Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/06331

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Z] [P] Monsieur [V] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Isabelle ULMANN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06331 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QUI N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 06 FÉVRIER 2024 PROROGÉ EN DATE DU 21 FÉVRIER 2024 DEMANDERESSE SCI LM ABEL dont le siège social est situé [Adresse 1] ayant pour mandataire la société DAUCHEZ Administrateurs de Biens, dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A449 DÉFENDEURS Monsieur [Z] [P] demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Monsieur [V] [D] demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 février 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 21 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06331 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QUI EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 avril 2022, la SCI LM ABEL a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Z] [P] et à Monsieur [V] [D] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 995 euros outre 255 euros de provision sur charges et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Par actes de commissaire de justice du 28 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 13 878,69 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par actes de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la SCI LM ABEL a assigné Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation de bail, expulsion et paiement. Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D] ont donné congé par courrier reçu le 5 juillet 2023 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 22 juillet suivant. Par conclusions signifiées les 23 octobre 2023 et 3 novembre 2023, la SCI LM ABEL demande leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - 24 043,96 euros au titre de l'arriéré des loyers des charges dus jusqu'au 5 août 2023, d'effet du congé et aux réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 9 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 et avec capitalisation des intérêts à compter de l'assignation, - 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. À l'audience du 14 novembre 2023, la SCI LM ABEL, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de ses conclusions. Assignés à étude, Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21février 2024. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les arriérés de loyer et de charges L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat. S'agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Il ressort de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de l'obligation. En l'espèce, la SCI LM ABEL justifie de la réception du congé par son mandataire l’agence immobilière DAUCHEZ le 5 juillet 2023. Le congé des preneurs a donc produit effet le 5 août suivant compte tenu du préavis réduit d'un mois applicable en zone tendue. Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D] sont donc tenus au paiement des loyers et charges jusqu'à cette date en l'absence de preuve de relocation du logement immédiatement après la restitution des clés intervenue le 22 juillet 2023. Il ressort du décompte établi par la bailleresse qu'au 5 août 2023, Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D] étaient redevables d'un arriéré de loyers et charges à hauteur de 24 484,16 euros, ainsi que de la somme de 599 euros au titre du solde des charges, outre 301,63 euros de taxe d'ordures ménagères et 52,57 euros de taxe de balayage, dûment justifiées par la production de l'avis de taxe foncière 2023 et de l'avis des sommes à payer de la taxe de balayage. Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de leur dette. Au vu de ces éléments, le montant des loyers et charges impayés sera fixé à la somme de 25 437,36 euros. Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien des preneurs Aux termes des paragraphes c) et d) de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. En l'espèce, il ressort de la comparaison entre les états des lieux d'entrée du 19 avril 2022 et de sortie du 22 juillet 2023 que plusieurs clés du logement n'ont pas été restituées et que l'appartement a été rendu non nettoyé, ni débarrassé de l'ensemble de ses meubles, ce que Monsieur [Z] [P] a reconnu par mail du 2 août 2023. La SCI LM ABEL a ainsi été contrainte de faire appel à une société pour faire changer le cylindre de la porte d'entrée, nettoyer l'appartement et débarrasser la cave pour un montant de 1 601,60 euros selon facture de la société MAISON MARCEL du 16 septembre 2023. Au vu de ces éléments, le montant des dégradations locatives et frais d'entretien à la charge des locataires sera fixé à ce montant. Sur les comptes entre les parties Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D] sont redevables de la somme de 25 437,36 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que de celle de 1 601,60 euros au titre des réparations locatives, soit la somme totale de 27 038,96 euros, de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie d'un montant de 2 995 euros. Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D] seront par conséquent condamnés à verser à la SCI LM ABEL la somme de 24 043,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 13 878,69 euros et à compter de la signification des conclusions sur le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article XII). Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que lepoint de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 7 juillet 2023. Sur les autres demandes Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D], qui perdent le procès, seront condamnées in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de sa notification à la préfecture et de la signification des conclusions. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LM ABEL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D] à payer à la SCI LM ABEL la somme de 24 043,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 sur la somme de 13 878,69 euros et à compter du 3 novembre 2023 sur le surplus, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 7 juillet 2023, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D] à payer à la SCI LM ABEL la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Monsieur [V] [D] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection