Cour d'appel, 15 mars 2023. 22/00602

ARRÊT N° 103 RG N° : N° RG 22/00602 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BILRA AFFAIRE : [X] [F] [F] C/ [T] [N], [O] [J] épouse [N] GS/MLL demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion Grosse délivrée Me DUDOGNON, Me GANDOIS-MAURETTE, avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 15 MARS 2023 ---==oOo==--- Le quinze Mars deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : [X] [F] [F] de nationalité cambodgienne né le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 5] (CAMBODGE), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Agnès DUDOGNON de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES APPELANT d'un jugement rendu le 13 JUILLET 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LIMOGES ET : [T] [N] de nationalité française né le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 8] Profession : Agent d'entretien - Econome, demeurant [Adresse 6] représenté par Me Isabelle GANDOIS-MAURETTE de la SELARL G-M.L.D., avocat au barreau de LIMOGES [O] [J] épouse [N] de nationalité française née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6] représentée par Me Isabelle GANDOIS-MAURETTE de la SELARL G-M.L.D., avocat au barreau de LIMOGES INTIMES ---==oO§Oo==--- Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 18 Janvier 2023 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 1er Mars 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2022 Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, les avocats des parties ont été entendus en leur plaidoirie. Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 15 Mars 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de lui-même et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillesr. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- FAITS et PROCÉDURE Le 11 août 2009, les époux [N] (les bailleurs) ont donné à bail à [X] [F] [F] (le locataire) une maison d'habitation située n° [Adresse 1] (87) moyennant un loyer mensuel de 875 euros hors charges. Par acte d'huissier du 29 janvier 2021, les bailleurs ont donné congé à leur locataire pour le 14 août 2021, ce congé, motivé par leur souhait de vendre leur bien, comportant une offre de vente au prix de 177 200 euros. Le 5 août 2021, le locataire a proposé d'acheter le bien immobilier pour un prix de 190 000 euros. Ses bailleurs ont contresigné cette offre le 10 août 2021. Le locataire, qui s'est maintenu dans les lieux sans réitérer l'offre d'achat, ayant contesté la validité du congé, les bailleurs l'ont assigné devant le tribunal judiciaire de Limoges pour obtenir son expulsion des lieux loués ainsi que sa condamnation à leur payer une indemnité d'occupation et des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices économique et moral. Le locataire s'est opposé à ces prétentions, et a formé une demande reconventionnelle en remboursement du coût de travaux effectués dans les lieux loués. Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal judiciaire a : - validé le congé et ordonné l'expulsion du locataire, - condamné ce dernier à payer à ses bailleurs une indemnité d'occupation, ainsi que des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices économique et moral, - rejeté la demande du locataire en remboursement de sommes. Le locataire a relevé appel de ce jugement. Par ordonnance du 4 octobre 2022, le premier président de la cour d'appel a déclaré irrecevable la demande du locataire tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré. MOYENS et PRÉTENTIONS Le locataire conclut à la nullité du congé qui lui a été délivré le 29 janvier 2021 et au renouvellement du contrat de bail à compter du 14 août 2021, pour une durée de 3 ans. Il soutient être à jour du règlement des loyers. Il demande à la cour de rejeter la demande de dommages-intérêts formée par les bailleurs en l'absence de préjudice subi par eux. Les bailleurs concluent à la confirmation du jugement, sauf à majorer le montant des sommes qui leur a été alloué en réparation de leurs préjudices économique et moral. MOTIFS Sur l'irrecevabilité, relevée d'office, des conclusions et pièces déposées par les époux [N] le 21 décembre 2022. Les conclusions et nouvelles pièces déposées par les bailleurs le 21 décembre 2022, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture intervenue le 7 décembre 2022, sans aucune demande de rabat, seront déclarées irrecevables conformément à l'article 802 du code de procédure civile. En conséquence, la cour est uniquement saisie des demandes telles que formulée par les bailleurs dans leurs conclusions en date du 26 octobre 2022. Sur le fond Le locataire ne critiquant pas le rejet de sa demande reconventionnelle en remboursement des travaux effectués, le litige se limite en cause d'appel à : - la demande formée par le locataire en nullité du congé et de ses conséquences, - la demande de dommages-intérêts formée par les bailleurs. 1 - Sur la nullité du congé Le locataire soutient que le congé qui lui a été délivré le 29 janvier 2021 est nul, faute de contenir une offre de relogement conforme à l'article 15 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, alors qu'il était âgé de plus de 65 ans lors de la délivrance de ce congé et que ses ressources étaient inférieures au plafond légal. Il n'est pas contesté que le locataire était âgé de plus de 65 ans au moment de la délivrance du congé, le 29 janvier 2021, et que ses revenus pour l'année 2020, année de référence, s'élevant à la somme de 5 665 euros, étaient inférieurs au plafond légal. Cependant, le locataire ne justifie pas avoir informé les bailleurs qu'il pouvait prétendre au bénéfice de la protection légale instituée à son profit pendant la durée du préavis. En effet, le 24 août 2021, le locataire a reconnu ne pas avoir fait de demande écrite de relogement (constat d'huissier du 24 août 2021 - p.3). De plus, postérieurement à l'invocation du droit au relogement, le locataire n'a fourni aucune information sur sa situation financière malgré la demande du gestionnaire du bien (courrier ORPI du 17 septembre 2021) et a conservé le silence sur ses ressources jusqu'au début de la procédure d'expulsion engagée à son encontre (ordonnance de référé de la cour d'appel de Limoges du 4 octobre 2022). Enfin, il n'est pas établi que les bailleurs auraient pu avoir connaissance des ressources réelles de leur locataire au moment de la délivrance du congé et pendant toute la période de préavis. En conséquence, le locataire, qui n'a pas sollicité le bénéfice de la protection légale durant la période de préavis et n'a fourni aucune information sur sa situation financière, n'est pas fondé à se prévaloir d'une inobservation par ses bailleurs du régime de protection institué par l'article 15 III précité. Il s'ensuit que le congé est valable. En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef. 2 - Sur les conséquences du congé Le locataire a quitté les lieux loués le 12 octobre 2022, en cours d'instance d'appel, ainsi que cela résulte du procès-verbal de reprise des lieux dressé par huissier de justice le 13 octobre 2022. Ce départ, d'ailleurs expressément admis par les bailleurs dans leurs écritures d'appel, rend sans objet leur demande d'expulsion. La créance des bailleurs au titre de l'indemnité d'occupation, qui existait à la date du jugement qui condamne à bon droit le locataire à son paiement, a été réglée, en cours d'instance d'appel, par ce dernier qui justifie avoir émis à ce titre, le 13 juillet 2022, un chèque d'un montant de 7 756,32 euros. Ce paiement est reconnu par les bailleurs, qui dans leurs conclusions, déplorent seulement son caractère tardif. 3 - Sur la demande indemnitaire des bailleurs Les bailleurs sollicitent la condamnation de leur locataire à leur payer des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices économique et moral en lui reprochant de s'être maintenu dans les lieux sans droit ni titre et de les avoir tenus dans l'incertitude quant à sa réelle volonté d'achat de l'immeuble loué. L'occupation des lieux sans droit ni titre par le locataire a été indemnisée par l'indemnité d'occupation que celui-ci a réglée aux bailleurs. Ensuite, il est constant que le locataire n'a formulé son offre d'achat du bien immobilier que le 5 août 2021, soit à une date à laquelle il ne bénéficiait plus du droit de préemption institué par l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée. À cette date, les bailleurs étaient donc libres de vendre leur bien à un autre acquéreur, étant ici observé qu'ils ne prétendent pas avoir été contactés par un autre acheteur potentiel. Par ailleurs, les bailleurs, qui indiquent qu'ils avaient prévu de revenir vivre provisoirement dans les lieux loués dans l'attente de l'acquisition d'un nouveau bien immobilier dans une région à leur convenance, ne démontrent pas en quoi l'incertitude dans laquelle le locataire les a tenus sur son projet d'achat a pu retarder leur départ à la retraite et aggraver leur situation économique qui apparaît exclusivement tributaire de leur niveau d'endettement. Enfin, le certificat médical du 2 septembre 2022, par lequel le docteur [K] [B] fait état d'une anxiété de M. [N] 'probablement en lien avec l'occupation qu'il estime illégitime de son logement', ne suffit pas à établir l'existence d'un lien certain entre cette pathologie et le maintien dans les lieux du locataire. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts des bailleurs. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- LA COUR, Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; DÉCLARE irrecevables les conclusions et pièces déposées par les époux [N] le 21 décembre 2022; CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Limoges le 13 juillet 2022, sauf en ses dispositions : - ordonnant l'expulsion de M. [X] [F] [F], - condamnant M. [X] [F] [F] à payer aux époux [N] une indemnité mensuelle d'occupation de 884,91 euros, outre les charges locatives, - condamnant M. [X] [F] [F] à payer aux époux [N] des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices économique et moral ; Statuant à nouveau de ces chefs, CONSTATE que la demande des époux [N] tendant à l'expulsion de M. [X] [F] [F] est devenue sans objet ; CONSTATE que M. [X] [F] [F] a payé la créance des époux [N] au titre de l'indemnité d'occupation ; REJETTE la demande de dommages-intérêts des époux [N] ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Fait masse des dépens d'appel qui seront supportés par moitié, d'une part, par M. [X] [F] [F] et, d'autre part, par les époux [N]. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.