Cour d'appel, 01 décembre 2022. 21/09711

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 01 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 452 N° RG 21/09711 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHW3Z [A] [M] [J] [M] NÉE [N] C/ [T] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-louis BONAN Me Anthony DUNAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 12 Mai 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11-19-0004. APPELANTS Monsieur [A] [M] né le 31 Juillet 1982 à [Localité 4] (Côte d'Or), demeurant [Adresse 3] Madame [J] [M] née [N] née le 11 Juillet 1985 à [Localité 7] (Rhône), demeurant [Adresse 3] Tous deux représentée par Me Jean-louis BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Benjamin GUION, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIMEE Madame [T] [K] née le 15 Juin 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Anthony DUNAN, avocat au barreau de TOULON, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 août 2012 à effet au premier septembre 2012, Madame [T] [K] et Madame [B] [K] ont donné à bail à Monsieur [A] [M] et Madame [D] [Z] un appartement situé à [Localité 8] (83), moyennant un loyer mensuel de 700 euros. Par avenant du 11 juin 2013, il était mentionné que Madame [Z] quittait le logement et que s'installait Madame [J] [N]. Cette dernière a épousé Monsieur [M] le 02 juillet 2016. Par acte d'huissier du 30 janvier 2019, Monsieur [M] et Madame [N] épouse [M], qui invoquaient l'indécence du logement, ont fait assigner Madame [T] [K] aux fins principalement de la voir condamner à un trop perçu de loyers et des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice et du préjudice de leur fille. Par acte du 15 février 2018, Madame [K] a fait délivrer à Monsieur et Madame [M] un congé pour vendre pour le 31 août 2018. Monsieur et Madame [M] ont quitté les lieux le 20 mars 2019. Le bien a été vendu le 06 janvier 2020. Par jugement contradictoire du 12 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de Toulon a statué en ce sens : 'DEBOUTE Madame [T] [K] de sa demande de nullité de l'acte introductif d'instance; DECLARE recevable la demande de Monsieur [A] [M] et Madame [J] [M] née [N] ; CONSTATE que le logement délivré par acte sous seing privé en date du 25 août 2012 avec prise d'effet au 01 septembre 2012 par Madame [T] [K], et Madame [B] [K] à Monsieur [A] [M] et Madame [Z] sis [Adresse 5]), ne remplit pas les conditions de décence telles que définies à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 complétée par Ie décret du 30 janvier 2002. CONSTATE que Madame [T] [K] est devenue seule propriétaire du bien : DECLARE que Madame [J] [M] née [N] a acquis la qualité de locataire de ce logement en se mariant le 2 juillet 2016 avec son compagnon et qu'elle bénéficie de la cotitularité du bail à compter de cette date en sa qualité d'épouse ; CONDAMNE Madame [T] [K] à verser à Monsieur [A] [M] et Madame [J] [M] née [N] : - 105 euros au titre de remboursement de loyers surévalués du 12 décembre 2018 au 20 mars 2019 - 750 euros chacun soit 1500€ pour le préjudice moral subi ; - 550 euros pour le préjudice matériel subi - 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE Madame [T] [K] aux dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire'. Le premier juge a rejeté la demande de nullité de l'acte introductif d'instance. Il a jugé que le logement était indécent en raison de l'humidité constante sur les murs et plafonds. Il a indiqué que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et en état de service à l'usage pour lequel il avait été loué. Il a souligné que les conditions d'habitabilité du logement n'étaient pas en adéquation avec le montant du loyer sollicité et a révisé celui-ci en le minorant de 5%. Il a donc condamné Madame [K] à rembourser à Monsieur et Madame [M] la somme de 105 euros. Il a condamné Madame [K] à des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par Monsieur et Madame [M] et en réparation de leur préjudice matériel. Il a rejeté la demande de ces derniers au titre du préjudice de leur fille en évoquant l'absence de démonstration d'un lien de causalité entre les symptômes de l'enfant et les désordres du logement. Pour les mêmes motifs, il a rejeté la demande d'indemnisation au titre du préjudice physique de Madame [M]. Le 29 juin 2021, Monsieur et Madame [M] ont relevé appel de cette décision pour les chefs relatifs à leurs indemnisations et pour le montant de l'indemnité qui leur a été allouée au titre des frais irrépétibles. Madame [K] a constitué avocat et formé un appel incident. Par conclusions notifiées le 10 mars 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame [M] demandent à la cour de statuer en ce sens : 'DÉBOUTER Madame [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a jugé que l'indemnisation du trouble de jouissance des époux [M] a débuté à compter du 12 décembre 2018 et ouvrait droit à une révision du loyer à hauteur de 5%, et statuant à nouveau, ordonner que les désordres liés à la moisissure sont établis depuis l'entrée dans les lieux au 1 er septembre 2012, et ce jusqu'à leur départ des lieux intervenu le 20 mars 2019, et ouvrent droit à une révision du loyer à hauteur de 50%, soit 750 € / 2 = 350 € par mois, soit 350 € x 90 mois et 20 jours = 31.725,81 € ; En conséquence, CONDAMNER Madame [K] à payer aux époux [M] la somme de 31.725,81 € au titre du trouble de jouissance ; INFIRMER le jugement dont appel en ce que les époux [M] ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre des préjudices personnels de santé de leur fille mineure [C], et statuant à nouveau, il convient de condamner Madame [K] à payer aux époux [M], agissant en leur qualité d'administrateurs légaux de la personne et des biens de leur fille mineure [C], la somme de 5.000 € en réparation des préjudices personnels de santé de celle-ci ; INFIRMER le jugement dont appel en ce que les époux [M] ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leurs demandes d'indemnisation au titre de leur préjudice physique et moral, et statuant à nouveau, condamner Madame [K] à payer aux époux [M], en réparation des préjudices personnels de santé (préjudice physique et préjudice moral), la somme de 3.000 € chacun. CONDAMNER Madame [T] [K] à payer aux époux [M] la somme de 2.500€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel. CONDAMNER Madame [T] [K] aux entiers dépens'. Ils soutiennent avoir subi une importante humidité et des moisissures depuis la prise d'effet du bail et avoir signalé ces difficultés à leur bailleur à de nombreuses reprises. Ils notent lui avoir demandé d'effectuer des travaux pour remédier aux difficultés constatées. Ils reprochent à leur bailleur un manquement à son obligation de délivrance d'un logement décent. Ils relèvent que la responsabilité du bailleur est engagée puisque l'humidité et les moisissures résultent d'une problème de ventilation et d'isolation du logement. Ils exposent que ces difficultés sont d'ailleurs mentionnées dans l'acte de vente du bien intervenue postérieurement à leur départ. Ils ajoutent que cet acte évoque les travaux alors effectués par le vendeur. Ils soutiennent que l'humidité récurrente du logement leur a causé divers préjudices dont ils demandent réparation. Ils précisent avoir été obligés de nettoyer régulièrement les moisissures dans le logement. Ils sollicitent le remboursement de la moitié des loyers qu'ils ont payés depuis l'entrée dans les lieux. Ils font valoir le préjudice subi par leur fille qui a souffert d'un syndrome bronchique. Ils déclarent avoir eux-même subi un préjudice physique (surinfection bronchique pour Madame [M]) et moral. Par conclusions notifiées le 20 décembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [K] demande à la cour de statuer en ce sens : 'INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulon le 12-05-2021 en ce qu'il statut en ces termes : « CONDAMNE Madame [T] [K] à verser à Monsieur [A] [M] et Madame [J] [M] née [N] : - 105€ au titre de remboursement de loyers surévalués du 12 décembre 2018 au 20 mars 2019 ; - 750€ chacun soit 1500€ pour le préjudice moral subi ; - 550€ pour le préjudice matériel subi ; » ET, STATUANT A NOUVEAU : DEBOUTER les époux [M] de toutes leurs demandes indemnitaires ; INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulon le 12-05-2021 en ce qu'il statut en ces termes : « Déboute les parties du surplus de leurs demandes ». ET, STATUANT A NOUVEAU : ECARTER des débats les pièces n°13, 19 et 22 communiquées par les époux [M] pour absence de force probante ; CONDAMNER les époux [M] à payer à Madame [T] [K] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; JUGER qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes par lui retenues en application de l'article 10 du décret du 8-03-2001 portant modification du décret du 12-09-1996 n° 96.1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER les époux [M] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Anthony Dunan, Avocat au Barreau de Toulon, sur son affirmation de droit ; ET DIRE QUE, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [L] [E] pourra recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance, sans en avoir reçu provision' Elle conteste toute indécence du logement. Elle explique n'avoir été avisée des difficultés dénoncées par ses locataires qu'en novembre 2018, alors même que ces derniers avaient en 2017 souhaité acquérir le bien. Elle s'appuie sur le congé pour vendre qu'elle a délivré pour affirmer que Monsieur et Madame [M], dont le bail venait à expiration au 31 août 2018, ne l'ont pas avisée pendant la durée du bail de l'existence de désordres. Elle estime que le silence de ses locataires s'analyse comme une force majeure l'exonérant de ses obligations. Subsidiairement, elle soutient que ces derniers ne démontrent pas le lien de causalité entre les préjudices qu'ils dénoncent et son prétendu manquement à ses obligations. Elle explique qu'à son avis, les époux [M] ont volontairement coupé la VMC, confiné l'appartement pour supprimer toute source d'aération et humidifié directement les murs pour laisser agir le phénomène de condensation. Elle en veut pour preuve qu'aucun locataire ne s'était plaint de l'existence d'humidité dans les lieux, que les époux [M] ne se sont jamais plaints d'humidité avant le mois de novembre 2018, qu'ils souhaitaient en 2017 acquérir le bien et qu'ils sont restés avec leur enfant en bas âge dans les lieux loués à une date postérieure à laquelle le congé a été délivré. Elle soutient n'être débitrice d'aucune obligation à l'égard de Monsieur et Madame [M] ces derniers étant devenus occupants sans droit ni titre à compter du 31 août 2018 en raison de la délivrance du congé pour vente. Elle précise avoir agi dès qu'elle a été informée des doléances de Monsieur et Madame [M] en faisant intervenir son assureur. Elle relate n'avoir été destinataire d'un diagnostic établi à la demande de ces derniers qu'en mai 2019, soit postérieurement au départ de Monsieur et Madame [M]. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 octobre 2022. MOTIVATION Il n'y a pas lieu d'écarter des débats les pièces 13,19 et 22 communiquées par les époux [M], au motif qu'elles ne seraient pas probantes. Elles ont été versées au débat régulièrement et ont pu faire l'objet d'une discussion contradictoire. Il appartiendra à la cour d'évaluer leur force probante. Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la prise de possession des lieux en septembre 2012, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. A compter de la tacite reconduction du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Monsieur et Madame [M] se sont vu délivrer un congé pour vente à effet au 31 août 2018. Le bien loué est un appartement situé au premier étage d'un immeuble du [Adresse 1]. Il ressort des attestations concordantes produites au débat par les époux [M] que ces derniers ont souffert de l'existence d'humidité et de la présence de moisissures depuis au moins l'année 2013, date à laquelle Madame [N] est venue vivre avec Monsieur [M]. Monsieur [N] (père de Madame [N]) atteste avoir dû procéder au nettoyage de la moisissure dans le logement à trois reprises, la première fois en 2013. Madame [I], amie du couple explique avoir constaté en 2018 l'humidité ambiante du logement dès sa première visite cinq ans auparavant ainsi que la présence de moisissures (donc en 2013). Les autres attestations font état de problèmes importants de moisissures essentiellement à la fin de l'année 2017 et en novembre 2018. En dépit de ces difficultés constatées par des proches, Monsieur et Madame [M] ne démontrent pas avoir alerté leur bailleur avant une lettre recommandée distribuée le 15 novembre 2018. Ils ont également fait état de leur doléance par une lettre recommandée distribuée le 15 décembre 2018. Dans ces missives, ces derniers notent avoir évoqué leurs difficultés deux ans auparavant (ce qu'ils ne démontrent pas) et, relevant que l'état de l'appartement s'est considérablement dégradé 'depuis quelques temps', évoquent des photographies envoyées le 15 octobre 2018 et une vidéo du 07 novembre 2018 qui témoigneraient de l'envahissement des moisissures et de ses conséquences. Ils soutiennent que leur 'demande d'arrangement à l'amiable est restée sans réponse (...) tout comme [leurs messages]. Ils sollicitaient au terme de ces courriers des travaux et des dédommagements. A la première lettre réceptionnée le 15 novembre 2018, Madame [K] a indiqué à Monsieur et Madame [M] avoir informé son conseil et les a avisés qu'ils pouvaient, s'ils subissaient des désordres, avertir leur assurance. Le lendemain, leur était délivrée une sommation de déguerpir qui rappelait les termes du congé pour vendre à effet au 31 août 2018 et indiquait qu'ils étaient depuis le premier septembre 2018 occupants sans droit ni titre. En application de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis alors applicable est de six mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de tout titre d'occupation sur le local. Monsieur et Madame [M] ne contestent pas la validité du congé pour vendre qui leur a été notifié le 15 février 2018 à effet au 31 août 2018. Ils ne justifient pas d'un accord de leur bailleur pour les laisser dans les lieux sous la forme d'un bail verbal. Le bailleur a d'ailleurs manifesté sa volonté de les voir partir en leur délivrant une sommation de déguerpir le 16 novembre 2018. L'acceptation du bailleur de leur laisser un délai pour partir ne vaut pas renonciation non équivoque au congé pour vente qui leur a été délivré. Ainsi, à compter du premier septembre 2018, ils étaient occupants sans droit ni titre. Ils ne pouvaient donc plus bénéficier de la protection de la loi du 06 juillet 1989. L'huissier de justice qu'ils ont mandaté le 13 décembre 2018 évoque des traces de moisissures dans l'entrée, la chambre des parents et la salle de bains. Les photographies prises par l'huissier ne permettent pas de constater un envahissement massif de moisissures mais les requérants ont expliqué avoir nettoyé certaines pièces peu de temps auparavant. L'huissier de justice mandaté par la bailleresse le 20 mars 2019 constate également de l'humidité et des taches de moisissures dans le hall d'entrée, de légères traces d'humidité dans la cuisine, des traces d'humidité dans la première chambre (la photographie permet de constater l'existence de moisissures au bas du mur), des traces d'humidité dans la chambre d'enfant et des moisissures dans la salle de bains (à la jonction de la baignoire et des faïences murales ainsi que le long des tuyauteries). Monsieur et Madame [M] ont également sollicité le 12 décembre 2018 le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne qui a mandaté l'association SOHILA pour un diagnostic ; ils étaient occupants sans droit ni titre durant cette période. L'association SOHILA est venue visiter les lieux le 19 décembre et a déposé un rapport le 20 décembre 2018 qui note la présence d'une humidité qualifiée de ponctuelle, en bas de murs, au plafonds et en haut des murs, avec la présence de moisissures dans les chambres. Il est mentionné que les bouches d'extraction de la VMC se trouvent dans les chambres et non dans les pièces humides et que les grilles de ventilation sur les menuiseries sont sous-dimensionnées. L'association note que les problèmes d'humidité et d'aération rendent le logement indécent. Elle estime que les travaux suivants doivent être effectués : pose de grilles de ventilation correctement calibrées sur les menuiseries des pièces sèches en fonction du système de ventilation installé (1000 euros), déplacement des bouches de la VMC dans les pièces humides (1200 euros) et installation de nouvelles prises de terre dans l'espace cuisine (800 euros). Ce document, versé au débat, a pu être débattu contradictoirement entre les parties. Il permet d'établir que le logement loué présentait un risque pour la santé des occupants caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, en raison d'un problème d'humidité, dû à une ventilation insuffisante liée à des grilles de ventilation mal calibrées et à l'absence de pose de VMC dans les pièces humides. Ces difficultés structurelles existaient dès l'origine du bail et il est démontré que les problèmes d'humidité existaient dès l'origine. Le fait qu'une locataire d'un autre appartement situé dans le même immeuble n'évoque aucune difficulté de cet ordre dans son logement ne permet d'écarter ni les constatations faites par les proches des époux [M] ni celles de l'association SOHILA (qui expose les causes de l'humidité) ni les constatations faites par les huissiers. Il en est de même de l'attestation de l'acquéreur du bien puisque l'acte de vente démontre que les travaux suggérés par l'association SOHILA ont été effectués avant la vente du logement. En conséquence, il est démontré que le logement était indécent dès l'origine. Ainsi qu'il l'a été indiqué, Monsieur et Madame [M] ne peuvent solliciter de dommages et intérêts pour la période postérieure au 31 août 2018, date à laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre. Par ailleurs, s'il est de jurisprudence constante (notamment Cour de cassation 3ème 04/06/2014 n° 13612314) que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, encore faut-il que le bailleur soit avisé des difficultés dont se plaignent ses locataires. Or, les époux [M] ne justifient pas que leur bailleur était avisé de leurs difficultés avant leur lettre du mois de novembre 2018; les courriels de Monsieur et Madame [M] en mars et mai 2017 n'évoquent aucun problème d'humidité mais leur éventuel projet d'achat du bien loué. La lettre de novembre 2018 intervient alors qu'ils étaient occupants sans droit ni titre depuis le 31 août 2018. En conséquence, il convient de rejeter les demandes indemnitaires formées par les époux [M] à l'encontre de Madame [K] puisqu'il n'est pas démontré que cette dernière était avisée de la difficulté avant le mois de novembre 2018, date à laquelle les consorts [M] étaient occupants sans droit ni titre. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a accordé une réduction du loyer et des dommages et intérêts. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Monsieur et Madame [M] sont essentiellement succombants. Ils seront tenus aux dépens de première instance et d'appel (qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile) et déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles pour l'instance d'appel. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Madame [K] les frais irrépétibles qu'elle a exposés en appel. Monsieur et Madame [M] seront condamnés à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Il convient de constater que les époux [M] n'ont pas déféré à la cour la condamnation de Madame [K] à leur verser 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et que cette dernière ne forme pas d'appel incident sur ce point. Il convient d'infirmer le jugement déféré qui a condamné Madame [K] aux dépens de première instance. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande de Madame [K] tendant à voir écarter des débats les pièces n° 13, 19 et 22 produites par les époux [M], INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [K] à verser aux époux [M] la somme de 105 euros au titre de remboursement de loyers surévalués, la somme de 1500 euros au titre de leur préjudice moral, la somme de 550 euros au titre de leur préjudice matériel et en ce qu'il a condamné Madame [K] aux dépens, CONFIRME pour le surplus, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, REJETTE les demandes de Monsieur et Madame [M] au titre d'une minoration du loyer et au titre de leurs demandes indemnitaires, REJETTE la demande de Monsieur et Madame [M] au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE Monsieur et Madame [M] à verser à Madame [K] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE Monsieur et Madame [M] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvré conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,