Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 25/05816 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3G35
Minute : 25/1502
Etablissement public, OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Monsieur [P] [U]
Madame [N] [S] épouse [U]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Décembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 13 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public, OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 2],
[Localité 5]
représenté par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [P] [U],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]
comparant en personne
Madame [N] [S] épouse [U],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 9 novembre 2016, l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] sur des locaux situés [Adresse 4] ([Adresse 4]) à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 468,34 euros hors provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire ;ordonner leur expulsion,ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,condamner solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] à produire leur attestation d’assurance locative et ce sous astreinte de 15 euros par jour de retard dans un délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir,condamner solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] au paiement de la somme de 6.394,39 euros au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée dans les mêmes termes que le contrat de bail, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 novembre 2025.
A l’audience, l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 10.781,41 euros arrêtée au 31 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse) ; s’engageant à produire une note en délibéré autorisée par le tribunal afin de produire un décompte actualisé de la dette locative permettant de confirmer l’encaissement du chèque avancé par le locataire à l’audience et aussi de donner la position du bailleur sur l'octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.
Monsieur [P] [U] comparaît en personne à l’audience et indique vivre seul dans le logement. Il reconnaît le principe de la dette locative mais en conteste son montant, précisant avoir effectué un versement récent par remise d’un chèque de 624 euros. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme mensuelle supplémentaire comprise entre 150 euros et 300 euros en règlement de l'arriéré.
Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice remis à étude, Madame [N] [S] épouse [U] n’est ni présente, ni représentée.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.
Par note en délibéré reçue au greffe par courriel du 2 décembre 2025, sur autorisation du tribunal, Monsieur [P] [U] a transmis la copie d’un règlement EFICASH d’une somme de 604,90 euros en date du 1er décembre 2025 ainsi que l’attestation d’assurance sur les risques locatifs établie par le CIC BANQUE ASSURANCES en date du 21 novembre 2025.
Par note en délibéré reçue au greffe par courriel du 5 décembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du bailleur a transmis un décompte actualisé de la dette locative arrêté à un montant de 10.826,80 euros au 2 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), confirmant le versement évoqué par le locataire à l’audience. Néanmoins, il précise que le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.
Par note en délibéré reçue au greffe par courriel du 18 décembre 2025, sur demande du tribunal, le conseil du bailleur a confirmé son désistement de sa demande de production de l’attestation d’assurance sous astreinte.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il convient de relever, à titre liminaire, que l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ne maintient pas sa demande relative à la production de l’attestation d’assurance sous astreinte, qui est devenue sans objet.
Sur la dette locative
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Le bailleur a confirmé dans le cadre de la note en délibéré adressée par son conseil le bon encaissement du chèque de 624 euros avancé par le locataire à l’audience pour contester le montant de la dette.
En l'espèce, l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] restent lui devoir, frais déduits (76,20 euros de frais de dossier), la somme de 10.750,60 euros à la date du 2 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse).
Le tribunal observe que même si le locataire a indiqué à l’audience vivre seul, sans justifier de son divorce avec la locataire et sans qu’aucune demande de désolidarisation du bail n’ait été délivrée au bailleur par Madame [N] [S] épouse [U] depuis son départ des lieux ; cette dernière restant donc tenue au paiement des impayés de loyers.
En effet, même en l’absence de clause de solidarité dans le contrat de bail versé aux débats, conformément aux dispositions des articles 1751 et 220 du code civil, Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] seront tenus solidairement au paiement.
En conséquence, Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 10.750,60 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 2 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; avec rejet du surplus des demandes.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-SAINT-DENIS par lettre recommandée avec accusé de réception le 12 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 9 novembre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2024, pour la somme en principal de 6.761,39 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (article 11 des conditions générales) contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2024.
L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le bailleur est défavorable à l’octroi de délais de paiement au profit des locataires.
A l'audience, Monsieur [P] [U] indique vivre seul et sollicite le bénéfice de délais de paiement par versement de mensualités comprises entre 150 euros et 300 euros en sus des loyers courants afin d’apurer la dette locative dans le maximum des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire du bail et pouvoir se maintenir dans les lieux.
Il ressort des éléments versés aux débats, notamment des propos du locataire confirmé par les conclusions de l’enquête sociale, que Monsieur [P] [U] est séparé de son ex-conjointe et qu’il vit seul dans le logement avec ses deux enfants à charge en garde alternée. Il explique sa dette locative par la perte de son emploi au début de l’année 2024 du fait de l’absence de renouvellement de son titre de séjour mais confirme avoir retrouvé un poste avec un revenu mensuel de 1.600 euros. L’enquête sociale confirme que ce dernier pourrait bénéficier d’un dossier FSL.
Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que le locataire dispose des ressources nécessaires pour apurer le montant de la dette locative dans les délais légaux prévus par les textes.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [P] [U] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
➢
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] seront solidairement redevables d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ; avec rejet du surplus des demandes.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.
Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,
CONSTATE que la demande de l'EPIC OPH l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT relative à la production de l’attestation d’assurance sous astreinte, est devenue sans objet ;
DÉCLARE recevable pour le surplus l'action de l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2016 entre l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, d'une part, et Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] ([Adresse 4]) à [Localité 8], sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] à verser à l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 10.750,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [P] [U] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 300 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;
DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :
➢
la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 21 novembre 2024 ;
➢
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
➢
le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
➢
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
➢
Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] seront solidairement condamnés à verser à l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;
RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;
DÉBOUTE l'EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [N] [S] épouse [U] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
La greffière La Vice-présidente
