Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/02152

Du 22 mars 2024 5AA SCI/LD PPP Référés N° RG 23/02152 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQL4 Société GIRONDE HABITAT C/ [R] [Y] - Expéditions délivrées à aux parties - FE délivrée à Gironde habitat Le 22/03/2024 Avocats : la SELARL HARNO & ASSOCIES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat RCS BORDEAUX 404 877 086 [Adresse 5] [Localité 3] Rep/assistants : Madame [N] [B] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [R] [Y] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Maître Morgane DUPRE-BIRKHAHN de la SELARL HARNO & ASSOCIES DÉBATS : Audience publique en date du 26 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Novembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2020, à effet du même jour, GIRONDE HABITAT a donné à bail à Madame [R] [Y] un logement n° 36, situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2023, GIRONDE HABITAT a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer dans un délai de deux mois à compter dudit commandement, la somme de 5443,01 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, GIRONDE HABITAT a assigné Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 janvier 2024 aux fins de : Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], avec effet au 23 mai 2023,Ordonner l'expulsion de Mme [Y] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique,Condamner Mme [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 3250,03 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d'occupation, dus au 31 octobre 2023,Condamner Mme [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner Mme [Y] à payer une somme de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner Mme [Y] aux dépens. Lors de l'audience du 26 janvier 2024, GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3134,76 euros au 23 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique ne pas être opposé à l'octroi de délai de paiement. Il se désiste sur la demande au titre du défaut d'assurance. En défense, Mme [R] [Y], représentée par son conseil, expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant d'apurer la dette en 12 mois. Elle produit son attestation d'assurance datée du 24 août 2023. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 22 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 23 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la date de l'audience du 26 janvier 2024. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 février 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [Y] un commandement d'avoir à payer la somme de 5443,01 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 22 mars 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde GIRONDE HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 23 mai 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, que Madame [Y] a repris le paiement du loyer courant et qu'elle est en mesure de régler le montant de sa dette locative compte tenu de revenus nets par mois de 1900 euros. Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, GIRONDE HABITAT sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [Y]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [Y] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (521,04 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, GIRONDE HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3134,76 euros à la date du 23 janvier 2024, hors dépens. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3134,76 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 23 janvier 2024 - échéance du mois de décembre 2023 incluse. Madame [Y] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (521,04 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Y]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Cette demande sera rejetée en l'absence de justificatif de frais. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 23 mai 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 10 novembre 2020 entre, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT et Madame [R] [Y], relatif au logement n° 36, situé [Adresse 6] à [Localité 4], CONDAMNONS Madame [R] [Y] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 3134,76 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 23 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Madame [R] [Y] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 12 mois à raison de 11 mensualités successives de 260 euros chacune, suivies d'une 12ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : -la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; -si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; -qu'en ce cas, à défaut pour Madame [R] [Y] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; -qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; -qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (339.75 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [R] [Y] à son paiement à compter du 1er janvier 2024, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [R] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; DISONS n'y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT