Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 24/00371

Du 07 juin 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00371 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2OF [J] [H] [W], [T] [I] épouse [W] C/ [U] [K], [C] [V] épouse [K] - Expéditions délivrées à M. et Mme [K] - FE délivrée à Maître Nicolas ROUSSEAU Le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1] [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024 PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDEURS : Monsieur [J] [H] [W] né le 13 Juin 1973 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [T] [I] épouse [W] née le 25 Juillet 1973 à [Localité 9] (GRECE) [Adresse 2] [Localité 4] Tous deux représentés par Maître Nicolas ROUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS DEFENDEURS : Monsieur [U] [K] né le 01 Avril 1983 à [Localité 7] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Absent Madame [C] [V] épouse [K] née le 03 Juin 1980 à [Localité 6] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 26 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Février 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Réputée contradictoire et en premier ressort Exposé du litige Par acte sous seing privé du 24 mai 2023 M. [J] [W] et Mme [T] [I] épouse [W] ont consenti un bail d'habitation à M. [U] [K] et Mme [C] [V] épouse [K], bail portant sur un logement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 730 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 146 euros). Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, M. et Mme [W] ont fait délivrer à M. et Mme [K] un commandement de payer la somme de 4.119,47 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte introductif d'instance en date du 14 février 2024 M. et Mme [W] ont fait assigner M. et Mme [K] afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et obtenir : - leur expulsion et la libération des lieux par les défendeurs et tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique - que l’obligation de quitter les lieux soit assortie d’une astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux - l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs - leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 5.928,08 euros à parfaire au titre de la dette locative - la fixation in solidum à la charge des défendeurs d’une indemnité d'occupation à titre provisionnel payable au 1er de chaque mois, à hauteur de 901,53 euros par mois - leur condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. À l’audience du 26 avril 2024, M. et Mme [W], représentés par avocat, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes en actualisant leur créance à la somme de 8.423,73 euros. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement pour régler la dette et à la suspension des effets du commandement de payer. Mme [K] a sollicité des délais de paiement et la poursuite du bail. Elle a indiqué avoir repris le paiement du loyer par un virement la veille de l’audience dont elle a justifié à l’audience et a proposé de verser 400 euros par mois en sus du loyer. M. [K], cité à domicile, avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu, son épouse n’ayant pas de pouvoir écrit pour le représenter. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties présentes à l’audience. Les demandeurs ont été autorisés à produire une note en délibéré, dans l’hypothèse où le virement effectué par M. et Mme [K] ne serait pas crédité sur le compte des locataires. Motifs de l’ordonnance Sur la recevabilité de l’action Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 15 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience. Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue le 24 novembre 2023. La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions. Sur la résiliation du bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment. Par exploit du 20 novembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.119,47 euros au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. Ce défaut de régularisation fonde M. et Mme [W] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 21 janvier 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats et du diagnostic social et financier, d’une part que M. et Mme [K] ont effectué la veille de l’audience le versement du loyer intégral (les bailleurs n’ayant pas fait connaître une difficulté relative au virement), d’autre part que M. et Mme [K] ont des revenus de 4.500 euros par mois, et que le logement est adapté à leur situation familiale et financière, le couple étant orienté vers ACTION LOGEMENT pour évaluer les possibilités d’aide financière et ayant pris contact avec une association afin de bénéficier d’un accompagnement budgétaire. Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu. En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, M. et Mme [W] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de M. et Mme [K] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel. Due jusqu'à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables. Il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte dès lors qu’une indemnité d'occupation sera due. Sur la provision En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon le décompte produit aux débats M. et Mme [K] sont redevables de la somme de 8.423,73 euros à la date du 23 avril 2024 (mois d’avril 2024 inclus). Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent notamment des dépens (181,44 euros et 13 euros). En conséquence il convient de déduire ces sommes du décompte. L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable, M. et Mme [K] seront condamnés à payer la somme de 8.229,29 euros à titre d’indemnité provisionnelle. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances valables et solidairement entre les défendeurs en application de la clause de solidarité contractuelle et de la solidarité ménagère. Dans l’hypothèse où M. et Mme [K] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de mai 2024. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. M. et Mme [K], qui succombent, supporteront la charge des dépens. L’indemnité allouée à M. et Mme [W] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, sera en équité fixée à la somme de 700 euros. Par ces motifs Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent vu l’urgence : CONSTATONS que M. et Mme [W] ont régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 20 novembre 2023 ; CONDAMNONS en deniers ou quittances valables et solidairement M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [W] la somme de 8.229,29 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 23 avril 2024 (échéance d’avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ACCORDONS à M. et Mme [K] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter leur dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ; LES AUTORISONS à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure à compter du mois de juillet 2024 au plus tard dans un délai de 24 mois par versements mensuels de 400 Euros, le dernier étant augmenté ou réduit à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance, DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ; SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 20 novembre 2023 aux fins de résiliation de plein droit du bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas M. et Mme [K] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 5] et DISONS qu'à défaut pour eux de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (901,53 euros par mois à la date de l'audience) et CONDAMNONS solidairement M. et Mme [K], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er mai 2024 ; REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ; CONDAMNONS M. et Mme [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde, ainsi qu’à payer à M. et Mme [W] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection