Cour d'appel, 09 février 2023. 22/01378

N° RG 22/01378 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JB6X COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 09 FEVRIER 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 22/00015 Jugement du Juge des Contentieux de la Protection d'EVREUX du 06 Avril 2022 APPELANTE : S.A. SAIEM AGIRE [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Me Richard DUVAL de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l'EURE INTIME : Monsieur [X] [D] né le 01 Février 1974 à [Localité 5] (GUINEE) [Adresse 2] [Localité 3] n'ayant pas constitué avocat, bien qu'assigné par acte d'huissier de justice en date du 15/06/2022 COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 Décembre 2022 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, présidente Madame TILLIEZ, conseillère Madame GERMAIN, conseillère DEBATS : Madame DUPONT greffière A l'audience publique du 05 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Février 2023 ARRET : Rendu par défaut Prononcé publiquement le 09 Février 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant contrat signé le 28 septembre 2016, la SA Saiem Agire a donné à bail à M. [X] [D] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 6], [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel total de 460,75 euros, soit 428,73 euros de loyer pour le logement ainsi que 32,02 euros à titre de loyer annexe. Sur assignation en paiement notamment de l'arriéré locatif délivrée le 22 décembre 2021 par la SA Saiem Agire à M. [X] [D], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evreux a, suivant jugement 06 avril 2022 : - condamné la SA Saiem Agire à restituer à M. [X] [D] la somme de 1.224,64 euros soit 763,89 euros correspondant au compte locataire sur la période arrêtée au 14 juin 2019 et 460,75 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, - dit que chaque partie conserverait la charge des dépens qu'elle aura engagés, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration électronique enregistrée au greffe le 25 avril 2022, la SA Saiem Agire a interjeté appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evreux et a signifié sa déclaration d'appel à M. [X] [D] par acte d'huissier délivré à étude le 15 juin 2022. L'intéressé n'ayant pas constitué avocat, l'arrêt sera rendu par défaut. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 novembre 2022. Exposé des prétentions de la SA SAIEM AGIRE Dans ses conclusions communiquées le 04 juillet 2022, signifiées à M. [X] [D] par acte d'huissier du 12 juillet 2022 délivré à étude, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, la SA Saiem Agire demande à la cour de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, - réformant le jugement querellé, infirmer dans son intégralité le jugement entrepris, - statuant à nouveau, condamner M. [X] [D] à lui régler une somme de 4.950,69 euros, dépôt de garantie déduit, au titre des loyers et charges dus au 15 juillet 2020 et une somme de 5.019,86 euros au titre des réparations locatives, soit une somme totale de 9 970,55 euros pour les causes sus-énoncées, somme assortie des intérêts de droit du jour du jugement de première instance jusqu'au jour du parfait règlement, - y ajoutant, condamner M. [X] [D] à lui régler une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement au profit de Maître Richard Duval, membre de la SCP RSD Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur la demande de paiement des loyers Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ('). Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ('). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. La SA Saiem Agire critique la décision l'ayant condamnée à restituer à M. [X] [D] la somme de 1.224,64 euros  au titre des loyers et charges trop perçus, faisant valoir que le premier juge a été induit en erreur par M. [D] qui s'est prévalu à tort d'un congé donné à sa bailleresse par courrier remis en main propre le 13 mars 2019. L'appelante produit en effet en appel le courrier litigieux du 13 mars 2019, mais également un courrier de M. [D] daté et remis en main propre le 28 mars 2019, aux termes duquel le locataire certifie 'par l'honneur avoir annulé son préavis' venant à échéance le 16 avril 2019 et conserver son appartement. La bailleresse justifie en outre : - d'un courrier de réponse du 03 avril 2019 adressé à M. [D] prenant bonne note de l'annulation du congé et confirmant que ses droits et obligations en tant que locataire restent inchangés, - d'un courrier de M. [D] daté du 04 juin 2019 adressé à la bailleresse et tamponné le 11 juin 2019, dans lequel il signale vivre dans l'appartement avec Mme [H] et sollicite que le nom de celle-ci figure dans le bail et du courrier de refus que lui a opposé sa bailleresse, - d'un procès-verbal dressé par huissier le 27 novembre 2019, constatant l'occupation des lieux par Mme [I], soeur du locataire, - d'un courrier de M. [D] daté du 1er avril 2020 et tamponné comme reçu le 16 avril 2020, dans lequel il donne congé à la société Saiem Agire à effet de la fin du mois d'avril 2020, - d'un état des lieux de sortie réalisé le 27 juillet 2020 et signé par les parties. L'appelante soutient donc avec raison que M. [D], qui n'a pas justifié d'un motif lui permettant de réduire son préavis à un mois, devait quitter son logement le 15 juillet 2020 et est donc redevable du paiement des loyers, charges et frais annexes jusqu'à cette date. L'appelante verse aux débats un décompte arrêté au 24 juin 2021 ainsi que les justificatifs de régularisation de charges au titre des années 2018-2019-2020 permettant à la cour de retenir la somme due par M. [D] à hauteur de 4 778,62 euros, après régularisation des charges dues entre les parties jusqu'au départ du locataire, déduction de la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 460,75 euros, ainsi que déduction des frais annexes de non réponse à l'enquête nationale non justifiés et des frais de procédure à inclure dans les dépens. M. [D] sera donc condamné à verser à la société Saiem Agire la somme de 4 778,62 euros au titre des loyers et charges impayés, par infirmation du jugement entrepris. II- Sur les réparations locatives La société Saiem Agire critique la décision du premier juge l'ayant déboutée de sa demande de paiement de réparations locatives, faute de production d'un état des lieux opposable au locataire, eu égard à la réalisation tardive de celui-ci et à l'absence de signature du locataire titulaire du bail. Or, l'appelante verse aux débats l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement le 29 septembre 2016, mentionnant un logement en bon état à l'exception du coffrage du tableau électrique cassé, d'une dalle ébréchée et d'une VMC à l'état d'usage (encrassée) dans la cuisine, d'une prise électrique cassée dans la chambre n°2, d'une faïence cassée dans la salle de bains et d'une douchette à l'état d'usage dans les sanitaires. Elle verse en outre un état des lieux de sortie, dont le caractère contradictoire n'est pas contesté, réalisé le 27 juillet 2020, soit à l'issue du délai de préavis du congé donné par M. [D] fixé au 15 juillet 2020, la cour observant au surplus que l'état des lieux a été reporté à deux reprises, faute pour le locataire d'avoir complètement vidé les lieux les 15 juillet et 22 juillet 2020. L'analyse comparative des deux états de lieux susvisés permet de déterminer que M. [D] rend un logement en état d'usage pour certaines pièces et éléments mais également en état dégradé sur les éléments suivants: mauvais état des plinthes et boiseries dans l'entrée et le séjour, mauvais état des revêtements des murs du séjour, mauvais état du plafond, des revêtements de deux des quatre murs et de la grille de ventilation du salon, mauvais état des plinthes et boiseries ainsi que des revêtements des murs des WC, mauvais état du sol, du plafond, de l'évier, du meuble sous l'évier, des fenêtre et porte-fenêtre, des plinthes et boiseries ainsi que des murs de la cuisine, mauvais état du sol, du placard, des plinthes et boiseries ainsi que des murs de la chambre n°1, mauvais état du sol, des plinthes et boiseries, des volets roulants ainsi que des murs de la chambre n°2, mauvais état du plafond, de la faïence, des murs de la salle de bain et saleté de la baignoire, mauvais état du garage (encombrants). La bailleresse, ayant pris elle-même en charge le coût des travaux de réfection dus à la vétusté, verse les factures des travaux rendus nécessaires par les dégradations commises par le locataire dont le montant justifié s'élève à la somme de 4 938,09 euros. M. [D] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 4 938,09 euros, au titre des réparations locatives, par infirmation de la décision entreprise. III- Sur les demandes accessoires M. [X] [D], partie succombante, sera condamné aux dépens de première instance, comprenant les frais du commandement de payer délivré le 14 octobre 2019 d'un coût de 103,49 euros, par infirmation de la décision entreprise, ainsi qu'aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement au profit de Maître Richard Duval, membre de la SCP RSD Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il sera en outre condamné à verser à la SA Saiem Agire la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS LA COUR, Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [X] [D] à verser à la SA Saiem Agire la somme de 4 778,62 euros au titre des loyers et charges impayés, Condamne M. [X] [D] à verser à la SA Saiem Agire la somme de 4 938,09 euros, au titre des réparations locatives, Condamne M. [X] [D] aux dépens de première instance, comprenant les frais du commandement de payer délivré le 14 octobre 2019 d'un coût de 103,49 euros et aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement au profit de Maître Richard Duval, membre de la SCP RSD Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne M. [X] [D] à verser à la SA Saiem Agire la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente