seul appartement de Monsieur [S] [D] [K], sans astreinte, -la condamnation de Monsieur [S] [D] [K] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient avoir délivré un logement décent, que les poissons d'argent sont inoffensifs, que Monsieur [S] [D] [K] ne rapporte pas la preuve de leur présence. S'agissant du préjudice de jouissance elle fait valoir que ce dernier n'a pas été arrangeant avec la société ayant réalisé les travaux. La société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT représentée par son conseil qui a déposé des conclusions demande que Monsieur [S] [D] [K] soit débouté de l'ensemble de ses demandes et qu'il soit condamné au paiement d'une indemnité de 2000 euros pour procédure abusive et de la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Elle fait valoir que les poissons d'argent ne sont pas dangereux, qu'il n'est pas démontré que leur présence soit due à une faute du bailleur ou de la sienne. Elle soutient que Monsieur [S] [D] [K] n'a subi aucun trouble de jouissance. Au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil elle soutient que Monsieur [S] [D] [K] a fait preuve de mauvaise foi ce qui constitue une faute. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformé-ment à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur la demande de travaux sous astreinte En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…). Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de répara-tions de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent deve-nir nécessaires, autres que les locatives. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un lo-gement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assu-rer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…). En l'espèce, Monsieur [S] [D] [K] fait état de la présence persistante de poissons d'argent au sein de son domicile malgré une désinsectisation effectuée en 2021 concomitamment à la réalisation de travaux dans la salle de bains. Hormis ses propres courriels (juillet 2019) et courrier (29 juin 2021), lesquels pris isolément n'ont pas de force probante, Monsieur [S] [D] [K] produit : -deux courriers du 17 décembre 2021 et du 25 février 2022 de son assureur évoquant la présence de poissons d'argent sur la base de ses seules déclarations et sans constatation personnelle, -un document du 28 avril 2023 émanant de M. [X], son voisin, faisant état de la présence de poissons d'argent dans son propre domicile, document ne satisfaisant aucunement aux prescriptions posées par l'article 202 du code civil et ne pouvant dès lors valoir attestation, - un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 3 octobre 2023 lequel relate avoir constaté la présence dans la salle de bains comme dans la pièce principale et la cuisine de pièges à insectes contenant de nombreux insectes morts de très petite taille et de couleur noire, plusieurs photographies des pièges étant annexées. Il ressort de ce constat que le commissaire de justice n'a pas constaté lui-même la présence de poissons d'argent, que les insectes morts apparaissant sur les photographies et tels que décrits par le commissaire de justice ne ressemblent aucunement à des poissons d'argent, lesquels présentent des caractéristiques - forme très allongée, couleur argentée - permettant de les distinguer aisément d'autres insectes. -une attestation du 9 octobre 2023 du vétérinaire de son chat ne faisant que rapporter ses propos. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [S] [D] [K], malgré un procès-verbal de constat de commissaire de justice, ne rapporte pas la preuve de la présence de poissons d'argent au sein de son domicile. Monsieur [S] [D] [K] sera en conséquence débouté de sa demande de travaux. Sur le préjudice de jouissance Aux termes de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs Le loca-taire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution (…) de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. (…) Les alinéas 2 et 3 de l'article 1724 du code civil disposent que " si les réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. " En l'espèce, Monsieur [S] [D] [K] expose au visa de l'article 1724 du code civil avoir subi des travaux dans la salle de bains du mois de novembre 2021 jusqu'au mois de mai 2022 et solli-cite en conséquence la réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 1050 euros. En l'espèce, il est établi que les travaux effectués dans la salle de bains en novembre 2021 ont été réalisés avec difficulté - le locataire et la bailleresse s'en rejetant la faute - et qu'une reprise du carre-lage et des travaux de peinture ont par la suite été nécessaires, période au cours de laquelle la salle de bains était fonctionnelle. Il s'avère également complexe de déterminer aux vu des écritures et pièces respectives la durée effec-tive des travaux. S'agissant de la première phase, il ressort du rapport d'intervention de la société de travaux que les ouvriers seraient intervenus les 8 et 15 novembre (sans travaux possible en l'absence de Monsieur [S] [D] [K]), puis du 22 au 26 novembre ainsi que le 29 novembre 2021 pour une durée totale de 100 heures, ce que Monsieur [S] [D] [K] conteste en indiquant qu'ils ne seraient intervenus que 50 heures. La durée de la deuxième période de travaux est indéter-minée. En tout état de cause Monsieur [S] [D] [K] avait alors la jouissance de la salle de bains. Il résulte de ce qui précède que Monsieur [S] [D] [K] échoue à faire la preuve de ce que les travaux auraient duré plus de 21 jours. Il sera en conséquence débouté de sa demande indemnitaire présentée au visa de l'article 1724 du code civil. Sur la demande indemnitaire de la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. L'article 32-1 ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pou-vant avoir aucun intérêt moral au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire. En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, au visa des deux articles susvisés, la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT sollicite la condamnation de Monsieur [S] [D] [K] à lui payer une indemnité de 2000 euros. Il convient de relever que ces deux articles n'ont ni les mêmes objectifs ni les mêmes créanciers et que la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT n'a pas d'intérêt à agir sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile. Par ailleurs la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT ne rapporte pas la preuve d'une faute de Monsieur [S] [D] [K] au sens de l'article 1240 du code civil. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [D] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il sera condamné à payer à la SCI COLISEE RESIDENTIEL et la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT la somme de 1000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Monsieur [S] [D] [K] de l'ensemble de ses demandes ; DEBOUTE la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [D] [K] au paiement d'une indemnité de 2000 euros ; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE Monsieur [S] [D] [K] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [S] [D] [K] à payer à la SCI COLISEE RESIDENTIEL et à la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT la somme de 1000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile, ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 février 2023, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge