Tribunal judiciaire, 12 février 2026. 25/00356

R.G. N° 25/00356. Jugement du 12 février 2026 N° RG 25/00356 - N° Portalis DBZI-W-B7J-EZAS MINUTE N° RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES JUGEMENT DU 12 Février 2026 DEMANDEUR(S) : Madame [I] [F], demeurant [Adresse 1] (AUSTRALIE) représentée par Maître Olivier COUESPEL DU MESNIL de la SELARL CM AVOCATS, substitué par Maître Anaïs GALLO, avocats au barreau de VANNES DÉFENDEUR(S) : Monsieur [Y] [T], demeurant demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Julie DURAND de la SELARL P & A, substituée par Maître Eugénie BARDET-RAYNAUD, avocats au barreau de VANNES Madame [M] [C] épouse [T], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Julie DURAND de la SELARL P & A, substituée par Maître Eugénie BARDET-RAYNAUD, avocats au barreau de VANNES COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection GREFFIER : Martine OLLIVIER DÉBATS : A l'audience publique du 20 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026 DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe Le : Exécutoire à : Me COUESPEL DU MESNIL Copie à : Me DURAND M. le Préfet du département FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé signé électroniquement à effet du 30 novembre 2021, madame [B] [F] a donné à bail à monsieur [Y] [T] et son épouse madame [M] [T] un local d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 590 €, outre 40 € à titre de provision sur charges. Par courrier recommandé adressé le 21 mars 2024, l’agence Nestenn, gestionnaire du bien, a mis en demeure les locataires de mettre un terme aux problèmes de voisinage qu’ils occasionnent par leurs agissements. Une sommation de jouissance paisible des lieux a été signifiée aux époux [T] le 11 février 2025, visant la clause résolutoire insérée dans le bail et l’obligation par le locataire de son obligation d’user paisiblement des lieux, résultant de troubles de voisinage. Par courrier recommandé adressé le 21 mars 2024, l’agence NESTENN, agissant comme mandataire de madame [B] [F] a notifié la décision du bailleur de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux, et donné congé aux locataires pour le 29 novembre 2024. Une sommation de quitter les lieux a été signifiée aux locataires le 6 janvier 2025. Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 avril 2025, madame [I] [F] a fait assigner les époux [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1]. L’affaire a été examinée le 20 novembre 2025. Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 19 novembre 2025, développées oralement à l’audience, madame [I] [F] demande de : - constater le trouble de jouissance des lieux loués, - constater la résiliation du bail du 25 novembre 2021 en application de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion des époux [T] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, - condamner les époux [T] à lui payer 3000 € au titre des troubles et tracas, - débouter les époux [T] de leur demande de délai pour quitter les lieux, - condamner les époux [T] à lui régler 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 16 octobre 2025, développées oralement à l’audience, les époux [T] demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : A titre principal, - déclarer inapplicable la clause résolutoire insérée dans le bail en l’absence de troubles anormaux de voisinage, - déclarer madame [B] [G] [F] irrecevable et mal fondée en ses demandes, Subsidiairement, - octroyer un délai de 12 mois pour quitter le logement, En tout état de cause, - débouter madame [F] de sa demande au titre des troubles et tracas, - débouter madame [B] [G] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles, - condamner madame [B] [G] [F] à leur régler 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner madame [B] [G] [F] aux dépens, Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 le 2 mai 2025 ; R.G. N° 25/00356. Jugement du 12 février 2026 Lors de l'audience le Juge des contentieux de la protection a indiqué ne pas disposer d'une évaluation sociale de la situation du preneur, l’enquêteur social n’ayant pu être à même de l’établir. La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en résiliation du bail et l'expulsion L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; … La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public ; elle indique : - en son article 7, dans sa version en vigueur du 25 août 2021 au 21 novembre 2024 : Le locataire est obligé : … b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; … - en son article 6-1 Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant que le bail sera résilié de plein droit dès lors qu’une décision de justice passée en force de chose jugée constate le non-respect par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant des troubles de voisinages. La sommation du 11 février 2025 est régulière puisqu'elle rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail et sollicite d’avoir à cesser immédiatement les troubles et d’user paisiblement du logement. La bailleresse verse aux débats plusieurs documents, des attestations, des courriers adressés au syndic, des mails et courriers qui lui ont été adressés, et des mains courantes faisant état de comportements inappropriés émanant des époux [T]. Antérieurement à cette sommation l’agence NESTENN avait adressé un courrier aux époux [T] leur demandant de cesser leurs agissements pouvant être assimilés à de la persécution ou du harcèlement. L’agence [Z], syndic de l’immeuble, avait adressé un mail à l’agence NESTENN au sujet des locataires de madame [F], menaçant celle-ci d’une procédure en référé. Les autres occupants de l’immeuble se plaignent de gestes et propos insultants, de dépôts de saletés, de vols de paillassons, de coups envers les animaux de compagnie, de bousculades, de la présence de figurines aux gestes déplacés mis en évidence, de dépôts de déjections canines sur des parties privatives, de dispersions de clous, d’être photographiés ou filmés à leur insu ; Ils ont dénoncé conjointement ces agissements au syndic le 2 avril 2024. R.G. N° 25/00356. Jugement du 12 février 2026 Postérieurement à la sommation du 11 février 2025, monsieur [A] et madame [R], le 2 juin 2025, et monsieur et madame [V], le même jour, ont alerté par écrit madame [F] sur les agissements de monsieur et madame [T]. Monsieur [U] a réagi de même en adressant un courrier toutefois non daté. Les époux [T] réfutent ces affirmations estimant tout au contraire être eux-mêmes victimes de leur voisinage. Ils ont déposé une plainte et des mains courantes en ce sens ; Madame [Q] écrit avoir été témoin d’une altercation entre monsieur [D] et madame [T]. Les pièces versées aux débats par l’ensemble des parties tentent de montrer que les époux [T] ont connu par le passé une situation identique ; cependant ces faits invoqués ne peuvent cependant être retenus. Il convient de relever que les nombreuses pièces versées par madame [F] sont concordantes. La gravité des manquements des époux [T] à leurs obligations de locataire est donc caractérisée non seulement par leur répétition et leur durée, mais également par les conséquences dommageables subies par les autres locataires. Il résulte de ces éléments que les époux [T] ont commis des manquements graves et répétés à leur obligation de jouissance paisible ayant occasionné des troubles de voisinage. Il convient de prononcer la résiliation du bail. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En application de l’article L412-4 du même code, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l’espèce, les époux [T] exposent effectuer des recherches de logement sans succès, ils se justifient par la communication d’alerte sur les sites d’annonces immobilières, aucunement par des attestations émanant d’agences ou d’une demande effectuée auprès d’un organisme social de logement. R.G. N° 25/00356. Jugement du 12 février 2026 Ils exposent également rencontrer tous les deux un problème de santé qui ne leur permet pas de quitter leur logement. Madame [F] rapporte qu’ils ont à leur disposition un mobil home dans lequel il pourraient se retirer, les époux [T] répliquent qu’il ne s’agit que d’une résidence légère destinée à une occupation temporaire. Enfin les époux [T] mettent en avant le faible montant de leurs pensions de retraite. Il convient de prendre en compte ces éléments et leur accorder un délai de 4 mois pour quitter les lieux. Sur la demande indemnitaire de madame [F] au titre des troubles et tracas L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ce préjudice résulte de la nécessité d'entreprendre des démarches et d'engager une procédure, source de soucis et tracas, ayant des conséquences sur sa vie quotidienne pour mettre fin aux nuisances subies par les occupants de l’immeuble et être à la merci d’une procédure engagée par le syndic. Il sera alloué à madame [F] 800 € en réparation de son préjudice au titre des troubles et tracas. Sur les autres demandes Il paraît inéquitable de laisser à la charge de madame [I] [F] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1200 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [T], partie perdante, seront condamnés aux dépens, En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, CONSTATE le trouble de jouissance des lieux donnés en location à monsieur [Y] [T] et son épouse madame [M] [T], CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du jugement ; ACCORDE un délai de 4 mois à monsieur [Y] [T] et son épouse madame [M] [T] pour quitter les lieux ; AUTORISE le bailleur, à défaut pour monsieur [Y] [T] et son épouse madame [M] [T] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; R.G. N° 25/00356. Jugement du 12 février 2026 DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement des époux [T] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ; CONDAMNE monsieur [Y] [T] et son épouse madame [M] [T] à payer à madame [I] [F] une indemnité 800 € en réparation de son préjudice au titre des troubles et tracas ; CONDAMNE solidairement monsieur [Y] [T] et son épouse madame [M] [T] à verser à madame [I] [F] la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum monsieur [Y] [T] et son épouse madame [M] [T] aux entiers dépens; RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT