Cour d'appel, 16 décembre 2022. 21/07772

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2022 (n° 2022/ , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07772 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRIQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 19/05909 APPELANTE Société 2CHENIER immatriculée au RCS de Nanterre sous le nuéro 828 769 992, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son gérant domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 3] [Localité 12] Représentée par Me Arnaud DUFFOUR de l'AARPI D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043 substituée par Me Alexandra ALAURENT, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS Monsieur [R] [B] [S] [I] né le 19 Juillet 1957 à [Localité 12], [Adresse 6] [Localité 1] Madame [J], [O], [B], [Z] [I] épouse [M] née le 04 Novembre 1959 à [Localité 12] [Adresse 2] [Localité 11] (Suisse) Tous deux représentés par Me Emmanuel JARRY de la SELARL RAVET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209 S.A.S.U. LPE ADVISORY immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 804 214 708, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 4] [Localité 8] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477assistée de Me Clémence RADE, avocat au barrezu de BORDEAUX, substituée de par Me Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX S.A.S. C & C Notaires [Adresse 7] [Localité 9] S.E.L.A.S. MALARD & ASSOCIES - BOUCLE NORD SEINE successeur de la SELARL VALERIE BASTIDE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 883 840 142, [Adresse 5] [Localité 10] Toutes deux eprésentées et assistées de par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 novembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre, chargé du rapport et Madame Monique CHAULET, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de : Monsieur Claude CRETON , Président de chambre Madame Monique CHAULET, Conseillère Madame Muriel PAGE, Conseillère Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialment prévue le 25 novembre 2022 prorogée au 09 décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. **** M. [R] [I] et Mme [J] [I] (les consorts [I]) sont propriétaires indivis d'un bien immobilier situé à [Adresse 13], comprenant un local à usage de bureaux au 1er étage (lot n°6) donné à bail commercial à compter du 18 septembre 2014 à la société LPE advisory (la société LPE) et une cave en sous-sol (lot n°37).Le 7 février 2019, M. [C], notaire au sein de la SELARL Valérie Bastide, a notifié à la société LPE une offre de vente du local objet du bail au prix de 881 500 euros. Par acte notarié du 18 février 2019 reçu par Mme [L], notaire exerçant au sein de la SAS C & C notaires, avec la participation de M. [C], les consorts [I] ont consenti à la société 2Chenier une promesse de vente portant sur les lots n° 6 et 37 au prix de 882 000 euros, sous réserve de l'absence d'exercice par le locataire de son droit de préférence, la promesse expirant le 17 juin 2019. Par lettre reçue par la SELARL Valérie Bastide le 18 février 2019, la société LPE a déclaré accepter l'offre de vente qui lui a été faite et indiqué recourir à un prêt. La société 2Chenier a fait assigner les consorts [I], la société LPE, la SAS C  & C notaires et la SELARL Valérie Bastide aux fins, notamment, de constater la réalisation de la vente à son profit et en paiement de dommages-intérêts. Par jugement du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré recevables mais mal fondées ces demandes et déclaré parfaite la vente entre les consorts [I] et la société LPE au prix de 882 000 euros. Le tribunal a en outre condamné la société 2Chenier à payer à la société LPE la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la promesse de vente conclue avec la société 2Chenier était soumise à la condition de l'absence de manifestation par la société LPE de sa volonté d'acquérir le lot qu'elle occupe dans un délai d'un mois suivant le 11 février 2019, date de la réception de l'offre de vente qui lui avait été faite. Il a ajouté que la promesse a contractualisé la préférence donnée à la société LPE et qu'il importe donc peu que les dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce ne soient pas applicables. Il a enfin reconnu l'existence du préjudice causé à la société LPE qui a été contrainte de continuer à payer des loyers au lieu de commencer le remboursement des échéances du prêt qu'elle devait souscrire pour financer l'acquisition du bien mais écarté l'existence du préjudice allégué par les consorts [I] qui ont continué à percevoir les loyers. La société 2Chenier a interjeté appel ce jugement et demande à la cour de constater la réalisation de la vente à son profit au prix de 882 000 euros, de dire que la société LPE est déchue de tout droit sur les biens litigieux et que la vente dont celle-ci prétend qu'elle a été conclue à son bénéfice est nulle. Elle réclame en outre la condamnation de la société LPE et des consorts [I] au paiement de la somme de 8 516,13 euros par trimestre à compter du 27 février 2019 et jusqu'à la réitération de la vente à son profit, sous déduction des intérêts d'emprunt de 1,20% par an sur la somme de 882 000 euros à compter des mêmes dates. Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de la société Malard et Associés, qui vient droits de la SELARL Valérie Bastide, et de la SAS C & C Notaires à la garantir de toutes condamnations prononcées contre elle. A l'appui de ses demandes, la société 2Chenier soutient que la clause relative au droit de préférence du locataire est nulle en raison d'une erreur de droit puisqu'il n'existait pas de droit de préemption au profit de la société LPE, les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne s'appliquant pas aux locaux litigieux à usage de bureaux. Elle considère qu'en conséquence la vente à son profit par les consorts [I] est parfaite dès lors qu'ils se sont entendus sur le bien objet de la vente et sur le prix de 882 000 euros. La société LPE a formé un appel incident et demande à la cour : A titre principal : - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : débouté la société 2Chenier de ses demandes, déclaré parfaite la vente conclue avec les consorts [I] ; condamné la société 2Chenier à payer à la société LPE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ainsi qu'aux dépens dans les conditions de l'article 669 du code de procédure civile  - Infirmer le jugement en ce qu'il a limité à 50 000 euros l'indemnisation de son préjudice et, statuant à nouveau : condamner la société 2Chenier à lui payer la somme de 122 947,83 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers réglés pendant la période du 1er mai 2019 au 30 septembre 2022 ; condamner la société 2Chenier à lui payer la somme de 9 167,22 euros par trimestre à titre de dommages et intérêts pendant la période du 1er octobre 2022 et la date de réitération effective de la vente ; condamner la SNC 2Chenier à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du surcoût de frais d'emprunts liés au retard de réitération de la vente ; A titre subsidiaire elle sollicite la condamnation de la société Malard & associés à la garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées contre elle. Elle réclame enfin la condamnation de la société 2Chenier à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure et appel abusifs. La société LPE soutient qu'un contrat de vente a été conclu avec les consorts [I] suite à l'exercice de son droit de préférence en application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce. Elle fait valoir que ces dispositions étaient applicables dès lors qu'existait un accord entre elle et le bailleur pour leur soumettre le contrat. La société LPE fait subsidiairement valoir que la société 2Chenier n'a pas qualité à agir pour prétendre qu'il existe une erreur de droit dans le contrat avec les consorts [I]. Enfin, elle affirme avoir subi un préjudice financier important, correspondant au montant des loyers, du fait de l'attitude procédurale fautive de la société 2Chenier. La SELAS Malard & Associés, et la société C & C notaires concluent à l'irrecevabilité comme nouvelles des demandes formées contre elles par la société 2Chenier et au mal fondé des demandes en garantie formées contre elles par la société LPE et par les consorts [I]. Ils réclament en outre la condamnation de la partie succombante à leur payer à chacune la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : 1 - Sur les demandes de la société 2Chenier Attendu que si le bail liant les consorts [I] et la société LPE a été intitulé 'Bail de locaux commerciaux' alors qu'il porte expressément sur un local à usage de bureaux destiné à l'exercice d'une activité libérale d'expertise comptable et de commissariat aux comptes, cet intitulé ne suffit pas à établir que les parties ont eu la volonté de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux ; que les consorts [I] ayant procédé à la notification de la cession des locaux à la société LPE en application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce alors que celle-ci ne pouvait bénéficier du droit de préemption prévu par ce texte, ils pouvaient seuls contester l'existence de ce droit de préemption en soutenant que cette notification ne valait pas reconnaissance de ce droit et agir en nullité de la vente ; qu'en l'absence d'exercice de cette action, la vente conclue avec la société LPE étant devenue parfaite, la société 2Chenier n,a pas qualité pour demander cette nulité; que sa demande est donc irrecevable; débouté la société 2Chenier de ses demandes ; 2 - Sur les demandes des consorts [I] Attendu que les moyens soutenus en appel relatifs à la demande de dommages-intérêts formée par M. [I] ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient de confirmer le jugement de ce chef ; 3 - Sur les demandes de la société LPE Attendu que la société LPE réclame d'abord la condamnation de la société 2Chenier à lui payer différentes sommes à titre de dommages-intérêts correspondant aux loyers qu'elle a réglés pendant la période du 1er mai 2019 au 30 septembre 202, ainsi que 20 000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice causé par la perte de chance de bénéficier d'un prêt à des conditions qui étaient plus favorables à celles qu'elle sera désormais amenée à accepter et la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ; que l'ensemble des préjudices allégués ayant été causés par l'exercice de l'action engagée par la société 2Chenier alors que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, il convient de rejeter ces demandes ainsi que la demande fondée sur le caractère abusif l'action engagée par la société 2Chenier en l'absence de la preuve d'une telle faute ; qu'en tout état de cause, si la société LPE a été contrainte de continuer à payer des loyers, elle n'a pas eu, pendant la même période, ni à régler les intérêts dus au titre de l'emprunt immobilier qu'elle devait contracter pour financer cette acquisition ni à supporter les charges liées à la propriété de l'immeuble, de sorte que l'existence de ce préjudice n'est pas justifiée ; qu'en outre, faute de justification des conditions du prêt qu'elle sera amenée à contracter pour financer l'acquisition des locaux, n'est pas davantage justifiée l'existence d'un préjudice causé par la perte de chance de bénéficier d'un prêt à des conditions plus favorables à celles qu'elle sera désormais amenée à supporter ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Confirme le jugement sauf en ce qu'il déclare recevables les demandes formées par la société 2Cheiner et condamne la société 2Chenier à payer à la société LPE advisory la somme de 50 000 euros ; Statuant à nouveau de ce chef : Déclare laction de la société 2Cheiner irrecevable; Déboute la société LPE advisory de ses demandes contre la société 2Chenier en paiement de dommages-intérêts ; Constate que les demandes formées contre la société Malard et associés et contre la société C & C notaires sont sans objet ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société 2Chenier et la condamne à payer à la société LPE advisory la somme de 2 000 euros, aux consorts [I] la somme de 2 000 euros, à la société Malard et associés-Boucle Nord Seine et la société société C & C notaires, chacune la somme de 1 000 euros ; La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT