Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00030

N° RG 24/00030 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GF4U jonction du 24/00198 Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : [J] [Z] Copie certifiée conforme délivrée le : à : [L] [F] divorcée [I], [D] [G], en sa qualité de caution Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ CONTRADICTOIRE DU 04 Juin 2024 DEMANDEUR(S) : Monsieur [J] [Z] né le 25 Avril 1965 à CHARTRES (28000) demeurant 34 rue du charmoy - GUIMONVILLIERS - 28190 PONTGOUIN comparant en personne D’une part, DÉFENDEUR(S) : Madame [L] [F] divorcée [I] née le 03 Juin 1987 à CHARTRES (28000) demeurant 25 rue Georges Fessard - 28190 COURVILLE SUR EURE comparante en personne Monsieur [D] [G], en sa qualité de caution demeurant 151 rue Michel MONTAIGNE - 24450 LA COQUILLE comparant en personne D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 19 Mars 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 17 octobre 2019, M. [J] [Z] a consenti à Madame [L] [F] divorcée [I] un bail d’habitation sur une maison située 25 rue Georges Fessard à 28190 COURVILLE SUR EURE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros hors charges locatives. Par acte du 20 octobre 2019, Monsieur [D] [G] s’est porté caution solidaire pour Mme [L] [F] divorcée [I] jusqu’à la date du 6 novembre 2028 et pour un montant maximum de 25.200 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, M. [J] [Z] a fait signifier à Mme [L] [F] divorcée [I] un commandement de payer, pour un montant en principal de 25.200 euros au titre des loyers et charges impayés. Par acte du 30 octobre 2023, l’acte a été signifié à Monsieur [D] [G] en sa qualité de caution. La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [F] divorcée [I] le 18 octobre 2023. Par actes de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024, M. [J] [Z] a fait assigner Mme [L] [F] divorcée [I] et Monsieur [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES statuant en référé afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Mme [L] [F] divorcée [I] et la condamnation solidaire de la locataire et de la caution à lui verser : · la somme provisionnelle de 26.500 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 5 décembre 2023, · une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant majoré des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux loués et de la remise des clés et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux, · la somme de 600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile · les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX et à la caution, de l'assignation et de sa notification à la préfecture Et de les condamner aux intérêts légaux à compter de l’assignation. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 janvier 2024. La procédure à l’encontre de M. [D] [G] a été enregistrée sous le numéro RG 24/ 00198, celle à l’encontre de Mme [L] [F] divorcée [I] sous le numéro RG24/00030. Les affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 19 mars 2024. La procédure RG 24/ 00198 a été jointe à la procédure RG24/00030. M. [J] [Z] comparait en personne. Il actualise sa dette à la somme de 29.900 euros et expose que le paiement du loyer est partiel et irrégulier depuis 2020. Il expose avec eu Mme [L] [F] divorcée [I] comme interlocutrice et non la caution. Il déclare être défavorable à l’octroi de délais de paiement. Mme [L] [F] divorcée [I] et Monsieur [D] [G] comparaissent en personne. Mme [L] [F] divorcée [I] expose qu’elle est au chômage car elle n’a plus le permis de conduire. Elle ne reconnait pas le montant de la dette et expose que le montant du loyer n’est pas justifié au vu du logement. Elle ne formule pas de proposition pour apurer sa dette. Monsieur [D] [G] déclare qu’il n’a pas été mis au courant de l’impayé locatif et conteste le décompte produit. Il propose de régler la somme de 15.000 euros outre 400 euros par mois afin de régler la dette locative. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION :   Sur la recevabilité de la demande ; Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. En l'espèce, M. [J] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 5 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 mars 2024. Il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [L] [F] divorcée [I] le 17 octobre 2023 et à Monsieur [D] [G] le 30 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 25.200 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 17 décembre 2023. Il est constaté que le bail est résilié depuis le 17 décembre 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner à Madame [L] [F] divorcée [I] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [J] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Sur l’indemnité d’occupation Au vu de l’occupation actuelle du logement par Madame [L] [F] divorcée [I] et compte tenu de l’acte de cautionnement qui prévoit la solidarité de la caution sur le règlement des indemnités d’occupation, Madame [L] [F] divorcée [I] et Monsieur [D] [G] sont solidairement redevables envers M. [J] [Z] depuis la date de résiliation du contrat, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi. Sur la demande au titre de l'arriéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. Et selon l’article 24 I, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. En l’espèce, il résulte de l’acte de caution solidaire que Monsieur [D] [G] est tenu solidairement au paiement des loyers éventuellement révisés, des charges, réparations locatives, frais de procédure et indemnités d’occupation. Selon cet acte, la caution est tenue jusqu’au 6 novembre 2028 et pour un montant maximum de 25.200 euros. Monsieur [J] [Z] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la caution le 30 octobre 2023, soit dans un délai de quinze jours à compter de sa signification à Madame [L] [F] divorcée [I]. Monsieur [D] [G] est donc tenu solidairement à la dette locative dans la limite de 25.200 euros conformément à l’acte de cautionnement. Il résulte des pièces produites par M. [J] [Z] - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que sa créance s’élève à la somme de 29.900 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de l’audience. Il ressort des relevés bancaires trois virements de 500 euros ont été effectués au mois de mars 2020, d’octobre 2020 et de février 2021 qui n’ont pas été pris en compte dans le décompte. Les autres virements allégués n’ont pu être pris en compte, les justificatifs n’ayant pas été fournis. Il convient de soustraire la somme de 1.500 euros de la dette invoquée de 29.900 euros, soit la somme de 28.400 euros. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [G] et Madame [L] [F] divorcée [I] à payer à M. [J] [Z] la somme de 25.200 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation dûs au mois de mars 2024, et de condamner Madame [L] [F] divorcée [I] à la somme de 3.200 euros. La proposition de réduire la dette locative à 15.000 euros ne peut être entérinée judiciairement faute d’accord du bailleur en ce sens. Il est constaté l’absence de demande de paiement de Madame [L] [F] divorcée [I] tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire. Le montant de la dette, l’absence de proposition de règlement et l’absence de reprise de l’intégralité du loyer, ne permettent pas d'accorder des délais de nature à suspendre les effets de l’expulsion. Les propositions faites par Monsieur [D] [G] de régler des mensualités de 400 euros seront accordés dans les conditions fixées au dispositif. Il est rappelé que la solidarité au titre du paiement de ces mensualités s’applique à hauteur de 25.200 euros. Sur la demande reconventionnelle Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Selon l’article 20-1, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. (…) Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. En l’espèce, Mme [L] [F] divorcée [I] et M. [D] [G] font valoir à l’audience que le montant du loyer n’est pas justifié au vu des travaux à faire, concernant notamment la mauvaise isolation du logement. Mme [L] [F] divorcée [I] et M. [D] [G] n’apportent cependant aucune preuve au soutien de leurs allégations ni ne justifient avoir demandé au propriétaire la mise en conformité du logement aux exigences légales rappelées ci-dessus. En conséquence, Mme [L] [F] divorcée [I] et M. [D] [G] seront déboutés de leur demande. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Monsieur [D] [G] et Madame [L] [F] divorcée [I], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. Au cas présent, au vu de la situation économique des parties, il y a lieu de débouter Monsieur [J] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, ORDONNONS la jonction de la procédure RG 24/ 00198 à la procédure RG24/00030. CONSTATONS la recevabilité de l’action de M. [J] [Z] ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2019 entre M. [J] [Z] et Madame [L] [F] divorcée [I] concernant le logement 25 rue Georges Fessard à 28190 COURVILLE SUR EURE sont réunies à la date du 17 décembre 2023 ; CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 17 décembre 2023 ; ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [F] divorcée [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance; DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [F] divorcée [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS Madame [L] [F] divorcée [I] solidairement avec Monsieur [D] [G] à payer à M. [J] [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation; DISONS que Madame [L] [F] divorcée [I] est tenue aupaiement à titre provisionnel de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS solidairement Madame [L] [F] divorcée [I] et M. [D] [G] à verser à M. [J] [Z] à titre provisionnel la somme de 25.200 € (vingt cinq mille deux cents euros) (décompte arrêté au 19 mars 2024, incluant l'échéance de mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance; CONDAMNONS Madame [L] [F] divorcée [I] à verser à M. [J] [Z] à titre provisionnel la somme de 3.200 € (trois mille deux cents euros) (décompte arrêté au 19 mars 2024, incluant l'échéance de mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance; AUTORISONS Madame [L] [F] divorcée [I] et Monsieur [D] [G] à s’acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 400 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement; DEBOUTONS Madame [L] [F] divorcée [I] et Monsieur [D] [G] de leur demande reconventionnelle ; CONDAMNONS in solidum Madame [L] [F] divorcée [I] et M. [D] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS M. [J] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024, LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDALiliane HOFFMANN