Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/05066

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 23/05066 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-ICPL 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 11 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Présidente : M. Bernard VALEZY, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée, pendant les débats de Madame Céline TREILLE, greffière ; DEBATS : à l'audience publique du 26 Mars 2024 ENTRE : S.A. ALLIADE HABITAT dont le siège social est sis 173 avenue Jean Jaurès - 69007 LYON Représentée à l’audience par Madame [C] [K], munie d’un pouvoir. ET : Monsieur [D] [S] [M] [P] demeurant 83 rue molina - 42000 SAINT-ETIENNE comparant en personne JUGEMENT : Contradictoire et en dernier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 6 novembre 2018, à effet du même jour, la S.A. ALLIADE HABI-TAT a donné à bail à Monsieur [D] [S] [M] [P], un immeuble à usage d'habitation situé 40 rue Marengo 42 000 SAINT-ÉTIENNE, moyennant un loyer mensuel révisable de 332,15 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50,87 euros, et le versement d'un dé-pôt de garantie d'un montant de 332 euros. L'état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement par les parties le 6 novembre 2018. Par jugement réputé contradictoire du 8 juin 2022, le Juge des contentieux de la protection du tribu-nal judiciaire de Saint-Étienne a : - constaté la recevabilité de l'action intentée par la S.A. ALLIADE HABITAT, - constaté que le bail conclu le 6 novembre 2018 entre la S.A. ALLIADE HABITAT et Mon-sieur [D] [S] [M] [P] concernant le bien sis 40 rue Marengo, 42 000 SAINT-ÉTIENNE s'est trouvé de plein droit résilié le 30 novembre 2021 par application de la clause résolutoire contractuelle, - condamné Monsieur [D] [S] [M] [P] à payer à la S.A. AL-LIADE HABITAT la somme de 3318,07 euros actualisée au 5 avril 2022, échéance du mois de mars incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 908,61 € et à compter du jour du présent jugement pour le surplus, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, - dit que faute par Monsieur [D] [S] [M] [P] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux, - rappelé qu'aux termes de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ", - rejeté les autres demandes, - dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [D] [S] [M] [P] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 septembre 2021, de la dé-nonce à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure, - rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Le 8 décembre 2022, le logement litigieux a fait l'objet d'une reprise judiciaire par acte de commis-saire de justice. Le 7 septembre 2023, un constat de carence pour une conciliation conventionnelle (extrajudiciaire), à la suite de la demande de la S.A. ALLIADE HABITAT, pour un différend relatif à une somme due au titre des loyers, charges et réparations locatives, a été dressé, en l'absence de Monsieur [D] [S] [M] [P] à cette dernière. Par courrier recommandé daté du 14 février 2023, avec accusé de réception signé le 18 février 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [D] [S] [M] [P], une convocation à l'état des lieux de sortie du logement précité à la date du 27 février 2023 à 11 heures. Le 27 février 2023, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été établi en l'absence de Monsieur [D] [S] [M] [P], et en présence d'un représentant de la S.A. ALLIADE HABITAT. La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [D] [S] [M] [P], le 3 mai 2023, une sommation de payer la somme de 1986,51 euros à titre principal, outre 183,45 euros de frais judiciaires. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 22 novembre 2023, remise à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [D] [S] [M] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de : - le condamner à lui payer la somme de 1986,51 euros, au titre de réparations locatives effec-tuées par cette dernière à la suite de son départ, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la sommation de payer, - le condamner à lui payer la somme de 250 euros, au titre de l'article 700 du code de procé-dure civile, - le condamner en tous les frais et dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de payer, du procès-verbal d'état des lieux de sortie et de l'assignation en date du 22 novembre 2023, au titre de l'article 696 du code procédure civile. L'audience s'est tenue le 26 mars 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Prétentions et moyens des parties Lors de l'audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée avec pouvoir, a maintenu ses de-mandes, tout en précisant son opposition à l'octroi de délais de paiement pour apurer le montant sollicité, au seul titre des réparations locatives, de 1986,51 euros. Monsieur [D] [S] [M] [P], défendeur, régulièrement cité, a comparu personnellement à l'audience. Il a fait part de son désarroi en indiquant ne pas avoir été averti dans les formes légales prescrites de la reprise du logement litigieux par son bailleur en déclarant comme suit " Je suis rentré un soir et les verrous étaient changés ". Dès lors, il a apostrophé la S.A. AL-LIADE HABITAT afin de connaître la localisation de ses meubles et effets personnels présents dans le logement litigieux et relevés par la S.A ALLIADE HABITAT à la suite de la reprise des lieux pré-cités. Interrogé par le Juge des contentieux de la protection quant à la bonne réception du courrier recom-mandé à sa nouvelle adresse postale, et après une présentation du courrier recommandé daté du 14 février 2023, avec accusé de réception signé le 18 février 2023 indiquant sa convocation à l'état des lieux de sortie du logement litigieux à la date du 27 février 2023 à 11 heures - versé aux débats par la bailleresse - et de la signature y étant apposée, il a contesté en être le signataire. À la suite de la demande du défendeur aux fins de consultations des photographies présentes dans le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie, le Juge des contentieux de la protection a invi-té le demandeur à lui les mettre à disposition promptement. Après avoir fait part de ses difficultés financières et de la saisie sur salaire opérée actuellement au titre de sa dette locative (1640,17 euros au 1er mars 2024, au titre des loyers et charges, frais de poursuites non compris), Monsieur [D] [S] [M] [P] a sollicité un échéancier à hauteur de 50 euros afin d'apurer le montant sollicité, au titre des réparations locatives, par la bailleresse. En réponse, la S.A. ALLIADE HABITAT a réitéré son opposition à l'octroi de délais de paiement. Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024 pour y être rendu le présent jugement. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives Selon l'article 1730 du code civil, " s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ". Selon l'article 1732 du code civil, " le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ". Enfin, en application de l'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : " c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équi-pements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations loca-tives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ". Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement. Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l'un des faits suivants : -soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ; - soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ; - soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait " d'un tiers qu'il n'a pas in-troduit dans le logement " ; -ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté. Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l'entretien courant assumé par le locataire peut s'entendre comme " les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ". Il n'appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une " vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ". Les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L'état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s'il ne résulte pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien. L'obligation pour le locataire de procéder aux travaux d'entretien courant du logement et des équi-pements ne disparaît pas du fait d'une vétusté, d'une malfaçon ou autre exception prévue par la loi. En l'espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT sollicite le paiement de la somme de 1986,51 euros au titre des réparations locatives. Elle produit aux débats à cet effet deux factures pour un chiffrage, à hauteur de 1986,51 euros, toutes charges comprises, comme suit : (1) Facture émise le 30 mars 2023 par la société SERVBAT : -Forfait déplacement pour travaux en platerie-peinture, pour un montant unitaire hors taxes de 30,86 euros, -Lessivage, ratissage et deux couches glycérophtalique mat pour le plafond de la cui-sine, pour un montant unitaire hors taxes de 126,43 euros, -Lessivage, ratissage et deux couches glycérophtalique mat pour le plafond du salon, pour un montant unitaire hors taxes de 354,41 euros, -Ratissage et deux couches d'impression sur les murs du salon, pour un montant uni-taire hors taxe de 82,63 euros, - Lessivage et deux couches glycérophtalique, menuiseries et tuyauteries du salon pour un montant hors taxes de 78,15 euros, soit un montant total de 990,51 euros, toutes charges comprises. (2) Facture émise le 6 avril 2023 par la société USINET : -Nettoyage complet logement vacant T2, pour un montant unitaire de 290 euros, - Intervention hors bordereau, pour un montant unitaire de 540 euros, soit un montant total de 996 euros, toutes charges comprises. Une troisième facture est produite aux débats par la S.A. ALLIADE HABITAT - (3) Facture émise le 15 mars 2023 par la société MESURES ET CONTRÔLES : Pack 2 diagnostics (DPE-Gaz) T2, pour un montant unitaire de 61,21 euros - qu'il convient purement et simplement de rejeter faute d'une demande ou d'une réactualisation à l'audience par la bailleresse. Dès lors, il convient de comparer l'état des lieux d'entrée, lequel atteste que l'appartement pris à bail par Monsieur [D] [S] [M] [P] était dans un état évalué majoritairement en " bon état ", à l'exception de 19 éléments dans un état d'usage et d'un élément fissuré, et le pro-cès-verbal de constat d'état des lieux de sortie établi en l'absence de Monsieur [D] [S] [M] [P], et en présence d'un représentant de la S.A. ALLIADE HABITAT, afin de contrôler si la nature des travaux et les sommes afférentes listées dans le décompte de réparations locatives fourni par la S.A. ALLIADE HABITAT résultent des dégradations commises par Mon-sieur [D] [S] [M] [P]. S'agissant de l'état du plafond de la cuisine, il est consigné dans l'état des lieux d'entrée un " état d'usage ", accompagné du commentaire " peint ", et dans le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie par le commissaire de justice que " Le plafond est peint en état avec des traces dans le coin droit de la pièce (vers la fenêtre), les plinthes, en partie haute, présentent des traces de peinture blanche " (page 24 sur 94, procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie). Les photographies jointes confirment les constatations susvisées du commissaire de justice. Dès lors en l'absence de précisions complémentaires sur l'état du plafond de la cuisine, et compte tenu de l'état d'usage et de la présence de peinture, déjà existants à l'entrée dans les lieux, les travaux effectués par la bailleresse ne seront pas mis à la charge du locataire. S'agissant de l'état du plafond du séjour, il est consigné dans l'état des lieux d'entrée un " état d'usage ", accompagné du commentaire " peint, trous rebouchés ", et dans le procès-verbal de cons-tat d'état des lieux de sortie par le commissaire de justice que " le plafond est peint en blanc en état d'usage avec des traces au niveau de la fenêtre, je constate 4 trous rebouchés au niveau du plafon-nier " (page 10 sur 94, procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie). Les photographies jointes confirment les constatations susvisées du commissaire de justice. Dès lors en l'absence de précisions complémentaires sur l'état du plafond du séjour et compte tenu de l'état d'usage et de la présence de trous rebouchés, déjà existants à l'entrée dans les lieux, les travaux effectués par la bailleresse ne seront pas mis à la charge du locataire. S'agissant de l'état des murs du séjour, il est consigné dans l'état des lieux d'entrée un " bon état ", accompagné du commentaire " toile de verre bombée sur la verticale pan b, peinture en bon état, 1 étagère fixé " et dans le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie par le commissaire de jus-tice que " les murs sont recouverts d'une fibre de verre peinte défraîchie et sale, je constate un gondo-lement de la fibre de verre au milieu du mur à gauche de l'entrée de la pièce " (page 10 sur 94, pro-cès-verbal de constat d'état des lieux de sortie). Les photographies jointes confirment les constata-tions susvisées du commissaire de justice. Dès lors en l'absence de précisions complémentaires sur l'état des murs du séjour et compte tenu de la présence d'un gondolement de la fibre de verre, déjà existante à l'entrée dans les lieux, les travaux effectués par la bailleresse ne seront pas mis à la charge du locataire. Par conséquent, les demandes listées ci-contre et relatives à l'état du plafond de la cuisine et du sé-jour, des murs du séjour et aux frais de déplacements afférents, ne seront pas mis à la charge de Monsieur [D] [S] [M] [P] : - Forfait déplacement pour travaux en platerie-peinture, pour un montant unitaire hors taxes de 30,86 euros, - Lessivage, ratissage et deux couches glycérophtalique mat pour le plafond de la cuisine, pour un montant unitaire hors taxes de 126,43 euros, - Lessivage, ratissage et deux couches glycérophtalique mat pour le plafond du salon, pour un montant unitaire hors taxes de 354,41 euros, - Ratissage et deux couches d'impression sur les murs du salon, pour un montant unitaire hors taxe de 82,63 euros, - Lessivage et deux couches glycérophtalique, menuiseries et tuyauteries du salon pour un montant hors taxes de 78,15 euros, soit un montant total de 990,51 euros, toutes charges comprises, seront rejetées. S'agissant de l'état général de propreté du logement litigieux, les photographies jointes à l'état des lieux d'entrée permettent d'établir la propreté de ce dernier alors que celles qui sont jointes au pro-cès-verbal de constat d'état des lieux de sortie font état de la présence d'encombrants et de la saleté générale de l'appartement, ayant nécessité pour la bailleresse des travaux de nettoyage complet pour un montant de 348 euros toute charges comprises. Ce montant n'apparaît pas disproportionné au regard du manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Il y a en conséquence lieu d'accorder à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 348 euros au titre des frais de nettoyage, résultant de l'exécution imparfaite par le locataire de son obligation contractuelle. De plus, il est consigné une " intervention hors bordereau " d'un montant forfaitaire de 540 euros, hors taxes, effectuée le 28 février 2023, soit un jour après le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie, sans précision quant à l'objet et à l'étendue de cette dernière. Il sera relevé qu'il appartient à la S.A. ALLIADE HABITAT de démontrer le montant de la réparation sollicité, les devis produits devant être détaillés. Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande de la S.A. ALLIADE HABI-TAT. Il ressort de l'ensemble de ces éléments et du décompte qu'il convient de soustraire à la somme ré-clamée d'un montant de 1986,51 euros, les sommes qui ne sont pas justifiées, soit un montant de 1638,51 euros. Monsieur [D] [S] [M] [P] sera condamné au titre des réparations loca-tives à payer à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 348 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance. En l'espèce, Monsieur [D] [S] [M] [P] est la partie perdante du litige. Il sera en conséquence condamné solidairement aux dépens de l'instance qui comprendront notam-ment le coût de l'assignation, de la sommation de payer, de la moitié du coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie conformément à l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Enfin, il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort, CONDAMNE Monsieur [D] [S] [M] à payer à la S.A. ALLIADE HABITAT venant la somme de 348 euros, au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à comp-ter de la signification de la présente décision, REJETTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,  CONDAMNE Monsieur [D] [S] [M] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation, de la sommation de payer, de la moitié du coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie, RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé. LE GREFFIERLE JUGE