Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/01795

Du 15 mars 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 23/01795 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKC2 S.C.I. RELAIS DU HALAGE C/ [Y] [N], [I] [G] - Expéditions délivrées à Me Philippe MILANI Mme [Y] [N] Mme [I] [G] - FE délivrée à Me Philippe MILANI Mme [Y] [N] Le 15/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : S.C.I. RELAIS DU HALAGE RCS LIBOURNE N° 491 034 617 [Adresse 4] Représentée par sa gérante, Madame [J] [R] DEFENDERESSES : Madame [Y] [N] née le 27 Juillet 1998 à [Localité 5] [Adresse 3] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005663 du 16/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX) Représentée par Maître Philippe MILANI, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MILANI - WIART Madame [I] [G] (caution solidaire) [Adresse 2] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 19 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Septembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Réputée contradictoire et en premier ressort EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Suivant acte d’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 4 septembre 2023 à comparaître à l’audience du 1er décembre 2023 à neuf heures auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de la SCI RELAIS DU HALAGE , il est demandé au juge des référés à l’encontre de Madame [Y] [N] et Madame [I] [G] de constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], d’ordonner l’expulsion des lieux de Madame [Y] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 2096 euros selon décompte arrêté au mois d’août 2023 à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. Il est sollicité également leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à libération effective des lieux loués et une indemnité de procédure de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance et de ses suites. À l’audience du 19 janvier 2024 à laquelle cette affaire a été renvoyée, la SCI RELAIS DU HALAGE a repris l’exposé de ses moyens et prétentions mentionnées dans l’acte introductif d’instance et sollicite la condamnation de Madame [Y] [N] au paiement d’une somme de 4932,85 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges et frais de commissaire de justice et de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [Y] [N] conclut au rejet des demandes de constatation du jeu de la clause résolutoire du bail d’habitation et de l’expulsion lesquelles sont devenues sans objet puisqu’elle a quitté les lieux et de fixer le montant de l’arriéré locatif à la somme de 3564 € au mois de novembre 2023 inclus et de débouter la requérante du surplus de ses demandes et à titre reconventionnel de la condamner au paiement d’une somme de 3000 € au titre du préjudice de jouissance, de la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral, d’ordonner la compensation de l’arriéré locatif avec les sommes qui lui sont dues à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices. Elle sollicite également la condamnation de la SCI RELAIS DU HALAGE au paiement de la somme provisionnelle de 436 euros et à titre subsidiaire de lui accorder un délai de paiement moyennant des mensualités de 50 € et dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital et en toute hypothèse de condamner la SCI RELAIS DU HALAGE à payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les dépens de l’instance. Elle fait valoir qu’elle conteste le décompte établi par la requérante et qu’elle entend demander l’indemnisation de ses préjudices dans la mesure où le logement qu’elle a occupé présentait des désordres importants avec des moisissures et des infiltrations d’eau au plafond rendant le logement insalubre et dangereux pour sa santé. Madame [I] [G] en sa qualité de caution solidaire n’a pas comparu ni n’est représentée à l’audience sans motif légitime. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la régularité de la procédure : Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 22 septembre 2023 soit dans le délai légal avant la date de l’audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. L’action engagée initialement aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré des loyers et charges : Il convient en premier lieu de constater qu’au jour de l’audience les demandes tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion de Madame [Y] [N] sont devenues sans objet du fait de son départ des lieux. L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 3564 € au 30 novembre 2023 euros étant précisé que la preuve est rapportée par Madame [Y] [N] qu’elle s’est acquittée des loyers de novembre 2022, de décembre 2022 et de février 2023 au vu des pièces justificatives produites et qu’il est exact qu’elle a cessé de régler tous les loyers à partir du mois de mai 2023 en raison de l’inaction de la bailleresse pour remédier aux désordres importants constitutifs d’un trouble de jouissance de sorte qu’il convient de condamner solidairement Madame [Y] [N] et Madame [I] [G] au paiement de la somme de 3564 euros arrêtée au 30 novembre 2023 à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur l’indemnisation des préjudices subis par Madame [Y] [N]: Il est établi par les pièces produites aux débats et en particulier d’un rapport de visite de SLIME 33 que des désordres importants ont été constatés dans le logement occupé par la défenderesse, désordres électriques avec dominos et câbles apparents dans la cave, humidité et moisissures dans la salle de douche, ouvrants simple vitrage non étanches à l’air, traces d’infiltrations d’eau au plafond, évacuation de la machine à laver non raccordée au tout-à-l’égout, diagnostic immobilier obligatoire dont la preuve de la remise à l’occupante n’est pas démontrée. Il convient de considérer que ces faits constituent un trouble manifestement illicite et justifient l’attribution à Madame [Y] [N] au titre d’un préjudice de jouissance, la somme de 2000 €. Il n’y a pas lieu d’accorder des dommages-intérêts au titre d’un prétendu préjudice moral non fondé en l’espèce. Il convient d’ordonner la compensation de l’arriéré locatif dû par Madame [Y] [N] avec la somme allouée au titre de la réparation de son préjudice de jouissance. Il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [Y] [N] un délai de paiement alors qu’elle ne justifie pas des garanties de solvabilité et de sa situation financière au jour de l’audience. L’équité commande de débouter la SCI RELAIS DU HALAGE de sa demande sur ce chef et de la condamner à payer à Madame [Y] [N] une indemnité de procédure de 1200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront partagés par moitié entre les parties y inclus les frais du commissaire de justice. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort. Déclare l’action de la SCI RELAIS DU HALAGE régulière, recevable et partiellement fondée. Constate que les demandes de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion sont devenues sans objet. Condamne solidairement Madame [Y] [N] et Madame [I] [G] à payer à la SCI RELAIS DU HALAGE en deniers ou quittance valable la somme de 3564 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Condamne la SCI RELAIS DU HALAGE à payer à Madame [Y] [N] la somme de 2000 € en réparation de son préjudice de jouissance. Ordonne la compensation de l’arriéré locatif dû par Madame [Y] [N] avec la somme qui lui est due au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de cette dernière somme. Condamne la SCI RELAIS DU HALAGE à payer à Madame [Y] [N] une indemnité de procédure de 1200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Dit que les dépens de l’instance y inclus les frais de commissaire de justice seront partagés par moitié entre les parties. Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Le greffierLe juge des contentieux de la protection