Cour d'appel, 09 février 2023. 22/03578

N° RG 22/03578 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OJV6 Décision du Juge de l'exécution du TJ de LYON du 10 mai 2022 RG : 22/02312 S.A.S. FL INVESTISSEMENT C/ S.A.S. LURI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 6ème Chambre ARRET DU 09 Février 2023 APPELANTE : S.A.S. FL INVESTISSEMENTS [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Olivier PERRIER de la SELARL OLIVIER PERRIER AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1668 INTIMEE : S.A.S. LURI [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Jean-Marc HOURSE de la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocat au barreau de LYON, toque : 346 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 05 Janvier 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Janvier 2023 Date de mise à disposition : 09 Février 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Dominique BOISSELET, président - Evelyne ALLAIS, conseiller - Stéphanie ROBIN, conseiller assistés pendant les débats de Sophie PENEAUD, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Dominique BOISSELET, président, et par Clemence RUILLAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte notarié du 30 juin 2021, la SAS FL Investissements a consenti à la SAS Luri une promesse de vente portant sur le lot 13 d'un ensemble immobilier à usage commercial et professionnel, composé de 49 lots, de stationnements et d'équipements à usage collectif, sur la commune de [Localité 5] (Drôme), [Adresse 3]. Le bien était alors donné en location à la SAS Bagueli, exploitant un commerce alimentaire à l'enseigne Biocoop, selon bail commercial du 11 décembre 2020 rectifié par avenant du 29 avril 2021. La promesse de vente prévoyait le paiement d'une somme de 770.000 euros ht, soit 924.000 euros ttc, à verser lors de la signature de l'acte authentique de vente. Plusieurs conditions suspensives étaient prévues à l'acte : ' l'absence de révélation d'une servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination que le bénéficiaire envisage de lui donner ; ' la purge de tout droit de préemption ou de préférence éventuel, notamment le droit de préemption du locataire ; ' l'absence de révélation d'inscriptions hypothécaires pour un montant supérieur au prix de vente ou d'une publication de commandement de saisie, ou d'autres droits réels faisant obstacle à la libre disposition du bien ou susceptible d'en diminuer sensiblement la valeur. Le délai de levée d'option expirait le 29 octobre 2021 à 18 heures. En considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant, les parties convenaient de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 92.400 euros, soit 10 % du prix ttc convenu, indépendamment de la durée de la promesse de vente. La société Luri n'ayant pas donné suite à la promesse de vente, le notaire mandaté par la société FL Investissements lui a demandé le paiement de la somme de 92.400 euros, qui n'avait pas été versée en sa comptabilité. La société Luri a refusé de régler l'indemnité d'immobilisation en excipant de la caducité de la promesse de vente. Le 18 février 2022, la société FL Investissements a fait pratiquer une saisie attribution sur les comptes de la société Luri ouverts à la société Lyonnaise de Banque, pour recouvrement de la somme de 93.642,02 euros, sur le fondement de l'acte notarié du 30 juin 2021. La saisie a été dénoncée à la SAS Luri le 25 février 2022. Par acte d'huissier de justice du 10 mars 2022, la SAS Luri a donné assignation à la société FL Investissements d'avoir à comparaître devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lyon afin de voir : - constater la caducité de la promesse notariée, - ordonner la mainlevée de la saisie-attribution réalisée le 18 février 2022, - condamner la société FL Investissements à lui verser la somme de 4.000 euros à titre dommages et intérêts pour saisie abusive, - condamner la société FL Investissements à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS FL Investissements a conclu au débouté de la demanderesse en l'ensemble de ses prétentions. A titre reconventionnel, elle a sollicité l'allocation de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 10 mai 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lyon a : - déclaré la SAS Luri recevable en sa contestation de la saisie-attribution du 18 février 2022 qui lui a été dénoncée le 25 février 2022, - déclaré la SAS Luri irrecevable en sa demande de voir le juge de l'exécution prononcer à titre principal la caducité de la promesse de vente notariée du 30 juin 2021, - ordonné la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 18 février 2022 entre les mains de la société Lyonnaise de Banque au préjudice de la SAS Luri à la requête de la SAS FL Investissements, - condamné la SAS FL Investissements à payer à la SAS Luri la somme de 800 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la SAS FL Investissements aux dépens. La société FL Investissements a relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe de la Cour le 18 mai 2022. Par ordonnance du 20 mai 2022, le président de la chambre, faisant application des dispositions des articles 905 du code de procédure civile et R.121-20 al.2 du code des procédures civiles d'exécution, a fixé l'examen de l'affaire à l'audience du 12 janvier 2023 à 13h30. En ses dernières conclusions du 2 septembre 2022, la SAS FL Investissements demande à la Cour ce qui suit, au visa des articles 1186 et 1187 du code civil et L.111-3 du code des procédures civiles d'exécution : infirmer le jugement rendu le 10 mai 2022 en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, - juger recevable et bien fondée la saisie-attribution pratiquée le 18 février 2022 sur les comptes bancaires de la société Luri, - débouter la société Luri de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, - juger que la société Luri est redevable vis-à-vis de la société FL Investissements des causes de la saisie litigieuse, - condamner la société Luri à payer à la société FL Investissements une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance et de toutes ses suites. Par dernières conclusions du 8 septembre 2022, la SAS Luri demande à la Cour de statuer comme suit, en visant les articles L.213-6 du COJ, L.111-3 du code des procédures civiles d'exécution, 1186 et 1187 du code civil et L.145-46-1 du code de commerce : - confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la non-réalisation d'une condition suspensive dans les délais et a ordonné la mainlevée de la saisie attribution, - en tant que de besoin, constater la caducité de la promesse notariée faute pour FL Investissements d'avoir respecté le droit de préférence de Bagueli prévu à l'article L.145-46-1 du code de commerce, - en conséquence, écarter la prétendue renonciation de Bagueli à son droit de préemption, - constater que cette saisie est manifestement abusive au regard des fautes commises par FL Investissements lors de l'établissement de la promesse et depuis lors, - en conséquence, et réformant le jugement, condamner FL Investissements à payer 4.000 euros de dommages et intérêts, - condamner la même aux entiers dépens outre une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2023. Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon l'acte notarié du 30 juin 2021, la société FL Investissements a accordé à la société Luri la faculté d'acquérir, ''si bon lui semble', les biens décrits dans l'acte au prix de 924.000 euros, hors frais, pour une durée expirant le 29 octobre 2021. Il est notamment stipulé que : - le promettant a définitivement consenti à la vente et est d'ores et déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire si ce dernier lève l'option, - le bénéficiaire accepte la promesse unilatérale de vente sous les conditions suspensives stipulées à l'acte et se réserve la faculté d'opter pour la conclusion du contrat promis, - à défaut pour le bénéficiaire de lever l'option dans les formes et délais convenus, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, le bénéficiaire sera déchu d'exiger la réalisation de la promesse, celle-ci étant alors de plein droit considérée comme caduque, sauf s'il y a lieu l'effet de la clause 'indemnité d'immobilisation'. Outre les conditions suspensives relatives aux règles d'urbanisme et éventuelles hypothèques, l'acte notarié prévoit, à titre de condition suspensive, la 'purge de tout droit de préemption ou de préférence éventuels, notamment le droit de préemption du locataire. A cet effet tous pouvoirs sont donnés au notaire chargé de la vente en vue de procéder à toutes notifications'. (page 9) Il est ensuite indiqué que 'pour former valablement la vente, le bénéficiaire devra émettre avant l'expiration du délai fixé ci-dessus un consentement pur, simple et non équivoque d'acquérir le bien aux conditions de la promesse (...)'. (page 28) Les parties ont convenu, 'en considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant, dans les conditions ci-dessus prévues', de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 92.400 euros, indépendamment de la durée de la promesse de vente, sans dépôt de garantie. L'article L.145-46-1 du code de commerce, d'ordre public, dispose que, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en mains propres contre récépissé ou émargement. Le premier juge a dit qu'il ressort des débats et des pièces produites que, si la société Luri n'a pas émis un consentement tendant à lever l'option avant la date fixée par le contrat, la société FL Investissements ne justifie pas avoir purgé le droit de préférence du locataire, la société Bagueli. Or, la purge du droit de préférence du locataire est fixée, de façon claire et non sujette à interprétation, au titre des conditions suspensives de la réalisation de la promesse de vente notariée. Dès lors que l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, la promesse de vente présente une cause de caducité. La clause prévoyant l'indemnité d'immobilisation constituant le prix de l'exclusivité de la promesse de vente conférée au bénéficiaire ne peut plus produire d'effet. En conséquence, la société FL Investissements ne dispose pas d'une créance liquide et exigible portée par un titre exécutoire pouvant fonder la saisie-attribution pratiquée. La société Luri soutient que le notaire n'a pas mis en 'uvre la purge du droit de préemption, de sorte que la promesse de vente est devenue caduque. Les annexes à la promesse ne contiennent aucune information sur la mise en 'uvre de l'obligation d'information du preneur ni, a fortiori, sur la réponse de ce dernier. La société FL Investissements se prévaut de la jurisprudence selon laquelle la notification de l'offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, le fait que le vendeur ait conclu préalablement une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n'invalide pas l'offre de vente. Elle en déduit que la promesse unilatérale de vente du 30 juin 2021 n'est pas caduque, dès lors que la purge du droit de préemption du locataire pouvait, en application de cette jurisprudence, intervenir préalablement à la signature de l'acte notarié constatant la vente. Il n'était pas nécessaire qu'elle intervienne avant l'expiration du délai d'option prévu dans la promesse unilatérale de vente. Sur ce, la rédaction imprécise de la clause d'indemnité d'immobilisation contenue dans l'acte notarié appelle une interprétation du juge de la commune intention des parties : Il se comprend que celles-ci ont entendu mettre cette indemnité à la charge de l'acquéreur qui ne lève pas l'option alors que les conditions suspensives de la vente sont réalisées. Il est en effet prévu que la levée de l'option devait intervenir au plus tard le 29 octobre 2021 à 18 heures mais avec possibilité de prorogation jusqu'à 15 jours si 'à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction.' (page 27). Ce report de délai ne se justifie que si l'exercice de la faculté d'option de l'acquéreur est subordonné à la mise à disposition du notaire des justificatifs de réalisation des trois conditions suspensives précitées (urbanisme, droit de préférence du locataire et inscriptions hypothécaires). En appel, l'appelante fait valoir qu'elle a bien mis en 'uvre le droit de préemption du locataire, qui a reçu notification de la décision de mise en vente du bien objet de la promesse de vente par remise en main propre, le 20 juillet 2021. Ce locataire a refusé d'exercer son droit de préemption le 22 juillet 2021, de sorte que la condition suspensive était remplie dès cette date. Outre ce document, elle verse aux débats une attestation de [W] [T], président de la SAS Bagueli, certifiant avoir renoncé au droit de préemption aux termes du courrier de renonciation remis en mains propres par [K] [F] (président de FL Investissements) le 20 juillet 2021 et signé le 22 juillet 2021. La société Luri met en doute la véracité de ce témoignage et soutient que le document est antidaté et confectionné pour les besoins de la cause par la société FL Investissements qui ne l'a pas produit devant le premier juge. Elle se prévaut d'un courrier daté du 3 mars 2022, adressé par FL Investissements au conseil de la société Luri et transmis à celui-ci le 4 mars 2022 par le notaire, Maître [R], pour soutenir qu'il contient la reconnaissance que celle-ci n'avait pas mis en oeuvre le droit de préemption puisque ce message ne fait pas état de la renonciation du locataire, censée être intervenue 8 mois plus tôt. Il s'avère que ce courrier répond à la contestation de la société Luri formulée dans un courrier de son conseil non versé aux débats. Il se comprend que celui-ci arguait du défaut de purge du droit de préférence du locataire avant l'expiration du délai d'option de l'acquéreur. La société FL Investissements, tout en affirmant que 'les conditions suspensives, d'usage, ont toutes été réalisées', reprochait alors à la société Luri de chercher un argument juridique pour se dégager de son engagement après renonciation de la société Inco pressentie pour se substituer dans l'acquisition. Elle indiquait notamment 'Vous recherchez donc par tous moyens de dégager la responsabilité, principalement au motif que le droit de préférence du preneur, prévu à l'article L.145-46-1 du code de commerce, n'aurait pas été purgé régulièrement. Sachez que votre position n'engage que vous, et que la jurisprudence a mis un terme à toute discussion relative à la date de renonciation de son droit de préférence par le locataire, laquelle doit intervenir en toutes hypothèses avant la vente définitive.' Il en ressort que la société FL Investissements, ne faisant nullement valoir l'acte du 22 juillet 2021, prétendait se justifier de l'absence de renonciation du droit de préférence du locataire avant la date de levée d'option fixée contractuellement au 29 octobre 2021. En outre, la société FL Investissements n'explique pas pourquoi ce document n'a été ni mentionné ni produit devant le premier juge, alors même que la société Luri excipait, dans l'assignation introductive d'instance et ses conclusions subséquentes, de la caducité de la promesse de vente à raison du défaut de purge du droit de préemption du locataire. Qui plus est, la société FL Investissements a soutenu devant le premier juge - et persiste à soutenir en cause d'appel - que la purge du droit de préemption du locataire pouvait intervenir après l'expiration du délai de levée d'option et jusqu'à la date de la vente, ce qui induit qu'elle reconnaissait que cette purge n'était pas intervenue avant l'expiration du délai d'option. Enfin, si la mention précitée en page 9, donnant tous pouvoirs au notaire en vue de procéder à toutes notifications, paraît induire que le notaire devait se charger de la notification au locataire, rien n'excluait que le bailleur s'en charge lui-même. Encore fallait-il que le vendeur remette au notaire le document de renonciation du droit de préemption du locataire pour que la levée de l'option puisse intervenir. Or, la société FL Investissements ne prétend ni ne démontre l'avoir remis au notaire, pas plus qu'elle ne justifie de la notification à l'acquéreur de la réalisation de la condition suspensive de purge du droit de préférence du locataire, par le notaire ou par le promettant. Au regard de ces éléments, nonobstant l'attestation du locataire, l'acte sous seing privé de renonciation au droit de préférence n'a pas date certaine et ne fait pas preuve de la réalisation de la condition suspensive au jour de la date limite de levée de l'option. Dans ces conditions, la société Luri est fondée à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente à défaut de réalisation de cette condition suspensive et la clause d'immobilisation ne peut plus produire d'effet, ainsi que l'a exactement retenu le juge de l'exécution. Quant bien même la position de la société Luri s'avère fondée en droit, elle relève de l'opportunisme pour s'exonérer de sa propre carence. La saisie-attribution, pour être infondée, n'est pas abusive, de sorte que la demande reconventionnelle de dommages et intérêts doit être rejetée. La société FL Investissements, partie perdante, supporte les dépens d'appel mais il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en sus de l'indemnité allouée par le premier juge. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement prononcé le 10 mai 2022 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lyon ; Condamne la SAS FL Investissements aux dépens d'appel ; Rejette le surplus des demandes des parties. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT