Tribunal judiciaire, 15 janvier 2026. 23/05963

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 23/05963 N° Portalis 352J-W-B7H-CZUWM N° MINUTE : Assignation du : 21 Avril 2023 JUGEMENT rendu le 15 Janvier 2026 DEMANDERESSE Madame [R] [M] [Adresse 5] [Localité 9] représentée par Maître Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire E0395 DÉFENDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le CABINET ORALIA LESCALLIER [Adresse 1] [Localité 9] représenté par Maître Philippe BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1085 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente Julie KHALIL, Vice-Présidente assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, Décision du 15 Janvier 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 23/05963 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUWM DÉBATS A l’audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** Exposé du litige : Madame [R] [M] est propriétaire des lots n° 14, 36 et 40 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le lot n° 36 est un appartement situé au 5ème étage du bâtiment A de cet immeuble, acquis par Madame [M] le 3 juillet 1990, et le lot n° 40 est un studio situé au 6ème étage du bâtiment B du même immeuble qu’elle a acquis le 17 septembre 2015. Au cinquième étage, les bâtiments A et B sont reliés par un couloir. En vue de l’assemblée générale du 13 février 2023, Madame [M] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de deux projets de résolutions aux termes desquels elle proposait de procéder au déverrouillage des portes du couloir du 5ème étage entre les deux cages d’escaliers A et B de l’immeuble (résolution n° 31, déverrouillage des portes du couloir du 5ème étage, couloir de circulation commun entre les 2 cages d’escalier de l’immeuble) et le calfeutrement des portes de couloir ainsi que la mise en place d’un groom permettant le maintien de la porte fermée afin d’assurer une protection en cas d’incendie (résolution n° 32, sécurisation des portes du couloir du 5ème étage servant de circulation entre les 2 cages d’escaliers). Les copropriétaires n’ont pas adopté ces résolutions. C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 21 avril 2023, Madame [R] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 février 2023. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2024, Madame [R] [M] demande au tribunal de : Vu les articles 3, 6-4, 8, 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 Vu le procès-verbal d’assemblée générale du 13 février 2023 Vu les pièces versées aux débats Annuler la résolution n° 31 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] du 13 février 2023, Rappeler le caractère de partie commune du couloir de l’immeuble du [Adresse 7] du 13 février 2023, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à payer à Madame [R] [M] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] aux entiers dépens, Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] Paris 9ème demande au tribunal de : Débouter Madame [R] [M] de sa demande d’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] du 13 février 2023 ; Condamner Madame [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] une somme de 5 000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024. L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 6 novembre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026. MOTIFS DE LA DECISION : La question de la nature de partie commune du couloir de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] n’est pas une prétention mais un moyen avancé par Madame [R] [M] au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 13 février 2023 (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], Pôle 4 – Chambre 2, 12 mai 2021, n° 17/02014). Il n’y a donc pas lieu de rappeler dans le dispositif du présent jugement le caractère de partie commune du couloir de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], étant relevé au surplus que cette nature de partie commune du couloir n’est nullement contestée en défense par le syndicat des copropriétaires. I - Sur la demande d’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 13 février 2023 : Madame [R] [M] soutient que le verrouillage du couloir entre les deux bâtiments constitue une atteinte au règlement de copropriété, en ce que : - les couloirs sont expressément qualifiés de parties communes dans le règlement de copropriété de l’immeuble, - l’article 2 de ce règlement rappelle que « les parties communes, notamment les vestibules ou entrées cochères, la cour, les escaliers et couloirs devront toujours être maintenus libres », - au cours de l’assemblée générale du 27 avril 2006, les copropriétaires ont approuvé une grille de répartition des charges communes spéciales incombant aux copropriétaires bénéficiant du droit de passage pour l’entretien, la réparation et la réfection des couloirs des 4ème et 5ème étages, - les copropriétaires ont refusé, pendant cette même assemblée, la création d’une partie commune spéciale, - ce couloir est donc demeuré une partie commune générale. En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires concernant la décision de fermeture de ce couloir, elle oppose que : - lors de l’assemblée générale du 18 janvier 1990, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 4, laquelle a autorisé les copropriétaires du bâtiment A à installer un ascenseur dans la cage d’escalier de ce bâtiment, - les copropriétaires du bâtiment A ont fait inscrire au procès-verbal la mention suivante : « les copropriétaires de l’escalier A n’autorisent pas les copropriétaires des 4ème, 5ème et 6ème étages de l’escalier B à se servir de l’ascenseur par l’ouverture des portes de communication entre les deux escaliers », - cette dernière mention n’a fait l’objet d’aucun vote, - cette formule ne se restreint pas à un verrouillage des portes mais prévoit une opposition à l’usage quand l’escalier B n’est pas concerné par l’investissement, - lors de l’assemblée générale du 22 octobre 1990, les copropriétaires ont adopté la résolution suivante : « les copropriétaires de l’escalier A s’opposent à l’ouverture des couloirs entre le bâtiment A et le bâtiment B », mais cette résolution manifeste une opposition à l’ouverture de la porte du couloir sans en mentionner le verrouillage, - le syndicat des copropriétaires interprète donc mal les décisions de l’assemblée générale pour justifier un verrouillage et une interdiction de passage illégale dans ce couloir, partie commune, - l’argument de la sur-fréquentation est peu crédible au regard des conditions restrictives d’accès à ce couloir : être propriétaire résident du bâtiment A, participer aux charges d’ascenseur et être propriétaire d’un lot au 4ème, 5ème ou 6ème étage du bâtiment B. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] répond que : - la résolution n° 13 adoptée par l’assemblée générale du 18 janvier 1990 rappelle en son alinéa 3 que « les copropriétaires de l’escalier A n’autorisent pas les copropriétaires des 4ème, 5ème et 6ème étages de l’escalier B à se servir de l’ascenseur par l’ouverture des portes de communication entre les deux escaliers », - dès la décision initiale de création et d’installation de l’ascenseur aux frais des seuls copropriétaires du bâtiment A, il a été approuvé par l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux de l’escalier B, que les portes reliant les deux bâtiments doivent rester fermées, - Madame [M] ne peut pas imposer qu’une résolution définitive, adoptée lors d’une assemblée générale antérieure et à laquelle elle a participé, soit délibérément niée par une nouvelle résolution, - une décision définitive est irrévocable (ex. : Civ. 3ème, 12 janvier 2022, n° 20-20.363), - les copropriétaires ne sont pas tenus de justifier leur décision intervenue suite à un vote clairement exprimé, - s’il était mis fin à la fermeture du couloir, alors tous les occupants du bâtiment B et du 6ème étage seraient fondés à solliciter la levée de restriction qu’ils ont approuvé en son temps, - le 6ème étage est composé d’une dizaine de chambres de service mises à la location, - cela engendrerait donc un trafic démultiplié dans l’escalier A, - un usage démultiplié de l’ascenseur poserait des problèmes de sécurité, ce dernier étant prévu pour un usage limité, - cette restriction a été rappelée par les copropriétaires lors de l’assemblée du 22 octobre 1990 consacrée à l’implantation des ascenseurs, qui précise de nouveau « à l’unanimité de leurs membres présents et représentés, les copropriétaires de l’escalier A s’opposent à l’ouverture des couloirs entre le bâtiment A et le bâtiment B », - Madame [M] a approuvé le rappel de cette condition lors de l’assemblée du 22 octobre 1990 dont elle était scrutatrice, - la résolution n° 16 de l’assemblée du 5 février 2004 rappelle à l’unanimité que le couloir « doit être maintenu fermé », - la résolution n°18 de l’assemblée générale du 27 avril 2006 approuve la grille de répartition des « charges communes spéciales incombant aux copropriétaires bénéficiant du droit de passage pour l’entretien, la réparation et la réfection des couloirs des 4e et 5e étages, parties communes de l'escalier A », - Madame [M], en tant que présidente du conseil syndical, rappelle elle-même dans une lettre au syndic en date du 1er février 2005 que « les couloirs du 4ème et 5ème étages seront inscrits dans le règlement de copropriété comme constituant une partie commune du bâtiment A », - elle rappelle l’existence de parties communes spéciales dans deux lettres en dates du 13 février 2014 et du 8 août de la même année, - elle ne saurait bénéficier d’un contournement de la règle pour des intérêts strictement personnels. *** Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322) ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), sans contrepartie pour les copropriétaires lésés (Civ. 3ème, 8 septembre 2016, n° 15-16.954). L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » et dresse une liste des parties réputées communes dans le silence ou la contradiction des titres. Aux termes de l’article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ». Aux termes de l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. » La création de charges spéciales pour une « partie de l'immeuble » suppose la création préalable de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété (articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965). L’institution de parties communes spéciales ne découle pas de leur utilité pour les lots concernés mais des stipulations du règlement de copropriété qui la prévoient (Civ. 3ème, 4 juillet 2006, n° 05-11.058 ; 13 novembre 2013, n° 12-20.733, premier moyen ; 7 décembre 2017, n° 16-23.562) et la spécialisation des charges n’implique pas en elle-même la création de parties communes spéciales (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], Pôle 4 – Chambre 2, 6 avril 2022, n° RG 18/16930). Par ailleurs, l’article 8 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Il est en outre constant qu’une décision d'assemblée générale existe dès lors qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-12.084) et qu'une résolution non sanctionnée par un vote, ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. Cour d’appel d’[Localité 10], 4ème chambre A, 12 juin 2014, n° RG 13/14003). Une assemblée générale peut revenir sur une précédente décision devenue définitive, lorsque la nouvelle décision est dictée par l’intérêt collectif (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2010, n° 09-15.373) à la condition, notamment, de ne pas porter atteinte à des droits acquis en vertu de la précédente décision (ex. : Cour d’appel d’[Localité 10], 4ème chambre A, 26 mars 2015, n° 14/09609). En l’espèce, s’agissant de l’assemblée générale du 18 janvier 1990, au sein de la quatrième question – 13ème résolution intitulée « Décision à prendre pour l’implantation d’un ascenseur dans la trémie de l’escalier principal », le tribunal relève que la mention selon laquelle « Les copropriétaires de l’escalier A n’autorisent pas les copropriétaires des 4ème, 5ème et 6ème étage de l’escalier B à se servit de l’ascenseur par l’ouverture des portes de communication entre les deux escaliers » ne comporte aucune mention relative aux résultats d’un quelconque vote de ce chef, à la différence d’autres questions soumises à l’assemblée dans le cadre de cette 13ème résolution, telles que l’autorisation donnée aux copropriétaires de l’escalier A de faire installer un ascenseur dans la trémie de leur escalier, le mandat donné au syndic pour faire effectuer l’installation d’un ascenseur sur la base du devis de l’entreprise ETP, ou encore le financement de la construction et de l’entretien de l’ascenseur (ex. : Cour d’appel de [Localité 14], 1ère chambre, 13 novembre 2015, n° 14/00574). Il y a donc lieu de considérer qu’aucun vote n’est intervenu lors de l’assemblée générale du 18 janvier 1990 quant à l’interdiction faite aux copropriétaires des 4ème, 5ème et 6ème étages de l’escalier B de se servir de l’ascenseur par l’ouverture des portes de communication entre les deux escaliers, qui n’est pas une décision au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le syndicat des copropriétaires défendeur ne peut utilement s’en prévaloir pour justifier le rejet de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 13 février 2023. Tel n’est pas en revanche le cas de la résolution relative aux votes pour la création d’un ascenseur dans un bâtiment existant, adoptée à « l’unanimité » de membres présents et représentés, lors l’assemblée générale extraordinaire du 22 octobre 1990 au cours de laquelle les copropriétaires de l’escalier A ont décidé de s’opposer « à l’ouverture des couloirs entre le bâtiment A et le bâtiment B » (pièce n° 7 produite par le syndicat des copropriétaires, page 2). Toutefois, cette dernière résolution, bien que définitive, ne constitue pas en elle-même un obstacle au vote d’une résolution ultérieure portant sur le déverrouillage des portes du couloir du 5ème étage (couloir de circulation commun entre les 2 cages d’escalier de l’immeuble), dès lors que : - aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont réputées parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, les « voies d’accès » ainsi que les « passages et corridors », - le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] stipule clairement en son article Premier II (Parties communes à tous les copropriétaires) que seront choses communes « les toitures, les descentes, escaliers, couloir de desserte des caves et du sixième étage », ainsi que le « couloir avec entrée près celle de l’escalier B », tout en précisant en son article deuxième ([Localité 11] communes, entrée et escaliers, animaux) que « les parties communes notamment les vestibules ou entrées cochères, la cour, les escaliers et couloirs devront toujours être maintenus libres » (pièce n° 3 produite par Mme [M], pages 31 à 34), - les escaliers et couloirs entre les deux escaliers A et B n’ont nullement été institués en partie commune spéciale, nonobstant l’existence de charges communes spéciales approuvées selon résolution n° 18 de l’assemblée générale 27 avril 2006 (pièce n° 4 produite par le syndicat des copropriétaires, page 8), - la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 5 février 2004 portant sur une « adaptation du règlement de copropriété (majorité de l’article 24) » avec la mention selon laquelle « le statut juridique des couloirs de communication du 4ème et 5ème étage sera à cette occasion précisé parties communes du bâtiment A » n’a fait l’objet d’aucun vote, cette résolution ayant été « reportée à la prochaine assemblée générale », étant relevé au surplus que la création de parties communes spéciales n’est pas constitutive d’une « adaptation du règlement de copropriété » et ne peut donc être décidée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, - les copropriétaires de l’escalier A ne peuvent donc se prévaloir d’un quelconque « droit acquis » relativement à la fermeture de couloirs de communication entre le bâtiment A et le bâtiment B, partie commune générale, étant également relevé qu’une décision « d’opposition » à l’ouverture de couloirs entre deux bâtiments n’a pas, en elle-même, à faire l’objet d’une quelconque « exécution ». Par ailleurs, la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 5 février 2004, dont le syndicat des copropriétaires se prévaut (pièce n° 8 produite en défense) ne porte nullement sur la fermeture du couloir de communication situé au 5ème étage mais a pour objet l’octroi d’un droit de passage sur ledit couloir, partie commune « du bâtiment A » dont il est précisé qu’elle serait « maintenue fermée » aux propriétaires des lots 35 et 39. Les moyens tirés i) du prétendu « trafic démultiplié dans l’escalier A » (au surplus non démontré) qui serait susceptible de résulter de l’augmentation de la fréquentation du couloir de communication et de l’usage de l’ascenseur et ii) des positions antérieurement adoptées par Madame [M] concernant l’utilisation du couloir litigieux et les propriétaires autorisés à en jouir (pièces n° 2 et 3 produite en défense), ne sont pas des éléments de nature à justifier le rejet d’une demande de déverrouillage des portes du couloir de circulation commun du 5ème étage, s’agissant d’une partie commune générale, dont l’usage ou l’utilité ne peut être réservé qu’à certains copropriétaires seulement. La résolution querellée n° 31 de l’assemblée générale du 13 février 2023, ayant rejeté une demande de « déverrouillage des portes du couloir du 5ème étage » (couloir de circulation commun entre les 2 cages d’escalier de l’immeuble) doit donc être annulée en ce qu’elle porte atteinte au principe d’égalité des droits des copropriétaires quant à la jouissance des parties communes, faisant l’objet « d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires » (ex. : Civ. 3ème, 11 mars 2009, n° 08-10.566). II - Sur les autres demandes : S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500,00 € à Madame [R] [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] devra être intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [R] [M] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Annule la résolution n° 31 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] en date du 13 février 2023, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] aux entiers dépens, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] à payer à Madame [R] [M] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute Madame [R] [M] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. Fait et jugé à [Localité 12] le 15 Janvier 2026 La Greffière Le Président