Cour d'appel, 27 juin 2022. 21/04071

MINUTE N° 22/405 Copie exécutoire à : - Me Céline RICHARD - Me Anne CROVISIER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 27 Juin 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/04071 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVQT Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Guebwiller APPELANTS : Monsieur [D] [Y] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004078 du 07/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Madame [O] [J] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/004079 du 07/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) INTIMES : Monsieur [T] [P] [Adresse 2] [Localité 4] Assisté de Me Anne CROVISIER, avocat au barreau de COLMAR, avocat postulant, et Me Nicolas DESCHILDRE, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat plaidant Madame [I] [P] [Adresse 2] [Localité 4] Assistée de Me Anne CROVISIER, avocat au barreau de COLMAR, avocat postulant, et Me Nicolas DESCHILDRE, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 avril 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Suivant acte sous signatures privées du 6 décembre 2017, les époux [P] ont donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [Y] et à Madame [J] une maison d'habitation située [Adresse 1] et ce, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 595 euros. Les bailleurs ont, par lettres recommandées avec avis de réception du 4 juin 2020, distribuées le 15 juin 2020, délivré à chacun des locataires un congé pour vendre valant offre de vente indiquant que le prix de vente projeté est de 140 000 euros en ce compris le mobilier meublant et rappelant les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Par courrier adressé par leur avocat, les appelants ont le 30 juin 2020, fait valoir que le congé est irrégulier et qu'ils entendaient se prévaloir de la tacite reconduction du contrat. Après réception d'un courriel par lequel il leur a notamment été transmise la notice d'information prévue à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [Y] et Madame [J] ont, par courrier du 14 août 2020 adressé par leur conseil, fait connaître aux bailleurs qu'ils souhaitaient exercer leur droit de préemption et entendaient à cet effet recourir à un prêt. Les bailleurs ont vainement sollicité de leurs locataires la justification d'une demande de crédit. Les appelants, ont, par courrier du 13 octobre 2020, informé la partie bailleresse de leur renoncement à l'acquisition de leur maison en invoquant l'absence de production de divers éléments d'information relatifs à la construction (plan de prévention des risques prévisibles naturels et d'inondation, attestation de construction garantissant le respect des normes de construction parasismiques, certificat de conformité des installations de chauffage, certificat de conformité concernant les eaux usées et pluviales, certificat de conformité des installations électriques). Par assignation délivrée le 28 janvier 2021, les époux [P] ont fait citer leurs locataires devant le « tribunal judiciaire des contentieux de la protection de Guebwiller » aux fins de voir ordonner leur expulsion sous astreinte, voir fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant de 650 euros hors charges et obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 5 100 euros à titre de dommages intérêts pour exercice téméraire du droit de préemption et obstacle à la vente du bien immobilier outre 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs ont résisté à la demande, invoquant la nullité du congé et la tacite reconduction du contrat de location. Ils ont sollicité la condamnation des bailleurs à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour congé frauduleux et de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 13 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Guebwiller a : -rejeté la demande de nullité formée par Monsieur [Y] et Madame [J], -constaté que la vente de la maison litigieuse n'a pu être réalisée par le fait fautif des défendeurs qui ont renoncé finalement à l'offre de leur bailleur le 13 octobre 2020, -déclaré par conséquent l'acceptation de l'offre de vente faite par Monsieur [Y] et Madame [J] nulle de plein droit, -constaté que les locataires sont déchus de plein droit de tout titre d'occupation et qu'ils sont sans droit ni titre à compter du 16 décembre 2020, -ordonné l'évacuation par Monsieur [Y] et Madame [J] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 1], dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, après accord de l'autorité administrative compétente, -dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, -rejeté la demande d'astreinte, -condamné solidairement les défendeurs à payer au demandeur une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant des loyers et des charges réévalués aux échéances prévues, à compter du 16 décembre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur, -condamné solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] au paiement de la somme de 2 500 euros à Monsieur et Madame [P] à titre de dommages intérêts, -rejeté la demande reconventionnelle en dommages intérêts formée par les défendeurs, -condamné solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, Pour statuer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu, pour rejeter la demande de nullité des congés délivrés par les bailleurs le 4 juin 2020, que les locataires ont pu s'entourer de tous les conseils éclairés nécessaires et que, en déclarant vouloir exercer leur droit de préemption en ayant recours à un prêt, ils avaient purgé l'éventuelle nullité qu'auraient pu encourir ces congés ; que dès lors que la vente ne s'est pas réalisée à l'expiration du délai de quatre mois, l'acceptation par les défendeurs de l'offre de vente est nulle de plein droit de sorte que les locataires sont déchus de tout titre d'occupation à compter du terme de leur bail et qu'il y a lieu d'ordonner leur expulsion ; que les locataires ont procédé avec témérité en déclarant vouloir acquérir le bien au moyen d'un prêt, alors qu'ils n'ont jamais démontré avoir accompli la moindre démarche auprès d'un organisme bancaire ou assimilé ; que par ailleurs ils ont décidé de faire obstruction à la vente de la maison manifestant ainsi une volonté manifeste de nuire à leurs bailleurs pour se maintenir à tout prix dans le logement. Monsieur [Y] et Madame [J] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision le 15 septembre 2021. L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile. Par dernières écritures notifiées le 28 mars 2022, les appelants concluent à l'infirmation de la décision entreprise et demandent à la cour de : -constater la nullité du congé délivré, -dire n'y avoir lieu à indemnité d'occupation, -constater que le contrat de bail a pris fin le 28 septembre 2021 par la remise des clés, -condamner Monsieur et Madame [P] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour congé frauduleux, -débouter Monsieur et Madame [P] de l'ensemble de leurs demandes y compris de leur appel incident, -condamner Monsieur et Madame [P] à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner Monsieur et Madame [P] à payer les entiers frais et dépens de l'instance. Les appelants qui indiquent avoir quitté le logement le 28 septembre 2021 en exécution du jugement déféré, font valoir : -sur la nullité du congé : que le congé est nul pour ne pas préciser les modalités de paiement du prix de la vente ni comporter en annexe la notice d'informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, prévue par la loi Alur, ce dont il résulte qu'ils ne peuvent être condamnés au paiement d' une indemnité d'occupation, le bail s'étant poursuivi par tacite reconduction ; -sur les conséquences de la nullité du congé : qu'ils ont subi un préjudice lié à la crainte de se retrouver à la rue en raison de la pression mise par les propriétaires pour les forcer à quitter le logement, -sur l'exercice de leur droit de préemption : qu'ils étaient animés d'une intention sincère d'acquérir le bien ; que cependant ils se sont convaincus du fait que la construction n'était pas en règle auprès du service de l'urbanisme et du cadastre ; que le permis de construire est muet quant à l'existence d'un droit de passage ; que les certificats de conformité n'ont pas été remis par les bailleurs ; qu'ils ignoraient qu'un emprunt immobilier ne pouvait être obtenu par une personne bénéficiant seulement des indemnités journalières d'assurance-maladie comme c'est le cas de Monsieur [Y] ; qu'ils ont tout mis en 'uvre pour pouvoir quitter les lieux rapidement après avoir renoncé à l'acquisition du bien et n'ont pas fait obstruction à la visite des lieux ; qu'ils ont pu acheter une maison pour se reloger au mois de septembre 2021 grâce à l'intervention du maire et à la sollicitude de l'établissement bancaire dont ils sont clients. -sur la demande de retrait de l'aide juridictionnelle et la demande de dommages intérêts pour appel abusif : qu'ils n'ont pu acquérir un bien immobilier que par l'obtention d'un prêt bancaire finançant entièrement cet achat et qu'ils ne disposent d'aucune épargne. Par dernières écritures notifiées le 31 mars 2022, les époux [P] concluent ainsi que suit : Sur appel principal -déclarer Monsieur [Y] et Madame [J] mal fondés en leur appel, -les en débouter ainsi que de l'intégralité de leurs demandes, En conséquence, -confirmer le jugement entrepris sous réserve de l'appel incident, -ordonner le retrait de l'aide juridictionnelle accordée à Monsieur [Y] et à Madame [J] sur le fondement de l'article 65 du décret 2020-1717 du 28 décembre 2020, -condamner Madame [J] et Monsieur [Y] à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts pour appel abusif, -condamner solidairement Madame [J] et Monsieur [Y] aux entiers frais et dépens ainsi qu'au versement d'un montant de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour, Sur appel incident, -déclarer les époux [P] recevables en leur appel incident, -les y dire bien fondés, En conséquence, -infirmer le jugement entrepris du chef du quantum des dommages intérêts limités à la somme de 2 500 euros, Et statuant à nouveau : -condamner solidairement Madame [J] et Monsieur [Y] à leur payer la somme de 5 100 euros à titre de dommages intérêts pour exercice « à la légère » du droit de préemption et obstacle à la vente du bien immobilier, -confirmer le jugement entrepris pour le surplus, -condamner solidairement Madame [J] et Monsieur [Y] aux entiers frais et dépens nés de l'appel incident. Ils font valoir : -sur la nullité du congé : qu'en présence de l'indication du prix de la vente, l'absence de mention dans le congé des modalités du paiement de ce prix n'entraîne pas la nullité du congé ; qu'au surplus l'éventuelle nullité susceptible d'affecter ce congé a été purgée par l'exercice du droit de préemption par les locataires, -sur l'exercice abusif du droit de préemption par les locataires : que les locataires n'ont jamais répondu aux courriels qui leur ont été adressés par lesquels il leur a été demandé de justifier de la demande de crédit ; que les pièces produites à cet égard ne sont pas probantes ; qu'au demeurant, la renonciation à l'acquisition par les locataires n'a pas été motivée par le refus d'un crédit immobilier mais sur de prétendus dysfonctionnements de la maison ; que les locataires ne leur ont jamais demandé la communication de différents documents et attestations de conformité de la construction, -sur les dommages intérêts : que l'agent immobilier en charge de la vente a été contraint de reporter des visites du fait du comportement de Madame [J] et de Monsieur [Y] qui entendaient dénigrer la maison auprès des potentiels acquéreurs ; qu'ils ont vendu leur bien en décembre 2021 et qu'ainsi ils ont perdu dix mois de temps par la faute de leurs anciens locataires qui savaient pertinemment ne pas pouvoir accéder à un crédit. -sur la demande relative au retrait de l'aide juridictionnelle et les dommages intérêts pour appel abusif : que les appelants ont pu acquérir un immeuble pour se loger et prétendent qu'ils auraient pu emprunter plus de 3 000 € à un proche pour exécuter le jugement de première instance sans toutefois en justifier. MOTIFS Sur la nullité du congé En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le congé pour vendre doit à peine de nullité indiquer notamment le prix et les conditions de la vente projetée. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. En l'espèce, il est constant que les congés pour vendre délivrés par les époux [P] aux appelants par courriers réceptionnés le 15 juin 2020 comportent l'indication du prix mais ne comportent aucune mention quant aux conditions de la vente projetée. N'était pas jointe à ces congés la notice d'informations prévue à l'article 15 précité. Il sera néanmoins relevé, d'une part, que l'article 15 ne sanctionne pas de nullité l'absence de notification de la notice d'information, laquelle a été transmise aux locataires par mail du 16 juillet 2020, d'autre part, que la nullité susceptible d'être encourue du fait de l'absence de mention dans les congés des conditions de la vente, a été couverte, ainsi qu'exactement apprécié par le premier juge, par la confirmation, en connaissance des causes de nullité, par les locataires, qui avaient pris le conseil d'un avocat dès réception des congés litigieux, résultant de la notification par leurs soins aux bailleurs le 14 août 2020 de leur intention d'acquérir en recourant à un crédit. C'est donc par une juste appréciation des faits de la cause et des règles de droit qui s'imposaient que le premier juge a rejeté l'action en nullité intentée par Monsieur [Y] et Madame [J]. Sur l'expulsion et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation Comme le premier juge l'a exactement relevé par des motifs que la cour ne peut qu'adopter en raison de leur pertinence, l'acceptation par les appelants de l'offre de vente qui leur a été faite par la partie intimée est devenue nulle de plein droit dès lors que la vente ne s'est pas réalisée dans le délai de six mois prévu à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour le cas où le locataire déclare recourir à un crédit. Dès lors, c'est par une juste appréciation des faits de la cause et des règles de droit qui s'imposaient que le premier juge a déclaré Monsieur [Y] et Madame [J] déchus de plein droit de tout titre d'occupation à compter du terme de leur bail, a ordonné leur expulsion et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation dont le montant n'est pas contesté à hauteur de cour. Il suffit d'ajouter qu'aucun texte n'oblige le bailleur à communiquer aux locataires, qui en l'espèce ne justifient pas les avoir réclamés, les diagnostics obligatoires qui doivent être présentés à l'acquéreur au plus tard à la signature du compromis de vente qui vaut vente, étant précisé que l'acquéreur dispose de plein droit d'un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature du compromis de vente sans encourir aucune pénalité. Par ailleurs, les disgressions des appelants quant à une éventuelle non conformité de la construction au permis de construire et quant à l'existence d'une servitude de passage, contestées par la partie intimée, qu'ils auraient découvertes postérieurement à la notification de leur renonciation à acheter au motif allégué du défaut de communication d'un certain nombre de certificats de conformité, sont sans incidence aucune dans le présent litige. Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [P] L'engagement de la responsabilité suppose l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l'espèce, force est de constater que pas plus devant le premier juge que devant la cour, les appelants justifient par la production d'une attestation d'une agence bancaire, qui seule fait foi, qu'ils auraient effectivement sollicité l'obtention d'un prêt destiné à l'acquisition de la maison objet de l'offre de vente, prêt qui leur aurait été refusé. S'ils produisent en effet une attestation de la banque CIC Est en date du 18 mai 2021 aux termes de laquelle il est attesté que Monsieur [Y] a eu rendez-vous avec sa conseillère le 11 septembre 2020, le motif de ce rendez-vous n'est pas précisé. Les messages échangés par voie téléphonique le 15 septembre 2020 avec une dame [L] (dont la qualité et profession sont ignorées) ne sont pas plus de nature à rapporter la preuve de l'engagement de démarches sérieuses en vue de l'obtention d'un prêt. Monsieur [Y] a, de plus dans un courrier du 27 octobre 2020, adressé aux époux [P], indiqué qu'il informerait les éventuels acheteurs des éléments présents dans les deux courriers (dont la non-conformité alléguée de la maison au permis de construire et au plan cadastral...). La partie intimée produit une attestation, établie dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile, par Monsieur [N], agent immobilier, qui atteste avoir convenu de divers rendez-vous de visites avec Monsieur [Y] mais les avoir annulés suite à l'information donnée par les propriétaires du contenu du courrier du 27 octobre 2020. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les locataires n'ont pas agi de bonne foi, ce qui caractérise la faute civile qui leur est imputée. Le premier juge a justement apprécié le montant du préjudice direct qui en est résulté, en termes de troubles et tracas divers et retard à la vente en fixant le montant de l'indemnité réparatrice à la somme de 2 500 €. Les époux [P] ne justifient pas leur appel incident visant à voir condamner les consorts [Y]/[J] au paiement d'une somme de 5 100 euros alors qu'ils n'expliquent pas ni ne justifient en quoi la somme allouée par le premier juge ne couvrirait pas l'intégralité des préjudices moraux et financiers qu'ils justifient avoir subis par suite de la faute commise par leurs locataires dans l'exercice de leur droit de préemption. Notamment, s'ils indiquent à bon droit avoir perdu une dizaine de mois pour vendre leur maison, la cession s'étant finalement concrétisée au mois de décembre 2021, ils n'articulent aucun préjudice financier précis qui en serait résulté. De même, il n'est nullement établi que le suivi d'ordre psychiatrique dont a bénéficié Monsieur [P] depuis le 28 septembre 2021, selon certificat établi le 18 novembre 2021, résulte en tout ou partie du comportement fautif de ses locataires et même si une incidence même minime n'est pas à exclure, le préjudice qui en est résulté se trouverait suffisamment réparé par les dispositions de la décision déférée. Il ressort en définitive de l'ensemble de ces énonciations que la décision déférée sera confirmée dans tous ses éléments. Sur la demande de dommages intérêts pour appel abusif L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et si toute faute dans l'exercice des voies de droit est susceptible d'engager la responsabilité du plaideur, encore faut il que soit caractérisée l'existence d'une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d'agir en justice. En l'espèce, même si la demande des appelants n'a pas été accueillie, il n'est justifié d'aucune circonstance caractérisant une faute susceptible d'avoir fait dégénérer en abus leur droit de voir porter un second regard sur le litige. Il en résulte que la demande de dommages intérêts pour procédure abusive doit être rejetée . Sur le retrait de l'aide juridictionnelle Aucun des cas prévus à l'article 50, 4° de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique et/ou à l'article 65 du décret du 28 décembre 2020 n'étant clairement caractérisé en l'espèce , il n'y a pas lieu de faire droit cette demande. Sur la demande de dommages intérêts formée par les appelants Les appelants échouant à démontrer que le congé pour vendre qui leur a été délivré aurait été frauduleux, ils doivent être déboutés de leur demande de dommages intérêts. Il n'est par ailleurs pas justifié d'une faute commise par les intimés dans l'exécution de la décision déférée, aucune texte normatif n'imposant à un créancier muni d'un titre exécutoire d'accepter un paiement échelonné de la dette. Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages intérêts formée par les consorts [Y]/[J]. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure seront confirmées. Partie perdante à hauteur d'appel, les appelants seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du même code. En revanche, il sera fait droit à la demande des époux [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 2 000 €. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions, Et y ajoutant, REJETTE la demande de dommages intérêts pour appel abusif et la demande en retrait de l'aide juridictionnelle, DEBOUTE Monsieur [Y] et Madame [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] et Madame [J] à payer aux époux [P] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] et Madame [J] aux dépens. La GreffièreLa Présidente de chambre