Cour d'appel, 10 novembre 2022. 21/00106

N° 444 NT -------------- Copie exécutoire délivrée à : - Me Eftimie-Spitz, le 14.11.2022. Copie authentique délivrée à : - Me Bourion, le 14.11.2022. REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 10 novembre 2022 RG 21/00106 ; Décision déférée à la Cour : jugement n° 532, rg n° 10/00402 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 25 novembre 2020 ; Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 1er avril 2021 ; Appelants : Ayants-droit de Mme [U] [T], veuve [W], née le 16 novembre 1947 à [Localité 4] et décédée le 9 juin 2020 : M. [N] [Z] [W] [K], né le 19 mai 1954 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant à [Adresse 3] ; Mme [A] [W], née le 2 septembre 1982 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant à [Adresse 3] ; Ayant pour avocat la Selarl ManaVocat, représentée par Me Dominique BOURION, avocat au barreau de Papeete ; Intimée : Mme [L] [I] épouse [X], née le 15 octobre 1957 à [Localité 7], de nationalité française, [Adresse 2], venant aux droits de Mme [Y] [G] veuve [I] ; Représentée par Me Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ; Ordonnance de clôture du 6 mai 2022 ; Composition de la Cour : La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 8 septembre 2022, devant Mme TISSOT, conseiller désigné par l'ordonnance n° 83/OD /PP.CA/21 du Premier Président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 15 décembre 2021 pour faire fonction de Président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ; Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ; Arrêt contradictoire ; Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ; Signé par Mme TISSOT, président et par Mme OPUTU-TERAIMATEATA, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, Faits et procédure': Mme [Y] [G] veuve [I] a donné à bail à Mme [U] [T] épouse [W] une parcelle de terre dépendant des terres [Localité 1] et [Localité 6] situées [Adresse 9] (Polynésie française), actuellement occupée par M. [N] [Z] [W] [K] et Mme [A] [W]. Exposant avoir appris, à l'occasion d'un litige entre Mme [I] et M. [M], locataire d'une autre parcelle, que la terre qu'elle occupait pourrait ne pas appartenir à la bailleresse mais serait susceptible d'être revendiquée par un tiers, Mme [U] [T] épouse [W] a, par requête enregistrée le 7 mai 2010 précédée d'une assignation délivrée le 6 mai 2010, attrait cette dernière devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fins d'être autorisée à consigner les loyers sur le compte CARPAP de Maître Dominique Bourion, son conseil. Par un jugement du 16 avril 2012, le tribunal a fait droit à cette demande, et a ordonné le sursis à statuer dans l'attente d'instances en cours devant statuer sur le droit de propriété de Mme [I]. Mme [I] étant décédée le 20 avril 2012, Mme [L] [I] épouse [X], sa fille, unique héritière, a repris la procédure en son nom. Par un jugement du 4 mai 2016, le tribunal a ordonné le sursis à statuer dans l'attente d'une décision irrévocable à intervenir dans le cadre d'une action en revendication initiée par les consorts [O], tiers revendiquants. Mme [U] [T] épouse [W] a été autorisée à poursuivre la consignation des loyers. Par arrêt du 18 octobre 2018, la chambre des terres de la cour d'appel de Papeete, a, notamment, dit que les consorts [O] sont sans droit sur les terres [Localité 1], [Localité 6] et [Localité 8], et les a déclarés irrecevables, faute de qualité et d'intérêt à agir, en leur demande visant à anéantir les titres par lesquels Mme [X] détient ses droits sur ces terres. Le pourvoi formé à l'encontre de cette décision a été rejeté par un arrêt de la première chambre civile de la cour de cassation du 24 juin 2020. L'instance ayant été reprise au vu de l'arrêt du 18 octobre 2018, par jugement rendu contradictoirement en date du 25 novembre 2020, le tribunal a': - constaté l'extinction de l'instance intentée par Mme [U] [T] épouse [W] à l'encontre de Mme [Y] [G] veuve [I], - rejeté la fin de non recevoir tirée de la péremption de l'instance soulevée par Mme [U] [T] épouse [W], - déclaré recevables les demandes formulées à son encontre par Mme [X], - prononcé la résiliation du bail conclu par acte sous seing privé du 1er août 2002 aux torts exclusifs du preneur à la date du jugement, - ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [U] [T] épouse [W] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, - dit n'y avoir lieu de prononcer une astreinte à ce titre, - condamné solidairement Mme [U] [T] épouse [W] à payer à Mme [X]': - la somme totale de 1.260.000 Fcfp au titre des loyers non honorés au 30 septembre 2020, - une indemnité d'occupation d'un montant de 10.000 Fcfp par mois à compter du 1er octobre 2020 jusqu'à libération complète des lieux, - déclaré sans objet la demande de Mme [X] visant à la déconsignation à son profit des loyers consignés, - dit que Mme [U] [T] épouse [W] devra s'acquitter du paiement de l'arriéré des loyers dus à Mme [X] ainsi que de l'indemnité d'occupation due, sans consignation, directement par versement sur le compte bancaire de cette dernière, dont les coordonnées devront lui être communiquées par avocats interposés, - ordonné 1'exécution provisoire du jugement, - condamné solidairement Mme [U] [T] épouse [W] à payer à Mme [X] la somme de 36.000 Fcfp en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et aux dépens. Pour prononcer la résiliation du bail et l'expulsion de Mme [U] [T] épouse [W], le tribunal a retenu qu'elle ne justifiait pas avoir réglé ou consigné la totalité des loyers dus. Mme [U] [T] épouse [W] est décédée en cours d'instance. M. [N] [Z] [W] [K], son époux, et Mme [A] [W], sa fille, ont relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 1er avril 2021. * * * Prétentions et moyens des parties : En leurs conclusions récapitulatives du 1er mars 2022, M. [N] [Z] [W] [K] et Mme [A] [W] demandent à la cour, de': - les déclarer recevables en leurs qualités d'ayant droit de Mme [U] [T] épouse [W], au visa des articles 1103 et 2224 du code civil et de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du locataire et l'a condamné à payer un arriéré de loyers et, statuant à nouveau, de': - dire que le bail se poursuivra et qu'ils pourront, en qualité d'ayants droit de Mme [U] [T] épouse [W], continuer à payer un loyer de 10.000 Fcfp par mois sur le compte de Mme [X] qui devra communiquer son RIB, - réformer les dispositions relatives à l'allocation d'une somme de 36 000 Fcfp au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et débouter l'intimée de cette demande, - condamner Mme [X] à leur payer la somme de 200.000 Fcfp au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et aux dépens. M. [N] [Z] [W] [K] et Mme [A] [W] font valoir qu'ils n'ont reçu aucun commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, qu'il ne peut être reproché à Mme [T] d'avoir consigné les loyers alors qu'elle y a été judiciairement autorisée, qu'ils sont à jour de leurs paiements, que les loyers sont prescrits, le délai de prescription étant selon eux de cinq ans en application de l'article 2224 du code civil, délai réformé à trois ans concernant le bail à usage d'habitation principale de la loi du 6 juillet 1989, que le premier juge a omis de prendre en compte les pièces justifiant qu'ils ont régulièrement consigné les loyers, qu'ils établissent, au regard des relevés de la CARPAP, avoir versé 1.260.000 Fcfp soit 129 mois de loyers à 10.000 Fcfp correspondant à près de onze années de loyer, ce qui couvre largement la période non atteinte par la prescription, qu'elle soit quinquennale ou triennale, que le bail ne pouvait donc être résilié ni aucune condamnation prononcée au titre d'un arriéré de loyers. En ses conclusions récapitulatives du 6 septembre 2021, Mme [L] [X] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a fixé le montant des loyers dus à 1.260.000 Fcfp au 30 septembre 2020 et de': - condamner Mme [U] [W] à lui payer la somme de 510.000 Fcfp (au titre de l'arriéré de loyers), outre celle de 200.000 Fcfp au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens. Mme [X] expose avoir consenti à Mme [U] [T] épouse [W], suivant un acte sous seing privé du 1er août 2002, un bail portant sur une parcelle de terre moyennant un loyer de 10.000 Fcfp par mois. Elle fait valoir que la locataire est défaillante dans le paiement des loyers depuis décembre 2009, que la consignation des loyers est incomplète, qu'au 25 novembre 2020, date à laquelle la résiliation judiciaire du bail est intervenue, l'arriéré s'établissait à la somme de 1.800.000 Fcfp, qu'elle a reçu, après signification du jugement, une somme de 1.150.000 Fcfp correspondant aux loyers consignés, qu'elle est donc fondée à poursuivre la résiliation judiciaire du bail et le paiement de la différence entre ces deux sommes. Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2022. Motifs de la décision : Il est constaté que les parties excipent d'un bail en date du 1er août 2002 consenti à Mme [U] [T] épouse [W] portant sur une parcelle de terre de 480 m2 dépendant de la terre [Localité 1] et [Localité 6]. Mme [X] ne conteste pas que M. [N] [Z] [W] [K] et Mme [A] [W] viennent aux droits du locataire d'origine. M. [N] [Z] [W] [K] et Mme [A] [W] évoquent et versent au débat un bail antérieur du 4 décembre 1995 mais n'en tirent aucune conséquence. Au contraire, ils concluent que «le second (bail) reste celui applicable». Ce bail du 1er août 2002 stipule que le preneur est autorisé à y faire édifier à ses frais tout édifice à usage d'habitation pour son usage personnel et celui des membres de sa famille. Il stipule en outre qu'à l'expiration du bail, le preneur devra enlever à ses frais toutes constructions par lui édifiées. Le locataire visait dans sa requête introductive d'instance les dispositions de l'article 1713 du code civil relatives aux baux de droit commun. En appel, si les locataires excipent de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, c'est seulement pour soulever la prescription spéciale de trois ans que ce texte institue. Au surplus, la loi du 6 juillet 1989 n'est plus applicable en Polynésie française depuis son abrogation par la loi du Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d'habitation meublée et non meublée, dont l'application n'est en l'espèce pas revendiquée. Mme [X] poursuit quant à elle la résiliation judiciaire du bail au visa des dispositions de l'article 1728 du code civil. Il résulte de ce qui précède que les parties ne contestent pas en définitive que le bail est régi par le droit commun des contrats de louage de choses, lequel se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. - sur la demande de résiliation judiciaire du bail': L'insertion dans le bail d'une clause prévoyant la résolution de plein droit à défaut de paiement du loyer aux échéances convenues ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour ce même manquement. Mme [X] est fondée à poursuivre la résiliation judiciaire du bail sans qu'il puisse lui être reproché de ne pas avoir mis en 'uvre les dispositions contractuelles qui concernent seulement l'hypothèse dans laquelle le bailleur entendrait se prévaloir de la résolution de plein droit du contrat. La résiliation judiciaire d'un contrat est soumise à une condition de gravité de l'inexécution invoquée par celui qui la sollicite, qui doit être appréciée par le juge. Le non-paiement de terme de loyer justifie la résiliation du bail, s'agissant de l'inexécution d'une obligation essentielle du contrat. C'est au locataire qu'il appartient de justifier qu'il s'est libéré du paiement des loyers en application de l'article 1315 du code civil. La demande tendant à la résiliation judiciaire du bail n'est en l'espèce soumise, ni à la prescription de cinq ans résultant de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction citée par les appelants, issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 réformant la prescription, non étendue en Polynésie française, ni de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, également non applicable. En l'espèce, Mme [X] soutient que Mme [U] [T] épouse [W] a été défaillante dans le paiement du loyer depuis le mois de décembre 2009 et qu'elle n'a pas non plus régulièrement consigné les loyers. En effet, si Mme [X] indique dans ses écritures que la locataires at été défaillante à compter du mois de décembre 2007, elle ne forme une demande chiffrée qu'à compter du mois de décembre 2009 (1.150.000 Fcfp de décembre 2009 juin 2019 inclus), ce qui correspond en outre au dernier état de ses demandes en première instance. Mme [U] [T] épouse [W] a été autorisée à poursuivre la consignation de ses loyers par un jugement du 16 avril 2012, loyers qu'elle consignait déjà depuis le mois de mars 2010 (pièce 8). M. [N] [Z] [W] [K] et Mme [A] [W] ne versent aucun justificatif du paiement des loyers sur la période antérieure (mois de décembre 2009 à février 2010). S'agissant des sommes consignées, les décomptes produits (pièces 8 et 10) font apparaître que les loyers ont été consignés depuis cette date jusqu'à la libération des fonds en mars 2021. Au 25 novembre 2020, les loyers consignés représentaient un total de 1.260.000 Fcfp, soit 126 loyers consignés au lieu de 129, et à la libération des fonds en février 2021, ils étaient d'un montant total de 1.290.000 Fcfp, soit 129 loyers consignés au lieu de 132 sur la période de mars 2010 à février 2021 inclus. Les locataires n'établissent par ailleurs aucune déconsignation partielle antérieure, ni aucun règlement direct entre les mains de la bailleresse. Il résulte de ce qui précède que les locataires ne justifient pas s'être acquittés régulièrement des loyers dus. Cependant, ce manquement, qui porte sur trois mois de loyers, rapporté à la période analysée, ne caractérise pas, dans les circonstances particulières de l'espèce, un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré de ce chef. - sur l'arriéré de loyers': Les locataires invoquent la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 qui a introduit, dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, l'article 7-1 qui fixe une prescription de trois ans de toutes les actions dérivant d'un contrat de bail. Mais la loi du 24 mars 2014 susvisée n'est pas applicable en Polynésie française, et la loi du 6 juillet 1989 elle-même n'est plus applicable sur ce territoire depuis son abrogation par la Loi de Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012, qui l'a remplacée. La prescription applicable en l'espèce est celle de l'article 2277 (ancien) du code civil dans sa rédaction toujours en vigueur en Polynésie française, selon lequel les actions en paiement des loyers se prescrivent par cinq ans. La charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire. Il résulte de la procédure de première instance que Mme [X] a, par conclusions du 7 novembre 2014, formé une demande reconventionnelle tendant à obtenir la déconsignation des loyers «et plus généralement l'intégralité des loyers dus depuis l'introduction de l'instance, soit la somme de 480.000 Fcfp arrêtée au 31 août 2014» (jugement du 4 mai 2016, page 2). Cette demande en justice n'a pu interrompre la prescription que pour le recouvrement des loyers échus après le 1er septembre 2010 (arriéré de 480.000 Fcfp, soit quatre ans de loyers, qu'il convient de décompter à rebours depuis le 31 août 2014). Il n'existe aucun acte interruptif de prescription pour les loyers antérieurs à cette date. Ainsi qu'il a été dit, M. [N] [Z] [W] [K] et Mme [A] [W] produisent un décompte (pièce 8) qui fait apparaître que les loyers ont été consignés à compter du 10 mars 2010. Avant le 1er septembre 2010, le solde du compte CARPA s'établissait à la somme de 60.000 Fcfp, somme qui est à déduire des comptes entre les parties comme concernant des règlements antérieurs à la période analysée. Lors de la déconsignation des fonds en mars 2021, le solde s'établissait à la somme de 1.290.000 Fcfp mais à la date du 25 novembre 2020, date à laquelle Mme [X] arrête sa créance, ce solde s'établissait à 1.260.000 Fcfp (pièce 10). Il résulte de ce qui précède que la dette locative non atteinte par la prescription, arrêtée à la date du 25 novembre 2020, s'établit à la somme de 30.000 Fcfp (loyers réglés sur la période du 1er septembre 2010 au 25 novembre 2020': 1.260.000 - 60.000 = 1.200.000 Fcfp au lieu de 123 mois à 10.000 Fcfp = 1.230.000 Fcfp). M. [N] [Z] [W] [K] et Mme [A] [W] ne contestent pas sur le principe être tenus au paiement des loyers échus. En conséquence, la cour, infirmant le jugement déféré s'agissant de la condamnation prononcée au titre de l'arriéré locatif, condamne M. [N] [Z] [W] [K] et Mme [A] [W] à payer à Mme [X] la somme totale de 30.000 Fcfp au titre des loyers non honorés pour la période du 1er septembre 2010 au 25 novembre 2020, étant observé que Mme [X] ne sollicite aucune condamnation solidaire. Mme [X] sera déboutée de sa demande relative aux loyers échus antérieurement au 1er septembre 2010. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Il y a lieu de confirmer le jugement déféré quant à ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour à l'encontre de quiconque. Chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ; Statuant dans les limites de la saisine de la cour, Infirme le jugement du 25 novembre 2020 en ce qu'il a': - prononcé la résiliation du bail conclu par acte sous seing privé du 1er août 2002 entre [Y] [G] d'une part et Mme [U] [T] épouse [W] d'autre part aux torts exclusifs du preneur à la date du jugement, - ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [U] [T] épouse [W] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, - condamné Mme [U] [T] épouse [W] à payer à Mme [L] [I] épouse [X], à compter du 1er octobre 2020 une indemnité d'occupation d'un montant de 10.000 Fcfp par mois jusqu'à libération complète des lieux, - condamné Mme [U] [T] épouse [W] à payer à Mme [L] [I] épouse [X] la somme totale de 1.260.000 Fcfp au titre des loyers non honorés au 30 septembre 2020, Le confirme pour le surplus, Statuant à nouveau du seul chef des dispositions infirmées, - condamne M. [N] [Z] [W] [K] et Mme [A] [W] à payer à Mme [L] [I] épouse [X] la somme totale de 30.000 Fcfp au titre des loyers non honorés pour la période du 1er septembre 2010 au 25 novembre 2020, - déboute Mme [L] [I] épouse [X] de sa demande relative aux loyers échus antérieurement au 1er septembre 2010, Y ajoutant, - déboute les parties de leurs demandes formées en application de l'article 407 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, - déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires, - dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel. Prononcé à Papeete, le 10 novembre 2022. Le Greffier, Le Président, signé : M. OPUTU-TERAIMATEATA signé : N. TISSOT