Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 23/02831

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY 8 allée Baratin 93345 LE RAINCY Téléphone : 01 43 01 36 70 @ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/02831 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOZF Minute : 24/107 [Adresse 4] Représentant : Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22 C/ S.C.I LA VIDA Représentant : M. [J] [D] (Gérant) Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 14 mars 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 11 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la société LOGIM IDF, SARL [Adresse 3] ayant pour avocat Me Valérie GARÇON, avocat au barreau de Seine Saint Denis D'UNE PART ET DÉFENDEUR : S.C.I LA VIDA, demeurant [Adresse 2] représentée par Monsieur [D] [J], son gérant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE : La SCI LA VIDA est propriétaire d'un appartement correspondant aux lots 7 et 23 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI LA VIDA devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 2072,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4eme trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,693.83 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires À l'audience du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 2605.98 euros au titre des charges arrêtées au 8 janvier 2024. Il expose que la SCI LA VIDA, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. À l'audience, la SCI LA VIDA, représenté par son gérant, reconnaît être redevable des sommes réclamées au titre des charges impayés mais sollicite le débouté des autres demandes arguant de sa bonne foi. Elle expose avoir acquis la propriété du bien en septembre 2022 et ne pas avoir été destinataire des appels de fonds. Informé par l’huissier d’impayés en août 2023, elle a rencontré de nombreuses difficultés pour entrer en contact avec le syndic. Elle pensait s’être acquittée de l’intégralité des sommes dues et s’engage à apurer le solde à réception du jugement fixant les charges dues. L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024. Par note en délibéré autorisée, la SCI LA VIDA attestait des divers échanges de mails avec le syndic. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 16 juin 2022 et 9 mai 2023 approuvant les comptes des exercices 2021 et 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercices 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés. Dates Objet Débit Solde 01/01/2023 Appel de fonds 364.22 01/01/2023 Appel travaux 18.21 11/01/2023 Regul 2021 542.99 01/04/2023 Appel de fonds 364.22 01/04/2023 Appel travaux 18.21 01/07/2023 Appel de fonds 364.22 01/07/2023 Appel travaux 18.21 01/10/2023 Appel de fonds 364.22 01/10/2023 Appel travaux 18.21 05/12/2023 Régul 2022 125.34 01/01/2024 Appel de fonds 388.50 01/01/2024 Appel travaux 19.43 2605.98 Il convient de déduire la somme de 1951.09 euros acquittée par la SCI le 19 octobre 2023. En conséquence, il convient de condamner la SCI LA VIDA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 654.89 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 121.62 euros puis à compter de la précédente décision. Sur les frais nécessaires au recouvrement : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 693.83 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il sollicite la somme de 28 euros au titre de la mise en demeure du 24 mai 2023 et de 45 euros au titre d’une relance après mise en demeure. Toutefois, le demandeur ne justifie pas de l’envoi de ces missives. Il convient également de déduire les frais de « ouverture contentieux » et « suivi de procédures » d’un montant de 232.81 euros et 388.02 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, faute de justifier d’une part de la mauvaise foi du défendeur et d’autre part de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI LA VIDA aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI LA VIDA à lui payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE la SCI LA VIDA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 654.89 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 121.62 euros puis à compter de la précédente décision, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE la SCI LA VIDA à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI LA VIDA aux dépens, LE GREFFIER LE PRESIDENT Page