Cour d'appel, 17 mai 2024. 23/15876

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 17 MAI 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15876 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIJKR Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Août 2023 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 23/50929 APPELANT M. [Y] [X], [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301 INTIMÉES Mme [C] [I] [Adresse 1] [Localité 6] Mme [S] [U] [Adresse 3] [Localité 5] Mme [H] [U] [Adresse 3] [Localité 5] Mme [P] [U] [Adresse 3] [Localité 5] Représentées par Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1704 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 avril 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. **** Par acte du 3 décembre 2015, Mme [C] [T] épouse [I], Mme [A] [T], M. [B] [T] et M. [W] [U] ont consenti au renouvellement d'un bail commercial au profit de M. [X], avec effet au 1er janvier 2016, portant sur des locaux composés d'un rez-de-chaussée affecté à une exploitation de Café -Brasserie ' Tabac ' Tabletterie ' Loto et PMU, d'un sous-sol avec cave et d'un appartement au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 2] ), constituant les lots 1 et 4 du règlement de copropriété, pour une durée de neuf ans, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 25.000 euros, payable par trimestre à termes échus. Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer au preneur, le 11 janvier 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, pour la somme en principal de 35.178,49 euros au titre de l'arriéré locatif. Par acte du 20 janvier 2023, Mmes [S] [U], [H] [U] et [P] [U], ces dernières en leur qualité d'héritières de [V] [Z] [R] et [W] [U], et [C] [I], (ci-après les consorts [I] [U]) ont fait assigner M. [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du preneur et condamnation de ce dernier au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire du 30 août 2023, le premier juge a : constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à effet au 12 février 2022, du bail commercial renouvelé du 1er janvier 2016 liant les parties ; dit que M. [X] devra libérer les locaux situés [Adresse 2] ) dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance et, à défaut d'exécution de cette obligation dans ce délai, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; condamné M. [X] à payer à Mmes [C] [I] et [S] [U], [H] [U] et [P] [U] : à compter du 12 février 2022, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer trimestriel, soit 7.428,40 euros par trimestre, majorée des charges et taxes, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, et sous réserve des sommes échues au 11 octobre 2022 et incluses dans le montant de la provision ci-après ; en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 50.483,69 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 11 octobre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 ; la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné M. [X] au paiement des dépens comprenant le coût de la signification du commandement de payer (257,83 euros) et de l'assignation (55,12 euros) ; débouté Mmes [I] et [U] du surplus de leurs demandes. Par déclaration du 26 septembre 2023, M. [X] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 novembre 2023, M. [X] demande à la cour de : infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; S'agissant de la demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, A titre principal, constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 janvier 2022 a été délivré de mauvaise foi par l'indivision bailleresse ; débouter l'indivision bailleresse de sa demande visant à voir constatée l'acquisition de la clause résolutoire au 12 février 2022 ; A titre subsidiaire, se déclarer incompétent en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ; S'agissant de la demande visant à le voir condamné au paiement d'une provision à valoir sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés au 11 octobre 2022, A titre principal, se déclarer incompétent en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ; A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement de 24 mensualités pour régler la somme de 50.483,69 euros ; suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ; En tout état de cause : infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamné à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; condamner l'indivision bailleresse à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux dépens. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 22 décembre 2023, les consorts [I] [U] demandent à la cour de : dire l'appel interjeté par M. [X] mal fondé ; le débouter de l'intégralité de ses demandes ; confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; condamner M. [X] à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La clôture de la procédure a été prononcée le 20 mars 2024. A l'issue de l'audience du 5 avril 2024, fixée pour les plaidoiries, il a été demandé aux bailleurs de produire en cours de délibéré un décompte actualisé. Cette pièce a été produite ce même jour, par message électronique communiqué à l'appelant. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Il est relevé à titre liminaire que M. [X] soulève 'l'incompétence' - en réalité l'absence de pouvoir juridictionnel - de la juridiction des référés pour statuer sur les demandes des bailleurs en raison de l'existence de contestations sérieuses tant sur le constat de la résiliation du bail que sur la demande de provision. Mais il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. De même, il entre dans les attributions du juge des référés d'allouer des provisions au titre des loyers et charges impayés lorsque l'obligation de paiement du preneur n'est pas sérieusement contestable. Il appartient donc à la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, de statuer sur les demandes des consorts [I] [U], qui seront ci-après examinées. Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Enfin, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations. Au cas présent, les bailleurs ont fait délivrer, le 11 janvier 2022, à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 35.178,49 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2022, terme du quatrième trimestre 2021 inclus, dont nul ne conteste qu'elle n'a pas été réglée dans le mois de cet acte, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 12 février 2022 ainsi que l'a exactement retenu le premier juge. Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, M. [X] soutient que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance dès lors que des infiltrations provenant, notamment, des parties communes de l'immeuble, affectent gravement les locaux loués et que, dans ces circonstances, la clause résolutoire ne saurait s'appliquer. Il fait donc valoir que les intimées ne lui ayant pas permis d'exploiter les locaux dans des conditions normales, le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi. M. [X] verse aux débats : un rapport d'intervention de la société Falnor Pro du 25 avril 2023 confirmant les dégâts matériels subis dans les sanitaires du local commercial, la cave et l'appartement du premier étage ayant pour origine les parties communes de l'immeuble (défaut d'étanchéité des murs fissurés et en toiture, impossibilité d'évacuation de la gouttière lors de fortes pluies) ; un procès-verbal de constat en date du 19 juin 2023 établissant l'existence de dégradations dans les locaux loués (étendue d'eau au sol de l'espace sanitaires, coulures sur les murs carrelés, soulèvement de carrelage, fissures, cloques et traces d'humidité au plafond de cet espace, traces d'humidité, de moisissures, cloques et décollement de peinture dans l'espace réserve, traces d'humidité et de moisissures dans le local d'habitation du premier étage) ; un rapport d'intervention de la société Aquanef du 21 juin 2023 ayant procédé à une recherche de fuite, qui met en évidence une dégradation des maçonneries de la courette et une obturation du chéneau par divers débris à l'origine de débordements lors des intempéries ; un rapport 'dégâts des eaux' réalisé par la société Saretec, expert d'assurance, le 24 août 2023 en lien avec un sinistre survenu le 11 mars 2022 établissant l'existence de dommages dans les wc et la réserve ; des constats amiables dégâts des eaux en date du 17 juillet 2023 relatifs à des sinistres survenus à cette date. Ces rapports et constats établis postérieurement à la délivrance du commandement de payer, même s'ils tendent à établir une dégradation ancienne des parties communes à l'origine des infiltrations, et se rapportant à des sinistres survenus après cet acte, n'établissent pas que M. [X] a été totalement privé de la jouissance des lieux loués. En effet, M. [X] ne démontre ni même n'allègue avoir subi une perte d'exploitation du fait des infiltrations subies ou n'avoir pu se loger dans l'appartement du premier étage, aucune pièce de nature à justifier un préjudice commercial ou une nécessité de trouver un nouveau logement en lien avec les dégâts des eaux n'étant versée aux débats. Au surplus, la cour relève que M. [X] indique dans ses écritures avoir constaté des infiltrations récurrentes courant 2022, soit à une période concomitante ou postérieure à la délivrance du commandement de payer, qui portait sur un arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2021, les premiers incidents de paiement datant de 2019. M. [X] ne justifie pas davantage avoir alerté les bailleurs sur l'existence d'un quelconque désordre avant 2022 et il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété tenue le 30 juin 2023, que celle-ci a ratifié la mission confiée au cabinet Renaissance Architecture pour une étude de la reprise structurelle du plancher haut des caves et du ravalement des façades cour de l'immeuble et voté l'exécution des travaux de réfection dudit plancher. Ainsi, les infiltrations subies, à l'origine de désagréments certains, ne permettent pas de caractériser un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance. Il n'est donc établi aucune exception d'inexécution qui aurait pu permettre à l'appelant de se dispenser de régler les loyers dus en exécution du bail, de sorte que la contestation émise à ce titre est dépourvue de tout caractère sérieux. Il n'est pas davantage démontré que les bailleurs auraient fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire alors qu'il est établi que M. [X] est défaillant dans son obligation de paiement. En outre, c'est vainement que M. [X] soutient que n'ayant pas été représenté en première instance, les bailleurs ont obtenu le prononcé du constat de la résiliation du bail sans faire état du projet de procès-verbal de conciliation élaboré à l'issue de la réunion du 25 avril 2023 avec le conciliateur désigné par le premier juge. En effet, aucun accord n'a été réellement formalisé, le procès-verbal susvisé n'ayant pas été signé par les parties, et il n'est pas justifié des circonstances qui auraient empêché M. [X] d'être représenté devant le premier juge. Les contestations formées par M. [X] pour s'opposer aux effets du commandement de payer sont donc dépourvues de tout caractère sérieux. Sur la provision Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au cas présent, les consorts [I] [U], qui n'ont pas entendu réactualiser leur créance, sollicitent la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [X] au paiement de la somme de 50.483,69 euros à titre de provision sur la dette de ce dernier arrêtée au 11 octobre 2022, troisième trimestre 2022 inclus ainsi qu'il résulte du décompte produit. M. [X] invoque l'existence des infiltrations pour contester la provision allouée dont il ne critique pas le quantum. Mais, ainsi qu'il résulte des motifs qui précèdent, ce désordre n'étant pas de nature à faire échec à l'obligation contractuelle de paiement, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef dès lors que la demande des bailleurs ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Sur la demande de délais de paiement Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. M. [X] sollicite un délai de 24 mois pour s'acquitter de la somme de 50.483,69 euros, demande à laquelle s'opposent les bailleurs. Si l'examen du décompte arrêté au 27 mars 2024 démontre que M. [X] a procédé à des versements depuis l'ordonnance entreprise à hauteur de 12.500 euros et que le total des sommes versées entre le 4 janvier 2023 et le 26 février 2024 s'est élevé à 40.320,45 euros, il est également observé que le loyer annuel s'élève à la somme de 29.713,60 euros (7.428,40 euros x 4) et que le montant de la dette s'élève à la somme de 47.706,82 terme du quatrième trimestre 2023 inclus. M. [X] ne verse aux débats aucune pièce de nature comptable et financière permettant d'établir sa capacité de régler, dans le délai sollicité, sa dette et de s'acquitter du loyer courant. Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement ne peut être que rejetée. Sur le constat de la résiliation et ses conséquences L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 février 2022, statué sur les conséquences de la résiliation constatée et en ce qu'elle a condamné, par provision, M. [X] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges et taxes depuis la résiliation et jusqu'à la libération effective des locaux. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. Succombant en ses prétentions, M. [X] supportera les dépens d'appel et sera condamné à payer aux intimées, contraintes d'exposer des frais irrépétibles pour assurer leur défense, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute M. [X] de sa demande de délais de paiement ; Condamne M. [X] aux dépens d'appel et à payer à Mmes [C] [I], [S] [U], [H] [U] et [P] [U] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT