Tribunal judiciaire, 28 août 2025. 25/00114

RÉFÉRÉ CIVIL N° RG 25/00114 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NG2M Minute n° 560/25 COPIE EXÉCUTOIRE à : Me Nicolas DELEAU - 152 Me Audrey INFANTES - 191 COPIE CERTIFIÉE CONFORME à: adressées le : 28 août 2025 Le Greffier République Française Au nom du Peuple Français TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Ordonnance du 28 Août 2025 DEMANDERESSE : S.A. d’HLM NEOLIA, agissant par ses représentants légaux en exercice [Adresse 2] représentée par Me Audrey INFANTES, avocat au barreau de STRASBOURG DEFENDERESSES : Syndic. de copro. de la [Adresse 9], représenté par son syndic IMMOBILIERE [H] SAS, ayant son siège social [Adresse 1] [Adresse 4] représentée par Me Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG SAS IMMOBILIERE [H], Syndic du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7] sise [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice [Adresse 1] représentée par Me Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats à l'audience publique du 08 Juillet 2025 Président : Olivier RUER, Premier vice-président Greffier : Cédric JAGER ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe par : Olivier RUER, Premier vice-président Cédric JAGER, Greffier Contradictoire En premier ressort Signée par le Président et le Greffier, FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES     Par actes délivrés le 10 janvier 2025, la Sa Neolia a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sis [Adresse 6] à 67100 Strasbourg (ci-après le syndicat des copropriétaires) ainsi que la Sas Immobilière [H] en sa qualité de syndic devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :   - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son syndic à faire réaliser les travaux de réparation des parties communes de l’immeuble préconisés par le cabinet Saretec dans son rapport du 26 juillet 2023 dans les deux mois de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - au besoin, prononcer la liquidation de l’astreinte provisoire et une éventuelle astreinte définitive ; - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son syndic à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ; - la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.   Par dernières conclusions du 03 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires et son syndic, la Sas Immobilière [H], ont sollicité voir :   - constater que les défendeurs ont mandaté la société Mte et la société Työ aux fins de recherche de fuite et de réparation urgente ; - constater que le logement du locataire de la Sa Neolia est sec ; en conséquence, - constater que la demande se heurte à contestation sérieuse et qu’il n’y a lieu à référé ; - débouter la Sa Neolia de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la Sa Neolia à lui payer leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions du 04 juillet 2025, la Sa Neolia a maintenu ses demandes. Par dernières conclusions du 08 juillet 2025, la Sa Neolia a maintenu ses demandes et a sollicité voir, à titre infiniment subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire. À l’audience du 08 juillet 2025, les parties défenderesses ont demandé oralement à ce que les conclusions datées du 08 juillet 2025 de la Sa Neolia soient écartées des débats, celle-si étant tardives après un ultime renvoi et la précision donnée à l’audience du 3 juin 2025 que toutes conclusions déposées 3 jours avant l’audience seraient déclarées irrecevables. Pour le surplus, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.     SUR QUOI     Sur les conclusions du 08 juillet 2025 du conseil de la Sa Neolia : Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. L’article 16 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile prévoient que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. En l’occurrence, les conclusions du conseil de la Sa Neolia datées du 08 juillet 2025, soit le jour de l’audience, et formulant une nouvelle demande, sont considérées comme tardives, notamment compte tenu des précisions données à la dernière audience du 3 juin 2025, et seront écartées des débats. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires et du syndic tendant à « constater » : Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. En application de ce texte, la formulation selon laquelle le syndicat des copropriétaires et le syndic demandent à la juridiction de « constater » ne constitue pas une prétention au sens de cet article 4. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes. Sur la demande d'injonction de faire les travaux : La Sa Neolia du Bas-Rhin fonde ses demandes aux visas des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il convient de rappeler que les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile sont autonomes et consacrent des actions distinctes ayant des conditions de recevabilité différentes. Ces articles consacrent des actions distinctes, ayant des domaines d'application exclusifs l'un de l'autre. Ces dispositions sont applicables, d'une part, en cas d'urgence et en l'absence de contestation sérieuse et, d'autre part, en cas d'urgence et lorsqu'il existe un différend entre les parties qui justifieraient la mesure demandée. Dans cette dernière hypothèse, la mesure en question/ordonnée par le juge ne peut être que conservatoire. Selon les articles 1992 du code civil et 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répondre aux dommages qui pourrait résulter de son inexécution. Toute copropriété immobilière comprend un syndicat comportant un syndic, agent d’exécution et représentant de la copropriété.   En vertu de l’article 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic a notamment pour mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Les articles 24 et 25 prévoient les modalités de vote en assemblée générale notamment des travaux affectant les parties communes.   En l'espèce, la Sa Neolia expose qu'elle est copropriétaire notamment d’un appartement de trois pièces situé au premier étage de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 3] à [Localité 10] ; qu’elle a donné à bail cet appartement à M. [N] le 09 janvier 2020 ; qu’en juillet 2023 M. [N] lui a déclaré un dégât des eaux ; que le rapport d’intervention de la société Poseidon en date du 25 juillet 2023 atteste d’un défaut d’étanchéité de la toiture (pièce 5 demanderesse) ; que sa conclusion a été reprise dans le rapport du cabinet d’expertise Saretec du 26 juillet 2023 (pièce 6 demanderesse) ; qu’elle a mis en demeure en date des 9 octobre et 26 décembre 2023 la Sas Immobilière [H] ès qualité de syndic d’effectuer les réparations qui s’imposent (pièces 7 demanderesse) ; que les travaux de réparation n’ont pas été effectués. Le syndicat des copropriétaires et son syndic, la Sas Immobilière [H], arguent que les infiltrations ont cessé et produisent un rapport de la société Työ du 26 juin 2025 (pièce 2 défenderesse). La Sa Neolia réplique que bien que les désordres soient momentanément inexistants en raison de la période estivale, les travaux de réparation n’ont pas été effectués. Toutefois, la Sa Neolia ne démontre pas l'urgence à réaliser les travaux, le dégât des eaux à l'origine des désordres étant survenu il y a près de deux ans. Aucune décision de l'assemblée générale des copropriétaires votant les travaux demandés par la Sa Neolia n'est versée aux débats. De même, la Sa Neolia ne justifie pas avoir sollicité l’inscription de cette demande à l’ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle des copropriétaires comme elle en a le droit conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967. La demande se heurte donc à contestations sérieuses, la compétence du juge des référés étant subsidiaire aux décisions de l’assemblée générale des copropriétaires. De même, dès lors que l’urgence de réaliser les travaux n’est pas avérée, ni l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de l’absence de réaction du syndic ni celle d’un dommage imminent au sens du 1er alinéa de l’article 835 du code de procédure civile ne sont démontrées par la Sa Neolia. Il sera dit n’y avoir lieu à référé.   Sur les demandes accessoires : La Sa Neolia, qui succombe, sera condamnée aux dépens. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes effectuées sur ce fondement seront par conséquent rejetées.     PAR CES MOTIFS     Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,     Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,   ÉCARTE des débats les conclusions du conseil de la Sa Neolia datées du 08 juillet 2025, considérées comme tardives ; DISONS n’y avoir lieu à référé ;   CONDAMNONS la Sa Neolia aux dépens ; REJETONS les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;   RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.   Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier. Le Greffier Le Président C. JAGER O. RUER