Cour d'appel, 05 mars 2024. 20/03021

N° RG 20/03021 - N° Portalis DBVX-V-B7E-M7UO Décision du Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE Au fond du 06 mai 2020 RG : 18/01176 ch n°1 [S] C/ S.A. BEAULIEU L'ESPLANADE S.C.O.P. S.A. COGECOOP RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 05 Mars 2024 APPELANT : M. [R] [S] né en 1940 à [Localité 4] (MAROC) [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Céline SAMUEL de la SELAS SAMUEL AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE INTIMEES : La S.A. BEAULIEU L'ESPLANADE [Adresse 1] [Localité 2] La société COGECOOP [Adresse 1] [Localité 2] Représentées par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106 ayant pour avocat plaidant Me Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 15 Décembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Octobre 2023 Date de mise à disposition : 06 Février 2024 prorogée au 05 Mars 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Composition de la Cour lors du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique du 4 avril 1961, l'ensemble immobilier construit par la société Beaulieu l'Esplanade a été divisé en quatre-vingt-onze lots : quarante appartements, quarante caves, neuf garages, un dépôt et un magasin. Par acte authentique du 28 février 2003, M [S] a acquis dix actions de la société Beaulieu l'Esplanade, lesquelles lui donnent statutairement droit à la promesse d'attribution en pleine propriété et jusqu'à la réalisation de cette promesse, la jouissance des locaux en faisant l'objet, soit : - lot n°58 : cave - lot n°61 : appartement type T2 - lot n°81 : dépôt de magasin - lot n°91 : magasin Par acte authentique du 15 décembre 2003, M [S] a de nouveau acquis dix actions de la société Beaulieu l'Esplanade, lesquelles lui donnent statutairement droit à la promesse d'attribution en pleine propriété et jusqu'à la réalisation de cette promesse, la jouissance des locaux en faisant l'objet, à savoir : - lot n°32 : appartement de type T3 - lot n°7 : cave Par exploit d'huissier de justice du 27 mars 2018, M [S] a fait assigner la société Beaulieu l'Esplanade et la société Cogecoop aux fins d'obtenir la condamnation de la première à lui rembourser des charges indûment réglées et à exécuter des travaux sur la toiture d'un de ses lots, ainsi que la condamnation de la seconde à réparer son dommage. Par jugement du 6 mai 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a : - débouté M [S] de sa demande au titre des charges indûment payées ; - débouté M [S] de sa demande au titre de travaux à réaliser en toiture des lots n°81 et 91 ; - débouté M [S] de sa demande à titre de dommages et intérêts ; - débouté les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M [S] aux entiers dépens ; - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement M [S] a interjeté appel du jugement par déclaration du 16 juin 2020. Par un arrêt du 4 janvier 2022, la cour d'appel de Lyon a : - confirmé le jugement en ce qu'il a débouté M [S] de sa demande au titre de charges indûment payées et débouté M [S] de sa demande de dommages et intérêts ; Y ajoutant : - Ordonné une expertise de la toiture des lots n°81 et 91 appartenant à M [S] qui a pour mission, en substance, de vérifier les infiltrations d'eau dans ces locaux, en rechercher les causes et l'origine, donner les éléments de fait permettant d'apprécier les responsabilités encourues et les proportions, décrire les travaux propres à remédier à ces désordres ; - renvoyé à l'audience de mise en état du 6 octobre 2022 Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 22 août 2022. Il en ressort : - que des pénétrations d'eau actives sont présentes au niveau du plafond du magasin de M. [S]. Des traces d'infiltrations visibles ont pu être constatées sur quelques dalles de faux plafond qui n'ont pas encore été enlevées ; - que l'origine des désordres est la vétusté du revêtement d'étanchéité ancien ; - qu'il a été voté en assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2017 la réfection totale de l'étanchéité de la toiture terrasse de la copropriété. La toiture terrasse au dessus du plafond du magasin de M [S] n'a pas été prévue, du fait du différend sur la nature privative ou non de cette terrasse. L'origine des désordres étant la vétusté du revêtement d'étanchéité, cette toiture terrasse aurait dû déjà être rénovée ; - que les travaux propres à remédier à ces désordres sont la réfection totale de l'étanchéité de la toiture terrasse. La durée des travaux est de trois semaines ; - M [S] fait état d'un préjudice lié à la mise en place de mesures conservatoires d'un montant de 1000 €, dont un montant de 246,58 HT pour l'achat de bâches. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2022, M [S] demande à la cour de : - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : o Débouté M [S] de ses demandes au titre de travaux à réaliser en toiture des lots numéros 81 et 91 ; o Débouté M [S] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ; o condamné M. [S] aux entiers dépens. Statuant à nouveau, - condamner la société Beaulieu l'Esplanade à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture de l'immeuble dit « bâtiment hors d'oeuvre des bâtiments d'habitation » couvrant notamment les lots numéros 81 (dépôt) et 91 (magasin), conformément aux préconisations de l'expert notamment contenues dans les devis retenus par celui-ci (page 15 du rapport) ; - juger qu'à défaut d'y procéder dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, la société Beaulieu L'Esplanade sera redevable d'une astreinte de 200 € par jour ; - juger la société Beaulieu L'esplanade responsable des préjudices subis par M [S] au titre des infiltrations d'eaux subies ; - condamner la société Beaulieu l'Esplanade à payer à M [S] la somme de 3 000 € au titre de ses préjudices matériels et de jouissance subis ; - débouter les sociétés Beaulieu L'Esplanade et Cogecoop de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - condamner solidairement les sociétés Beaulieu l'Esplanade et Cogecoop à payer à M [S] la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - condamner solidairement les sociétés Beaulieu l'Esplanade et Cogecoop à payer à M [S] les entiers dépens de première instance et d'appel lesquels incluront les frais d'expertise et le coût du constat d'huissier de justice du 18 septembre 2020. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2022, la société Beaulieu l'Esplanade et la société Cogecoop demandent à la cour de : - dire et juger l'appel limité de M [S] du jugement du tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 6/05/2020 comme non fondé ; l'en débouter ; - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M [S] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; - dire et juger qu'il n'y a lieu pour la société Beaulieu l'Esplanade à faire exécuter des travaux sous astreinte de réfection de toiture de M [S], les travaux ayant d'ores et déjà été votés en assemblée générale le 25/04/2017 et le délai de deux mois étant irréaliste et débouter M [S] de ses demandes de ce chef ; - débouter M [S] de sa demande de dommages et intérêts, ou à tout le moins la réduire à une somme qui ne saurait être supérieure à 1 000 € ; - débouter M [S] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; - condamner M [S] à régler à la société Beaulieu l'Esplanade représentée par son gestionnaire la société Cogecoop, et la société Cogecoop, chacune, la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture a été ordonnée le 15 décembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande relative à la réalisation de travaux M [S] soutient que la société Beaulieu l'esplanade doit être condamnée sous astreinte à réaliser les travaux de réfection de la toiture couvrant les lots dont la jouissance lui est attribuée compte tenu des constatations de l'expert qui a relevé l'existence des infiltrations d'eau. Il fait notamment valoir que: - dans son arrêt du 4 janvier 2022, la cour a jugé que la toiture terrasse était une partie commune, de sorte qu'il incombe à la société Beaulieu l'Esplanade de réaliser les travaux; - même si les travaux de réfection de la toiture ont été votés par l'assemblée générale de 2017, il y a lieu d'ordonner leur réalisation sous astreinte eu égard au temps écoulé et aux dommages persistants; La société Beaulieu l'Esplanade et la société Cogecoop précisent que la société Beaulieu L'Esplanade est soumise à la loi régissant la copropriété du 28 juin 1938. Elles font valoir que: - les travaux ont d'ores et déjà été votés en assemblée générale du 25 avril 2017, - l'expert n'a pas donné de préconisations quant aux travaux à effectuer, les devis n'étant pas cumulatifs, - la demande de réalisation de travaux sous astreinte de deux mois est un délai trop court compte tenu de l'ampleur des travaux de réfection à réaliser. Réponse de la cour Dans son arrêt du 4 janvier 2022, la cour a précédemment retenu que la toiture -terrasse au dessus des lots 81 et 91 est une partie commune, ce qui n'est d'ailleurs plus discuté, de sorte qu'il incombe à la société Beaulieu L'esplanade de faire procéder aux travaux de réfection. Il n'existe aucune critique de nature à remettre en cause l'analyse et les conclusions de l'expert judiciaire qui a complètement et objectivement rempli sa mission. Dès lors, ce rapport servira de base d'appréciation à la cour sur les prétentions faites par les appelants. Selon ce rapport « des pénétrations d'eau actives » sont présentes au niveau du plafond du magasin (lot n°91), « des traces d'infiltrations visibles ont pu être constatées sur quelques dalles de faux plafond qui n'ont pas encore été enlevées ». L'expert attribue l'origine des désordres à la vétusté du revêtement d'étanchéité qui est ancien. L'existence des infiltrations relevées par l'expert, ainsi que leur origine ne sont pas discutées entre les parties. Il convient donc de faire droit à la demande de M. [S] de condamner la société Beaulieu l'esplanade à réaliser les travaux de réfection permettant de faire cesser les infiltrations d'eau, soit, ainsi que le préconise l'expert, en procédant à la dépose de l'ancien revêtement et à la pose d'un complexe d'étanchéité sur isolant. La demande de M. [S] étant ancienne, il convient d'assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois, qui commencera à courir dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt. Le jugement est donc infirmé. 2. Sur les préjudices M [S] sollicite la condamnation des intimées à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices matériel et de jouissance. Il fait valoir notamment que: - depuis mai 2017, il alerte les intimées sur la nécessité de procéder à la réfection de la toiture, - il a été contraint d'installer une bâche sur la toiture et l'expert a confirmé l'existence et la nécessité de cette mesure conservatoire, qui a nécessité deux jours de travaux, - le magasin a été loué et le locataire se plaint des désordres. La société Beaulieu l'Esplanade soutient que l'expert a retenu un montant de 1000 € au titre de l'indemnisation due à M [S], alors que cette somme n'est pas justifiée. Elle ajoute que si la cour estimait y faire droit sur le principe, cette somme ne saurait être dépassée, dans la mesure où les travaux ne vont pas engendrer de nuisances à M [S] qui n'habite pas sur place. Réponse de la cour Il est constant qu'au moins depuis le mois de mai 2017, date à compter de laquelle l'assemblée générale a voté les travaux de réfection de la toiture, M [S] alerte les intimées sur la nécessité de faire procéder aux travaux de réfection. Il n'est pas non plus discuté que M [S] a dû lui-même procéder à des mesures conservatoires, compte tenu de l'inertie de la société Beaulieu L'esplanade, en installant une bâche sur le toit, afin de tenter de faire cesser les infiltrations dans son magasin. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de condamner les intimées à payer à M [S] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, au titre de son préjudice de jouissance et son préjudice matériel, étant précisé que la demande indemnitaire sur laquelle il a été précédemment été statué était distincte puisqu'elle avait vocation à réparer le préjudice résultant des erreurs dans les appels de fond. 3. Sur les autres demandes Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M [S] et condamne la société Beaulieu l'Esplanade et la société Cogecoop à lui payer la somme de 4.000 euros à ce titre. Les dépens de première instance et d'appel, en ce y compris les frais d'expertise judiciaire sont à la charge de la société Beaulieu l'Esplanade et la société Cogecoop. En revanche, il n'y a pas lieu d'inclure le coût du constat d'huissier de justice du 18 septembre 2020, que M. [S] a décidé de faire réaliser et qui doit donc rester à sa charge. PAR CES MOTIFS LA COUR, Dans la limite de sa saisine, Infirme le jugement déféré; statuant de nouveau et y ajoutant, Condamne la société Beaulieu l'esplanade à réaliser les travaux de réfection de la toiture de l'immeuble dit « bâtiment hors d'oeuvre des bâtiments d'habitation » couvrant les lots 81 et 91 afin de faire cesser les infiltrations d'eau, en procédant à la dépose de l'ancien revêtement et à la pose d'un complexe d'étanchéité sur isolant; Assortit cette condamnation d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois; Dit que cette astreinte commencera à courir dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt; Condamne la société Beaulieu l'Esplanade et la société Cogecoop à payer à M. [S] la somme globale de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts; Déboute M. [S] de sa demande de remboursement des frais d'huissier de justice; Condamne la société Beaulieu l'Esplanade et la société Cogecoop à payer à M. [S], la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la société Beaulieu l'Esplanade et la société Cogecoop aux dépens de première instance et d'appel, en ce y compris les frais d'expertise judiciaire, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le Président,