Cour d'appel, 13 février 2024. 23/11659

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 067 Rôle N° RG 23/11659 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL4O3 [R] [U] [N] [Z] C/ S.C.I. OLYMPE DE GOUGES S.A.S. ÉTUDE GESTION INVESTISSEMENT CONSEIL S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Audrey TOUTAIN Me Philippe HAGE Me Florence BOUYAC Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 7 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01391. APPELANTE Madame [R], [U], [N] [Z] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Audrey TOUTAIN de la SELARL CABINET TOUTAIN AVOCATS, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Gilda LICATA, avocate au barreau de PARIS INTIMÉES S.C.I. OLYMPE DE GOUGES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 2] représentée par Me Philippe HAGE substitué par Me Valérie BOISSET-ROBERT de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ; assisté de Me Fabrice CHARLEMAGNE de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 1] représentée par Me Florence BOUYAC de la SELAS B & F, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée et plaidant par Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE S.A.S. ÉTUDE GESTION INVESTISSEMENT CONSEIL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 4] défaillante, signification de conclusions le 24 octobre 2023 par PV de recherche art. 659 du CPC *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 9 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2024. ARRÊT Réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique du 9 mars 2007, Mme [R] [Z] a fait l'acquisition d'un appartement en l'état futur d'achèvement situé sur la commune de [Localité 5] dans le cadre d'une opération réalisée par la SCI Olympe de Gouges et commercialisée par la SAS Stellium Immobilier et la SAS Etudes Gestion Investissement Conseil, pour le prix de 190'240 €, destiné à un investissement locatif. La livraison est intervenue le 11 juillet 2008. Le bien a été donné en location à partir du 28 juillet 2009. Le bien a été mis en vente le 26 août 2020, pour 120 000 € et revendu au prix de 108'000 €, le 25 juin 2021. Par assignations des 5 et 31 mars 2021, Mme [R] [Z] a fait citer la SCI Olympe de Gouges, la SAS Etudes Gestion Investissement Conseil, EGI Conseil et la SAS Stellium Immobilier, devant le tribunal judiciaire d'Aix en Provence, en paiement de dommages et intérêts en réparation à des manquements à leur devoir d'information et de conseil. Par conclusions d'incident la SAS Stellium Immobilier a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevables comme prescrites les demandes formées à son encontre sur le fondement de la perte de chance. La SAS Etudes Gestion Investissement Conseil et la SCI Olympe de Gouges, ont également conclu en ce sens. Par ordonnance rendue le 7 septembre 2023, ce magistrat a: - déclaré irrecevables comme prescrites l'action et les demandes formées par Mme [R] [Z]. - rejeté les demandes fondées sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné Mme [R] [Z] aux dépens. Le juge de la mise en état a considéré que : - le dommage résultant d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil consistant en la perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès la conclusion du contrat, à moins que l'investisseur ne démontre qu'il ne pouvait à cette date légitimement ignorer ce dommage. - Mme [R] [Z] disposait à la signature de l'acte authentique des éléments d'information nécessaires pour vérifier l'adéquation du prix du bien acquis aux valeurs contemporaines du marché local immobilier. - le point de départ du délai de prescription ne peut-être laissé à l'appréciation d'une des parties à l'acte. - L'investisseur a été informé de périodes de vacations locatives, dès le mois de janvier 2009. Il a refusé de réduire le montant du loyer. Par déclaration transmise au greffe le 14 septembre 2023, Mme [R] [Z] a relevé appel de cette décision Vu les conclusions transmises le 20 novembre 2023, par l'appelante. Elle estime que : - la prescription court au jour où le dommage a été révélé à la victime si celle-ci en ignore légitimement l'existence - le dommage de la victime ne se manifeste pas au jour du manquement au devoir d'information - le préjudice résultant d'un manquement au devoir d'information est nécessairement ignoré légitimement par la victime au jour de la conclusion du contrat et qu'il faut considérer que le délai de prescription ne commence à courir pour la victime d'un manquement à un devoir d'information qu'au jour où elle prend conscience de son préjudice. - le dommage ne se révèle à la victime qu'au jour où le risque sur lequel elle devait être informée se réalise. - le point de départ du délai de prescription en matière d'investissement défiscalisant était nécessairement la fin de la période de location obligatoire, constituant le débouclage de l'opération. - en l'espèce, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 26 août 2020, date à laquelle elle a pris connaissance, de l'existence de son préjudice par sa réalisation certaine, pour avoir mis le bien en vente au terme de la période de défiscalisation, au prix de 120 000€. - le délai de prescription de l'action en responsabilité court à compter du dénouement de l'opération pour les montages financiers complexes. - une baisse de loyers intervenue en 2009, ne peut suffire à établir qu'elle pouvait avoir connaissance du dommage. - les griefs invoqués portent sur l'absence d'information relative à la valeur du bien, support de l'opération et non sur l'absence d'information relative au potentiel locatif.L'existence d'un tel préjudice ne peut être appréciée qu'au terme de l'opération. - le devoir de curiosité ou de se renseigner ne saurait dispenser l'autre partie de répondre de la violation de son obligation d'information, alors qu'elle est profane en matière d'investissement de défiscalisation. Vu les conclusions transmises le 16 novembre 2023, par la SAS Stellium Immobilier. Elle soutient que : - en matière de perte de chance, le point de départ du délai de prescription est la signature de l'acte litigieux. - les acquéreurs sont tenus d'une obligation de se renseigner dès lors qu'ils disposent de données suffisantes pour le faire, ce qui est le cas en l'espèce. - la possibilité de déterminer le point de départ de la prescription ne saurait être laissé à la décision de l'une des parties. Vu les conclusions transmises le 14 novembre 2023, par la SCI Olympe de Gouges. Elle estime qu'au moment de son engagement, l'appelante était parfaitement en mesure d'identifier la prétendue surévaluation du potentiel locatif du bien et de sa valeur vénale et que la prescription d'une action fondée sur la violation d'une obligation précontractuelle d'information, court à compter de l'acte d'acquisition. La SCI Olympe de Gouges ajoute que Mme [R] [Z] a été informée dès le 28 avril 2009 de difficultés pour trouver un locataire et de l'opportunité de baisser le montant du loyer au regard du marché local. La SAS Etudes Gestion Investissement Conseil n'a pas constitué avocat, ni conclu dans le cadre de la présente procédure d'appel. SUR CE Destinataire de la déclaration d'appel par procès verbal de remise d'acte déposé en l'étude du commissaire de justice du 28 septembre 2023, la SAS Etudes Gestion Investissement Conseil n'a pas constitué avocat, ni conclu, ni comparu à l'audience. Il sera statué par défaut, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. En application de la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, l'article 2224 du code civil dispose désormais que les actions personnelles se prescrivent par 5 ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En vertu de l'article 2222 du code civil, la loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s'applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. L'article 26 de la loi précise que ses dispositions, lorsqu'elle réduisent la durée de la prescription, s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Les actions personnelles issues d'un contrat antérieur à la réforme, comme celle de l'espèce se prescrivant par 10 ans selon l'article 2270-1 ancien du code civil, devaient ainsi être engagées dans les 5 ans de l'entrée en vigueur de la loi, soit avant le 19 juin 2013, la loi étant entrée en vigueur le 19 juin 2008.. Cet article laisse cependant subsister le point de départ initial des prescriptions en cours En matière de responsabilité civile, lorsqu'est alléguée, la violation d'une obligation précontractuelle d'information et de conseil, la prescription de l'action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance et qu'elle avait pu légitimement ignorer ce dommage lors de la conclusion du contrat. En matière d'investissements locatifs, le point de départ de la prescription de l'action pour manquement au devoir d'information et de conseil du vendeur est la date à laquelle l'acquéreur a pris conscience des pertes qu'il a subies. Celle-ci, d'une durée de cinq ans, n'a pu commencer à courir qu'à compter du jour où Mme [R] [Z] a eu connaissance de son dommage ce qui, en matière d'investissement immobilier locatif ne peut résulter que de faits de nature à lui révéler, en tant qu'acquéreur, l'impossibilité d'obtenir la rentabilité gobale prévue lors de la conclusion du contrat, qu'elle porte sur la rentabilité locative du bien immobilier, sa valeur ou le montant de l'avantage fiscal. En l'espèce Mme [Z] invoque essentiellement la perte de valeur du bien immobilier acquis. Le fait que soit invoquée la perte de chance de ne pas avoir contracté dans des conditions financières plus favorables ne peut avoir pour effet de fixer le point de départ du délai de prescription de l'action au jour de la conclusion du contrat lorqu'il n'est pas établi que l'acquéreur disposait de tous les éléments nécessaires à cette date. En effet, le point de départ de l'action en responsabilité exercé par l'acquéreur contre le vendeur et son mandataire à raison d'un manquement à leur obligation d'information et de conseil ne peut être fixé dès l'établissement de l'acte critiqué dans le cadre d'une opération financière complexe, à visée fiscale notamment, puisque le dommage ne consiste alors pas en une perte de chance de ne pas contracter, mais en une perte de chance de ne pas avoir pu souscrire un engagement plus rentable. S'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, c'est-à-dire d'une opération d'investissement globale dont le bien immobilier n'est qu'un support, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. Il s'avère que dans ce domaine le dommage se manifeste à l'issue de la période de défiscalisation. Le demandes indemnitaires fondées sur la perte de chance de contracter dans des conditions financières globales plus favorables ne peuvent être assimiliées à une contestation du prix de vente suppposé surévalué, comme le suggère, dans ses conclusions transmises à la cour, la SAS Stellium Immobilier. Mme [R] [Z] a souscrit le 9 mars 2007 un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement de type T3 de 60 m², situé dans le département du [Localité 6]. Une étude patrimoniale personnalisée dans le cadre du programme les Toits de Lumière bénéficiant du régime de la loi Robien, prévoyant un investissement de 197'260 €, des revenus locatifs mensuels de 650 €, une revalorisation estimée à 2 % l'an, une valeur du bien après 10 ans de 234'374 €, ainsi qu'une économie d'impôt de 49'644 € établie le 9 décembre 2006 a été remise au souscripteur . Le bien immobilier a été livré le 16 juillet 2008 et donné en location à compter du 28 juillet 2009. L'évaluation de la pertinence financière globale de l'opération pouvait donc être réalisée par Mme [Z] à partir du 28 juillet 2018, la période de location réglementée par la loi étant de neuf ans au minimum, avec possibilité de revente sans incidence sur l'avantage fiscal. Le fait que l'acquéreur ait décidé au mois d'août 2020 de faire évaluer son bien immobilier en vue de le revendre ne peut entraîner le report du point de départ du délai de prescription à cette date. La fixation du point de départ du délai de prescription à la date du dénouement de l'opération de défiscalisation ne peut être considéré comme déterminée par le bon vouloir d'une des parties. Le courrier adressé le 28 avril 2009 par le pôle administration de biens de la société Omnium Finance demandant à Mme [R] [Z] de réduire le montant du loyer afin de faciliter la recherche d'un locataire ne pourrait avoir d'effet que sur la prescription des demandes liées à la rentabilité locative de l'opération, alors que la présente procédure concerne essentiellement la perte de la valeur de revente du bien, alors même que celle-ci peut avoir un lien avec le montant du loyer. S'il est admis dans la pratique que le coût d'acquisition d'un bien immobilier dans le cadre d'une opération de défiscalisation est toujours légèrement supérieur au prix payé par l'investisseur agissant directement sans l'intervention d'intermédiaires, la réduction de valeur de près de 50 % alléguée par l'appelante ne pouvait être prévisible à la date de la signature du contrat par une personne exerçant l'activité de chirurgien-dentiste, sans compétences particulières en matière immobilière. Il convient de considérer que le devoir de curiosité de l'acquéreur ne peut effacer l'obligation d'information et de conseil à laquelle sont tenus des sociétés pratiquant la commercialisation de biens immobiliers dans le cadre d'opérations complexes de défiscalisation. La SCI Olympe de Gouges et la SAS Stellium Immobilier ne rapportent donc pas la preuve qui leur incombe de ce que le dommage se serait manifesté avant la fin de la période maximale de défiscalisation, le 28 août 2018. Les demandes formées par Mme [R] [Z] par actes des 5 et 31 mars 2021 doivent, en conséquence, être déclarés recevables. L'ordonnance est infirmée. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties perdantes sont condamnées aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SCI Olympe de Gouges à payer à Mme [R] [Z], la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SAS Stellium Immobilier à payer à Mme [R] [Z], la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SCI Olympe de Gouges et la SAS Stellium Immobilier aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le président