Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/02535

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/02535 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GNLO NAC : 5BA JUGEMENT CIVIL DU 05 MARS 2024 DEMANDERESSE SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR M. [O] [X] [K] Commerçant à l’enseigne “MATHEO SUSHI & CO” [Adresse 2] [Localité 4] Non représenté Copie exécutoire délivrée le : 05.03.2024 CCC délivrée le : à Me Marie françoise LAW YEN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 Décembre 2023. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 05 Mars 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 05 Mars 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé en date du 05 juillet 2022, la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (ci-après, SHLMR), a donné à bail commercial à Monsieur [O] [X] [K], un local commercial numéro 9506, dépendant d’un immeuble dénommé [Adresse 6] et ce pour une durée de 9 ans à compter du 05 juillet 2022, pour un loyer total de 360,00 euros HT et hors charges. Monsieur [K] est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-DENIS sous le numéro [Numéro identifiant 3]. Par lettre recommandée en date du 08 novembre 2022, la SHLMR a mis en demeure Monsieur [O] [X] [K] d’avoir à payer la somme de 1.577,55 euros, correspondant aux impayés à compter du mois de juillet 2022. Le 14 décembre 2022, la SHLMR a fait dénoncer à son locataire un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer notamment la somme principale de 1.983,40 euros, correspondant aux loyers des mois de juillet à décembre 2022. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, la SHLMR a, par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, fait assigner Monsieur [O] [X] [K] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion afin de: - constater la résiliation de plein droit du bail commercial survenue le 14 janvier 2022 pour le local commercial n° [Adresse 6], par l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à Monsieur [O] [X] [K] ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [X] [K] du local commercial, tant de sa personne que de ses biens, et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin est, avec l’aide et l'assistance de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - fixer à la somme de 735,36 € par mois, le montant de l’indemnité d'occupation à payer à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour du complet délaissement des lieux (restitution des clés), et condamner Monsieur [O] [X] [K] à payer ces sommes pendant cette même période et dire que ces indemnités d'occupation seront indexées dans les mêmes conditions que les loyers et charges. - condamner Monsieur [O] [X] [K] à payer à la SHLMR les sommes suivantes : - 6.807,55 € au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d'occupation ci-dessus mentionnés, augmentés des intérêts au taux légal sur la somme de 1.983,40 € à compter du commandement de payer en date du 14 décembre 2022 et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due ; somme qui sera à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; - 680,75 € à titre d’indemnité contractuelle ; - 2.500 € au ti tre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’extrait Kbis, de l’état des inscriptions et le coût de l’expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat - conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile; - juger que la SHLMR sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par Monsieur [O] [X] [K] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés; - juger que la SHLMR sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix; - rejeter toutes éventuelles demandes de délai tant pour régler la dette que pour quitter les lieux ainsi que toutes autres demandes, fins et conclusions de la défenderesse; - juger n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. * Si par extraordinaire la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire n’était pas jugée possible, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement récurent des loyers et charges à leur terme par Monsieur [O] [X] [K] et faire droit aux mêmes demandes comme sollicitées par la SHLMR au présent dispositif. Au soutien de ses demandes, la SHLMR fait valoir que le loyer et les charges ont été impayés dès le mois de juillet 2022, qu’à l’issue du délai légal d’un mois après le commandement de payer le locataire n’avait régularisé aucune des sommes impayées et qu’il continuait à occuper les lieux. Elle fait valoir que la clause résolutoire a produit effet le 14 janvier 2023, soutient que le défendeur est donc redevable d’une indemnité d’occupation telle que prévue par les stipulations de l’article l’article 8.2 alinéa 2 du bail à compter de cette date. Elle sollicite l’autorisation de procéder à l’enlèvement de tous les biens laissés par Monsieur [O] [X] [K] lors de la remise des clés, aux frais du locataire sortant. Quoiqu’assigné à personne, Monsieur [O] [X] [K] n’a pas constitué avocat. Par ordonnance du 06 novembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 05 décembre 2023. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, si la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante : Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210). En l’espèce, Monsieur [O] [X] [K] a été assigné à personne. Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice relativement à la remise à personne. Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la partie non comparante. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent L’article L.145-41 du code de commerce dispose dans son premier alinéa: “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.” L’article 8.2 du bail commercial signé entre les parties stipule dans son premier alinéa qu’ “ A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer, des charges, de l'indemnité d'occupation, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, resté sans effet, le présent bail commercial sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si dans ce cas le Preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé exécutoire par provision rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de la situation de l'immeuble, nonobstant appel.” En l’espèce, le commandement de payer les loyers délivré par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2022 visait bien la clause résolutoire précitée ainsi que les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Il a donc été régulièrement délivré. Sur le montant des sommes dues, il convient d'observer que Monsieur [O] [K] restait débiteur, au 14 décembre 2022, de la somme de 1.983,40 euros au titre des loyers et charges impayés. Il n'est pas contesté que Monsieur [O] [K] ne s'est pas acquitté de cette somme dans les délais prescrits par le commandement. Il y a par conséquent lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le délai d’un mois après le commandement délivré à personne le 14 décembre 2022, soit à la date du 14 janvier 2023 (et non au 14 janvier 2022 comme demandé par erreur dans l’assignation). Il sera également fait droit à la demande d’expulsion de Monsieur [K], ce néanmoins dans un délai de 15 jours après la signification de la présente décision. Il sera en outre fait droit aux demandes relatives à l’enlèvement de tous les biens, stock ou matériels que Monsieur [K] laisserait après la remise des clés aux frais du locataire. L’article 1231-5 du code civil dispose que : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.” En l’espèce, l’alinéa 2 de l’article 8.2 du bail commercial stipule que “Si, à l'expiration de la location, le Preneur ne libère pas les lieux pour quelque cause que ce soit, il devra verser au Bailleur une indemnité forfaitaire par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien net, et ce jusqu'à libération totale des lieux et restitution des clés”. Cette clause, qui est manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi, puisqu’elle prévoit une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer net, sera modérée pour être fixée à 1,2 fois le montant du loyer net (charges et taxes comprises) dû par jour. Le défendeur sera donc condamné à payer une indemnité d’occupation égale à 16,23 euros ((405,85 € / 30 jours) x1,2) par jour de retard, depuis le 15 janvier 2023. Enfin, l’article 8.1 du bail, intitulé “clause pénale”, stipule qu’ “en cas de non paiement à leurs échéances des sommes dues au titre des loyers et des charges ou de l’indemnité d’occupation dans le cadre de l’indemnité d’éviction, le Bailleur, suite à une mise en demeure restée infructueuse dans un délai de trente jours à compter de la première présentation, facturera au Preneur une indemnité forfaitaire de 10% du montant du loyer net.” Compte tenu de la rédaction de cette clause pénale, la somme due, qui est forfaitaire, ne correspond pas à 10% de l’ensemble des sommes dues (loyers et charges impayées, outre les indemnités d’occupation), mais à 10% du loyer net mensuel, soit 40,58€. Au vu de l’ensemble de ces éléments et des pièces versées, il y a lieu de condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes: - 2.389,25 euros (1.983,40€ dus au 14 décembre 2022 + 405,85€ pour le mois suivant le commandement) au titre des loyers et charges impayées ; la somme de 1 983,40€ sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2022 (date du commandement de payer), et à compter du 25 juillet 2023 (date de l’assignation) pour le surplus ; - 6 688,32 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 15 janvier 2023 jusqu’au jour du présent jugement, sauf à parfaire, jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 25 juillet 2023, - et de 40,58 euros à titre d’indemnité contractuelle due au jour du présent jugement, Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de l'expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. Le coût de l’extrait Kbis et de l’état des inscriptions ne relèvent pas des dépens mais des frais irrépétibles. Il sera également condamné à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit survenue le 14 janvier 2023 du bail commercial signé le 05 juillet 2022 entre la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) et Monsieur [O] [X] [K] portant sur un local commercial numéro 9506, dépendant d’un immeuble dénommé [Adresse 6] ; ORDONNE la libération des lieux situés à [Adresse 6] du local commercial numéro 9506, dépendant d’un immeuble dénommé [Adresse 6] par Monsieur [O] [X] [K] et de tous occupants de son chef, dans les quinze jours de la signification de la présente décision; ORDONNE, passé ce délai, l’expulsion de Monsieur [O] [X] [K] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 6] du local commercial numéro 9506, dépendant d’un immeuble dénommé [Adresse 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; AUTORISE la SHLMR , s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par Monsieur [O] [X] [K] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés; JUGE que la SHLMR sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix; CONDAMNE Monsieur [O] [X] [K] à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 2.389,25 € (deux mille trois cent quatre vingt neuf euros et vingt cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés, du mois de juillet 2022 au 14 janvier 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 14 décembre 2022 sur la somme de 1 983,40€ et à compter du 25 juillet 2023 pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [O] [X] [K] à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 16,23€ (seize euros et vingt-trois centimes) par jour à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 15 janvier 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 6 688,32€ (six mille six cent quatre vingt huit euros et trente deux centimes) au jour du présent jugement, à parfaire au jour de la libération complète des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit le 25 juillet 2023; CONDAMNE Monsieur [O] [X] [K] à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 40,58€ (quarante euros et cinquante huit centimes) à titre d’indemnité contractuelle ; CONDAMNE Monsieur [O] [X] [K] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de l'expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile; CONDAMNE Monsieur [O] [X] [K] à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile; REJETTE toutes les autres demandes; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit; Le présent jugement a été signé par Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente, et Madame Isabelle SOUNDRON, Greffière. La greffièreLa présidente