Cour d'appel, 18 juin 2024. 21/00138

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE LE/TD ARRET N°: AFFAIRE N° RG 21/00138 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EYKX jugement du 08 décembre 2020 Juge des contentieux de la protection du MANS n° d'inscription au RG de première instance 1119000937 ARRET DU 18 JUIN 2024 APPELANTE : OFFICE PUBLIC SARTHE HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Cécile FROGER OUARTI, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 219162 INTIMEE : Madame [C] [U] née le 10 Janvier 1986 à [Localité 3] ([Localité 3]) [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jennifer NEVEU, avocat au barreau du MANS COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 15 Avril 2024 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant qui a été préalablement entendux en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente M. WOLFF, Conseiller Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée Greffière lors des débats : Monsieur DA CUNHA ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 18 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Leïla ELYAHYIOUI, vice présidente placée pour la présidente empêchée et par M. DA CUNHA, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte notarié du 6 juillet 2017, Mme [C] [U] a conclu avec l'établissement public local à caractère industriel et commercial Sarthe Habitat, un contrat de location accession portant sur un bien immobilier sis [Adresse 4] (72), moyennant un prix de 173.741 euros. Cette opération faisait suite à l'acquisition par Sarthe Habitat auprès de la SCCV [Adresse 5] de plusieurs terrains, sur lesquels ont été livrés, le 5 juillet 2017, 14 maisons d'habitation dont celle réservée puis habitée par Mme [U]. Mme [U] ayant signalé à Sarthe Habitat plusieurs désordres dans son logement, une visite a été organisée le 29 janvier 2018, donnant lieu a un compte-rendu de Sarthe Habitat par lettre du 7 février 2018, dont il ressort que de nouveaux tests allaient être effectués pour déterminer le taux d'humidité dans les murs du rez-de-chaussée et l'origine du dysfonctionnement de la chaudière. Par lettres recommandées avec accusé de réception des 10 février et 19 mars 2018, Mme [U] a alerté Sarthe Habitat au regard de désordres qu'elle considérait comme persistants et concernant : la défaillance de la chaudière, les moisissures sur les murs de sa cuisine et de son salon, une fissuration extérieure, l'absence d'étanchéité du cabanon de jardin. Le 2 avril 2018, Mme [U] a notifié à Sarthe Habitat la levée de l'option à la date du 6 juillet 2018 sous une double réserve tenant aux conclusions d'une expertise en cours et aux travaux nécessaires. Cependant par lettre recommandée du 30 novembre 2018, Mme [U] a mis fin à son 'maintien dans les lieux' à la date du 6 mai 2019, et a sollicité le versement d'une indemnité de résiliation de 5.126,79 euros. Cette somme n'étant pas versée, par exploit du 12 juillet 2019, elle a fait assigner Sarthe Habitat devant le tribunal d'instance du Mans aux fins notamment d'obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 5.212,53 euros au titre de l'indemnité contractuelle. Suivant jugement du 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire du Mans en son pôle proximité et protection a : - condamné l'établissement public local à caractère industriel et commercial Sarthe Habitat à payer à Mme [C] [U] la somme de 5.212,53 euros, - condamné l'établissement public local à caractère industriel et commercial Sarthe Habitat aux dépens, - condamné l'établissement public local à caractère industriel et commercial Sarthe Habitat à payer à Mme [C] [U] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 22 janvier 2021, l'établissement public Office Public Sarthe Habitat a interjeté appel de cette décision en son entier dispositif exclusion faite de ses dispositions relatives à l'exécution provisoire, intimant dans ce cadre Mme [U]. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2024 et l'audience de plaidoiries fixée au 15 avril de la même année conformément aux prévisions d'un avis du 22 février 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses uniques écritures déposées le 21 avril 2021, Sarthe Habitat demande à la présente juridiction de : - déclarer son appel recevable et fondé - infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, - le décharger des condamnations prononcées contre lui en principal, intérêts, frais et accessoires, - débouter Mme [U] de toute demande, - condamner Mme [C] [U] en tous les dépens. Aux termes de ses uniques écritures déposées le 6 mai 2021, Mme [U] demande à la présente juridiction de : Vu l'article 1792 du Code civil, vu l'ex-article 1147 du Code civil, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire du Mans pôle proximité et protection du 8 décembre 2020 en toutes ses dispositions, - condamner Sarthe Habitat à lui payer la somme de 2.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner Sarthe Habitat à payer les entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes principales : Le premier juge observant que : - dans les suites de la réunion du 29 janvier 2018, l'office avait reconnu la matérialité de certains des désordres invoqués par l'accédante (chaudière et humidité murale) précisant même diligenter de plus amples recherches, - les diagnostics et expertises réalisés établissent que les fuites étaient à mettre en lien avec une problématique d'étanchéité de plusieurs portes-fenêtres ainsi qu'avec la présence d'un fourreau en attente en pied de mur porteur ; que l'humidité au premier niveau pouvait être liée à une sous-ventilation de la salle-de-bains ; ainsi que la présence de fissures en intérieur et en extérieur, dont certaines ont pu être réservées outre de la moisissure sur les cloisons de doublage et de la condensation, - les travaux justifiés par la défenderesse (étanchéité pourtours de menuiseries extérieures) présentent un caractère très partiel et n'ont pas été efficients au regard des constatations postérieures, a retenu que les fissurations de façades existaient dès l'origine pour être mentionnées comme ayant fait l'objet de réserves à réception, que les difficultés liées à l'étanchéité des portes-fenêtres ainsi qu'à la présence d'un fourreau outre les insuffisances du système de ventilation ont été constatées dès le début de l'année 2018 et portent sur le clos et le couvert ainsi que l'étanchéité d'éléments non mobiles, de sorte qu'ils relèvent de la charge du bailleur-vendeur, sans que celui-ci ne démontre avoir procédé aux reprises nécessaires. Dans ces conditions, la demanderesse a été considérée comme fondée à résilier le contrat de location accession et à solliciter à ce titre l'indemnité prévue au contrat (3% du prix de vente de 173.571 euros). Aux termes de ses uniques écritures, l'appelant indique qu'il était tenu des garanties décennale et de parfait achèvement ainsi que par ses engagements contractuels. Il souligne que si le premier juge a considéré qu'il avait manqué à ces derniers, il ne précise pour autant pas lequel. Ainsi, il soutient ne pas avoir manqué à ses obligations au titre des deux garanties dès lors qu'il a mis en oeuvre toutes les mesures 'adéquates' précisant même avoir pris l'engagement 'de rester garant des travaux qui resteraient à réaliser'. Il observe par ailleurs, que sa contradictrice a levé l'option d'achat le 2 avril 2018, sous réserve d'expertise et 'de l'engagement écrit des travaux à effectuer'. A ce titre, l'appelant souligne que l'intimée a été rendue destinataire du protocole qu'il a régularisé avec la SCCV, soulignant que les seuls désordres demeurant à reprendre étaient liés aux pourtours de menuiseries et à la présence d'un fourreau permettant la migration de l'eau, situation corrigée courant septembre 2018. Il conclut donc au fait qu'il a respecté l'ensemble de ses obligations de sorte que la décision de première instance doit être infirmée. Aux termes de ses écritures, l'intimée indique avoir sollicité la condamnation de l'office au paiement de la somme de plus de 5.000 euros prévue au contrat en cas de résiliation de celui-ci pour inexécution de ses obligations par le vendeur, la candidate accédante précisant que les manquements qu'elle oppose à l'appelant sont fondés sur les obligations qu'il a souscrites au titre de la responsabilité décennale. A ce titre, elle soutient que l'immeuble litigieux présente des vices, 'manque d'étanchéité', 'présence d'humidité dans les murs', 'manque d'étanchéité du bien par le sol, l'eau ruisselle sous les sols', désordres qui ont été constatés au sein de plusieurs constructions du programme. Elle affirme que ces désordres relèvent de la garantie décennale de sorte que son contradicteur doit être condamné au paiement des 3% visés au contrat, soulignant qu'elle a dû quitter l'immeuble du fait de ces désordres d'étanchéité non repris. Sur ce : En l'espèce il n'est pas contesté que l'appelant est redevable des garanties décennale et de parfait achèvement et que l'acte authentique qui a été régularisé entre les parties stipule notamment que 'si le contrat de location-accession est résilié pour inexécution par le vendeur de ses obligations, l'accédant sera remboursé dans leur intégralité des sommes appartenant à la fraction acquisitive et aura droit à une indemnité de 3% du prix de l'immeuble objet du contrat'. A ce titre, l'intimée fait en substance grief à l'appelant ne pas avoir fait diligence au titre des garanties dont il est redevable. Elle précise à ce titre, dans ses écritures avoir fait le constat de désordres à partir du début de l'année 2018, cette situation au demeurant résulte également des annexes du protocole d'accord régularisé entre la SCCV et l'appelant qui précise que la première réclamation relative : - aux problématiques de chaudière, date du 21 septembre 2017, - aux traces d'humidité en cuisine est du 16 octobre 2017, - aux moisissures et traces d'humidité dans l'abri de jardin a été formée le 26 février 2018, - à la présence d'une infiltration au niveau d'une huisserie de la chambre côté rue, date du 12 avril 2018, - la présence d'une fissure en façade et d'une autre en plafond du salon, est du 13 juin 2018. Parallèlement, l'appelant justifie des diligences suivantes : - demande d'expertise au cabinet Saretec portant sur les 14 maisons (réunion du 19 avril 2018 rapport du 25 avril), portant sur la fissuration des façades, la condensation intérieure probablement liée à la ventilation et à un défaut d'isolation (des huisseries notamment), infiltration dans un logement et les fissurations intérieures, - 'recherche de fuite canalisation' par la société Maine Assèchement réalisée le 30 mai 2018, concluant à un manque d'étanchéité entre les deux tableaux et la porte-fenêtre du séjour, à un manque d'étanchéité entre les deux tableaux et la porte-fenêtre de la cuisine, à un manque d'étanchéité dans l'angle droit entre le seuil et la porte-fenêtre de la cuisine, à la présence d'un fourreau en attente au niveau du pied de mur porteur présent entre les deux menuiseries, le tout étant à l'origine des dommages présents en RDC du logement litigieux, - réalisation le 5 juin 2018 d'un diagnostic sur la VMC de trois maisons dont l'immeuble objet de la présente procédure, constatant moisissures et tapisseries décollées et faisant notamment état en salle de bains d'un système de ventilation conçu pour de simples WC et partant insuffisant, - régularisation d'un protocole d'accord avec la SCCV le 18 juin 2018, aux termes duquel, il est souligné qu'il existe 'trois sortes de dommages généraux (...) : les fissurations de façades, une condensation anormale intérieure, un défaut d'étanchéité des menuiseries extérieures'. Le promoteur s'y engageait à reprendre pour le 30 septembre 2018, les plus amples réserves mentionnées à l'annexe et relevant de cas plus particuliers. S'agissant de la fissuration de façade, il était souligné que les évaluations techniques concluaient à une surveillance avant intervention de sorte que la reprise était fixée, s'il n'y avait pas d'évolution au 30 septembre et dans le cas contraire en respectant les préconisations qui seraient formées par le cabinet Saretec. Concernant les problématique de VMC, le remplacement de bouches était prévu dans les mêmes conditions de délais de même que la reprise d'étanchéité et d'isolation des menuiseries extérieures qui feraient l'objet de mesures au cours de la période hivernale, - 'recherche de fuite canalisation' par la société Maine Assèchement réalisée le 26 juin 2018, concluant à un manque d'étanchéité entre le dormant et l'ouvrant de la porte-fenêtre de la cuisine, à un manque d'étanchéité entre la bavette/le tableau et le seuil de la porte-fenêtre du séjour à l'origine des dommages présents sur la cloison de doublage du séjour, les désordres d'humidité de la cuisine étant imputés de manière probable à la présence d'un fourreau en attente, - intervention le 3 septembre 2018 au sein du logement objet de la présente procédure aux fins de reprise 'étanchéité au pourtour des menuiseries extérieures sur les 4 faces', le document constatant cette intervention portant le sceau de l'intimée. Il résulte de ce qui précède qu'avisé à partir de l'automne 2017 (les réserves à réception mentionnées n'étant pas justifiées dans le cadre de la présente procédure) et au cours du printemps 2018 de l'existence de divers désordres au sein de l'immeuble objet du contrat du 6 juillet 2017, l'appelant a fait procéder à diverses mesures d'investigations aux fins de déterminer leurs causes et les mesures devant être prises pour y remédier, a déclaré l'ensemble de ces difficultés auprès du promoteur, a obtenu de ce dernier au cours du mois de juin un engagement ainsi qu'un calendrier des reprises dont certaines ont été réalisées (étanchéité menuiseries extérieures, la reprise de leur isolation supposant de plus amples mesures) en début septembre 2018. Par ailleurs, s'agissant de la chaudière, un courrier émanant de l'intimée et datant du mois de février 2018, expose que l'appelant avait d'ores et déjà fait intervenir un professionnel à quatre reprises aux fins d'identification et correction de la difficulté de fonctionnement. De l'ensemble, il résulte que l'appelant a exécuté les obligations qui étaient les siennes au titre des garanties dont il était débiteur à l'égard de sa cocontractante en recherchant promptement les causes des désordres invoqués et en mobilisant le constructeur aux fins de reprise étant souligné que partie des difficultés invoquées par l'intimée était commune à plusieurs immeubles de sorte que les recherches ne pouvaient se limiter à la seule maison qu'elle se proposait d'acquérir. Dans ces conditions et faute pour l'intimée d'expliciter plus avant les griefs qu'elle forme à l'encontre de son cocontractant, il ne peut aucunement être considéré que le contrat du mois de juillet 2017 ait été 'résilié pour inexécution par le vendeur de ses obligations' de sorte qu'il n'est pas redevable de l'indemnité de 3% du prix de cession. Dans ces conditions la décision de première instance doit être infirmée en ce qu'elle l'a condamné au paiement d'une somme de plus de 5.200 euros, cette demande devant être rejetée. Sur les demandes accessoires : L'intimée qui succombe doit être condamnée aux entiers dépens et ses demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile doivent être rejetées. La décision de première instance doit donc être infirmée à ces deux derniers titres. PAR CES MOTIFS La cour, INFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement du tribunal judiciaire du Mans pôle proximité et protection du 8 décembre 2020 ; Statuant de nouveau et y ajoutant : REJETTE la demande formée par Mme [C] [U] en condamnation de l'établissement public Office Public Sarthe Habitat au paiement d'une somme de 5.212,53 euros au titre de l'indemnité de 3% prévue au contrat du 6 juillet 2017 ; REJETTE les demandes formées par Mme [C] [U] et fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [C] [U] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE T. DA CUNHA L. ELYAHYIOUI