Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 24/00211

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 24 mai 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00211 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5LJ PRONONCÉE PAR Elisa VALDOR, Juge, Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 26 avril 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé ENTRE : S.C.I. ALS PROPRIETES dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Carole DA SILVA, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Lydia SAID, avocate plaidante au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 387 DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. EDITIONS DE MEDIA D’INFORMATIONS REGIONALES (E-MIR) dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Violaine PAPI, avocate au barreau de l’ESSONNE DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte de commissaire de justice délivré le 26 février 2024, la SCI ALS PROPRIETES a assigné devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, statuant en référé, la SAS EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES (SIGLE « E-MIR »), au visa de l'article 808 du code de procédure civile aux fins de voir : la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes ;condamner la société EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES (sigle « E-MIR ») à lui payer la somme en principal de 185.475,91 euros, arrêtée à la date du 16 janvier 2024, outre les intérêts au taux légal, fins et accessoires ;condamner la société EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES (sigle « E-MIR ») à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts pour réticence abusive ;condamner la société EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES (sigle « E-MIR ») à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 31 juillet 2023, de la présente assignation, ainsi que les frais d'exécution dudit jugement. Au soutien de ses demandes, la SCI ALS PROPRIETES expose que : le 10 octobre 2019, elle a acquis de la société dénommée « BUROBOUTIC », un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4], loué, selon acte sous seing privé du 30 juin 2015, à la SAS EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES (SIGLE "E-MIR") ;depuis le 4ème trimestre 2022, cette dernière ne procède plus au règlement des loyers courants ;le 31 juillet 2023, elle a donc fait délivrer à la SAS EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES (SIGLE " E-MIR ") un commandement de payer réclamant la somme en principal de 91.983,94 euros, qui est demeuré infructueux ;elle a tenté, en vain, de parvenir à un règlement amiable du litige, et au 16 janvier 2024, le montant de la dette locative s'élève au principal, à la somme de 185.475,91 euros et la société locataire est toujours dans les lieux et exploite son activité, sans procéder au règlement des loyers courants. Initialement appelée le 19 mars 2024, l'affaire a été retenue à l'audience du 26 avril 2024 au cours de laquelle les parties ont pu exposer leurs prétentions et moyens. La SCI ALS PROPRIETES, représentée par avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. La SAS EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES (SIGLE « E-MIR »), représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa de l'article 1719 du code civil et de l'article 834 du code de procédure civil, elle sollicite du juge des référés de débouter la SCI ALS PROPRIETES de ses demandes. Au soutien de sa défense, elle fait valoir que la demande de la SCI ALS PROPRIETES se heurte à des contestations sérieuses en ce que : elle n'a jamais été rendue destinataire d'un décompte des charges ;la SCI ALS PROPRIETES ne respecte pas son obligation d'assurer une jouissance paisible du bien donné bail, celui-ci étant affecté de nombreux désordres le rendant insalubre, à savoir notamment le caractère défaillant et inopérant du système calorifique depuis plusieurs années, l'ayant contrainte à installer des radiateurs électriques, conduisant à des factures d'électricité prohibitives et l'obligeant à regrouper le personnel dans une unique pièce, et l'existence de fuites d'eau en de nombreux endroits ;malgré ses demandes répétées, la société ALS PROPRIETES n'a pas remédié à ces désordres. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION I.Sur la demande de condamnation à une somme non provisionnelle au titre des loyers et charges impayés Selon les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon les dispositions de l'article 834 et non l'ancien article 808, du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». En l'espèce, par acte sous seing privé du 30 juin 2015 la SCPI BUROBOUTIC a donné à bail à la SAS EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES (SIGLE «E-MIR») des locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer hors taxes et hors charges de 71.100 euros. Il résulte de l'attestation notariée produite aux débats que la SCI ALS PROPRIETES a acquis les locaux donnés à bail, par acte authentique reçu, le 10 octobre 20219, par Maître [P] [O], notaire associé à [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, la SCI ALS PROPRIETES a fait délivrer à la société EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES un commandement d'avoir à payer la somme de 91.983,94 euros au titre des loyers et charges impayés du quatrième trimestre 2022 et du premier et second trimestre 2023. Force est de constater que le décompte produit par la SCI ALS PROPRIETES est inexploitable en ce que les montants annoncés ne permettent pas de distinguer le loyer des charges et taxes dus et la SCI ALS PROPRIETES ne justifie pas de la communication au preneur de l'état récapitulatif annuel des charges, impôts et taxes en méconnaissance de l'article 7 b du bail. En outre, la SAS EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES (SIGLE « E-MIR ») invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, faisant état d'un certain nombre de désordres affectant le bien donné à bail, consistant notamment en la défaillance du système de chauffage, des fuites d'eau et la présence d'un rat, et produit à l'appui, des photographies et une lettre recommandée du 4 juillet 2023 adressée à la SCI ALS PROPRIETES aux termes de laquelle elle dénonce lesdits désordres et fait état de nombreuses alertes à ce sujet. La société ALS PROPRIETES est totalement taisant concernant les désordres allégués par la SAS EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES qui affecteraient la jouissance paisible du bien donné à bail. Cette exception d'inexécution d'obligations contractuelles caractérise l'existence d'une contestation sérieuse, dont l'appréciation n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés. Enfin, à titre superfétatoire, il sera relevé que la SCI ALS PROPRIETES formule une demande en condamnation au paiement d'une somme non provisionnelle, de sorte qu'elle excède en tout état de cause les pouvoirs du juge des référés. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande formée par la société ALS PROPRIETES. II. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le juge des référés peut allouer une provision à valoir sur les dommages-intérêts mais pas de dommages-intérêts eux-mêmes, sans quoi il excède ses pouvoirs, sauf lorsqu'il prononce une sanction au titre du caractère abusif de la procédure, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile. En l'espèce, la SCI ALS PROPRIETESsollicite la condamnation de la SAS EDITION DE MEDIA D'INFORMATIONS REGIONALES à la somme non provisionnelle de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés, qui ne peut allouer qu'une provision à valoir sur les dommages et intérêts. A titre surabondant, même si la SCI ALS PROPRIETES avait formé une demande de dommages et intérêts à titre provisionnel, celle-ci se heurterait à une contestation sérieuse, à l'instar de l'existence de l'obligation au paiement des loyers et charges, tel que cela ressort des développements précédents. Par conséquent, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SCI ALS PROPRIETES. Sur les dépens et frais irrépétibles Les circonstances de l'espèce justifient en équité de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles. Il n'y a donc pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort : DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI ALS PROPRIETES ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 24 mai 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier,Le Juge des Référés,