Cour d'appel, 29 juin 2022. 22/00031

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 29 JUIN 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00031 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE4O4 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Novembre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/51719 APPELANTE S.C.I. [H] IMMOBILIER INVESTISSEMENT agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Isabelle DE BOURBON-BUSSET DE BOISANGER de la SELARL BOURBON- BUSSET - BOISANGER, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU INTIMEE S.A.R.L. LYRA exerçant sous l'enseigne AQUATHERMES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 31 mai 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, Jean-Christophe CHAZALETTE, Président, Edmée BONGRAND, Conseillère, Greffier, lors des débats : Marie GOIN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre pour le Premier président de chambre empêché et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE À la suite d'une cession de fonds de commerce du 12 juillet 2013, la société Lyra a succédé à une société Juvilaur dans un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] appartenant à M. [H]. Le 20 octobre 2016, la société [H] immobilier investissement est venue aux droits de M. [H]. L'activité autorisée est la suivante : vente de produits d'esthétiques et de diététiques, maquillage, accessoires, soins de beauté, parfumerie, remise en forme, pratique, conseil et prescription en clientèle, balnéothérapie, articles de [Localité 5]. Par acte d'huissier du 5 janvier 2021, la société [H] immobilier investissement a fait assigner la société Lyra devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 7 novembre 2020, prononcer l'expulsion de la société Lyra, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d'occupation. Par ordonnance du 23 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par la société [H] immobilier investissement et sur ses demandes subséquentes ; - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société [H] immobilier investissement aux dépens. Par déclaration du 21 décembre 2021, la société [H] immobilier investissement a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 16 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance entreprise ; Statuant à nouveau : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 7 novembre 2020 ; - dire que la société Lyra est, à compter de cette date, et jusqu'à parfaite libération des lieux, occupante sans droit ni titre ; - prononcer l'expulsion de la société Lyra, occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux pris à bail sis [Adresse 1], et ce avec l'assistance de la force publique et tout serrurier au besoin ; - fixer l'indemnité d'occupation due par la société Lyra du 7 novembre 2020 jusqu'à parfaite libération des lieux, à la somme de 7 661,82 euros taxes et charges comprises, payable par trimestre, à terme échu et l'y condamner ; - condamner la société Lyra à lui régler la somme provisionnelle de 4 951,17 euros au titre des loyers impayés, augmentée du taux d'intérêt contractuel de 1 % par mois à compter du 7 octobre 2020, date du commandement de payer ; - débouter la société Lyra de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société Lyra à lui verser la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Lyra aux entiers dépens. La société Lyra, aux termes de ses dernières conclusions en date du 6 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise ; - juger n'y avoir lieu à référé ; Subsidiairement si la cour retenait sa compétence en qualité de juge des référés : - débouter dans tous les cas, la société [H] immobilier investissement de l'ensemble de ses demandes ; Très subsidiairement, - suspendre les effets de la clause résolutoire mise en jeu dans le commandement de payer du 7 octobre 2020, - accorder les plus larges délais de paiement jusqu'à deux ans pour lui permettre de satisfaire son obligation de règlement du loyer arriéré de deux mois En toute hypothèse : - condamner la société [H] immobilier investissement à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société [H] immobilier investissement aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire, qui était visée dans le commandement de payer du 7 octobre 2020. La société [H] immobilier investissement justifie avoir fait délivrer à la société Lyra, le 7 octobre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce « pour les loyers et charges impayés au 5 octobre 2010 », les frais de procédure et le coût de l'acte. Elle fait valoir qu'à la date du 7 novembre 2020, l'intégralité des causes du commandement de payer n'ont pas été payées. La société Lyra admet qu'elle n'a pu régler l'avis d'échéance du deuxième trimestre 2020 soit pour la période d'avril à juin 2020 pour un montant de 7 661,82 euros à terme échu et qu'elle n'a pu régler que partiellement sa dette le 5 août, à hauteur de la somme de 2.553,24 euros, tout en contestant devoir les loyers ayant couru pendant la fermeture de son magasin par l'effet des mesures gouvernementales de confinement. Aux termes de l'article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. L'intimée soutient qu'en raison des mesures sanitaires prises par les pouvoirs publics, la jouissance des locaux donnés à bail se trouve impossible sur la période de fermeture administrative liée au confinement, ce qui justifie le non-paiement des loyers pendant les mois où elle a été privée de jouissance. Il est constant que la destruction de la chose louée peut s'entendre d'une perte matérielle de la chose louée mais également d'une perte juridique, notamment en raison d'une décision administrative (Com., 19 juin 1962, Bull. n° 323 ; 3e Civ., 30 octobre 2007, pourvoi n° 07-11.939) et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s'entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l'usage de la chose. En l'espèce, la société Lyra a subi une perte partielle de la chose louée puisqu'elle n'a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l'absence de toute faute du bailleur étant indifférente. Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement des loyers pendant les périodes de fermeture administrative du commerce. Dès lors que le commandement de payer se fondait des impayés correspondant à des périodes où la perte partielle de la chose louée peut être discutée, il convient de retenir l'existence d'une contestation sérieuse portant non seulement sur l'acquisition de la clause résolutoire, mais aussi sur le paiement des deux mois de loyers qui restent dus. En effet, le bailleur ne conteste pas que le paiement des loyers a repris dès le 3e trimestre 2020, puisqu'il précise que la locataire a repris le paiement courant des loyers dès le troisième trimestre 2020. La société [H] immobilier investissement reproche au premier juge d'avoir soulevé ce moyen d'office et critique la société Lyra qui l'a repris en cause d'appel. Cependant, l'appelante n'a formulé aucune prétention en relation avec une violation alléguée du principe du contradictoire. Par ailleurs, conformément à l'article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu'elle avait soumises au premier juge, la société Lyra peut invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. En outre, la société [H] immobilier investissement demande d'écarter l'application de l'article 1722 en application de l'adage specialia generalibus derogant en soutenant qu'il résulte de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée que le législateur a pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire, excluant de ce fait l'application à cette situation de l'article 1722 du code civil. Cependant l'article 4 précité de l'ordonnance n° 2020-316 prévoit que certaines personnes ne peuvent encourir d'exécution de clause résolutoire en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux commerciaux pour les loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020, soit deux mois après l'expiration de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. Or en l'espèce, les loyers visés dans le commandement de payer, aux termes d'un décompte dont le premier juge a exactement relevé l'opacité, concerne le 2e trimestre 2020, soit avril à juin 2020, de sorte qu'ils sont compris dans la période de protection. En effet, l'appelante précise que le 30 juin 2020, son mandataire la société Ogeti a émis l'avis d'échéance de loyer pour la période du deuxième trimestre 2020, d'un montant de 7 661,82 euros, qui n'a été payé que partiellement, à hauteur de 2 553,94 euros, le 27 août 2020. Il existe donc une contestation sérieuse, portant sur la validité de l'exécution d'une clause résolutoire visant des loyers dus pendant la période de protection, et sur le paiement intégral de loyers pendant une période de perte de la chose. En définitive, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens formulés par la société Lyra au soutien de sa défense, il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise. Les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. L'appelante sera tenue aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne la société [H] immobilier investissement aux dépens d'appel. LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT DE CHAMBRE EMPÊCHÉ