Cour d'appel, 07 mars 2023. 21/00056

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71F 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 MARS 2023 N° RG 21/00056 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UHVC AFFAIRE : [B] [H] et autre C/ SDC DU [Adresse 2] représenté par son syndic ETUDE GESTION IMMOBILIERE, Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Octobre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nanterre N° Chambre : N° Section : N° RG : 18/06696 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Tristan BORLIEU Me Banna NDAO, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [B] [H] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 744 Madame [E] [G] épouse [H] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 744 APPELANTS **************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] & [Adresse 1] représenté par son syndic, la société ETUDE GESTION IMMOBILIERE (EGIM), [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0208 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Vice-Présidente placé, Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE, **************** M. et Mme [H] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 2]. Lors de l'assemblée générale du 10 avril 2018, a été votée la résolution n°14.5 qui rejette la demande des époux [H] de faire débarrasser la chaufferie de la machine à laver qui y est installée. Par jugement rendu le 12 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a débouté M. et Mme [H] de leurs demandes et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Etude Gestion Immobilière une indemnité de procédure de 3 000 euros ainsi qu'aux dépens. M. et Mme [H] ont interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 5 janvier 2021 à l'encontre de ce syndicat. Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 17 décembre 2021, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l'arrêté du 23 juin 1978, du code du travail et du règlement de copropriété et des plans annexés, de : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes et condamnés au paiement d'une indemnité de procédure ainsi aux dépens ; Et statuant à nouveau : - Annuler la résolution 14.5 de l'Assemblée générale du mardi 10 avril 2018 ; - Condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser une indemnité de procédure de 3.000 euros ainsi qu'aux dépens ; - Juger qu'ils seront dispensés de toute participation aux charges découlant de la procédure. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic Egim demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 2 juin 2021, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des pièces, de débouter M. et Mme [H] de l'intégralité de leurs demandes ; En conséquence, - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; A titre surabondant, - Condamner M. et Mme [H] au paiement d'une indemnité de procédure de 3 000 euros outre les dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR I - Sur la demande principale en annulation de la résolution 14.5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 2018 Cette résolution se lit comme suit : « 14-5 Une machine à laver est installée et utilisée sans autorisation en chaufferie.Un piquage sans compteur TECHEM détourne l'eau de la comptabilisation du circuit d'eau froide. Ceci entraîne une présence récurrente et inappropriée en chaufferie et une consommation d'eau non maîtrisée au vu de la quantité de corbeilles de linge qui y transitent. Le Syndic informé n'a manifestement rien entrepris pour faire cesser la situation. L'Assemblée Générale rappel (sic) que l'accès à la chaufferie est interdit. En revanche, le contrat de gardienne précise qu'elle est rémunérée pour la surveiller et alerter le Syndic ou le chauffagiste si nécessaire. La machine à laver y a été installée car elle ne tenait pas dans la loge. L'assemblée confirme son accord à cette installation et repousse la proposition des époux [H] de la faire débarrasser Il est rappelé que leur consommation d'eau froide ne peut en aucun cas être facturée aux concierges. Cette résolution est adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés ». Le jugement entrepris, pour rejeter la demande d'annulation de cette résolution comme étant contraire au règlement de copropriété, retient que l'article 15 du règlement de copropriété dont il reproduit en partie le texte ne mentionne pas la chaufferie, partie présumée commune de l'immeuble, comme devant être maintenue libre de tout objet et que l'énumération de cet article est exhaustive. Les appelants soutiennent, à titre principal, ce qui suit pour le contester : - l'article 15 du règlement de copropriété mentionne les caves et que la chaufferie est située dans l'ancien local du sous-sol figurant au plan de ce sous-sol annexé au règlement de copropriété comme 'calorifère et cave du charbon', - une machine à laver, un sèche-linge, quatre chaises, une table, des cartons, un panier en osier rempli de linge, un panier en plastique rempli de linge et du linge en grande quantité sont installés dans la chaufferie, partie commune de l'immeuble, - ces objets encombrent cette partie commune, constituent un danger d'accident corporel et gênent l'évacuation par la sortie de secours comme l'accès à l'extincteur situé à droite de la machine à laver - aucune disposition du règlement de copropriété n'interdit l'accès à la chaufferie - le syndicat des copropriétaires a commis un abus de droit en laissant croire à un manque de place dans la loge de la gardienne alors que celle-ci : * dispose d'une loge de 29m² et d'une chambre de service de 13 m² au 8ème étage qui aurait été occupée par une tierce personne en 2010 * aurait annexé la cave n°8 et que cette annexion serait actuellement contestée devant le tribunal judiciaire de Nanterre * et 'ferait son petit business parallèle de lavage de linge pour des tiers' dans cette chaufferie. - la gardienne qui n'est pas copropriétaire ne peut bénéficier de la jurisprudence autorisant ce dernier à occuper des parties communes à titre précaire. Le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de droit en l'état d'une situation connue de la copropriété qui remonte à la prise de fonction de la concierge en 2008 et soutient que la chaufferie qui n'est pas davantage mentionné à l'article 15 du règlement de copropriété que le calorifère et la cave à charbon n'est pas une cave mais un local technique dont l'accès est limité pour des raisons de sécurité. Il fait enfin valoir qu'aucun dysfonctionnement de la chaufferie n'a jamais été attribué au lave linge et que les appelants, copropriétaires depuis le 1er mars 2010, n'ont de cesse que d'obtenir le départ de la gardienne et son remplacement par un prestataire de service extérieur prétendument moins onéreux. La cour retient ce qui suit. La présence d'un lave linge dans la chaufferie n'est pas en débat. Or, l'article 15 du règlement de copropriété (pièce appelants 7 et pièce SDC 1) énonce : «Les parties dont la copropriété est commune entre tous les copropriétaires devront être maintenue libres en tout temps et aucun propriétaire ou occupant de l'immeuble ne pourra encombrer l'entrée de l'immeuble, les vestibules, les paliers, escaliers-couloirs, cour, courettes, caves et passage couloir donnant sur [Adresse 5], ni y laisser séjourner ou y déposer un objet quelconque, ni y faire effectuer aucun travail de ménage, tel que nettoyage, lavage, ou étendage de linge, lavage de futs ou de bouteilles, cardage de matelas, lavage ou brossage de meubles, tapis, literie, habits, chaussures, etc' (')». Il s'ensuit que toute partie commune devra être maintenue libre en tout temps. Ainsi, seul compte pour résoudre le présent litige le point de savoir si la chaufferie est une partie commune, peu important qu'elle soit ensuite comprise ou non dans l'énumération de cet article. Or , ainsi que l'admet pourtant le premier juge, la chaufferie est présumée partie commune, en vertu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant d'un élément d'équipement commun. A cet égard, l'absence de tout dysfonctionnement imputable à la machine à laver querellée est indifférent et le fait que la chaufferie soit , le cas échéant, un local technique à l'accès limité pour des raisons de sécurité n'est à l'évidence pas non plus de nature à renverser cette présomption. La résolution 14.5 qui rejette la demande de débarras de la chaufferie est donc contraire à l'article 15 du règlement de copropriété. Par suite, il y a lieu de faire droit à la demande des appelants tendant à son annulation et en conséquence , d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance et d'appel en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, vu les articles 700 de ce code et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'équité ne commande pas de faire droit à la demande d'indemnité de procédure des appelants ni de les dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure. PAR CES MOTIFS Statuant après débat en audience publique par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris ; Annule la résolution 14.5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 2018 ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) aux dépens de première instance et d'appel et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,