Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 22/06230

N° RG 22/06230 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W5HN 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 13 Février 2024 50G N° RG 22/06230 N° Portalis DBX6-W-B7G-W5HN Minute n° 2024/ AFFAIRE : [O] [M] [N] C/ [P] [L], S.A.S.U. HUMAN IMMOBILIER Grosse Délivrée le : à Avocats : la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT la SARL KLEMA AVOCATS Me Catherine LATAPIE-SAYO COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Anne MURE, Vice-Présidente, Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente, magistrat rédacteur, Madame Sandrine PINAULT, Assesseur magistrat Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 12 Décembre 2023. JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDERESSE Madame [O] [M] [N] née le 27 Mars 1973 à [Localité 10] (RHONE) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDEURS Monsieur [P] [L] né le 03 Octobre 1984 à [Localité 8] (LOIR ET CHER) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 7] représenté par Maître Renaud PRUVOST de la SARL KLEMA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant SASU HUMAN IMMOBILIER [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant ******************************** Madame [O] [N] était propriétaire d’un immeuble d’habitation, situé [Adresse 1]. Le 1er juillet 2021, elle a signé avec l’agence immobilière la SAS Bourse de l'Immobilier, devenue ensuite la SAS HUMAN IMMOBILIER, un mandat de vente exclusif dénommé « PRO+ » pour la vente de cette maison au prix de 560.000 €. Le 2 novembre 2021, une proposition d’achat a été faite et signée par Monsieur [P] [L] et présentée pour acceptation par l’intermédiaire de la Bourse de l'Immobilier à Madame [N] qui l'a acceptée. Le 25 novembre 2021, un compromis de vente sous conditions suspensives sous l’en-tête « HUMAN Immobilier » a été signé entre Madame [N] et Monsieur [L] moyennant un prix de 526.400 euros, outre une commission de 23 600 euros pour l'agent immobilier due par l'acquéreur, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 11 mars 2022. Malgré plusieurs courriers adressés par Madame [N] et son Conseil à Monsieur [L] et à l'agence immobilière, Monsieur [L] n'a pas donné suite. Le 18 mars 2022, Madame [N] l'a mis en demeure de verser la somme prévue au titre de la clause pénale. Aucun paiement n’est intervenu. Par acte en date des 17 et 22 août 2022, Madame [O] [N] a fait assigner Monsieur [P] [L] et la SASU HUMAN IMMOBILIER devant le Tribunal aux fins de solliciter le versement de la clause pénale et l'indemnisation d'un préjudice. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, Madame [N] demande au Tribunal de : Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1304-3 et 1992 du Code civil Vu le Décret n°2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et fonds de commerce - PRONONCER la résolution judiciaire du compromis sous conditions suspensives signé le 25 novembre 2021 ; En conséquence, à titre principal : - CONDAMNER la société HUMAN IMMOBILIER à payer à Madame [O] [N] à titre de dommages et intérêts, la somme de 6.000 € au titre de son préjudice de jouissance ; - CONDAMNER la société HUMAN IMMOBILIER à payer à Madame [O] [N] à titre de dommages et intérêts, la somme de 2.500 € au titre de son préjudice moral ; N° RG 22/06230 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W5HN - CONDAMNER Monsieur [P] [L] à payer à Madame [O] [N] la somme de 26.320€ à titre de clause pénale, telle que stipulée à l’article XXI du compromis de vente ; A titre subsidiaire : - CONDAMNER Monsieur [P] [L] à payer à Madame [O] [N] la somme de 26.320€ à titre de dommages et intérêts ; En tout état de cause : - CONDAMNER in solidum la société HUMAN IMMOBILIER et Monsieur [P] [L] à payer à Madame [O] [N] la somme de 3.000 € au titre des frais de l’article 700 du Cpc ; - CONDAMNER in solidum la société HUMAN IMMOBILIER et Monsieur [P] [L] aux entiers dépens de l’instance ; - DEBOUTER la société HUMAN IMMOBILIER et Monsieur [P] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - Ne pas écarter l’exécution provisoire qui n’apparait pas incompatible avec les faits tels qu’ils ont été rapportés, nonobstant appel et sans caution. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2023, Monsieur [L] demande au Tribunal de : Vu l’article 1231-5 du Code civil, Vu l’article L.271-1 du Code de la construction, A TITRE PRINCIPAL - JUGER que la rétractation opérée par Monsieur [P] [L] est valide et de plein effet ; - JUGER qu’en conséquence, la clause pénale est prévue à l’article XXIV inapplicable au cas d’espèce; EN CONSEQUENCE - DEBOUTER Madame [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de Monsieur [P] [L] ; A TITRE SUBSIDIAIRE - CONSTATER que les conditions d’application de la clause pénale n’ont jamais été réunies ; - CONSTATER que le compromis a été anéanti à compter du 9 février 2022 du seul fait de Madame [O] [N] ; - JUGER que la clause pénale de l’article XXIV du compromis est inapplicable au cas d’espèce ; EN CONSEQUENCE - DÉBOUTER Madame [O] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de Monsieur [P] [L] ; A TITRE TRES SUBSIDIAIRE - JUGER que le montant de la clause pénale de l’article XXIV du compromis est manifestement disproportionné au regard du préjudice prétendument subi par Madame [O] [N] et le ramener à de plus justes proportions ; - DEBOUTER Madame [O] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de Monsieur [P] [L] ; EN TOUT ETAT DE CAUSE - CONDAMNER Madame [O] [N] à payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER Madame [O] [N] aux dépens. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, la SASU HUMAN IMMOBILIER demande au Tribunal de : Vu l’article 6.I alinéa 8 de la Loi Hoguet, Vu les articles 1240, 1308 et 1992 et suivants du Code civil, - VOIR DEBOUTER Madame [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre reconventionnel et principalement, - VOIR CONDAMNER Monsieur [P] [L] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 23.600 Euros, montant de la commission stipulée dans le compromis de vente du 25 novembre 2021 contenant engagement des parties, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2022, date de la première mise en demeure, A titre reconventionnel et subsidiairement, - VOIR CONDAMNER Monsieur [P] [L] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 23.600 Euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant de la commission perdue, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, En tout état de cause, - VOIR CONDAMNER tout succombant à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. - VOIR ORDONNER l’exécution provisoire sur la demande présentée par la SAS HUMAN IMMOBILIER à l’encontre de Monsieur [P] [L]. - VOIR REJETER l’exécution provisoire sur les demandes présentées par Madame [N]. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2023. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : L’article 1103 du Code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et l’article 1104 du même code que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. » En application de l'article 1217 du Code civil dispose : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ». L’article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Enfin, l’article 1304-3 du Code civil précise : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. » En l'espèce, le compromis signé entre Madame [N] et Monsieur [L] comporte une clause relative au dépôt de garantie selon laquelle : « A titre de dépôt de garantie à valoir sur le prix de vente et frais d’acquisition, l’acquéreur : versera au plus tard le 29/11/2021 la somme de ……….VINGT MILLE EUROS / 20.000 € Sur le compte séquestre de HUMAN IMMOBILIER. Le défaut de règlement total ou partiel du montant du dépôt de garantie à la date convenue donnera lieu à l’annulation immédiate et sans réserve du présent compromis de vente.(…) ». En outre, aux termes du compromis de vente, Monsieur [L] s’était obligé à diverses obligations relativement au financement de cette acquisition, notamment au moyen d’un emprunt d’un montant de 459.480 € et obligé « à effectuer toutes les demandes nécessaires à l’obtention du financement sus-énoncé, à déposer le(s) dossier(s) de prêt(s) dans les meilleurs délais et à remettre l’attestation de dépôt de(s) dossier(s) de prêt(s) à la HUMAN IMMOBILIER dans les huit jours qui suivent le dépôt, à faciliter l’octroi de crédit en fournissant sans retard tous renseignements et documents qui pourront lui être demandés et à justifier, dans le délai de 48 heures ouvrables à compter de sa réception, de l’obtention de l’offre préalable du prêteur, par la remise de cette offre à la HUMAN IMMOBILIER, et au plus tard le 31 janvier 2022. ». L’article XIX du compromis de vente précise que l'obtention du prêt est une condition suspensive et que :« Si le défaut d’obtention du ou des prêts à la date mentionnée ci-dessus résulte de la faute, de la négligence, de la passivité ou de la mauvaise foi de l’acquéreur, le vendeur pourra demander, à ses frais, par tous moyens amiables ou judiciaires, le bénéfice de l’article 1304-3 du code civil ainsi que d’éventuels dommages-intérêts. » Aux termes de l’article XXI du compromis de vente, il était stipulé : « (…) Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de justice. Elle devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme prévue au paragraphe « CLAUSE PENALE ». Le refus de réitérer par acte authentique ne pourra avoir pour effet de priver HUMAN IMMOBILIER de son droit à rémunération. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire mais en faisant part de sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme prévue au paragraphe « CLAUSE PENALE ». N° RG 22/06230 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W5HN Enfin, aux termes de l’article XXIV du compromis de vente, il était stipulé la clause pénale suivante : « En cas de non-régularisation de l’acte authentique par l’une des parties et après notification d’une mise en demeure restée infructueuse, les conditions suspensives étant toutes réalisées ou réputées réalisées, la partie défaillante devra verser : - A L’AUTRE PARTIE, une somme forfaitaire à titre de clause pénale égale à 5% du prix de vente - (…) ». Sur la résolution de la vente : L’article L.271-1 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation précise que l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Monsieur [L] fait valoir qu'il se serait rétracté dans le délai de 10 jours prévu par la loi. Certes, il est indiqué à l'acte de vente « en cas d'exercice de la faculté de rétractation, l'acquéreur devra notifier son intention au mandataire du vendeur » mais il est également indiqué que l'acte est notifié à l'acquéreur « par lettre recommandée avec avis de réception, le cachet de la poste faisant foi ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise» et que la faculté de rétractation est exercée dans les mêmes formes. Monsieur [L] se contente d'affirmer qu'il a pris contact dans le délai imparti avec l'agence HUMAN IMMOBILIER pour l'informer qu'il entendait exercer son droit de rétractation. Il ne produit aucun élément à l'appui de ses déclarations qui permettrait d'établir qu'il a effectivement exercé son droit de rétractation dans le délai et dans les formes prévues par le contrat et la loi. En conséquence, l'exercice régulier de ce droit de rétractation n'est pas établi, la notification de l’acte ou sa remise par l’agence immobilière ne faisant pas débat. L'agence HUMAN IMMOBILIER produit un courrier en date du 7 février 2022 mettant en demeure Monsieur [L] de produire une offre de prêt ou d'un refus de prêt conformément au compromis. Dans ce courrier, elle indique qu'il ne lui a transmis aucune offre ou aucun refus de prêt. Monsieur [L] n'a rempli aucune de ses obligations contractuelles. Il n'a pas versé le dépôt de garantie et n'a pas justifié de démarches en vue de l'obtention d'un prêt dans les délais impartis, à savoir avant les 29 novembre 2021 et 31 janvier 2022. peu importe que Madame [N] ait remis son bien en vente le 9 février 2022, les délais pour le versement du dépôt de garantie et la réalisation de la condition suspensive étant alors expirés. Il y a ainsi lieu de prononcer la résolution du compromis de vente aux torts de Monsieur [L] par application de l’article 1224 du code civil. Sur l'application de la clause pénale : Madame [N] a adressé à Monsieur [P] [L] une mise en demeure d’avoir à régulariser l’acte authentique le 18 mars 2022 alors que le compromis de vente ne prévoit pas de date limite pour adresser cette mise en demeure. En outre, la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt est réputée accomplie au sens de l'article 1304-3 du code civil dès lors que Monsieur [L] ne justifie d'aucune démarche en vue de l'obtention de ce prêt, que le défaut d’obtention du prêt résulte de sa faute, négligence et passivité et que c'est lui qui en a empêché l'accomplissement. En conséquence, il s'est refusé à exécuter son engagement et les conditions relatives à la mise en œuvre de la clause pénale sont remplies et il en est plein droit débiteur sans qu'il y ait à rechercher s'il a commis d'autres fautes que ce manquement contractuel avéré. Le montant de la clause pénale correspond à 5% du prix de vente, soit 26.320 €. En outre, Monsieur [L] a indiqué dans le compromis de vente percevoir un revenu de 12.600 € net par mois. Dès lors, le montant de la clause pénale n'apparait pas excessif et il sera condamné à payer la somme de 26.320 euros à Madame [N] au titre de la clause pénale. Sur la responsabilité de l'agence immobilière : Madame [N] a signé avec l’agence immobilière un mandat de vente exclusif. Aux termes de l’article 1992 alinéa 1 du Code civil : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ». L’article 8 du Décret n°2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et fonds de commerce dispose : « Défense des intérêts en présence : Dans l'exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes mentionnées à l'article 1er promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées. Elles s'obligent : 1° A ce que les actes sous seing privé qu'elles rédigent expriment les accords intervenus entre les parties, qu'ils assurent, sans équivoque aucune, leur parfaite information et qu'ils tendent à harmoniser leurs intérêts, sans que l'une d'entre elles en tire seule les avantages ; 2° A faire preuve de prudence, en veillant à ne mettre en péril, ni la situation de leurs mandants, ni celles des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, ni la leur ; 3° A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; 4° A rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l'exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées ; 5° A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié; 6° A transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers leur désignent. ». L'intermédiaire professionnel négociateur et rédacteur d'un acte est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention. Il est tenu en outre d'une obligation de renseignements et de conseil. Par un courrier daté du 7 février 2021 (en réalité 2022, le compromis étant de novembre 2021), Madame [N] a sollicité auprès de l'agence immobilière la copie du dépôt de garantie et de l'offre préalable de prêt de Monsieur [L]. Par un nouveau courrier daté du 9 février 2021 (en réalité 2022), elle a écrit à l'agence : « suite à notre conversation téléphonique en date du 8 février 2022, j'ai pris acte des points suivants : - l'acquéreur n'a pas versé le dépôt de garantie en temps et en heure, - ne souhaite pas donner suite à l'acquisition de mon bien. Je suis donc dans la position délicate d'apprendre le 8 février 2022 que le vendeur ne s'est pas acquitté de ses obligations. Pour mémoire, je vous ai envoyé des mails en date du 16 janvier 2022, 31 janvier 20222 et 4 février 2022 ayant pour objet la confirmation du dépôt d e garantie puis de la demande de financement. Je passe sous silence le nombre important d'appels téléphoniques laissés sans réponse ». Par un courrier du 31 mars 2022, l’agence HUMAN IMMOBILIER a répondu à Madame [O] [N] et lui a confirmé que Monsieur [L] n'avait transmis ni offre ni refus de prêt. Elle a affirmé qu'elle avait « le 7 février 2022 mis en demeure Monsieur [L] de régulariser la situation, celle-ci étant resté sans effet » puis indiqué « par conséquence, nous mettons en demeure (ci-joint) Monsieur [L], au vu de sa défaillance, de nous régler la somme de 52.640,00 € correspondant au montant de la clause pénale et dommages et intérêts, répartie par moitié entre la venderesse et HUMAN IMMOBILIER, conformément aux dispositions du compromis de vente». Elle a par un second courrier du 31 mars 2022 mis en demeure Monsieur [L] de régler la clause pénale, courrier dans lequel elle a fait référence à un précédent courrier du 7 février 2022 qu'elle lui aurait envoyé en recommandé avec accusé de réception pour le mettre en demeure de produire une offre ou un refus de prêt. Il est en outre justifié par Madame [N] de l'envoi les 19 et 21 janvier 2022 de deux « sms » à la représentante de l'agence immobilière et d'un sms en réponse de celle-ci le 21 janvier 2022 dans lequel elle écrivait « aucun problème. Nous n'avons pas réussi à joindre votre client. Nous le relancerons demain. Nous avions un accord de principe et il n'y a pas de problématique particulière. Le client a toujours été difficilement joignable mais il nous re contacte toujours. Dès son appel je vous rappelle », alors qu'à cette date, le délai pour déposer le dépôt de garantie était déjà expiré depuis presque 2 mois. Si l'agence HUMAN IMMOBILIER a effectivement par courrier du 7 février 2022 mis en demeure Monsieur [L] de produire une offre de prêt ou d'un refus de prêt conformément au compromis, il convient de souligner que cette mise en demeure est intervenue après le délai fixé au plus tard le 31 janvier 2022 pour justifier de l'offre. En outre, le courrier a été envoyé [Adresse 5] à [Localité 9], ce à quoi Monsieur [L] répondait le lendemain par sms qu'il n'habitait pas à cette adresse qui n'est effectivement pas celle indiquée dans le compromis. Il en ressort qu'alors qu'elle était rédactrice du compromis de vente, que l'acquéreur devait verser auprès d'elle le dépôt de garantie avant le 29 novembre 2021 et justifier auprès d'elle ou du vendeur de l'offre de prêt avant le 31 janvier 2022, l'agence HUMAN IMMOBILIER ne s'est non seulement aucunement soucié de la réalisation de ses obligations par Monsieur [L], le simple sms du 21 janvier 2022 dans lequel elle indique ne pas avoir réussi à joindre son client étant totalement insuffisant à établir l'inverse, mais en outre, n'en a pas informé Madame [N] alors que les délais étaient expirés, avant que celle-ci ne lui demande des informations par courrier le 7 février 2022. Peu importe qu'elle se soit auparavant assurée de la faisabilité du projet et notamment d'un accord de principe du CREDIT AGRICOLE du 18 mars 2021 pour un prêt de 1 500 000 euros à Monsieur [L], dont il est ignoré à quel projet immobilier il se rattache. N° RG 22/06230 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W5HN L'agence immobilière a ainsi fait preuve de négligences et d'absence de diligences et d'un défaut d'information qui constituent des manquements et engagent sa responsabilité contractuelle vis à vis de Madame [N]. Madame [N] fait valoir qu'elle a subi un préjudice dans la mesure où, informée dès le 29 novembre 2021 de l'absence de dépôt de garantie, elle aurait pu dès lors solliciter l’annulation du compromis de vente et disposer de nouveau pleinement de son bien immobilier, alors que ce bien a été immobilisé pendant une période supérieure à 6 mois ce qui l’a empêchée de le remettre en vente dans les meilleurs délais et qu'elle avait le souhait d’acquérir un nouvel immeuble grâce à l’argent de la vente avec Monsieur [L]. Elle indique qu'elle avait convenu avec l’organisme de prêt que si la vente de son bien avait lieu comme prévu au plus tard au mois de mars, elle pouvait emprunter à un taux très bas, soit 0,90 % pour l’acquisition d'un nouvel immeuble et que du fait des manquements de la société HUMAN IMMOBILIER, elle a perdu plusieurs mois et a été contrainte d’emprunter à un taux moins avantageux de soit à 1,45 % (tableau amortissement). La réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 11 mars 2022. Madame [N] a remis son bien en vente le 9 février 2022 suivant les termes de son courrier du même jour. Elle ne produit pas une offre de prêt lui proposant un taux d’emprunt de 0,90 % mais une simple simulation du CAFPI en date du 17 février 2022. Elle produit enfin un tableau d'amortissement concernant un prêt immobilier dont la première échéance est du 29 juin 2022 pour un taux de 1,45%. L'acte du 25 novembre 2021 étant un simple compromis de vente, il existait un aléa sur la réalisation de la vente En outre, la seule simulation du CAFPI est insuffisante à établir que quand bien même, elle aurait remis son bien en vente dès fin novembre 2021, elle aurait obtenu un prêt à un taux inférieur à 1,45%. En conséquence, le préjudice allégué relativement à cette perte d'un taux de crédit avantageux n'est pas établi et Madame [N] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. S'agissant d'un préjudice moral, elle ne justifie pas, en l’absence de tout élément à l'appui, d'une atteinte psychologique ou d'une atteinte à ses sentiments d'affection, d'honneur ou de considération et elle sera en conséquence déboutée de sa demande en réparation à ce titre. Sur les demandes de la SAS HUMAN IMMOBILIER à l'encontre de Monsieur [L] : L’article 1 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable au litige, dispose : Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1 L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ( … ). Selon l’article 6, I, alinéa 1, de la même loi « Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1 à 6 , doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d' Etat : -les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ; - les modalités de la reddition de compte ; - les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge. » N° RG 22/06230 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W5HN La commission prévue de l’agent immobilier à la charge de l’acquéreur était de 23.600 euros. Si l'agence immobilière a été fautive dans les suites de la signature du compromis de vente, elle avait néanmoins mené à bien son travail d'intermédiaire jusqu'à la signature du compromis. Aux termes de ce compromis, « la commission sera entièrement acquise à HUMAN IMMOBILIER dont la mission sera terminée dès réalisation des conditions suspensives ». L'agence immobilière fait valoir que par l'abstention fautive de l'acquéreur d'exécuter les termes du contrat, elle a été privée de la réalisation de la vente et que Monsieur [L] lui a fait perdre le montant de sa commission. La faute de Monsieur [L] qui n'a justifié ni du versement du dépôt de garantie ni d'aucune démarche en vue de l'obtention du prêt et a fait preuve d'une totale négligence est établie et a effectivement conduit à la non réalisation de la vente. Si l’agence immobilière ne peut solliciter le paiement de sa commission en l’absence de réalisation de la vente, elle est fondée, en raison de la faute de Monsieur [L] à obtenir des dommages-intérêts. Eu égard au travail réalisé par l'agence immobilière jusqu'à la signature du compromis, aux démarches et à la perte de temps engendrées, il lui sera accordée la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l'article 1231-7 du code civil s'agissant de dommages et intérêts. Sur les demandes annexes : Monsieur [L] partie perdante sera condamné aux dépens. Au titre de l'équité, il sera condamné à payer à Madame [N] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au titre de l'équité, la SASU HUMAN IMMOBILIER sera déboutée de de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu à l'écarter, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire, par mise à disposition au Greffe : PRONONCE la résolution du compromis de vente signé le 25 novembre 2021 entre Madame [O] [N] et Monsieur [P] [L] aux torts de celui-ci. CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à Madame [O] [N] la somme de 26.320 euros au titre de la clause pénale. N° RG 22/06230 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W5HN CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à la SASU HUMAN IMMOBILIER la somme de 3000 euros à titre de dommage et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à Madame [O] [N] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. DEBOUTE Madame [O] [N] du surplus de ses demandes. DEBOUTE la SASU HUMAN IMMOBILIER du surplus de ses demandes CONDAMNE Monsieur [P] [L] aux dépens. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,