Cour d'appel, 06 février 2024. 22/01337

ARRÊT N°65 N° RG 22/01337 N° Portalis DBV5-V-B7G-GRT5 [W] S.C.I. SCI 285-287 S.C.I. SCI GACHALEX C/ SARL PARK AVENUE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 06 FÉVRIER 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 février 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE APPELANTES : Madame [R] [W] [Adresse 1] S.C.I. 285-287 AC [Adresse 1] S.C.I. GACHALEX [Adresse 2] ayant toutes les trois pour avocat postulant et plaidant Me Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT INTIMÉE : SARL PARK AVENUE N° SIRET : 843 379 082 [Adresse 3] ayant pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La sci 285-287 AC est propriétaire dans un immeuble de trois appartements situés [Adresse 1] à [Localité 4]. [R] [W] (née [K]) en est la gérante. Elle occupe l'un des logements. La sci Gachalex est propriétaire d'un appartement situé dans le même immeuble. La société Park Avenue a entrepris en février 2019 la construction, sur une parcelle contiguë, d'un immeuble collectif sur deux étages d'environ 70 logements, avec un parking souterrain. Estimant que ces travaux leur causaient un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, [R] [W], la sci 285-287 AC et la sci Gachalex ont par acte du 3 février 2021 fait assigner la société Park Avenue devant le tribunal judiciaire de la Rochelle afin d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices. La société Park Avenue a conclu au rejet de ces demandes, le trouble allégué n'étant selon elle pas établi. Par jugement du 17 février 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes : 'DÉBOUTE Madame [R] [W], la SCI 285-287 AC et la SCI GACHALEX de l'intégralité de leurs demandes. CONDAMNE in solidum Madame [R] [W], la SCI 285-287 AC et la SCI GACHALEX à verser à la SARL PARK AVENUE la somme de 1500€ (mille cinq cents euros), sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Madame [R] [W], la SCI 285-287 AC et la SCI GACHALEX de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE in solidum Madame [R] [W], la SCI 285-287 AC et la SCI GACHALEX aux dépens, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de plein droit'. Il a considéré que : - la preuve du trouble anormal de voisinage n'était pas rapportée, les travaux ayant été exécutés en zone urbaine et en journée, les nuisances sonores n'étant pas établies et les difficultés d'accès aux logement n'ayant pas été permanentes; - les demanderesses ne justifiaient pas de l'imputabilité à la défenderesse des préjudices allégués, pertes de loyers et de valeur vénale des biens. Par déclaration reçue au greffe le 25 mai 2022, [R] [W], la sci 285-287 AC et la sci Gachalex ont interjeté appel de ce jugement. Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2022, elles ont demandé de : 'Vu l'article 544 du code civil, Vu le principe selon lequel « Nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage », Vu les pièces versées aux débats, INFIRMER le jugement rendu le 17 février 2022 par le Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en toutes ses dispositions ET STATUER A NOUVEAU : CONDAMNER la SARL PARK AVENUE à payer à Madame [W] la somme de 10.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance CONDAMNER la SARL PARK AVENUE à payer à la SCI 285-287 AC, la somme de 5.000 € au titre de la perte de revenus CONDAMNER la SARL PARK AVENUE à payer à la SCI 285-287 AC, la somme de 155.000 € au titre de la perte de valeur des immeubles lui appartenant CONDAMNER la SARL PARK AVENUE à payer à la SCI GACHALEX la somme de 5.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance CONDAMNER la SARL PARK AVENUE à payer à la SCI 285-287 AC, à Madame [W] et à la SCI GACHALEX la somme de 4000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNER la SARL PARK AVENUE aux entiers dépens en ce compris le constat d'huissier'. Elles ont maintenu que le chantier avait été à l'origine d'un trouble anormal de voisinage. [R] [W] a exposé que : - les travaux avaient débordé sur son jardin, dans des proportions plus importantes que celles envisagées lorsqu'elle avait donné son accord au déplacement provisoire de la séparation des fonds ; - ces travaux étaient bruyants ; - l'accès à son logement avait été à plusieurs reprises obstrué en raison des travaux. La sci 285-287 AC a soutenu que les travaux avaient été à l'origine d'une perte locative et d'une perte de valeur des biens. La sci Gachalex a exposé que les travaux avaient conduit le locataire du local à le quitter et l'avait empêchée de relouer son bien le temps de leur exécution. Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2022, la société Park Avenue a demandé de : 'Vu l'article 544 du Code Civil, Vu le jugement rendu le 17 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, Vu les pièces versées aux débats, CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, En conséquence, DÉBOUTER Madame [R] [W] née [K], la SCI 285-287 AC et la SCI GACHALEX de l'ensemble de leurs demandes, CONDAMNER in solidum Madame [R] [W] née [K], la SCI 285-287 AC et la SCI GACHELEX à payer à la SARL PARK AVENUE une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER les mêmes in solidum aux dépens, Y ajoutant, CONDAMNER Madame [R] [W] née [K], la SCI 285-287 AC et la SCI GACHALEX à payer à la SARL PARK AVENUE une somme de 2 500 € chacune au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civil, LES CONDAMNER in solidum aux dépens d'appel'. Elle a contesté tout trouble anormal de voisinage aux motifs que : - [R] [W] n'avait pas un droit acquis à la vue et à l'ensoleillement ; - les travaux avait été réalisés en zone urbaine, en semaine et en journée ; - le lien de causalité entre les travaux de construction et les pertes de revenus locatifs alléguées n'était pas établi ; - les avis de valeur produits étaient insuffisants à caractériser une perte de valeur vénale des appartements appartenant à la sci 285-287 AC. L'ordonnance de clôture est du 6 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION A - SUR LE TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE L'article 544 du code civil sur lequel la demanderesse fonde ses prétentions dispose que : 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'. Le propriétaire d'un fonds ne peut toutefois imposer à celui d'un fonds voisin des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient à celui qui s'en prévaut de démontrer le trouble subi. 1 - sur le chantier La société Park Avenue a entrepris sur la parcelle voisine de celle sur laquelle est édifié le bien propriété ou occupé par les appelantes, la construction d'un ensemble d'habitation. Le permis de construire qui avait été délivré le 5 décembre 2018 à la société Mediatim Promotion avait été transféré par arrêté du 8 décembre suivant à la société Park Avenue. La recevabilité de l'action n'est pas contestée. Maître [J] [B], huissier de justice associé à [Localité 4], a dressé le 2 juillet 2019 un procès-verbal de constat sur la requête de la sci 285/287 AC. Il a indiqué s'être rendu au siège de l'immeuble propriété de cette dernière et avoir en présence de [R] [W] fait le constat suivant : 'Nous nous rendons au premier étage de l immeuble Par la fenêtre de l'appartement, je dispose d'une vue d'ensemble sur les abords du chantier où sont disposées et alignés au pied de la grue des banches, des voiles de béton, des bungalows de chantier, échafaudages et outillage. [...] Je constate le bruit de fonctionnement d'une disqueuse utilisée par un ouvrier pour les besoins d'une coupe de treillis soudé, Dans le même temps, la grue en activité génère des bruits de fonctionnement incessants liés à son déplacement dans l'espace bien qu'ils soient d'un niveau sonore modéré'. Les appelantes ont produit aux débats diverses attestations dont la régularité n'a pas été contestée. [N] [Y], amie de [R] [W] a déclaré le 2 mai 2022 que : 'Je soussignée....certifie m'être rendue plusieurs fois chez elle pour y prendre un goûter en 2019 et 2020. Les travaux de construction d'un immeuble entrepris à côté de chez elle ne nous permettaient pas de discuter calmement. Elle devait tenir les fenêtres fermées pour que nous puissions nous entendre et cela malgré la chaleur de l'été : Bruits de marteau piqueur, perceuses, engins à moteurs... Une grue impressionnante tournait et retournait au-dessus de son logement. Un gros camion bétonnière ou transporteur de matériaux gênait également régulièrement le stationnement et l'accès à l'imneuble le rendant dangereux'. [TL] [P], sophrologue et praticien en massages bien-être a déclaré le 12 avril 2022 : 'avoir exercé ma profession libérale du 1er septembre 2017 au 30 juin 2020 au sein du local professionnel que j'occupais au [Adresse 1]' et que notamment : 'Début 2020, j'ai choisi de quitter ce local car il ne m'était plus possible d'exercer mes fonctions de manière respectueuse et accueillante auprès de mes clients. En effet, la construction d'un bâtiment mitoyen à mon local professionnel a engendré de nombreuses nuisances suffisamment significatives pour mettre en péril mon activité. En effet, l'entrée du chantier ayant été basée devant les fenêtres du local que j'occupais, j'ai passé des journées à supporter le passage incessant de camions (gros oeuvre) faisant trembler les fenêtres et murs en permanence, sans évoquer les discussions entre les professionnels du BTP sans aucune discrétion. Puis, j'ai dû travailler avec le bruit d'un marteau piqueur pendant plusieurs semaines. Pour cette raison, j'ai parfois dû écourter des séances. En parallèle, l'accessibilité pour les clients est devenue dangereuse et inadaptée. Les clients ne pouvaient plus se stationner devant le cabinet, comme habituellement, et devaient éviter les engins pour accéder à la porte de l'immeuble'. [M] [VW] a déclaré le 2 mai 2022 : 'avoir rendu visite à mon amie [R] [W]...plusieurs fois pendant l'été, l'automne 2019 et aussi après le confinement au printemps, été 2020" et que : ' A chaque fois, je constatais l'avancement des travaux de constructions de l'immeuble d'à côté et les nuisances occasionnées par ces travaux ; bruits très forts et continus, poussières obligeant à tenir les fenêtres toujours fermées. Il était impossible de se garer devant chez elle, le parking étant encombré de véhicules de chantier ou de matériaux'. [U] [X] a déclaré le 30 avril 2022 : 'Avoir entendu et vu tous les désagréments de bruits permanents tous les jours de la semaine, du matin au soir, bruits de camion, perceuses, marteaux piqueur, tout cela en plus avec une énorme poussière, avec un accès à l'entrée de l'immeuble souvent très compliqué voir dangereux...et bien sûr les fenêtres fermées par n'importe quel temps, et tout cela pendant des mois et des mois'. [Z] [I] a indiqué : 'avoir passé une semaine de vacances du 1er au 8 août 2020, dans une location de Mme [W] au [Adresse 1]' et que : 'Cette semaine a été très compliquée en terme de repos. En effet, des travaux de construction d'un immeuble mitoyen...était en cours (gros oeuvre, maçonnerie, etc...). Le matin, pendant les fortes chaleurs, les ouvriers arrivaient sur le chantier à 6 h 30. A 7 heures, ils démarraient leurs engins et leurs outils, ce qui causaient énormément de bruit, et ne nous a pas permis de nous reposer. La location comprenait une terrasse extérieure que nous n'avons pu utiliser correctement, en plus des cris des ouvriers, énormément de poussière émanait des travaux [..] L'accès à l'entrée de l'immeuble était en permanence bloqué par des camions, qui livraient du matériel sur le chantier, ainsi que par des fourgons d'artisans du chantier'. [NY] [NI] a déclaré dans une attestation non datée louer depuis le 1er septembre 2020 un appartement en rez-de-chaussée au [Adresse 1] et que : 'A cette date, j'étais en télétravail 5 jours par semaines (compte tenu de la COVID 19). Il était très difficile de se concentrer sur le travail et d'arriver à bien entendre les communications téléphoniques (même fenêtres fermées) suite au bruit incessant d'engins de travaux de construction. Ces travaux démarraient à 8 heure le matin même 7 heure lorsqu'il faisait chaud et duraient jusqu'à 17 heure avec une interruption de 45 minutes le midi. Pendant tout ce temps, il m'a été impossible de profiter de la petite terrasse entre le bruit, la poussière et la proximité des ouvriers. L'accès à l'immeuble était également compliqué par rapport aux engins et camions garés devant l'immeuble et l'entrée de la cour. Toutes ces nuisances ont duraient des mois jusqu'à la fin du chantier'. [T] [D] également locataire, a établi une attestation similaire. [O] [H], amie de [R] [W], a notamment déclaré le 2 mai 2022 que : 'Déjà, pour accéder à sa porte d'entrée, il fallait faire un slalom dangereux entre les camions garés ou plutôt mal garés devant sa porte, les palettes de matériaux en attente de pose sur le chantier collées aux murs et fenêtres, les toupies à béton qui se relayaient pour alimenter le chantier... en faisant une jolie musique de fond juste sous ses fenêtres! Dès la porte franchie, j'étais assaillie par les bruits ; bruits incessants et insupportables, acceptables sur un chantier, mais pas dans une habitation où, à toute heure de la journée, les conversations étaient polluées, où il était impossible d'avoir un moment de calme et de détente. Les engins de chantier étant mis à chauffer très tôt le matin, l'inconfort commençait avant même que les ouvriers ne soient au travail ! J'ai particulièrement détesté quand les fondations ont été creusées. Les différents engins de chantier tapaient dans le sol, provoquant des vibrations dans tout l'appartement, soulevant des nuages de poussière. Et que dire quand les ouvriers ont commencé à travailler en mitoyenneté avec son immeuble .... L'enfer ! ' [E] [L] a attesté le 2 mai 2022 que : ' lors de rencontres entre amies chez [R] [W] pendant la période citée en objet (entre juin 2019 et octobre 2020), nous avions tout d'abord des difficultés pour entrer dans l'immeuble, il y avait des engins et des matériaux un peu partout même devant la porte d'entrée. Une fois à l'intérieur il fallait fermer les fenêtres si nous voulions discuter et nous entendre, on avait l'impression que l'immeuble vibrait et je ne parle pas de la poussière qui émanait du chantier...'. [G] [S], [C] [HP] et [F] [V] ont établi des attestations similaires. Il résulte de ces attestations que le chantier de construction qui s'est déroulé de juin 2019 à octobre 2020 a été à l'origine de nombreuses nuisances pour les appelantes : - bruits continus de 6 heures 30/7 heures à 17 heures et importante poussière, empêchant l'ouverture des fenêtres en journée et l'utilisation des terrasses ; - obstruction des accès au bâtiment. Ces nuisances, quand bien même le chantier serait-il situé en zone urbanisée et ne se serait-il déroulé qu'en semaine, excèdent, par leur fréquence, leur permanence et leur intensité, les inconvénients normaux du voisinage. Le trouble de voisinage allégué est ainsi caractérisé. Le jugement sera pour ces motifs infirmé de ce chef. 2 - sur l'immeuble nouvellement construit Maître Emmanuel Marchand précité a dressé le 6 mai 2022 (à 11 heures 15) en ces termes un nouveau procès-verbal de constat : 'Je me rends dans l'appartement de Mme [W] situé au premier étage de l'immeuble, Par la fenêtre, je constate dans l'axe de celle-ci une partie du nouvel ensemble immobilier édifié sur trois niveaux à l'arrière des garages. Je peux voir que les appartements situés au dernier étage R+2 disposent tous d'une large terrasse qui a pour vis-à-vis l'appartement de Madame [W], la distance entre les deux pouvant être évaluée à une trentaine de mètres. De cette fenêtre de l'appartement de Madame [W], je distingue sans difficulté l'aménagement intérieur de l'appartement en vis-à-vis avec présence d'un tableau et d'un lustre contemporains : Je constate à cette occasion que l'ensemble de la façade de l'immeuble de la sci 245/247 AC orienté sud se trouve à l'ombre, comme le pignon de la construction neuve orientée à l'ouest'. Il a constaté le 9 mai suivant, à 15 h 25, que : ' l'ensemble de la façade se trouve exposée au soleil', le 10 mai à 19 h 10 que : ' la quasi-totalité de la surface de la façade se trouve exposée à l'ombre, seule une partie triangulaire en limite gauche est au soleil' et le 11 mai que : 'Les façades des deux immeubles sont exposées en totalité à I'ombre, en ce compris le mur pignon aveugle'. Les logements du second étage de l'immeuble nouvellement édifié sont situés à une trentaine de mètres du bien de [R] [W]. Ils n'obstruent pas la vue qu'a cette dernière de son logement. La perte d'ensoleillement liée à la présence de cet immeuble est limitée. L'immeuble a été édifié en zone urbanisée. Il ne peut dès lors être retenu que sa présence est à l'origine pour les appelantes d'un trouble anormal de voisinage. B - SUR LE PRÉJUDICE 1 - de [R] [W] Celle-ci sollicite l'indemnisation du trouble de jouissance subi à titre personnel. Il résulte des développements précédents que les nuisances du chantier ont été à l'origine d'un trouble dans la jouissance paisible de son logement. Leur durée et leur intensité justifient d'indemniser ce préjudice par l'attribution de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts. 2 - de la sci 285-287 AC Cette société sollicite l'indemnisation d'une perte de revenus locatifs et d'une perte de valeur de ses biens. a - sur un préjudice locatif Elle a soutenu que le trouble de voisinage avait fait obstacle à des locations saisonnières en 2020. Elle a produit un décompte en date du 30 janvier 2020 établi en anglais par une société HomeAway UK Ltd, mentionnant des revenus locatifs en 2019 d'un montant brut de 5.120 €. Selon elle, aucun revenu locatif n'aurait été perçu en 2020. Elle a produit un courrier en date du 11 juin 2019 de [A] [MT] indiquant que : 'Je ne prendrai pas la location de l'appartement que je vous ai réservé au [Adresse 1] pour la semaine du 15 juin au 22 juin 2019. Compte tenu des travaux et du bruit qui se trouve à 1m de votre appartement, nous avons préférer prendre une autre location sur [Localité 4] dans un endroit plus calme'. Ces circonstances permettent de retenir que les nuisances étant résultées du chantier voisin ont fait obstacle à la conclusions de locations saisonnières en le temps du chantier. La perte de revenus en étant résultée s'apprécient, en regard de ceux de l'année 2019, à 5.000 €. b - sur une perte de valeur des biens La perte de valeur alléguée est liée à la présence de l'immeuble qui ne constitue pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, non aux travaux de construction. L'avis de valeur en date du 6 novembre 20189 établi par l'agence immobilière Jacques Rerole et celui en date du 7 novembre suivant établi par l'agence Brigitte Andrillon mentionnent, en termes similaires, une valeur moindre des logements en raison de la présence de l'immeuble voisin nouvellement édifié. Ces documents, établis unilatéralement, ne justifient pas les valeurs retenues. Ils sont à eux seuls insuffisants à caractériser la perte de valeur alléguée des logements. La demande de la sci 285-287 AC présentée de ce chef sera pour ces motifs rejetée. 3 - de la sci Gachalex Cette société sollicite l'indemnisation de la perte de revenus locatifs, son locataire ayant quitté les lieux en raison des nuisances du chantier de construction. [BH] [LN] ce locataire a, par message en date du 22 septembre 2019, indiqué que : 'Comme convenue nous partirons le 30 septembre, les travaux environnants et la connexion ne fonctionnant qu'aleatoirement ne nous permettent pas de rester trop longtemps'. La sci Gachalex soutient ne pas avoir pu relouer le bien avant plusieurs mois. Le local loué a été libéré le 30 septembre 2019. Le chantier a pris fin en octobre 2020, soit environ un an plus tard, délai à l'issue duquel le local pouvait être reloué. Il résulte de ces développements que la sci Gachalex est fondée à solliciter paiement de la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance. SUR LES DÉPENS La charge des dépens de première instance et d'appel incombe à l'intimée. SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné les appelantes sur ce fondement. Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits ces dernières de laisser à leur charge les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formée de ce chef pour les montants ci-après précisés. PAR CES MOTIFS : statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, CONDAMNE la société Park Avenue à payer à titre de dommages et intérêts les sommes de : - 10.000 € à [R] [W] (née [K]) en réparation de son préjudice de jouissance ; - 5.000 € à la sci 285-287 AC en réparation de la perte de loyers ; - 5.000 € à la sci Gachalex en réparation de la perte de loyers ; CONDAMNE la société Park Avenue aux dépens de première instance et d'appel ; CONDAMNE la société Park Avenue à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de : - 2.500 € à [R] [W] (née [K]) ; - 1.500 € à la sci 285-287 AC ; - 1.500 € à la sci Gachalex. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,