Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 24/00194

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 2] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05] @ : [Courriel 10] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/00194 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVAD Minute : 24/00209 S.C.I. 42 Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 S.A.R.L. SEHEP Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 C/ Monsieur [E] [B] Madame [W] [N] Copie exécutoire : Me Didier NAKACHE Copie certifiée conforme : défendeurs Le 21 Juin 2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 21 Juin 2024; Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ; Après débats à l'audience publique du 23 Avril 2024 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEURS : S.C.I. 42, demeurant [Adresse 6] représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS S.A.R.L. SEHEP, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS ET DÉFENDEURS : Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Madame [W] [N], demeurant [Adresse 3] comparante en personne . EXPOSE DU LITIGE Par acte du 6/12/2018, il a été donné à bail à M. [E] [B] et Mme [W] [N] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3]. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à chacun des défendeurs le 27/10/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 6200 euros en principal. Par actes du 27/12/2023, la SCI 42 et la SARL SEHEP ont fait assigner M. [E] [B] et Mme [W] [N] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ; ordonner l’expulsion de M. [E] [B] et Mme [W] [N] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, à peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ; condamner solidairement M. [E] [B] et Mme [W] [N] au paiement :d’une somme de 7860 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 6200 euros ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement. A l'audience, les demanderesses ont actualisé leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7290 euros, avril 2024 inclus, déduction faite d’un versement supplémentaire de 830 euros n’apparaissant pas au décompte. Elles ont précisé par ailleurs qu’elles ne s’opposaient pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail. Elles ont par ailleurs déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elles ont réitéré leurs demandes en paiement, résiliation du bail et expulsion et sollicité en outre de voir : autoriser la SCI 42 et la SEHEP à faire reposer à ses frais, dans chaque logement sis [Adresse 3], faisant l’objet de contrats de location à M. [B] et Mme [N], au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un commissaire de justice et d’un serrurier de son choix, le système d’exploitation de serrures à carte magnétique ONITY, le bailleur s’engageant à remettre au locataire le nombre de cartes magnétiques nécessaires pour chaque logement, dès la nouvelle serrure installée ; ordonner aux défendeurs de donner l’accès à la SCI 42, la SEHEP et à toute entreprise qui sera désignée pour exécuter les travaux d’amélioration exigés par le service sanitaire de la Mairie d’[Localité 9], à savoir : supprimer la communication directe entre le cabinet d’aisance et la cuisine ;lutter efficacement et durablement contre le développement de moisissures dans la salle d’eau et dans la chambre, à peine d’astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir, la présente juridiction se réservant le droit de liquider cette astreinte ; condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les défendeurs aux dépens, en ce compris le coût du commandement.Présente à l’audience, Mme [N] a contesté devoir payer les sommes correspondant à l’augmentation des provisions pour charges décidée unilatéralement par le bailleur. Elle énonce qu’elle est disposée à donner l’accès à son logement pour y effectuer les travaux d’amélioration susvisés. Elle s’oppose au changement de serrure sollicité dès lors qu’elle ne souhaite pas laisser un double des clefs à son bailleur. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail à hauteur de 500 euros par mois en sus du loyer courant et précise que le paiement des loyers courants a repris. Cité à personne, M. [B] n’a pas comparu et n’a pas été valablement représenté. Pour plus de précisions quant aux moyens des demanderesses, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures soutenues à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers et de charges Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 de cette même loi dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Aux termes, enfin, de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, il ne découle d’aucune stipulation du contrat de bail produit que le bailleur disposerait de la possibilité d’augmenter de façon unilatérale et sans l’accord de ses locataires le montant des provisions pour charges fixé contractuellement à 70 euros par mois. Le bailleur ne justifie au demeurant ni des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation ni du budget prévisionnel afférent à l’entretien de l’immeuble. C’est dès lors à bon droit que les locataires contestent devoir régler les sommes correspondant à l’augmentation, à compter de janvier 2023, des provisions pour charges, celles-ci étant quittancées à hauteur de 200 euros au lieu de 70 euros depuis avril 2023 et un rappel de provisions pour charges ayant été inscrit au débit du compte pour un montant de 390 euros au titre des mois de janvier à mars 2023. La demande en paiement n’étant pas contestée au-delà de l’augmentation litigieuse des provisions pour charges, il y a lieu d’écarter du montant de la dette le rappel de provisions de 390 euros susvisé et de fixer le montant de la créance au titre des impayés de loyers et charges à la somme de : 9100 euros correspondant aux loyers et charges d’avril 2023 à avril 2024 – 3890 euros de règlements sur la période = 5210 euros. Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement. Faute de clause de solidarité stipulée au bail, la condamnation s’entendra d’une condamnation simplement conjointe et non pas solidaire. Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation Les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 25/10/2023 n’ont pas été réglées dans les six semaines suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 6/12/2023 à minuit. Toutefois, le paiement des loyers courants ayant repris et le bailleur ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail, il convient d’autoriser M. [E] [B] et Mme [W] [N] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés. A défaut de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. M. [E] [B] et Mme [W] [N] ainsi que tous occupants de leur chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles. M. [E] [B] et Mme [W] [N] seront en outre redevables, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, dès lors qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/05/2024. Compte tenu de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d’assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’autorisation de procéder au changement de serrure du logement L’application du régime – d’ordre public et protecteur des locataires - de la loi précitée du 6 juillet 1989 au logement litigieux n’est pas discutée. Elle découle en tout état de cause des stipulations du contrat de bail conclu entre les parties et de la nature même du bien en cause, utilisé à des fins d’habitation à titre de résidence principale par les défendeurs. Or, il ne résulte d’aucune disposition de cette loi - ni d’aucune stipulation du bail - que le locataire serait tenu d’accepter un changement de serrure dont il n’est ni démontré ni même soutenu qu’elle présenterait un défaut nécessitant son remplacement. A l’inverse, il résulte des dispositions des articles 1723 du code civil et 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989 que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée et qu’il est, plus généralement, tenu de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués. Ainsi, quand bien même le bâtiment litigieux serait concerné dans sa totalité par les règles de sécurité applicables en matière d’ERP de 4ème catégorie - ce dont le bailleur ne justifie même pas faute de produire les courriers, arrêtés ou décisions dont il se prévaut à ce sujet - une telle situation ne saurait être interprétée comme faisant peser sur les locataires l’obligation d’accepter le changement de serrure sollicité en les rendant comptables de la non-conformité de l’usage des lieux à la destination de l’immeuble et à la législation ERP en découlant alors même qu’il appartenait au premier chef au propriétaire originaire du logement de procéder au changement de destination de l’immeuble ou d’une partie de ce dernier avant la prise à bail et qu’il demeure loisible au bailleur actuel de procéder aux déclarations nécessaires à cet effet. Il en résulte que le juge ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, autoriser le bailleur à procéder à un changement de serrure que le locataire n’est aucunement tenu légalement d’accepter. Le moyen tiré de la mise en conformité des lieux avec la législation applicable aux ERP en matière de sécurité incendie sera donc rejeté. Faute de produire le moindre élément en ce sens, il n’est par ailleurs nullement établi que les locataires auraient, de leur propre initiative, procédé au changement des serrures présentes lors de la prise à bail, changement qui n’ouvrirait en tout état de cause droit au bailleur qu’à une action en remise en état ou en dommages et intérêts sur le fondement de l’article 7f de la loi du 6 juillet 1989 au terme de la location. Le moyen tiré du changement frauduleux de serrures par les locataires en cours de bail sera donc rejeté. Il y a lieu en conséquence de débouter les demanderesses de leur demande visant à être autorisées à procéder au changement des serrures du logement loué à M. [E] [B] et Mme [W] [N]. Sur l’injonction d’accéder au logement Si le preneur à bail est effectivement tenu, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, le juge ne saurait l’y contraindre sous astreinte si aucun refus d’accès ou aucune obstruction n’est démontrée. Or, en l’espèce, faute de produire le moindre élément en ce sens, le bailleur ne justifie nullement s’être heurté à un quelconque refus des locataires de permettre l’accès aux lieux loués afin d’y effectuer les travaux de remise en état projetés. Mme [N] s’est dite au demeurant à l’audience tout à fait favorable à l’exécution des travaux d’amélioration visés par les demanderesses dans leurs écritures. La demande d’injonction sous astreinte sera dès lors rejetée. Mme [N] ayant exprimé à l’audience son accord pour qu’il soit procédé auxdits travaux d’amélioration, il lui en sera donné acte. Sur les demandes accessoires Parties succombantes, il y a lieu de condamner M. [E] [B] et Mme [W] [N] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers. Dès lors qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des demanderesses les frais qu’elles ont dû engager pour faire valoir leurs droits dans la présente instance, la somme de 300 euros leur sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. P PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, assorti de l'exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE, à compter du 6/12/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. [E] [B] et Mme [W] [N] et situés au [Adresse 3] ; CONDAMNE M. [E] [B] et Mme [W] [N] à payer à la SCI 42 et la SARL SEHEP, la somme de 5210 euros (avril 2024 inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 23/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27/10/2023 ; AUTORISE M. [E] [B] et Mme [W] [N] à s'acquitter de la dette par 10 mensualités de 500 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, suivies d’une 11ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ; DIT qu'en cas de respect par M. [E] [B] et Mme [W] [N] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT que faute de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) : la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;il pourra être procédé à l'expulsion de M. [E] [B] et Mme [W] [N], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; M. [E] [B] et Mme [W] [N] seront condamnés à payer à la SCI 42 et la SARL SEHEP, à compter du 1/05/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ; RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DONNE ACTE à Mme [W] [N] de son accord pour permettre l’accès à son logement aux fins d’effectuer les travaux permettant de supprimer la communication directe entre le cabinet d’aisance et la cuisine et de lutter efficacement et durablement contre le développement de moisissures dans la salle d’eau et dans la chambre ; CONDAMNE M. [E] [B] et Mme [W] [N] à payer à la SCI 42 et la SARL SEHEP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des prétentions ; CONDAMNE M. [E] [B] et Mme [W] [N] aux dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/00194 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVAD DÉCISION EN DATE DU : 21 Juin 2024 AFFAIRE : S.C.I. 42 Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 S.A.R.L. SEHEP Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 C/ Monsieur [E] [B] Madame [W] [N] EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires