Cour d'appel, 27 janvier 2023. 21/06462

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 27 JANVIER 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06462 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDN7L Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2021 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 18/08857 APPELANTE SCCV VILLA HOCHE, venant aux droits de la Société FONCIÉRE ESCUDIER, imatriculée au RCS de Paris sous le numéro 819 885 112, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliès en cette qualité audit siège [Adresse 2] PARIS Représentée et assistée de Me Arthur ARNO de la SAS LGMA, avocat au barreau de PARIS toque : E0182 substitué par Me Alexandra SEIZOVA , avocat au barreau de PARIS, de la SAS LGMA , toque : C2392 INTIMÉS Madame [D] [E] [X] épouse [M] née le 13 janvier 1952 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] Monsieur [F] [N] [G] [M] né le 11 juillet 1947 à [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 4] Tous deux représentés et assistés de Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154 substituée par Me Cédric Jobelot ld de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 septembre 2022en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 18 novembre 2022 prorogée au 02 décembre 2022 puis au 16 décembre 2022 et le 13 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. **** Par acte notarié du 17 décembre 2015, M. [F] [M] et Mme [D] [X] épouse [M] ont consenti une promesse unilatérale de vente à la SARL Foncière Escudier, aux droits de laquelle est venue la SCCV Villa Hoche portant sur un immeuble d'habitation sis [Adresse 1] moyennant un prix de 1.000.000 euros. La promesse de vente qui expirait le 28 février 2017 était assortie d'une condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire valant aussi permis de démolir les constructions existantes, purgé des délais de recours des tiers et de retrait administratif au plus tard le 15 février 2017. Par acte d'huissier en date du 5 mai 2017, les sociétés Foncière Escudier et Villa Hoche ont fait sommation à M. et Mme [M] de se trouver en l'étude de Mme [Y] [W] , notaire à [Localité 4], à l'effet de régulariser l'acte de prorogation de délai de la promesse de vente du 17 décembre 2015. Un procès-verbal a été dressé le 23 mai 2017 constatant le refus des époux [M] de régulariser un avenant de prorogation du délai de la promesse de vente, ces derniers ayant déclaré qu'ils ne s'estimaient plus être liés par ladite promesse, position qu'ils ont réitérée par courrier du 19 septembre 2017. Le 12 février 2018, la société Villa Hoche a renoncé à la condition suspensive de permis de construire et déclaré lever l'option d'acquérir le bien, estimant que la promesse n'avait pas expiré. Le 29 mai 2018, sur sommation des époux [M] par la société Villa Hoche aux fins de régularisation de la vente, le notaire a dressé un procès-verbal faisant état de l'impossibilité de procéder à la vente et des positions respectives des parties. Par actes d'huissiers du 19 juillet 2018, la SCCV Villa Hoche a fait assigner M. [F] [M] et Mme [D] [X] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de déclarer la vente définitive et de condamner les époux [M] à lui délivrer l'immeuble. Par jugement rendu le 15 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a : . débouté la SCCV Villa Hoche de l'ensemble de ses demandes, . débouté Monsieur [F] [M] et Madame [D] [X] épouse [M] de leur demande de dommages et intérêts, . condamné la SCCV Villa Hoche aux dépens, . condamné la SCCV Villa Hoche à payer à Monsieur [F] [M] et Madame [D] [X] épouse [M] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement, . débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Pour statuer ainsi, le tribunal retient que le courrier envoyé le 24 novembre 2016 par la SCCV Villa Hoche n'a pas eu pour effet de proroger les délais de la promesse puisque l'accord pour la prorogation était conditionné à la signature d'un avenant à la promesse, ce qui n'a pas été la cas, et que la faute reprochée aux époux [M] n'est pas établie dans la mesure où ces derniers n'avaient pas connaissance de l'ensemble des obstacles rencontrés par la SCCV Villa Hoche dans l'obtention de son permis de construire et démolir lorsqu'ils ont donné leur accord de principe à la prorogation et que la promesse était expirée depuis le 28 février 2017. Sur le versement de dommages et intérêts au profit des époux [M], le tribunal retient que le fait d'afficher un permis de construire ou de démolir valablement obtenu ou de faire valoir ses droits sur l'immeuble litigieux n'est pas en soi susceptible de caractériser une faute de la part de la SCCV Villa Hoche. La société Villa Hoche a interjeté appel du jugement. Dans ses dernières écritures, elle demande à la cour de : . infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCCV Villa Hoche de ses demandes notamment de sa demande d'indemnisation formée à l'encontre des consorts [M], condamné la SCCV Villa Hoche aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, . confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts, Statuant à nouveau, . condamner solidairement M. et Mme [M] au paiement de la somme de 970 198,08 euros en réparation de l'ensemble des préjudices subis se ventilant comme suit : 22 470,01 euros au titre des frais exposés 947 728,07 euros au titre du manque à gagner, . débouter M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts, . condamner solidairement M. et Mme [M] au paiement de la somme de 6 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de leurs dernières écritures, M. et Mme [M] demandent à la cour de : . confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : . débouté la société Villa Hoche de l'ensemble de ses demandes, . condamné la société Villa Hoche aux dépens, . condamné la société Villa Hoche à payer à M. [F] [M] et Mme [D] [X] épouse [M] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts, Statuant à nouveau, . condamner la société Villa Hoche à payer la somme de 20 000 euros à M. et Mme [M] à titre de dommages et intérêts, . débouter la société Villa Hoche de l'ensemble de ses demandes, Y ajoutant, . condamner la société Villa Hoche à payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [M] ainsi qu'aux entiers dépens. SUR CE Sur la demande de dommages et intérêts de la SCCV Villa Hoche La SCCV Villa Hoche soutient que la signature de l'avenant ne constituait pas une condition mais une modalité de formalisation de l'accord et que les consorts [M] ont eu un comportement déloyal car ils avaient parfaitement connaissance de l'obtention du permis de construire et de démolir résultant de l'annulation par la juridiction administrative des arrêtés de refus et de sursis à statuer et ainsi de la réalisation de la condition suspensive et ne pouvaient donc invoquer la caducité de la promesse. Elle soutient avoir subi des préjudices dont l'un constitué par la perte des investissements réalisés et dont l'autre résultant de la perte de chance de réaliser l'opération projetée et de percevoir la marge en découlant. M. et Mme [M] soutiennent que la promesse était caduque depuis le 24 mai 2016 et qu'aucun accord de prorogation ne pouvait être conclu, qu'en conséquence cet accord aurait été surpris par réticence dolosive ou par mauvaise foi caractérisée de la société Villa Hoche ; ils soutiennent en outre que la prorogation ne pouvait avoir pris effet faute d'avoir été régularisée par avenant et que dès lors aucune faute contractuelle ne peut leur être opposée pour ne pas avoir voulu signer la vente, les décisions d'annulation des arrêtés de sursis à statuer et de refus de permis de construire étant intervenues largement après l'expiration de la promesse, de sorte que la condition suspensive ne pouvait être réalisée. Il ressort des pièces produites à l'instance qu'en novembre 2016, la société SCCV Villa Hoche rencontrait des difficultés pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention des permis et de construire et de démolir, qu'ils en ont fait part aux promettants et que ces derniers ont, par courriel du 24 novembre 2016, accepté la prorogation de six mois sollicitée par la société à condition qu'elle accepte de lever la condition suspensive « Etudes de sol et sous-sol » et demandant la rédaction d'un avenant en ce sens. L'avenant n'a pas été formalisé, la société Villa Hoche n'étant pas fondée à ce titre à invoquer les relances adressées sans succès aux époux [M] alors qu'il lui appartenait de préparer cet avenant et de le leur soumettre ce qu'elle ne justifie pas avoir fait avant le 5 mai 2017, date de la sommation qui leur a été délivrée aux fins de signature d'un avenant, soit postérieurement à la date de validité de la promesse qui expirait le 28 février 2017. Les promettants se sont prévalus de la caducité de la promesse par courrier du 10 avril 2017 dès lors que la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'était toujours pas réalisée. S'il résulte du mail du 24 novembre 2016 un accord de M. et Mme [M] pour une prorogation de six mois à compter du 15 février 2017 de la date d'obtention des permis purgés de tout recours, il ne peut leur être reproché d'avoir refusé de formaliser un avenant le 28 mai 2017 alors qu'une partie du délai de prorogation acceptée par mail était déjà écoulée et que la nouvelle demande de permis de construire avait été rejetée le 14 mars 2017. En tout état de cause ce n'est que le 19 septembre 2017 que les époux [M] ont indiqué à la société Villa Hoche qu'ils estimaient avoir la libre disposition de leur bien depuis le 16 août 2017 soit à l'expiration du délai de six mois qui aurait débuté le 15 février 2017 s'il y avait eu prorogation du délai d'obtention du permis de construire purgé de tout recours, la bénéficiaire ne démontrant pas que la condition suspensive était réalisée à cette date. Compte-tenu de ces éléments, de l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire purgé de tout recours à la date du 15 août 2017 et d'absence de renonciation de la société Villa Hoche à la condition suspensive d'obtention du permis de construire, il n'est pas démontré que les consorts [M] ont commis une faute caractérisant une déloyauté à son égard, l'échec de la vente ne pouvant pas leur être imputé. Par conséquent, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Villa Hoche de l'ensemble de ses demandes. Sur la demande de dommages et intérêts des époux [M] M. et Mme [M] affirment avoir subi un préjudice moral du fait de l'acharnement de la société Villa Hoche avec une légèreté blâmable constitutive d'un abus de droit et du fait d'afficher un permis de construire et de démolir sur les murs de clôture. En l'espèce, les époux [M] ne démontrent pas la preuve d'une mauvaise foi et d'une intention de nuire dans l'exercice de l'action en justice de la part de la société Villa Hoche, l'abus de droit ne peut être caractérisé. Par conséquent, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que le fait d'afficher un permis de construire ou démolir valablement obtenu ou de faire valoir ses droits sur l'immeuble litigieux, n'est pas en soi susceptible de caractériser une faute de la SCCV Villa Hoche. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de condamner la société Villa Hoche à payer à M. et Mme [M] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagé en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 15 févier 2021 en toutes ses dispositions, Condamne la SCCV Villa Hoche à payer à M. et Mme [M] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel, Condamne la SCCV Villa Hoche aux dépens de l'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,