Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00812

N° RG 24/00812 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHSK Minute : TJ Copie exécutoire délivrée le : à : Me MEHEUST, vestiaire T21 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [J] [L] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES JUGEMENT Réputé contradictoire DU 04 Juin 2024 DEMANDEUR(S) : Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LES MOULINS A VENT sis 29 rue du moulin - 28110 LUCÉ représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER SARL (RCS CHARTRES n°328 962 147) dont le siège social est sis 1 boulevard Adelphe Chasles - 28000 CHARTRES agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me Marion MEHEUST, demeurant 30 boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 postulant de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant D’une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [J] [L] né le 19 Mars 1978 à NARBONNE (11100) demeurant 4 impasse de la Vixiege - 11100 NARBONNE non comparant, ni représenté D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge : Pauline DE LORME, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 08 janvier 2024 En présence de : Gaëlle LABAUDRE, magistrat à titre temporaire lors des débats Greffier : Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Monsieur [J] [L] est propriétaire des lots n°56, 71 et 86 de l’immeuble sis 29 rue du MOULIN, 28110 LUCE. Par acte d'huissier du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES MOULINS A VENT situé 29 rue du MOULIN, 28110 LUCE, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CHARTRES IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [J] [L] devant le tribunal judiciaire de Chartres pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 4.136,75 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 29 février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023 ; - 759,20 euros au titre de remboursement de frais sur le fondement de l'article10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - 1.500 euros à titre de dommages-intérêts ; - 1.938 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - les dépens en ce compris la sommation de payer du 24 mai 2022 ; - Ordonner la capitalisation des intérêts. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il soutient également que les frais engagés au titre du recouvrement des charges sont de nature exceptionnelle. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 avril 2024. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représenté. L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [L], le syndicat des copropriétaires verse aux débats un relevé de propriété duquel il ressort que Monsieur [J] [L] est bien propriétaire des lots litigieux. Sur la demande en paiement des charges de copropriété L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […]. L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspond au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. La Cour de Cassation a pu préciser que le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété est tenu d’apporter la preuve de la somme due par le copropriétaire. Il doit pour cela produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables. (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n°21-10.481 : JurisData n°2022-000327) En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes : les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date des 20 janvier 2021, 30 juin 2021, 29 juin 2022, 15 juin 2023 et ayant notamment :approuvé les comptes pour la période allant du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022; approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;décidé des travaux ou opérations suivants : réfection des peintures du hall et de la cage d’escalier des bâtiments A et B, pose de clapets anti-retour sur la résidence et réalisation d’un audit du règlement de copropriétés -les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2021 au 8 décembre 2023, faisant apparaître les relevés de compte individuel ; -l'historique du compte du 1er octobre 2021 au 29 février 2024 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6.055,59 euros ; Au vu de ces éléments, la demande du syndicat apparaît recevable et bien fondée. Le décompte présenté est conforme aux décisions d’assemblée générale. Il résulte de l’historique du compte de Monsieur [J] [L] que sa dette totale est d’un montant de 6.055,59 euros, somme à laquelle il convient d’imputer l’ensemble des frais ainsi que les règlements effectués à hauteur de 1.108,56 euros, soit un arriéré de charge total de 4.136,75 euros. La créance du syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges impayé dû au 29 février 2024 peut donc être fixée à la somme de 4.136,75 euros. Cette condamnation emportera intérêts au taux légal, conformément à l'article 1231-6 du code civil, à compter de la présente décision. En effet, il n’est pas produit au débat par le syndicat des copropriétaires l’accusé de réception concernant la lettre de mise en demeure du 10 octobre 2023 de sorte qu’il n’est pas établi que Monsieur [J] [L] en a eu connaissance. Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement Il ressort de ce décompte qu’une partie des sommes réclamées correspond, non à des charges de copropriété, mais à des frais de recouvrement. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic. Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur. Le contrat de syndic qui est conclu entre le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES et le syndic ne saurait, conformément au principe de l’effet relatif des conventions prévu par l’article 1199 du code civil, avoir pour effet d’obliger individuellement chacun des copropriétaires. Il s’ensuit que ce syndicat demandeur serait mal fondé à invoquer les stipulations du contrat de syndic au soutien de sa demande en paiement à l’encontre du copropriétaire défaillant. Enfin, une résolution de l’assemblée générale sur l’aggravation des charges du copropriétaire défaillant ne saurait avoir pour effet de déroger au texte susvisé en faisant supporter à ce copropriétaire des frais non nécessaires. En l’espèce, le syndicat demandeur justifie justifie l’envoi de plusieurs courriers de mise en demeure adressée à Monsieur [J] [L]. Le contrat de syndic prévoit que le coût de la mise en demeure imputable au copropriétaire s’élève à la somme de 45.60 €. Il n’y a pas lieu de mettre à la charge du débiteur le coût de toutes les mises en demeure alors qu’une seule mise en demeure était nécessaire préalablement à la mise en oeuvre de la procédure judiciaire. En définitive, Monsieur [J] [L] sera condamné au paiement de la somme de 45.60 € au titre des frais de recouvrement. Sur les dommages-intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise par ailleurs que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve qu'il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que les défendeurs seraient de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée. Il y a lieu en conséquence, de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [L], qui succombe, au paiement des dépens de l’instance, en ce compris la sommation de payer du 24 mai 2022. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 650 euros lui sera ainsi allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES MOULINS A VENT situé 29 rue du MOULIN, 28110 LUCE, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CHARTRES IMMOBILIER ayant son siège social 1 boulevard CHASLES, 28000 CHARTRES la somme de 4.136,75 euros (quatre mille cent trente-six euros et soixante-quinze centimes) au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété échus au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES MOULINS A VENT situé 29 rue du MOULIN, 28110 LUCE, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CHARTRES IMMOBILIER ayant son siège social 1 boulevard CHASLES, 28000 CHARTRES, la somme de 45.60 euros (quarante cinq euros et soixante cents) au titre des frais de recouvrement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES MOULINS A VENT situé 29 rue du MOULIN, 28110 LUCE, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CHARTRES IMMOBILIER ayant son siège social 1 boulevard CHASLES, 28000 CHARTRES, de sa demande de dommages et intérêts formée ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES MOULINS A VENT situé 29 rue du MOULIN, 28110 LUCE, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CHARTRES IMMOBILIER ayant son siège social 1 boulevard CHASLES, 28000 CHARTRES la somme de 1.000 euros (mile euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [J] [L] aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 24 mai 2022 ; RAPPELLE que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé le 04 juin 2024. LE GREFFIERLE PRESIDENT Karine SZEREDAPauline DE LORME