Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 18/00155

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 18/00155 N° Portalis 352J-W-B7C-CMBW2 JUGEMENT rendu le 19 mars 2024 N° MINUTE : 1 Assignation du : 15 décembre 2017 contradictoire DEMANDERESSE S.A.R.L 2MM [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0235 DEFENDEURS Monsieur [T] [P] [Adresse 2] [Localité 6] Madame [J] [P] [Adresse 2] [Localité 6] représentés par Maître Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1887 Décision du 19 mars 2024 18° chambre 1ère section N° RG 18/00155 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMBW2 PARTIES INTERVENANTES Société AXYME, prise en la personne de Maître [V] [B] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL 2MM [Adresse 3] [Localité 4] Société AJRS prise en la personne de Maître [R] [D] en qualité d’administrateur judiciaire de la SARL 2MM [Adresse 8] [Localité 5] représentées par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0235 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Pauline LESTERLIN, Juge, assistés de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 19 décembre 2023, tenue en audience publique, devant Madame Pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile . Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Madame et Monsieur [P] sont copropriétaires de différents locaux commerciaux au sein d’un immeuble situé [Adresse 1], depuis le 21 décembre 1999, dont notamment le lot n°3 dont la description aux termes du règlement de copropriété et état descriptif de division est la suivante : « Escalier A : […] Lot n°3 : Au rez-de-chaussée, un local commercial comprenant : une boutique, une chambre froide, un dégagement. Et les 127/10 000ièmes de la propriété au sol et des parties communes générales.» Ces locaux constituant le lot n°3 ont été donnés à baux commerciaux en 1987, 1990 et 1991 par le précédent propriétaire, L’UNION DES MUTUELLES DE RETRAITE DES ANCIENS COMBATTANTS ET VICTIMES DE GUERRE à Monsieur [C] [U] (pièce n°54), à Monsieur [H] [L] et à la société GRAND CANAL. Le 11 juillet 1991, Monsieur [H] [L] et la société GRAND CANAL ont cédé leur droit au bail au profit de Monsieur [C] [U]. Monsieur [C] [U] ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire, son fonds de commerce comprenant les trois baux commerciaux a été cédé à la barre du tribunal de commerce au profit de la société ALIMENTATION BESSIERES. Suivant acte sous signature privée du 14 décembre 2009, la société ALIMENTATION BESSIERES a cédé son fonds de commerce d’« Alimentation générale, notamment épicerie, fruiterie, vins et liqueurs, crèmerie, boucherie » à la société 2MM, comprenant notamment les droits aux trois baux évoqués ci-dessus. Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2009, la société 2MM a fait signifier aux consorts [P] l’acte de cession de fonds de commerce. Madame et Monsieur [P] sont également copropriétaires d’un local d’habitation dans le même immeuble, constituant le lot n°4. Suivant acte sous seing privé du 20 janvier 2012 à effet au 1er janvier 2012 et pour une durée de trois années, Monsieur [T] et Madame [J] [P] ont donné à loyer à la société 2MM lesdits locaux à usage d'habitation moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 600 euros, outre une provision sur charges de 50 euros. Par actes extrajudiciaires du 17 novembre 2017, trois commandements de payer, dont deux visant la clause résolutoire, ont été signifiés au visa des articles L145-17 et L145-41 du code du commerce, pour voir paiement des sommes suivantes : - 9.090,84 euros pour le local n°3-1, représentant les loyers et charges dus arrêtés au 1er octobre 2017, 3ème trimestre 2017 inclus, hors frais de commandement ; - 96.622,24 euros pour le local n°3, représentant les loyers et charges dus arrêtés au 1er octobre 2017, 4ème trimestre 2017 inclus, hors frais de commandement ; - 11.707,70 euros pour le local n°3-2, représentant les loyers et charges dus arrêtés au 1er octobre 2017, 3ème trimestre 2017 inclus, hors frais de commandement. Par acte du 15 décembre 2017, la société 2MM a fait assigner les consorts [P] devant le tribunal de grande instance de Paris, en opposition à commandement, et subsidiairement en contestation des sommes demandées. Par jugement du 22 octobre 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société 2MM, désignant la société AXYME, en la personne de Maître [V] [B], en qualité de mandataire judiciaire. Les consorts [P] ont déclaré leur créance, arrêtée à la somme 145.566,04 euros, échue le 22 octobre 2019, suivant courriers RAR des 7 novembre et 16 décembre 2019. Suivant conclusions notifiées le 14 mai 2020, le mandataire judiciaire est intervenu volontairement à la présente instance. Suivant jugement du 7 octobre 2020, la société AJRS en la personne de Maître [R] [D] a été désignée en qualité d’administrateur. Suivant jugement du 10 décembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession du fonds de commerce de la société 2MM, comprenant les trois baux commerciaux, au profit de la société LE VERGER DU PALAIS, en cours de constitution , qui est entrée en jouissance du fonds de commerce le 10 décembre 2020. L’acte de cession du fonds de commerce de la société 2MM au profit de la société LE VERGER DU PALAIS a été régularisé suivant acte sous signatures privées du 2 mars 2021. Suivant jugement du 19 janvier 2021, la procédure de redressement judiciaire de la société 2MM a été convertie en liquidation judiciaire. Suivant conclusions notifiées le 8 avril 2021, la société AXYME, prise en la personne de Maître [V] [B], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société 2MM, est intervenue volontairement à la procédure. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 1er juillet 2021, la société AXYME, représentée par Me [V] [B], es qualité de mandataire judiciaire de la société 2MM et la SELARL AJRS, représentée par Maître [R] [D], es qualité d’administrateur de la société 2MM, demandent au tribunal de : A titre principal : - JUGER nuls et de nul effet les commandements de payer en date du 17 novembre 2017. A titre subsidiaire : - ORDONNER aux consorts [P] de supprimer du décompte locatif les sommes suivantes : · Pour le premier commandement (lot 32), délivré pour un montant de 11.707,70 euros, un total de 2.128,05 euros correspondant à : • provisions sur charges : reprise NEXITY moins annulation reprise provision NEXITY pour un montant de 1.991,83 euros (6.741,83 euros - 4.749,90 euros) • frais de relance pour un montant de 136,22 euros • ainsi que les provisions sur charges depuis le 14 décembre 2009 jusqu’au 1er juillet 2013 · Pour le deuxième commandement (lot 31), délivré pour un montant de 9.090,84euros, un total de 1.280,98 euros correspondant à : • reprise NEXITY pour un montant de 1.144,76 euros (3.116,31 euros - 1.971,55 euros) • frais de relance pour un montant de 136,22 euros • ainsi que les provisions sur charges depuis le 14 décembre 2009 jusqu’au 1er avril 2013 · Pour le troisième commandement (lot 3), délivré pour un montant de 96.622,24 euros, un total de 92.943,42 euros correspondant à : • provisions sur charges : 40.000 euros • reprise NEXITY pour un montant de 16.516,38 euros • frais de relance pour un montant de 136,22 euros • solde charges 2013 moins la TOM : 12.497,05 euros (12.569,21 euros - 72,16 euros) • solde charges 2014 moins la TOM : 16.187,02 euros (16.328,48 euros - 141,46 euros) • solde charges 2015 : 7.606,75 euros • ainsi que les provisions sur charges depuis le 14 décembre 2009 En tout état de cause : - JUGER non prescrite l’action en remboursement des charges indues ; - DEBOUTER les Consorts [P] de toutes conclusions, fins et demandes contraires aux présentes ; - CONDAMNER solidairement les consorts [P] aux dépens et au paiement au profit de la société AXYME d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC. Au soutien de leurs écritures, la société AXYME et la SELARL AJRS font valoir que les demandes de remboursement des charges ne sont pas prescrites, en l’absence de reddition annuelle des charges ; que les commandements de payer délivrés le 17 novembre 2017 sont nuls et de nul effet ; qu’à titre subsidiaire, elles contestent certaines des sommes visées par les commandements, les bailleurs ne justifiant pas du bien-fondé des charges de copropriété réclamées. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 12 mai 2021, M. [T] [P] et Mme [J] [P] demandent au tribunal de : - REJETANT toutes fins, moyens et/ou conclusions contraires ; - DEBOUTER les sociétés 2MM et AXYME de l’intégralité de leurs demandes ; - RECEVOIR Monsieur [T] [P] et Madame [J] [P] en leurs demandes et les dire bien fondées ; - DIRE que les trois commandements de payer du 17 novembre 2017 sont valides ; - FIXER la créance de Monsieur [T] [P] et Madame [J] [P], arrêtée au 22 octobre 2019, à la somme de 145.566,04 euros au passif du redressement judiciaire de la société 2 MM à titre privilégié ; - CONDAMNER la société 2 MM à payer à Monsieur [T] [P] et à Madame [J] [I] épouse [P] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE ; - CONDAMNER la société 2MM aux entiers dépens ; - ORDONNER l’exécution provisoire. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions. Par ordonnance du 21 octobre 2021, la clôture de l’instruction a été prononcée et l’affaire a été plaidée à l’audience du 25 janvier 2022. Le délibéré a été prorogé à plusieurs reprises en raison du départ d’un magistrat de la chambre puis l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats compte tenu du renouvellement de la composition du tribunal à l’audience du 19 décembre 2023 et a été mise en délibéré ce jour. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la prescription de l’action en remboursement des charges indues Aux termes de leurs dernières écritures, la société AXYME et la SELARL AJRS, représentant la société 2MM, demandent que soit jugée non prescrite l’action en remboursement des charges indues, faisant valoir que seule la régularisation des charges permet de déterminer s’il existe un indu et que c’est uniquement à compter de ce jour que le délai de prescription commence à courir ; qu’en l’espèce, les charges locatives antérieures à 2012 n’ont fait l’objet d’aucune régularisation ; que les charges de l’année 2012 auraient été régularisées en 2013 ; que les charges postérieures à 2012 n’ont pas fait l’objet d’une reddition annuelle mais d’une régularisation tardive en février 2016 pour les charges 2013 et 2014 et en juillet 2017 pour les charges 2015 ; que, par ailleurs, en application de l’article 2240 du code civil, un nouveau délai de prescription a commencé à courir du fait de la reconnaissance par les bailleurs du droit du preneur aux annulations partielles de charges opérées en 2017 et 2018 ; que l’acte introductif d’instance ayant été délivré le 15 décembre 2017, ils sont parfaitement recevables dans leur action en restitution des provisions sur charges indûment perçues depuis l’entrée dans les lieux, soit le 14 décembre 2009. En réponse, les consorts [P] font valoir que la demande en répétition de l’indu a été formée pour la première fois par la société 2MM dans ses conclusions notifiées le 14 mai 2020, emportant prescription des demandes relatives aux provisions sur charges antérieurs au 14 mai 2015 ; que subsidiairement, l’acte introductif d’instance ayant été délivré le 15 décembre 2017, les demandes relatives aux provisions sur charges antérieures au 15 décembre 2012 sont prescrites ; qu’en tout état de cause, les charges de 2012 ont été régularisées le 17 septembre 2013, de sorte que toute demande pour la période antérieure à l’année 2012 est prescrite ; que l’éventuelle reconnaissance interruptive de la prescription ne saurait en aucun cas faire revivre une prescription déjà acquise ; que la prescription relative aux provisions antérieures au 15 décembre 2012 étant acquise, seules pourraient être répétées les provisions sur charges du 1er trimestre 2013 pour le local identifié 3-2, toutes les provisions à effet du 2ème trimestre 2013 ayant été annulées et les provisions sur charges du 1er et 2ème trimestre 2013 pour le local identifié 3-1, toutes les provisions postérieures à effet du 3ème trimestre 2013 ayant été annulées. Il résulte tant de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n°2018-561 du 17 juin 2008 et de l'article 2277 du même code dans sa rédaction issue de la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 que de l'interprétation jurisprudentielle constante de ce dernier article antérieurement à la loi susvisée du 18 janvier 2005, que l'action en répétition de charges locatives se prescrit dans un délai de cinq ans à compter de la date de la reddition de compte communiquée au locataire. Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription. Aux termes de l’article 2240 du code civil, la prescription est également interrompue par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait. L'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans contrepartie les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges, sous déduction néanmoins des charges dont la justification a été finalement apportée. En l’espèce, seul le bail conclu le 29 juin 1990 au profit de M. [L], concernant la 4ème boutique à gauche, stipule expressément en page 12 que des provisions sur charges sont dues et feront l’objet d’une reddition annuelle. Les deux autres baux, conclus le 27 mai 1991 et le 29 avril 1987 ne stipulent ni provision sur charges ni reddition annuelle des charges, se contentant de préciser que le preneur paiera sa quote-part des dépenses afférentes à celles des parties communes, des taxes actuelles et futures, des frais de location, entretien et relevés de compteur et que l’eau sera remboursée à chaque terme suivant quantités relevées au compteur. Il ressort cependant des historiques de compte produits aux débats que le bailleur a facturé à la société 2MM des provisions sur charges depuis la cession du droit au bail à son bénéfice sans que cette dernière n’en conteste le principe. En l’espèce, la société 2MM a formulé ses demandes relatives aux provisions sur charges et aux soldes de charges 2013 à 2015 dans son assignation introductive d’instance délivrée le 15 décembre 2017, interrompant la prescription et non pour la première fois dans ses conclusions du 14 mai 2020, comme le soutiennent les consorts [P], lesdites conclusions se contentant de réitérer les demandes formulées aux termes de l’assignation. Il convient de déterminer pour chaque année la date de régularisation effective des charges afin de déterminer le point de départ du délai de prescription. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le décompte de charges pour l’année 2012 est datée du 17 septembre 2013 (pièce n°5), que les décomptes de charges des années 2013 et 2014 sont datés du 29 février 2016 et confirmés par deux courriers de relance aux fins de paiement du 8 mars et 19 mai 2016 (pièces n° 7, 9, 18 et 19), le décompte de charges 2015 est daté du 4 juillet 2017 (pièce n°11), le décompte de charges 2016 est daté du 12 janvier 2018 (pièce n°12), le décompte de charges 2017 est daté du 19 novembre 2018 (pièce n°31) et le décompte de charges 2018 est daté du 9 juin 2020 (pièce n°52). Le débiteur ne conteste pas ces dates de régularisation des charges. En revanche, aucun décompte de régularisation de charge n’est versé aux débats concernant les années 2009 à 2011. Par conséquent, concernant les années 2009 à 2011, aucun délai de prescription n’a commencé à courir concernant les contestations de provisions sur charges ou leur régularisation, en l’absence de toute reddition. Par conséquent, l’action de la société 2MM concernant les années 2009 à 2011 n’est pas prescrite. Concernant les années 2012 à 2018, les régularisations de charges sont intervenues à partir du 17 septembre 2013 pour les charges 2012 puis ultérieurement pour les années suivantes, faisant courir des délais de prescription distincts. En tout état de cause, la prescription quinquennale n’était pas acquise le 15 décembre 2017, lors de la délivrance de l’assignation introductive d’instance portant des demandes de déduction des provisions sur charges non régularisées. Par conséquent, la prescription ne peut être opposée à la société 2MM et les demandes formées par cette dernière aux termes de son assignation du 15 décembre 2017, réitérées dans ses dernières écritures notifiées le 1er juillet 2021, sont recevables. Sur la nullité des commandements de payer délivrés le 17 novembre 2017 Au soutien de ses demandes de nullité des commandements de payer délivrés le 17 novembre 2017, la société 2MM soutient que lesdits actes ne comportent pas de décompte locatif précis et d’autre part que les consorts [P] ont délivré ces commandements de mauvaise foi. Sur le premier moyen, la société 2MM expose que les décomptes joints aux commandements ne permettent pas de distinguer les sommes dues au titre des loyers et des charges ; que des provisions sur charges ont été facturées depuis son entrée dans les lieux alors que deux des trois locaux pris à bail ne sont pas soumis à charge de copropriété ; qu’aucun décompte n’a été transmis par les bailleurs distinguant les loyers, les provisions sur charges, les régularisations de charges et les annulations de charges indûment appelées ainsi que l’affectation des sommes payées par la société 2MM ; qu’aux termes de leurs dernières conclusions les consorts [P] reconnaissent avoir indûment appelé depuis plus de dix ans des charges de copropriété sur deux lots n°31 et 32 inexistants ; que par ailleurs, les sommes demandées au titre des « reprises NEXITY », soit un total de 26.374,52 euros ne sont fondées ni en droit ni par des éléments de preuve ; que les bailleurs reconnaissent le caractère contestable de ces « reprises NEXITY » et on procédé à deux annulations d’un montant total de 13.749,90 euros ; qu’en tout état de cause, le lot n°32, objet du 1er commandement, ne fait pas partie de l’assiette du bail et que le commandement encourt la nullité de ce fait ; que le lot n°31, objet du deuxième commandement ne fait pas non plus partie de l’assiette du bail et que ledit commandement doit également être annulé ; que le 3ème commandement relatif au lot n°3 encourt également la nullité car portant sur un montant de 16.516,38 euros correspondant prétendument au solde de charges 2012, que les bailleurs sont dans l’incapacité de justifier et alors que le preneur avait déjà demandé en vain des explications sur les sommes réclamées. Sur le second moyen, la société 2MM fait valoir que la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre de bonne foi par les consorts [P], des justificatifs des sommes réclamées ayant été demandés en vain avant la délivrance des commandements et ces derniers n’ayant pas été en mesure de justifier de l’intégralité et du bien fondé des sommes réclamées. En réponse, concernant l’absence de décomptes locatifs précis, les consorts [P] font valoir que même si les sommes figurant au décompte sont en partie erronées, le commandement de payer n’en demeure pas moins valable, dès lors qu’au moins une partie de la créance est réelle ; qu’en tout état de cause, les décomptes joints au commandement ne peuvent souffrir d’aucun grief, ces derniers permettant parfaitement de distinguer la dette de loyer et les charges, tout comme le font utilement les avis d’échéance et les courriers de relance versés aux débats ; que les sommes dues au titre des « reprises NEXITY » ne sont pas contestables dès lors que les sommes facturées au titre des provisions ont été ultérieurement annulées, comme le fait apparaître les décompte mais aussi les avis d’échéance du 23 juin 2017 (pièce n°20) et du 20 novembre 2018 (pièce n°32) concernant les lots n°31 et 32 ; que concernant le lot n°3, les sommes facturées au titre de la reprise NEXITY sont dûment justifiées par le justificatif des charges de copropriété de l’année 2012 (pièce n°4) et par la régulation annuelle de charges 2012 (pièce n°5) ; que l’augmentation des provisions sur charges a été justifiée par le courrier du gestionnaire du 8 mars 2016, rapportant de fortes consommations d’eau (pièce n°18) et par le relevé de compteur d’eau (pièces n°27, 28-1 et 28-2) ; que les frais de relance facturés sont justifiés par les retards de paiement et les nombreux courriers de relance qui ont été adressés ; que les charges de copropriété sont également dûment justifiées. Concernant la délivrance de mauvaise foi des commandements de payer, les consorts [P] font valoir que contrairement aux reproches de la société 2MM, ils ont toujours adressé les justificatifs sollicités (pièces n° 18, 19, 21 et 22) et qu’en tout état de cause, tous les justificatifs sont versés aux débats ; qu’aucune mauvaise foi n’est caractérisée et aucune nullité n’est de ce fait encourue. Sur l’absence de décomptes locatifs précis Selon l’article L.145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit donc, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre à celui-ci d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués. Un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est due demeure valable à hauteur de la somme effectivement due. En l’espèce, il ressort de l’analyse des commandements délivrés le 17 novembre 2017 que ces derniers visent chacun des baux sur le fondement desquels ils ont été délivrés et comprennent un décompte détaillé des sommes dues. La société 2MM conteste en premier lieu que les lots 31 et 32 objets de deux des commandements fassent partie de l’assiette du bail, emportant nécessairement nullité de ces derniers. Il ressort de ces deux commandements qu’ils sont fondés sur les baux commerciaux du 27 mai 1991 et du 29 avril 1987, dont le droit au bail a incontestablement été transmis à la société 2MM à l’occasion de la cession de fonds de commerce à son bénéfice conclue le 14 décembre 2009, comme indiqué clairement en pages 2 et 3, dans la rubrique « Droit au bail ». Ainsi, si les appellations « lot n°31 » et « lot n°32 » portées sur les décomptes peuvent éventuellement résulter d’une erreur du gestionnaire ou d’une confusion sur la dénomination des lots objets de trois baux distincts, conclus trente ans auparavant, il ne fait aucun doute que ces locaux commerciaux sont dans l’assiette des baux dont bénéficie la société 2MM, qui ne conteste pas bénéficier de manière effective des locaux objets des baux du 27 mai 1991 et du 29 avril 1987. Pour le surplus, le tribunal constate que les contestations de la société 2MM ne portent que sur certaines sommes demandées aux termes de chacun des commandements, notamment les provisions sur charges et plus généralement les sommes intitulées « reprise NEXITY », or ces sommes ne représentent pas la totalité des sommes réclamées, des sommes au titre des loyers étant également visées aux commandements. Par conséquent, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le détail des sommes contestées, le tribunal rappelle qu’un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est due demeure valable à hauteur de la somme effectivement due et écarte les motifs de nullité ainsi soulevés par la société 2MM. La société 2MM, représentée par les organes de la liquidation judiciaire, est donc déboutée de sa demande de nullité des commandements de payer délivrés le 17 novembre 2017 sur le fondement de décomptes locatifs imprécis. Sur la mauvaise foi des bailleurs L'application et le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial sont soumises aux exigences de la bonne foi posées par l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 dorénavant codifié à l'article 1104 du même code, de sorte qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré sans respecter cette exigence encoure la nullité. L'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire exige que le commandement soit délivré de bonne foi par le bailleur, ce qui signifie que celui-ci ne peut délivrer de commandement si le locataire a soulevé des contestations sérieuses sur les sommes dues. En l’espèce, la société 2MM, contrairement à ce qu’elle affirme, ne démontre nullement avoir contesté les sommes réclamées au titre des commandements délivrés le 17 novembre 2017 avant même la délivrance desdits commandements, le seul courrier qu’elle produit en ce sens étant un courrier de son conseil du 22 novembre 2017, postérieur aux commandements. Par conséquent, sa demande de nullité des commandements en raison d’une délivrance de mauvaise foi est rejetée. La société 2MM, représentée par les organes de la liquidation judiciaire, est donc déboutée de sa demande de nullité des commandements de payer délivrés le 17 novembre 2017. Sur la fixation de la créance des consorts [P] à la somme de 145.566,04 euros arrêtée au 22 octobre 2019 Les consorts [P] exposent avoir déclaré leur créance, arrêtée à la somme de 145.566,04 euros échue le 22 octobre 2019 suivants courriers recommandés des 7 novembre et 16 décembre 2019 (pièces n°41 et 42) ; qu’ils en sollicitent la fixation par le tribunal, la créance se décomposant ainsi (pièces n°41 à 45) : - Lot n°31 (boutique RDC) : 6.277,37 euros , - Lot n°32 (boutique RDC) : 24.197,86 euros, - Lot n°3 (local RDC) : 96.445,87 euros, - Lot n°4 (studio RDC) : 15.644,94 euros, - Art. 700 du CPC : ordonnance du 09/11/2017 : 500 euros, - Art. 700 du CPC : ordonnance du 07/12/2018 : 2.500 euros. Les organes de la procédure de la société 2MM, qui ont conclu ultérieurement, ne contestent pas expressément la fixation de la créance telle que demandée par les consorts [P] mais ont maintenu dans leurs dernières conclusions la contestation des sommes visées par les commandements, à savoir l’absence de fondement des charges réclamées, les lots n°31 et 32 n’étant pas compris dans l’assiette du bail et en raison de l’absence de reddition annuelle des charges, contestant par ailleurs les sommes imputées au titre de la consommation d’eau, de la consommation de chauffage. Sur ces multiples fondements, la société 2MM demandent que soient déduits des commandements les sommes suivantes : - Pour le 1er commandement (lot n°32) : 2.128,05 euros, - Pour le 2ème commandement (lot n°31) : 1.280,98 euros, - Pour le 3ème commandement : 92.943,42 euros. Les articles L.622-7 dans son premier alinéa, L.622-21 et L.622-22 du code de commerce disposent respectivement : - article L.622-7 « - Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnées au I de l'article L.622-17. Ces dispositions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.», - article L.622-21 « I. - Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L.622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. II. - Il arrête ou interdit également toute voie d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles. III. - Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence suspendus.», - article L.622-22 « Sous réserve des dispositions de l'article L.625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire au plan nommé en application de l'article L.626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.» La créance du bailleur est privilégiée en application de l’article 2332 du code civil. En l’espèce, les consorts [P] produisent aux débats la déclaration de créance réalisée par courrier recommandé du 7 novembre 2019 entre les mains de la société AXYME, représentée par Maître [V] [B], es qualité de mandataire judiciaire de la société 2MM, pour une somme de 145.566,04 euros. Il convient donc de vérifier ladite somme, compte tenu des contestations soulevées par la société 2MM. Sur le lot n°31 Les consorts [P] demandent une fixation de leur créance à la somme de 6.277,37 euros, arrêtée au 22 octobre 2019, or la société 2MM conteste la somme de 1.280,98 euros correspondant à : • reprise NEXITY pour un montant de 1.144,76 euros (3.116,31 euros - 1.971,55 euros) • frais de relance pour un montant de 136,22 euros • ainsi que les provisions sur charges depuis le 14 décembre 2009 jusqu’au 1er avril 2013. Concernant la « reprise NEXITY », le tribunal observe que la société 2MM conteste les montants de 644,76 euros au titre du loyer commercial et de 500 euros au titre des provisions sur charges, sans expliciter ses motifs de contestation. En réponse, les consorts [P] exposent qu’il s’agit du loyer et de la provision sur charges dus au titre du 4ème trimestre 2014 et que les provisions sur charges ont été remboursées suivant avis d’échéance du 20 novembre 2018 (pièce n°32), ce que constate en effet le tribunal. La société 2MM n’explicitant pas les raisons de la contestation de la somme de 644,76 euros au titre du loyer du 4ème trimestre 2014, ladite contestation est donc écartée. Concernant les frais de relance, si les consorts [P] produisent en pièce n°37, de nombreux courriers de relance aux fins de paiement des sommes dues pour les années 2015 à 2017, ils ne produisent pas la convention conclue avec le gestionnaire, stipulant les sommes facturées en cas de relance et imputables au locataire, permettant de vérifier les montants facturés à ce titre. La somme de 136,22 euros est donc écartée. Concernant la contestation relative aux provisions sur charges du 14 décembre 2009 au 1er avril 2013, la société 2MM ne l’a pas chiffrée et le tribunal n’est donc pas en mesure d’en connaître ni de déduire une quelconque somme à ce titre. Par conséquent, concernant le lot n°31, seule la somme de 136,22 euros au titre des frais de relance doit être déduite de la fixation de créance, soit une créance de 6.141,15 euros (6.277,37 -136,22) concernant le lot n°31 au bénéfice des consorts [P]. Sur le lot n°32 Les consorts [P] demandent une fixation de leur créance à la somme de 24.197,86 euros, arrêtée au 22 octobre 2019, or la société 2MM conteste la somme de 2.128,05 euros correspondant à : • provisions sur charges : reprise NEXITY moins annulation reprise provision NEXITY pour un montant de 1.991,83 euros (6.741,83 euros - 4.749,90 euros) • frais de relance pour un montant de 136,22 euros • ainsi que les provisions sur charges depuis le 14 décembre 2009 jusqu’au 1er juillet 2013 Concernant les provisions sur charges, la société 2MM conteste la somme de 1.991,83 euros, soit les sommes suivantes : - 88,61 euros – reprise NEXITY dépôt de garantie - 342,05 euros – reprise NEXITY Loyer dû HC - 1.561,27 euros – provisions sur charges (HP). En pages 26 et 27 de leurs dernières écritures, les consorts [P] n’apportent aucun élément d’explication sur ces montants et ne produisent aucune pièce pour justifier desdites sommes. Par conséquent, la somme de 1.991,83 euros doit être déduite de la créance à fixer. Concernant les frais de relance de 136,22 euros, comme vu précédemment, ils ne sont pas non plus justifiés et seront écartés. Concernant les provisions sur charges du 14 décembre 2009 jusqu’au 1er juillet 2013, la demande n’étant pas chiffrée par la société 2MM, elle sera écartée. Par concernant le lot n°32, subsiste une créance de 22.069,81 euros (24.197,86 – 1.991,83 – 136,22) à fixer au bénéfice des consorts [P]. Sur le lot n°3 Les consorts [P] demandent la fixation de leur créance à la somme de 96.445,87 euros, arrêtée au 22 octobre 2019, or la société 2MM conteste la somme de 92.943,42 euros correspondant à : • provisions sur charges : 40.000 euros • reprise NEXITY pour un montant de 16.516,38 euros ainsi composée : 3.628,70 euros au titre de la « reprise NEXITY provisions sur charges » et 12.887,68 euros au titre de la « reprise NEXITY solde charges 2012 » • frais de relance pour un montant de 136,22 euros • solde charges 2013 moins la TOM : 12.497,05 euros (12.569,21 euros - 72,16 euros) • solde charges 2014 moins la TOM : 16.187,02 euros (16.328,48 euros - 141,46 euros) • solde charges 2015 : 7.606,75 euros • ainsi que les provisions sur charges depuis le 14 décembre 2009. Concernant la « reprise NEXITY » pour un montant de 16.516,38 euros, la société 2MM fait valoir que les bailleurs ne justifient nullement de l’imputation de ces sommes. En réponse, les consorts [P] font valoir qu’ils ont dûment justifié de cette somme en produisant la régularisation annuelle de charges pour l’année 2012 en pièce n°5 et le justificatif des charges de copropriété pour l’année 2012 relatives au lot n°3 en pièce n°4. Le tribunal constate que la régularisation de charges pour l’année 2012, à hauteur de 12.887,68, est dûment justifiée. En revanche, aucun élément n’est apporté concernant la somme de 3.628,70 euros au titre des provisions sur charges et cette somme sera écartée. Il convient d’écarter également les frais de relance d’un montant de 136,22 euros, non justifiés, comme précédemment développé. Concernant les provisions sur charges du 14 décembre 2009 jusqu’au 1er juillet 2013, la demande n’étant pas chiffrée par la société 2MM, elle sera écartée. Par ailleurs, la société 2MM conteste l’intégralité des provisions sur charges facturées pour un total de 40.000 euros entre le 1er janvier 2015 et le 1er octobre 2017, aux termes du décompte du 13 novembre 2017, à hauteur de 1.000 euros puis à hauteur de 5.000 euros à compter du 2ème trimestre 2016 ainsi que les soldes de charges de 2013 à 2015, correspondant à des consommations d’eau et de chauffage prétendument très élevées. Concernant la consommation d’eau, la société 2MM fait valoir que les relevés de compteurs d’eau transmis par la société ISTA, prestataire, sont incompréhensibles, faisant état d’une consommation irréaliste de plus de 19.000 mètres cubes au 31 octobre 2014 et de prétendues absences de l’occupant, empêchant le relevé des compteurs, alors que le commerce de boucherie est ouvert du mardi au samedi de 9h à 22h et par ailleurs, ces relevés ne correspondent pas aux relevés de charges de copropriété. La société 2MM ajoute qu’elle a fait intervenir un plombier le 22 mai 2019 attestant n’avoir constaté aucune fuite et qu’il est impossible de consommer 19.000 mètres cubes d’eau. Concernant la consommation de chauffage, la société 2MM fait valoir que les consommations de chauffage ne sont pas justifiées, l’index de début du compteur relevé étant de zéro en 2013, 2014 et 2015 et l’index de fin étant étrangement identique pour 2013 et 2014 à savoir 1257 ; que ces consommations exorbitantes ne sont donc pas justifiées. La société 2MM ajoute qu’il a été constaté en présence du syndic que le compteur posé dans le local de la société 2MM était défectueux ; que les bailleurs ne peuvent invoquer les stipulations des baux pour mettre à la charge du preneur la réparation du compteur, alors que le règlement de copropriété stipule expressément que « les compteurs seront entretenus dans le cadre des parties communes générales », raison pour laquelle c’est le syndic qui a mis en demeure la société ISTA de remplacer le compteur. En réponse, les consorts [P] font valoir que les relevés de consommation d’eau en pièces 27, 28-1 et 28-2 ont été communiqués ; que ces justificatifs ont été également remis au preneur qui les produit en pièce n°7-2 ; qu’un courrier du 8 mars 2016 adressé par le gestionnaire au preneur expose que le preneur n’a pas laissé accès au compteur pour le relevé d’eau au cours des dernières années, ce qui explique la hausse soudaine de charges au titre de la consommation d’eau ; que si le compteur d’eau est défectueux, il appartenait à la société 2MM de le faire réparer, comme cela résulte des stipulations contractuelles. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, au soutien de sa demande en fixation de la créance comprenant des provisions sur charges facturées entre le 1er janvier 2015 et le 1er octobre 2017 et les soldes de charges des années 2013 à 2015, le bailleur produit aux débats : - L’historique des index consommation d’eau ISTA-CIS du 01/01/2012 au 29/05/2018 (pièce 28-1) - L’historique des index consommation d’eau ISTA-CIS du 06/05/2014 au 19/01/2017 (pièce 28-2) - Les relevés de charges de copropriété pour les années 2013, 2014 et 2015 (pièces n°6,8 et 10) - Un courrier du gestionnaire à la société 2MM du 8 mars 2016 expliquant les raisons de l’augmentation des charges consécutives à l’augmentation des consommations d’eau. Cependant, le tribunal constate à l’analyse de ces pièces que les décomptes de relevés d’eau manquent de lisibilité, notamment la pièce 28-1 ; que les bailleurs en ont fourni une interprétation en page 17 de leurs conclusions, insuffisante pour démontrer la réalité des consommations d’eau à la hausse ; que notamment ces index ne se retrouvent pas dans les relevés de charges de copropriété des années correspondantes, entretenant une certaine confusion. Par ailleurs, aucune pièce n’est produite concernant la consommation de chauffage, également contestée par le preneur. Enfin, dans l’hypothèse où les compteurs individuels d’eau et de chauffage seraient défectueux, comme le soutient la société 2MM, donnant lieu à des relevés irréalistes selon ses dires, il résulte du règlement de copropriété, en page 46, que les compteurs sont entretenus au titre des parties communes, ce que confirme la mise en demeure du prestataire ISTA par le syndic lui-même par courrier du 11 janvier 2021. Par conséquent, les bailleurs ne peuvent se contenter de renvoyer le preneur à sa prétendue responsabilité d’entretenir les compteurs. Par conséquent, en l’état des pièces versées aux débats, la réalité de l’augmentation des consommations d’eau et de chauffage de la société 2MM durant les années 2013, 2014 et 2015 n’apparaît pas démontrée, ne justifiant pas l’augmentation conséquente des provisions sur charges entre le 1er janvier 2015 et le 1er octobre 2017 pour un montant total de 40.000 euros. Par conséquent, les provisions sur charges devraient être réduites au montant antérieurement facturé. Cependant, faute d’éléments produits sur la provision sur charge facturée en 2012, le décompte de régularisation de charges de l’année 2012 ne faisant pas apparaître les provisions versées, le tribunal n’est pas en mesure de retrouver le montant antérieur de la provision sur charges. Par conséquent, l’entièreté de la somme contestée au titre des provisions sur charges, soit 40.000 euros sera écartée de la fixation de créance. Par ailleurs, en l’état des pièces versées aux débats, la réalité de l’augmentation des consommations d’eau et de chauffage de la société 2MM durant les années 2013, 2014 et 2015 n’apparaît pas démontrée, ne justifiant pas non plus les soldes de charges facturés au titre de l’eau et du chauffage. Il convient donc de déduire des soldes de charges les sommes facturées au titre de l’eau et du chauffage. Par conséquent, les soldes de charges restant dus sont les suivants : - Pour l’année 2013, la somme de 1.121,24 euros, de laquelle doit être déduite la somme de 72,16 euros, au titre de la taxe d’ordures ménagères, soit la somme de 1.049,08 euros, - Pour l’année 2014, le solde est désormais nul, - Pour l’année 2015, le solde est désormais nul. Par conséquent, la créance des consorts [P] au titre du lot n°3 sera fixée à la somme de 17.367,05 euros (96.445,87 euros demandés – 40.000 euros au titre des provisions – 3.628,70 euros au titre de la « reprise NEXITY provisions » – 136,22 euros au titre des frais de relance – 11.520,13 euros à déduire du solde de charge 2013 (12.569,21 – 1.049,08) -16.187,02 euros au titre du solde de charges 2014 – 7.606,75 au titre du solde de charges 2015). Sur le lot n°4 Au soutien de leur demande de fixation de créance, les consorts [P] produisent l’ordonnance de référé du 9 novembre 2017 et l’arrêt d’appel du 7 décembre 2018, qui a condamné la société 2MM à verser aux consorts [P] la somme de 14.682,77 euros au titre de l’arriéré locatif au 21 septembre 2018. La somme de 14.682,77 euros sera donc retenue pour fixer la créance, en lieu et place de la somme de 15.644,94 euros sollicitée par les consorts [P] aux fins de fixation mais non justifiée. Sur les sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile Les condamnations au titre de l’article 700 résultent des titres exécutoires produits à savoir la somme de 500 euros au titre de l’ordonnance de référé du 9 novembre 2017 et la somme de 2.500 euros au titre de l’arrêt d’appel du 7 décembre 2018. Par conséquent, il est fait droit à la demande de fixation de la créance au 22 octobre 2019 à hauteur de la somme de 23.260,78 euros. Sur les autres demandes L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera ses dépens à sa charge. La nature et l’ancienneté de l’affaire justifient le prononcé de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare recevables les demandes formées par la société 2MM aux termes de son assignation introductive d’instance du 15 décembre 2017 et réitérées aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la société AXYME, représentée par Maître [V] [B], es qualité de mandataire judiciaire de la société 2MM et la SELARL AJRS, représentée par Maître [R] [D], es qualité d’administrateur de la société 2MM, le 1er juillet 2021, aux fins de suppression du décompte locatif des provisions sur charges et soldes de charges en l’absence de régularisation pour les années 2009 à 2015, Déboute la société AXYME, représentée par Maître [V] [B], es qualité de mandataire judiciaire de la société 2MM et la SELARL AJRS, représentée par Maître [R] [D], es qualité d’administrateur de la société 2MM de leur demande principale tendant à voir « juger nuls et de nul effet les commandements de payer en date du 17 novembre 2017 », Fixe la créance de Monsieur [T] [P] et Madame [J] [P], arrêtée au 22 octobre 2019, à la somme de 23.260,78 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société 2 MM à titre privilégié, Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties conservera les dépens exposés à sa charge, Ordonne l’exécution provisoire, Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. Fait et jugé à PARIS, le 19 mars 2024. LA GREFFIERELA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME