Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
N° RG 23/00923 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNRI
Minute : 24/00101
S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
Représentant : Me [J] [U], avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1118
C/
Monsieur [I] [H] [V]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2024
DEMANDEUR :
S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [H] [V]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 12 Janvier 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 6 août 2022, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné en location à Monsieur [I] [H] [V] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 685,00 €, provision sur charges comprise.
Le 20 mars 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait délivrer à Monsieur [I] [H] [V] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 697,80 €.
Par notification électronique du 6 avril 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 27 septembre 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a attrait Monsieur [I] [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [H] [V] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [I] [H] [V] ;De condamner Monsieur [I] [H] [V] au paiement des sommes suivantes : – 3 551,76 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, puis égale à deux fois la redevance quotidienne à compter du mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;355 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ;600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 29 septembre 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 12 janvier 2024.
Lors de l'audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 1 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 4 887,68 €, hors dépens.
Monsieur [I] [H] [V] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 20 mars 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [I] [H] [V] le 20 mars 2023, pour un montant principal de 2 697,80 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [I] [H] [V], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 mai 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [I] [H] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [H] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [I]
[H] [V].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION verse aux débats un décompte arrêté au 1 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 4 887,68 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement/précités ayant été expurgés.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [H] [V] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4 887,68 € actualisée au 1 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 697,80 € à compter du 20 mars 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.
Il y a donc lieu de débouter la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION de sa demande principale en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer dû et de condamner Monsieur [I] [H] [V] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LA CLAUSE PÉNALE
Aux termes de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 6 août 2022 entre Monsieur [I] [H] [V] et la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION prévoit en son article n°7 qu'en cas de retard dans le paiement de la redevance ou de ses accessoires, le locataire sera redevable de plein droit d'une majoration de 10% du montant des sommes dues, après une mise en demeure restée infructueuse.
Cette clause n'est pas conforme aux dispositions de l'article 4 h) précité dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrées en vigueur le 1er juin 2016.
Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que les demandes de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION tendant à son application seront rejetées.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [H] [V] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [I] [H] [V] sera condamné à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ;
CONSTATONS que le contrat signé le 6 août 2022 entre la SAS RESIDENCES SERVICES
GESTION et Monsieur [I] [H] [V] concernant les locaux situés [Adresse 11] s'est trouvé de plein droit résilié le 21 mai 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [I] [H] [V] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [I] [H] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [H] [V] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4 887,68 € actualisée au 1 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 sur la somme de 2 697,80 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DEBOUTONS la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer dû et FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [H] [V] au montant du dernier loyer et des charges et au besoin CONDAMNONS Monsieur [I] [H] [V] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DEBOUTONS la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [H] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 mars 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [H] [V] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES
GESTION la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE
