Cour d'appel, 20 février 2024. 21/17664

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2024 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17664 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEOMU Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2021 -Tribunal de proximité de PALAISEAU -RG n° 11-20-327 APPELANTE S.A.S. FONCIA IMMOBILIAS ayant pour nom commercial FONCIA COLBERT immatriculée au RCS de Nanterre 709 801 369, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 INTIMÉS Monsieur [L] [I] né le 03 Janvier 1976 à [Localité 8] (Russie) [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Madame [Z] [O] épouse [I] née le 19 Août 1975 à Pougachev (Russie) [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Monsieur [T] [P] né le 30 Mars 1950 à [Localité 7] ( Madagascar) [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Pascal HORNY de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocat au barreau D'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 23 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, , Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte du 4 août 2012, M. [P] a donné à bail à M. et Mme [I] un appartement situé à [Localité 5], [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 956 euros outre 140 euros au titre de la provision sur charges. La gestion de la location a été confiée à la société Foncia immobilias (la société Foncia). Le 11 février 2020, M. [P] a fait délivrer à M. et Mme [I] un commandement de payer la somme de 6 182,94 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges, comprenant la somme de 4 994,57 euros au titre des charges de 2016, 2017 et 2018. M. et Mme [I] ont assigné M. [P] et la société Foncia et demandé au tribunal de les dispenser du paiement de la somme de 6 359,93 euros au titre des régularisation de charges faute de production des justificatifs et de les condamner à leur payer la somme de 5 040 euros au titre des charges réglées en 2016, 2017 et 2018 faute également de production de justificatifs, de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts et de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [P] a conclu au rejet de ses demandes et réclamé la condamnation de M. et Mme [I] à lui payer la somme de 6 182,94 euros au titre des charges restant dues. Il a en outre demandé à être garanti des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui par la société Foncia, chargée de la régularisation des charges, à laquelle il reproche d'avoir commis une faute. La société Foncia n'a pas comparu. Par jugement du 18 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Evry-Courcouronnes a condamné in solidum M. [P] et la société Foncia à payer à M. et Mme [I] la somme de 5 040 euros au titre des charges des années 2016 à 2018, la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il a condamné la société Foncia à garantir M. [P] de ces condamnations et rejeté toutes les autres demandes. Pour retenir que M. et Mme [I] ne sont redevables d'aucune charge au titre des années 2016 à 2019 et que l'augmentation de la provision sur charges n'est pas justifiée, le tribunal, après avoir rappelé les dispositions des articles 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret d'application, a retenu que M. et Mme [I] ont reçu le 17 juillet 2019 une demande de régularisation des charges des années 2016, 2017 et 2018, ce dont il résulte que la régularisation n'a pas été annuelle pour les charges des années 2016 et 2017, contrairement aux dispositions du bail qui prévoit que 'les provisions versées feront l'objet d'un apurement annuel après réception des comptes du gestionnaire de l'immeuble'. Il a en outre constaté, alors que M. et Mme [I] avaient demandé à M. [P] la communication d'un décompte par nature de charges, le mode de répartition entre locataires, la note d'information sur le mode de répartition des charges de chauffage et de production d'eau chaude collectifs, les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et le budget prévisionnel, que ne sont pas produits les justificatifs des charges communes générales, que le décompte produit ne permet pas de vérifier la nature des charges réclamées aux locataires et que la taxe d'ordures ménagères de l'année 2018 n'est pas justifiée. Pour retenir la faute de la société Foncia et prononcer sa condamnation à garantie, le tribunal a retenu que, chargée de la gestion locative de l'appartement, ces manquements lui sont imputables. La société Foncia a interjeté appel de ce jugement. Elle fait valoir que le 17 juillet 2019, elle a adressé à M. et Mme [I] la régularisation des charges dont il résulte que sont dues : - pour l'année 2016, la somme de 1 256,57 euros ; - pour l'année 2017, la somme de 1 883,87 euros ; - pour l'année 2018, la somme de 1 854,13 euros. Elle explique que M. et Mme [I] disposaient ainsi du décompte des charges et qu'il leur appartenait de venir consulter les pièces justificatives, ce qu'ils n'ont pas demandé. Elle ajoute que la répartition des charges communes générales et spéciales a été effectuée conformément aux clefs de répartition prévues par le règlement de copropriété et que les charges d'électricité et d'eau chaude ont été calculées à partir des relevés de consommation. M. [P] conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il condamne la société Foncia à le garantir des condamnations mises à sa charge et à l'infirmation pour le surplus. Il demande à la cour de : - débouter M. et Mme [I] de leur demande de dispense du paiement des sommes dues au titre de la régularisation des charges locatives des années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2022 ; - condamner solidairement M. et Mme [I] à lui payer la somme de 11 095,17 euros, soit 10 335,17 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 31 mars 2023 et 759,34 euros au titre des réparations locatives dues à la suite de la libération des locaux ; - condamner la partie succombante à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [I] ont libéré le logement le 31 mars 2023. Ils concluent à la confirmation du jugement et, formant un appel incident, sollicitent la condamnation de la société Foncia et de M. [P] à leur payer la somme de 1 696,71 euros au titre des charges de l'année 2019 et, qu'en tout état de cause, il y a lieu de déduire de la créance éventuelle de M. [P], qu'ils évaluent à 5 897,19 euros, la somme de 5 640 euros (en réalité 5 040 euros) due par celui-ci selon le jugement et la somme de 956 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie. Ils contestent devoir la somme de 759,34 euros au titre des réparations locatives, les désordres allégués n'étant imputables qu'à l'usure normale. Ils réclament enfin la condamnation de la société Foncia et de M. [P] à leur payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : Considérant que lorsque le bail prévoit le paiement de provisions pour charges, ces provisions doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle, ou à défaut dans la limite du délai de prescription, sur la base des charges effectivement payées par le bailleur ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire un décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs ; que durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, le pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire ; Considérant que le compte de régularisation des charges des années litigieuses, qui a été adressé à M. et Mme [I] le 17 juillet 2019 pour les années 2016, 2017 et 2018, met en compte l'ensemble des charges générales et spéciales de l'immeuble, conformément au compte de la copropriété adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, mises à la charge de M. [P] sur la base de la clef de répartition prévue par le règlement de copropriété pour les lots en cause, les charges récupérables sur les locataires ayant été calculées, poste par poste, conformément aux proratas prévus par les dispositions applicables ; qu'il met également en compte les sommes dues par M. et Mme [I] au titre des charges de consommation d'eau chaude qui a été déterminée en fonction de la consommation du logement selon les relevés de compteurs individuels effectués par un prestataire indépendant ; que, selon les comptes de régularisation, l'arriéré de charges s'élève ainsi, après déduction des provisions réglées, à 1 256,57 euros pour l'année 2016, 1 883,87 euros pour l'année 2017 et 1 854,13 euros pour l'année 2018  ; qu'il s'ensuit que M. et Mme [I] ne sont pas fondés à réclamer le remboursement de la provision sur charges qu'ils ont réglée au titre des ces trois années, soit 5 040 euros ; que le jugement sera infirmé de ce chef ; Considérant que M. et Mme [I] ont quitté le logement le 31 mars 2023 ; que l'état des lieux fait apparaître l'existence de désordres (guide de porte coulissante d'un placard manquant, remplacement de la plaque de propreté de la porte palière qui a été dégradée, trous de cheville dans les murs, baignoire rayée, convecteur électrique déposé, faïence murale décollée, plafond noirci) qui nécessitent des frais de remise en état d'un montant de 956 euros ; que le compte de loyers et charges arrêté à cette date fait ainsi apparaître un solde débiteur de 11 412,93 euros dont il y a lieu de déduire les frais d'un commandement de payer, soit 317,76 euros, la somme de 44,15 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2022 et la somme de 956 euros au titre du dépôt de garantie; que M. et Mme [I] restent donc débiteurs de M. [P] d'une somme de 10 335,83 euros ; Considérant, enfin, que M. et Mme [I] doivent être déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts faute de justification du fait générateur et de l'existence d'un préjudice ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Condamne M. et Mme [I] à payer à M. [P] la somme de 10 335,83 euros au titre de l'arriéré locatif ; Déboute M. et Mme [I] de leurs demandes  ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [I] et les condamne à payer à M. [P] la somme de 1 500 euros et à la société Foncia immobilias la somme de 1 500 euros ; Les condamne aux dépens. La Greffière La Présidente