Cour d'appel, 24 mai 2024. 23/02419

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 24 MAI 2024 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02419 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHB4M Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 21/02354 APPELANTS Monsieur [V] [Y] [Adresse 4] [Localité 7] Représenté par Me Claire THOUVENIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 153 Madame [W] [G] [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Claire THOUVENIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 153 INTIMÉS Monsieur [D] [T] [Adresse 5] [Localité 3] Représenté par Me Kazim KAYA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 574 Madame [Z] [C] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Kazim KAYA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 574 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé signé les 8 et 11 février 2020 avec le concours de l'agence Guy Hocquet [Localité 7], M. [V] [Y] et Mme [W] [G] ont consenti une promesse synallagmatique de vente à M. [D] [T] et Mme [Z] [C] portant sur les lots 34, 133 et 787 constitués d'un appartement, d'une cave et d'un parking, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis[Adresse 4]n à [Localité 7], moyennant le prix de 212.600 €. La promesse synallagmatique de vente prévoyait une condition suspensive d'obtention de prêt et une clause pénale d'un montant de 21.600€. Il était stipulé que la signature de l'acte de vente aurait lieu au plus tard le 8 octobre 2020. M. [D] [T] et Mme [Z] [C] ont produit une offre de prêt conforme le 13 mars 2020. Par courrier recommandé avec accusé réception des 23 et 27 octobre 2020, le conseil de M. [D] [T] et Mme [Z] [C] a mis en demeure les vendeurs d'exécuter le compromis de vente, sous peine d'invoquer la résolution de plein droit du compromis et le versement de la somme de 21.600 € en vertu de la clause pénale. Par exploit d'huissier délivré le 17 mars 2021, M. [D] [T] et Mme [Z] [C] ont fait assigner M. [V] [Y] et Mme [W] [G] devant le tribunal udicaire de Créteil aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement de la clause pénale outre des dommages et intérêts. Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi : - Constate la résolution de plein droit de la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. [V] [Y] et Mme [W] [G] et M. [D] [T] et Mme [Z] [C] les 8 et 11 février 2020, - Rejette la demande tendant à réduire la clause pénale, - Condamne solidairement M. [V] [Y] et Mme [W] [G] à verser à M. [D] [T] et Mme [Z] [C] la somme de 21.600 € au titre de la clause pénale, - Déboute M.[D] [T] et Mme [Z] [C] de leur demande de dommages et intérêts, - Déboute M.[D] [T] et Mme [Z] [C] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts; - Condamne in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [G] aux dépens, - Condamne in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [G] à verser à M. [D] [T] et Mme [Z] [C] la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Déboute M. [V] [Y] et Mme [W] [G] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejette toutes autres demandes des parties. M. [Y] et Mme [G] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 janvier 2023. La procédure devant la cour a été clôturée le 29 février 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 17 octobre 2023 par lesquelles M. [Y] et Mme [G], appelants, invitent la cour à : Vu les articles 1104, 1217, 1218 du Code Civil Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile L'INFIRMATION de la décision entreprise en ce qu'elle : -CONSTATE la résolution de plein droit de la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. [V] [Y] et Mme [W] [G] et M. [D] [T] et Mme [Z] [C] les 8 et 11 février 2020. -REJETTE la demande tendant à réduire la clause pénale. -CONDAMNE solidairement M. [V] [Y] et Mme [W] [G] à verser à M. [D] [T] et Mme [Z] [C] la somme de 21.600 euros au titre de la clause pénale. -DEBOUTE M. [V] [Y] et Mme [W] [G] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts. -CONDAMNE in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [G] aux dépens. -CONDAMNE in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [G] à verser à M. [D] [T] et Mme [Z] [C] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. -DEBOUTE M. [V] [Y] et Mme [W] [G] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -REJETTE toutes autres demandes des parties. ET STATUANT à Nouveau A TITRE PRINCIPAL CONSTATER que la mise en demeure du 27 octobre 2020 est sans effet ; PRONONCER au 27 octobre 2020 la résolution de l'avant contrat régularisé le 8 février 2020 entre les parties aux torts exclusifs des consorts [C] [T] ; DEBOUTER les consorts [C] et [T] de leur demande visant à la condamnation des époux [Y] à la somme de 21.600 € au titre de la clause pénale ; DEBOUTER les consorts [C] et [T] de leur demande visant à la condamnation des époux [Y] à la somme de 3.691,55 € au titre d'un préjudice financier ; DEBOUTER les consorts [C] et [T] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens ; SUBSIDIAIREMENT : CONSTATER que l'avant contrat régularisé le 8 février 2020 est résolu de plein droit au 8 octobre 2020 sans défaillance des vendeurs. DEBOUTER les consorts [C] et [T] de leur demande visant à la condamnation des époux [Y] à la somme de 21.600 € au titre de la clause pénale ; DEBOUTER les consorts [C] et [T] de leur demande visant à la condamnation des époux [Y] à la somme de 3.691,55 € au titre d'un préjudice financier ; DEBOUTER les consorts [C] et [T] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens ; A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT : REDUIRE au visa de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil la pénalité de 21.600 € à néant, faut de préjudice démontré par les consorts [C] et [T]. DEBOUTER les consorts [C] et [T] de leur demande visant à la condamnation des époux [Y] à la somme de 3.691,55 € au titre d'un préjudice financier ; DEBOUTER les consorts [C] et [T] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens ; EN TOUT ETAT DE CAUSE et RECONVENTIONNELLEMENT CONDAMNER solidairement Madame [C] et Monsieur [T] à payer aux époux [Y] les sommes de 500 € et 166 € au titre des frais financiers engagés pour la vente constituant un préjudice économique. CONDAMNER solidairement Madame [C] et Monsieur [T] à payer aux époux [Y] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; Vu les conclusions en date du 26 février 2024 par lesquelles M. [T] et Mme [C], intimés, invitent la cour à : Vu les articles 1589 et suivants du code civil Vu les pièces versées aux débats - DEBOUTER Monsieur [Y] et Madame [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions - CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la résolution de plein droit du compromis de vente en raison de l'absence de réitération des signatures par acte authentique au torts exclusifs de Monsieur [Y] et de Madame [G] - CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [Y] et de Madame [G] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [C] [Z] la somme de 21600 € au titre de la clause pénale - INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la condamnation solidaire de Monsieur [Y] et de Madame [G] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [C] [Z] la somme de 3.691,55 € au titre du préjudice financier subi Statuant à nouveau - CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] et de Madame [G] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [C] [Z] la somme de 3.691,55 € au titre du préjudice financier subi - CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] et de Madame [G] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [C] [Z] la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel - CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] et de Madame [G] aux entiers dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande des vendeurs de prononcer la résolution de la promesse aux torts des acquéreurs M. [Y] et Mme [G] sollicitent de prononcer la résolution de la promesse aux torts des acquéreurs, aux motifs que les acquéreurs ont failli à leur obligation de bonne foi fixée par l'article 1104 du code civil, en refusant toute prorogation du délai de signature, alors que le compromis renfermait l'obligation de laisser aux vendeurs 8 mois réels et effectifs pour rechercher un logement qui n'a pas été respectée compte tenu du contexte sanitaire, en fixant des conditions financières irréalisables du bail précaire durant le temps des négociations du 1er au 23 octobre 2020, alors qu'eux mêmes ont été d'une particulière bonne foi en mettant tout en oeuvre pour chercher et acheter une maison ; Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ; Aux termes de l'article 1104 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public' ; Aux termes de l'article 1224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice' ; Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, dans sa version applicable à compter du 17 avril 2020, 'Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er. Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, autre que de sommes d'argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l'article 1er, est reportée d'une durée égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la fin de cette période. Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l'article 1er' ; En l'espèce, il est constant que la seule obligation à la charge de M. [T] et Mme [C] était la production de l'acceptation du prêt et qu'ils l'ont produit le 13 mars 2020 soit dans les délais de la promesse de vente ; La condition suspensive de prêt était donc réalisée à cette date ; sur le refus de la prorogation du délai de signature par les acquéreurs En l'espèce, la promesse de vente des 8 et 11 février 2020 stipule notamment : - une seule condition suspensive d'octroi de prêt au profit des acquéreurs, qui 'devra intervenir au plus tard le 8 avril 2020", - 'la réitération par acte authentique au plus tard le 8 octobre 2020", - 'les parties pourront aussi, si elles l'entendent, conclure un avenant de prorogation' ; M. [T] et Mme [C] ont répondu rapidement par courriel du 7 septembre 2020 pour refuser la prorogation sollicitée par courriels des 18 août et 4 septembre 2020 (pièces 10, 11 et 13 [Y]) ; Les termes de la promesse n'obligeaient pas les acquéreurs à accepter une prorogation de ce délai ; Au surplus la demande des vendeurs de report de la date ne portait pas seulement sur quelques jours mais sur un prorogation de 2 mois jusqu'au 11 décembre 2020, alors que la condition suspensive de prêt était réalisée depuis le 13 mars 2020 ; Il convient donc de considérer que les vendeurs ne démontrent pas de mauvaise foi des acquéreurs pour avoir refusé la prorogation du délai de signature ; sur les recherches de relogement des vendeurs et la force majeure En l'espèce, M. [Y] et Mme [G] ne produisent aucune pièce confirmant leur allégation selon laquelle le délai de 8 mois entre la date de signature de la promesse, les 8 et 11 février 2020, et la date fixée pour la réitération de la vente, le 8 octobre 2020, était une condition essentielle de la vente à leur égard pour leur permettre de rechercher et acheter une maison pour se reloger ; La promesse de vente ne mentionne aucune évocation d'un quelconque projet personnel des vendeurs concernant leur hébergement postérieur à la vente ; les vendeurs reconnaissent que la promesse ne prévoit aucune autre condition suspensive que celle relative au prêt en faveur des acquéreurs ; Le seul fait que le bien était la résidence principale des vendeurs et une acquisition destinée à la location pour les acquéreurs ne démontre pas que les vendeurs n'avaient pas de solution de relogement à la date de la promesse de vente et que le délai de 8 mois aurait été fixé pour leur accorder un délai pour se reloger ; Il est constant que l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 n'est pas applicable à la promesse litigieuse dont le délai n'a pas expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 mais que les mesures gouvernementales de confinement ont constitué un cas de force majeure empêchant les visites de maison pendant deux mois, du 17 mars 2020 au 11 mai 2020 ; En revanche, le délai de 3 semaines entre le courriel des vendeurs du 18 août sollicitant la prorogation du délai et la réponse négative des acquéreurs du 7 septembre 2020, n'empêchait pas les vendeurs de poursuivre leur recherche de relogement puisqu'aucune obligation contractuelle ne contraignait les acquéreurs à accepter cette demande de prorogation ; Concernant les démarches antérieures au 17 mars 2020, il n'est produit qu'un seul courriel du 13 mars 2020 (pièce 4) dans lequel l'agence Yerres Immo adresse une proposition de maison, sans qu'il ne soit justifié d'une visite, ni même d'une réponse de M. [Y] ou de Mme [G] ; Concernant les démarches postérieures au 11 mai 2020, il est produit : - 12 mai 2020 (pièce 31) : un courriel dans lequel M. [Y] indique à l'agence Yerres Immo qu'il reporte son projet d'achat au vu de la situation sanitaire, - 26 juin 2020 (pièce 6) : un courriel de l'agence Guy Hoquet qui indique à M. [Y] ne plus avoir de nouvelles de lui concernant ses recherches, - 10 août 2020 (pièce 31) : un courriel de l'agence Ralph Immo justifiant d'une visite la veille, - 24 août 2020 (pièce 3) : un courriel de l'agence Century mentionnant que M. [Y] a repris contact avec elle le 24 août 2020, M. [Y] précisant avoir des soucis avec la vente de son appartement et avoir dû pendant les mois suivants réaliser les démarches pour rechercher un crédit, et qu'un compromis de vente a été signé le 3 décembre 2020, - 28 août 2020 (pièce 31) : un courriel de l'agence LC Immo confirmant une visite le matin même, - 10 septembre 2020 (pièce 31) : un courriel de l'agence Boissière adressant une proposition de maison, - 15 septembre 2020 (pièce 31) : un courriel de l'agence Jof Immo confirmant une visite la veille, - 29 septembre 2020 (pièce 31) : un courriel de l'agence Century adressant une proposition de maison, - 2 octobre 2020 (pièce 31) : un courriel de l'agence Boissière renvoyant la même annonce que dans le mail du 10 septembre 2020 ; Ainsi il n'est démontré, en 4 mois et demie, que cinq propositions de maison dont trois visites, sans qu'il ne soit justifié d'une quelconque réponse de M. [Y] et Mme [G] ; Le 12 mai 2020, M. [Y] a indiqué à l'agence Yerres Immo reporter son projet d'achat alors que le confinement était terminé ; le 26 juin 2020, c'est l'agence Guy Hoquet qui l'a relancé en l'absence de reprise de contact alors que plus d'un mois s'était écoulé depuis la fin du confinement ; le 24 août 2020, M. [Y] a précisé avoir des soucis avec la vente de son appartement alors même qu'à cette date la condition suspensive de prêt était réalisée et que les acquéreurs étaient prêts à signer l'acte authentique de vente ; Au surplus, il n'est produit aucune démarche de recherche de bien en location, notamment à l'approche de la date de signature de la vente du 8 octobre 2020, aux fins de pouvoir respecter leurs engagements ; Ainsi M. [Y] et Mme [G] ne justifient pas de recherches actives de relogement, achat ou location, sur la période de 6 mois pendant laquelle les démarches et visites étaient possibles ; sur des conditions financières du bail précaire En l'espèce, il ressort des pièces produites que les négociations entre le 1er et le 23 octobre 2020 n'ont pas porté sur la négociation, la formation ou l'exécution de la promesse de vente, mais uniquement sur un éventuel contrat de bail au profit des vendeurs pour leur permettre de rester dans la maison, pendant plusieurs mois, postérieurement à la réitération de la vente ; Or les termes de l'article 1104 du code civil relative à la bonne foi ne portent que sur la négociation, la formation et l'exécution du contrat, soit en l'espèce, relativement à la promesse de vente ; Au surplus, dans le cadre des échanges de courriels entre le 1er octobre et le 8 octobre 2020, les acquéreurs ont proposé la régularisation au profit des vendeurs d'un bail précaire pour une jouissance différée de 3 mois sans précision des modalités financières, un séquestre de 50.000 € et une indemnité journalière de 200 € par jour de retard à compter du 3ème mois ; Les vendeurs ne démontrent pas en quoi ces propositions financières relatives au bail précaire étaient irréalisables ni en quoi elles les empêchaient de signer l'acte authentique de réitération de la vente à la date prévue au contrat le 8 octobre 2020, alors que la condition suspensive de prêt était réalisée et qu'aucune disposition de la promesse de vente ne prévoyait un maintien dans les lieux des vendeurs postérieurement à la réitération de la vente ; M. [Y] et Mme [G] ne démontrant pas de torts de M. [T] et Mme [C], le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à la résolution judiciaire du contrat aux torts des acquéreurs ; Sur la demande des acquéreurs de constater la résolution de plein droit de la promesse aux torts des vendeurs M. [T] et Mme [C] sollicitent, sur le fondement des articles 1589 et 1231-5 du code civil et des dispositions contractuelles, de constater la résolution de plein droit de la promesse aux torts des vendeurs ; ils exposent que les vendeurs ont refusé de régulariser l'acte authentique de vente malgré la réalisation de la condition suspensive de prêt et de la mise en demeure ; M. [Y] et Mme [G] opposent que les effets du compromis dont ceux de la clause résolutoire ont été prorogés jusqu'au 23 octobre 2020 par les pourparlers et la volonté des parties d'élaborer la rédaction d'un contrat de bail précaire, que la mise en demeure n'est pas valable sur le fondement de l'article 1344 du code civil en ce qu'elle est imprécise ; sur la validité des mises en demeure du 23 et du 27 octobre 2020 Aux termes de l'article 1344 du code civil, dans sa version applicable depuis le 1er octobre 2016, 'Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation'. En l'espèce, par lettres recommandées du 23 octobre 2020 et du 27 octobre 2020, avec accusés de réception signés le 29 octobre 2020 (pièces 16 et 17 [T]), le conseil de M. [T] et Mme [C] a rappelé à M. [Y] et Mme [G] 'le compromis de vente du 8 février 2020", 'leur accord avec ses clients pour que l'acte de vente définitif soit régularisé au plus tard le 8 octobre 2020", 'la réalisation de la condition suspensive de prêt', 'depuis cette date (le 8 octobre 2020) leur absence de souhait de donner suite à la vente et le refus catégorique de toutes les propositions amiables faites' ; Puis il les a mis en demeure 'afin de les contraindre à exécuter le respect de leurs engagements' : - 'conformément aux dispositions du compromis de vente' 'à défaut de réponse passé un délai de 10 jours à compter de la réception de la présente' 'd'invoquer la résolution de plein droit du compromis', - 'de régler la somme de 21.600 € sous 15 jours à compter de la réception de la présente, auprès de Me [D]' 'à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale en application des dispositions contractuelles et en conformité avec l'article 1152 du code civil', - 'à défaut de saisir les juridictions compétentes et dans pareil cas de solliciter en sus du montant de la clause pénale la somme de 3.691,55 € à titre de préjudice matériel' ; Ces mises en demeure sont suffisamment précises en ce qu'elles visent expressément la promesse synallagmatique de vente signée par les parties, l'intention de solliciter la résolution de plein droit de l'acte passé un délai de 10 jours et de solliciter le paiement de la clause pénale passé un délai de 15 jours, en l'absence de l'exécution du respect de leurs engagements rappelés dans les courriers, soit la régularisation de l'acte de vente définitif ; L'existence des pourparlers postérieurs à la date du 8 octobre 2020, portant sur une éventuelle location du bien aux vendeurs postérieurement à la réitération de la vente, est sans effet sur les mises en demeure ; Dès lors, ils convient de considérer que M. [T] et Mme [C] ont valablement mis en demeure M. [Y] et Mme [G] d'exécuter leurs obligations contractuelles ; sur l'absence de prorogation de la clause résolutoire En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant qu'il n'y a pas eu de prorogation de la date de signature de la réitération de la vente ; en conséquence, il n'y a pas eu de prorogation des effets de la promesse, incluant la clause résolutoire ; sur la clause résolutoire En l'espèce, la promesse stipule en page 15 : 'Réitération par acte authentique Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient, les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 08 octobre 2020 chez Me [U] [D], notaire à [Adresse 1] [Localité 6] avec la participation de Me [O], notaire à [Localité 7], [Adresse 2]. Les parties donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de ces études notariales pour effectuer les formalités préalables à la rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d'aliéner exigées par la loi, notamment aux titulaires du droit de préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires. La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : - invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt et un mille six cents euros (21600 €), - ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus ...' ; M. [T] et Mme [C] justifient : - qu'à la date du 8 octobre 2020, l'unique condition suspensive, soit la condition suspensive de prêt, était réalisée et l'acte de réitération de la vente n'était pas signé, - que conformément aux dispositions contractuelles, ils ont adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à chacun des vendeurs, présentée le 29 octobre 2020, valant mise en demeure de régulariser l'acte de vente définitif le 8 octobre 2020 et à défaut d'exécution par les acquéreurs dans le délai de 10 jours, de solliciter la résolution de plein droit de l'acte; M. [T] et Mme [C] produisent : - plus de 10 courriels entre le 13 mai 2020 et le 15 octobre 2020 (pièces 2 à 11) confirmant l'intention de M. [T] et de Mme [C] de signer l'acte authentique de vente et les difficultés du notaire à obtenir une réponse des vendeurs, - un SMS de M. [Y] du 5 novembre 2020, soit 4 jours avant l'échéance du délai, conditionnant à nouveau son accord pour la signature chez le notaire à la location du bien, condition non prévue par la promesse dont le refus a été confirmé par les acquéreurs par un SMS du même jour en rappelant leur intention de signer l'acte authentique et les relances adressées vainement en ce sens à plusieurs reprises (pièces 14 et 15) ; Le délai de 10 jours s'est échu le lundi 9 novembre 2020 à minuit ; il est constant que les vendeurs n'ont pas signé l'acte authentique dans ce délai ; Cette absence de signature par les vendeurs, partie défaillante, permet aux acquéreurs d'invoquer la résolution de plein droit de la promesse, puisque la promesse stipule 'A défaut de s'être exécutée (la partie défaillante) dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre', sans que la promesse n'exige que les acquéreurs adressent aux vendeurs à l'issue du délai de 10 jours une convocation ou une sommation aux vendeurs de se présenter chez le notaire ; Ainsi il est justifié que les vendeurs n'ont pas régularisé l'acte de vente définitif alors que les conditions contractuelles étaient remplies pour la signature de l'acte et qu'ils étaient informés de la préoccupation des acquéreurs depuis plusieurs mois à l'égard de cette signature ; Il convient donc de constater la résolution de plein droit de la promesse de vente aux torts de M. [V] [Y] et Mme [W] [G] à la date du 9 novembre 2020 à minuit ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a constaté la résolution de plein droit de la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. [V] [Y] et Mme [W] [G] et M. [D] [T] et Mme [Z] [C] les 8 et 11 février 2020 ; Compte tenu de la résolution de la promesse aux torts des vendeurs, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande reconventionnelle au titre des charges de copropriété et des frais de diagnostic ; Sur la demande des acquéreurs de versement de la clause pénale M. [T] et Mme [C] sollicitent le versement de la clause pénale prévue par la promesse; M. [Y] et Mme [G] opposent que la clause pénale n'est pas applicable aux motifs d'une première part que l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 a reporté les effet de la clause pénale de 3 mois et 11 jours et qu'elle ne pouvait pas courir avant le 19 janvier 2021, d'une seconde part de l'irrégularité de la mise en demeure et d'une troisième part de l'absence de défaillance et du refus de vendre des vendeurs ; à titre subsidiaire, ils sollicitent de diminuer la clause pénale au motif du contexte dans lequel la promesse de vente s'est exécutée et de l'absence de préjudice des acquéreurs ; sur l'irrégularité de la mise en demeure et l'absence de défaillance et du refus de vendre des vendeurs En l'espèce, il est démontré par l'analyse ci-avant la régularité des mises en demeure et la défaillance et le refus de vendre des vendeurs ; ces moyens sont donc écartés ; sur l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 En l'espèce, l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 proroge les clauses pénales dans le cas où leur délai expire entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 ; Or en l'espèce, la clause précitée de la promesse en page 15 intitulée 'Réitération par acte authentique' stipule que le versement de la clause pénale deviendra exigible à la date de la résolution de plein droit de la promesse, soit en l'espèce selon l'analyse ci-avant, le 10 novembre 2020, et donc au delà du 23 juin 2020 ; Il en ressort que la clause pénale n'est pas prorogée par ladite ordonnance ; ce moyen est rejeté ; sur le montant de la clause pénale Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure' ; Le juge ne peut modérer la peine retenue que s'il motive suffisamment le caractère manifestement excessif de la clause pénale par rapport au préjudice subi ; En l'espèce, la clause précitée en page 15 de la promesse intitulée'Réitération par acte authentique' stipule : '... A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : - invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt et un mille six cents euros (21600 €) ...' ; M. [T] et Mme [C] ont subi un préjudice d'une part, du fait des démarches réalisées en vain auprès de leur banque et des tracasseries justifiées par les nombreux mails échangés avec leur notaire et leur avocat du fait du non respect de leurs obligations par les vendeurs et d'une seconde part, en ce qu'ils envisageaient de louer le bien remeublé à neuf et ont perdu 7 mois avant de pouvoir reprendre les recherches d'un autre bien ; la période de 7 mois s'étend du 13 mars 2020, date à laquelle ils ont justifié avoir obtenu leur prêt, jusqu'au 8 octobre 2020, date à laquelle ils ont pris conscience que les vendeurs ne signeraient pas l'acte authentique ; leur estimation du loyer du bien remeublé à neuf à 1.500 € par mois (pièce 20) est cohérente avec le montant des mensualités de leur crédit de 1.117 € (pièce 12) en sus des charges de copropriété et l'estimation locative produite par M. [Y] et Mme [G] de 1.200 € par mois ; Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que la clause pénale qui est une indemnité forfaitaire n'est pas manifestement excessive et le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à réduire la clause pénale et condamné solidairement M. [V] [Y] et Mme [W] [G] à verser à M. [D] [T] et Mme [Z] [C] la somme de 21.600 € au titre de la clause pénale ; Sur la demande des acquéreurs au titre du préjudice financier subi M. [T] et Mme [C] sollicitent la somme de 3.691,55 € au titre de l'achat de meubles et appareils ménagers pour garnir le logement ; En l'espèce, les factures produites entre le 16 juillet et le 22 août 2020 et le mail adressé le 23 mars 2020 à l'agence immobilière lui demandant la taille du frigo au vu du projet d'acheter quelques meubles (pièces 4 et 18) ne permettent pas d'établir que les achats étaient destinés à l'acquisition projetée ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de cette demande ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [Y] et Mme [G], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [T] et Mme [C] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [G] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [D] [T] et Mme [Z] [C] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,