Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 24/00241

- N° RG 24/00241 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNO4 Date : 15 Mai 2024 Affaire : N° RG 24/00241 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNO4 N° de minute : 24/00302 Formule Exécutoire délivrée le :17-05-2025 à :Me Marc TOULON + dossier Copie Conforme délivrée le :17-05-2025 à :Me Françoise PAEYE + dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUINZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : Entre : DEMANDERESSE S.C.I. LES 3 J [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Marc TOULON, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSE S.A.R.L. JANUS FRANCE [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Bruno PAVIOT, avocat au barreau de BEAUVAIS, avocat plaidant Me Françoise PAEYE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, ===================== Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 24 Avril 2024 ; EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES FAITS Par acte sous privé en date du 4 mars 2021, la SCI les 3J a donné à bail commercial à la société Janus France des locaux situés [Adresse 4] pour une durée du 9 années, à compter du 4 mars 2021 et jusqu’au 3 mars 2030, moyennant un loyer annuel de 20 400 euros hors taxes et hors charges, soit 1 700 euros hors taxes et hors charges par mois. Le 31 janvier 2024, la SCI les 3J a fait délivrer à la société Janus France un commandement de payer les loyers pour une créance en principal de 10 633,80 euros, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 4 mars 2021. Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, la SCI les 3J a fait assigner la société Janus France devant la présente juridiction pour voir constater la résiliation du bail à compter du 29 février 2024 avec toutes les conséquences de droit. Dans des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI Les 3J demande de : Vu les articles 695, 696, 808 et 809 du code de procédure civile, Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, Vu les articles 1103, 1224, 1728, 1741 du code civil, Vu le contrat de bail commercial en date du 04/03/2021, Vu le commandement de payer en date du 31/01/2024 visant expressément la clause résolutoire, - Déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par la SCI les 3J ; - Constater que dans le délai d’un mois ayant suivi la signification du commandement de payer en date du 31 janvier 2024, la Société Janus-France n’a pas réglé le montant des loyers impayés ; En conséquence, - Constater la résiliation du bail commercial conclu le 04/03/2021 et ce, à compter du 29/02/2024 ; - Ordonner l’expulsion de la société Janus-France, des lieux litigieux, ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec au besoin assistance de la force publique et ce dans un délai d'une semaine à compter de la notification ou signification de l'ordonnance à intervenir ; - Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde meubles du choix des demandeurs aux frais risques et périls de la défenderesse ; - Dire que le dépôt de garantie de 3.400 € restera acquis à la SCI les 3J ; - Condamner la société Janus-France à payer à la SCI les 3J la somme provisionnelle de 11.041,31 € ttc euros en principal au titre des loyers impayés, majorée des intérêts au taux légal à compter du 29/02/2024 ; - Condamner la société Janus-France à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation d’un montant de 2.550 euros par mois à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; - Condamner la société Janus-France à payer à la SCI les 3J la somme provisionnelle de 2 432,64 € au titre des frais générés par le différé d’amortissement qu’a dû mettre en place la société demanderesse ; - Rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à venir ; - Condamner la société Janus-France à payer à la demanderesse la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31/01/2024 et celui de la présente assignation. Elle expose à l’appui de ses prétentions que : - la société Janus-France a cessé de régler régulièrement ses loyers à compter du mois d’octobre 2023 ; - elle lui a fait délivrer le 31 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 8 807,01 euros visant la clause résolutoire ; - plus d’un mois s’est écoulé sans que la société Janus-France n’ait exécuté les termes dudit commandement ; - elle est bien fondée à solliciter la résiliation du bail commercial liant les parties à compter du 29 février 2024 ; - la société Janus- France prétend qu’à compter du mois de mai 2023, elle aurait sollicité à de multiples reprises la résiliation de son bail commercial à la fin de la 1ère période triennale ; - elle n’a jamais eu connaissance des trois courriers simples dont fait état la société Janus France ; - le seul courrier recommandé produit est un courrier du 10/11/2023 ; - or, ce courrier ne respecte pas les stipulations du bail ; - en effet, le préavis de 6 mois n’a pas été respecté puisque le courrier de résiliation aurait dû être envoyé avant le 4 septembre 2023, ce qui n’est pas le cas ; - le seul courrier prétendument envoyé avant cette date est un courrier du 01/05/2023 qui n’est qu’un courrier simple, or le bail prévoit l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; - dès lors, le bail litigieux n’a pas été résilié au 4 mars 2024 et la présente procédure est pleinement justifiée, d’autant plus que les locaux sont toujours occupés par la défenderesse ; - il convient, conformément au bail, de condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, soit la somme de 2 550 euros (1.700 euros + 850 euros) ; - la société Janus France n’apporte absolument pas la preuve qu’elle aurait réglé la somme de 10 076,13 € ; - cette somme correspond au cumul des loyers de janvier à mars 2024, indiqués en rouge sur le décompte, lequel ne mentionne aucune remise correspondante ; - les factures de décembre 2023 et janvier 2024 mentionnent des intérêts de retard de 5 %, lesquels sont prévus contractuellement ; - le dépôt de garantie n’a pas à être restitué par la bailleresse conformément aux stipulations contractuelles ; - elle sollicite l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi du fait de la restructuration de 2 prêts qu’elle rembourse actuellement ; - le 17/02/2024, le non paiement de ses loyers par la société Janus France l’a en effet contraint à différer de 12 mois l’amortissement desdits prêts (avril 2024 à mars 2025) ; - or, durant cette période, elle devra s’acquitter d’intérêts et de cotisations d’assurance qu’elle n’aurait pas dû payer si les prêts avaient été remboursés normalement ; - elle demande donc le remboursement de 1 250,88 € pour le 1er prêt et de 1 181,76 € pour le prêt n° 2, soit un total de 2 432,64 €. Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024 et soutenues oralement à l’audience, la société Janus France demande de : Débouter la SCI Les 3J de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; Constater la résiliation du bail commercial du 4 mars 2021 à compter du 29 février 2024 ; Recevoir la proposition de la société Janus France à restituer les clés du local loué à la SCI Les 3J à première demande ; Pour le surplus constater l’existence de contestations sérieuses sur le montant des sommes réclamées tant au titre des loyers, indemnité d’immobilisation que clause pénale ; Constater également l’existence d‘une contestation sérieuse au titre du préjudice qui serait né de la restructuration des prêts ; Renvoyer la SCI Les 3J à mieux se pourvoir ; Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile, Condamner la SCI Les 3J à régler à la société Janus France : - la somme provisionnelle de 3 400 euros au titre du dépôt de garantie, - la somme provisionnelle de 1 800 euros au titre du remboursement des provisions sur charges, - la somme provisionnelle de 2 100 euros à titre de dommages et intérêts ; Vu l’article 1348 du code civil, Ordonner la compensation des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI Les 3J avec celles qui pourraient prononcés à l’égard de la société Janus France ; Laisser à la SCI Les 3J la charge des frais irrépétibles et dépens exposés. Elle fait valoir que : - elle souhaitait se libérer du bail pour le mois de mars 2024 fin de la période triennale ; - elle ne s’oppose donc pas à ce que la résiliation du bail soit constatée ; - les factures de décembre et janvier comptabilisent une clause pénale pour 340,80 euros ttc ; - elle se trouve bien fondée à contester l’application de cette clause pénale ; - l’article 1231-5, alinéa 5, du code civile prévoit que celle-ci ne peut être appliquée qu’après mise en demeure préalable ; - le loyer du mois de décembre 2023 s’est trouvé majoré alors même que la SCI Les 3J n’avait pas encore adressé son courrier du 18 décembre 2023 qui au demeurant ne vise nullement la pénalité contestée ; - le même article confère au juge un pouvoir modérateur lorsque le montant de l'indemnité présente un caractère manifestement excessif puisque la SCI Les 3J a cru devoir appliquer le taux annuel sur une échéance mensuelle ; - tel est également le cas de la clause pénale prévue au bail qui prévoit que le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur en cas de résiliation du bail ; - cette clause apparaît d’autant plus critiquable qu’elle créée un déséquilibre significatif au profit du bailleur puisque la résiliation du bail aux torts de ce dernier n’est pas évoquée ; - la SCI Les 3J n’est recevable à réclamer par provision au titre des loyers qu’une somme de 10 738,80 euros ; - N° RG 24/00241 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNO4 - l’indemnité d’occupation devra être arrêtée au montant du loyer soit la somme de 2 100 euros ; - il n’est absolument pas démontré que son retard dans le paiement de ses loyers serait à l’origine de la décision de la SCI Les 3J de procéder à la restructuration de ses prêts ; - il existe une contestation sérieuse justifiant le rejet de la demande de la SCI Les 3J à ce titre ; - si le bail prévoit le règlement d’une provision mensuelle au titre des charges il dispose également que le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle ; - la SCI Les 3J n’a jamais effectué celles-ci ; - aussi il lui appartiendra de le faire et de justifier du règlement par elle des charges dont elle sollicite le remboursement ; - à défaut, elle se trouverait bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 1 600 euros qui a été versée à titre de provision sur 32 mois ; - la SCI Les 3J produit deux relevés de charges locatives ; - toutefois on ignore quelles sont les périodes concernées ; - par ailleurs, la part “charges locatives” est nettement inférieure au montant de la provision mensuelle sollicitée ; - la régularisation des charges, qui doit pourtant être faite annuellement, n’est pas produite ; - la SCI Les 3J n’établit pas avoir avancé lesdites charges et imposition ; - faute pour le bailleur de justifier de sa demande au titre des charges elle sollicite sa condamnation par provision d’avoir à lui rembourser la somme de 1 800 euros au titre des prétendues charges avancées ; - la SCI Les 3J apparaît en définitive à l’origine du litige ; - il apparaît en effet qu’elle n’a jamais donné suite à ses courriers ; - contrairement à ce qu’ose prétendre la SCI Les 3J les courriers n’ont pas été créés pour les besoins de la cause ; - le bailleur reconnaît aux termes de ses dernières écritures qu’il avait un dialogue régulier avec son gérant ; - en conséquence rien ne peut justifier le silence de la SCI Les 3J ; - si la SCI Les 3J n’était pas demeurée sourde à ses demandes, le bail aurait pris fin à l’expiration de la première période triennale et présente instance n’aurait pas été saisie du litige ; - faute d’obtenir une information de son bailleur, elle a perdu une chance de quitter les lieux au 3 mars 2024 et se trouve fondée à solliciter à titre de dommages et intérêts l’équivalent d’un mois de loyer soit la somme de 2.100 euros. SUR CE, - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. Il comporte en effet le détail complet des loyers et charges dus, le décompte des versements effectués ainsi que les pièces justificatives. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SCI 3J n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 10 633,80 euros, arrêtée au 3 janvier 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative. Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société Janus France et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Pour justifier de la somme provisionnelle de 11 041,31 euros demandée, la société 3J renvoie à sa pièce n° 5. Or, la somme mentionnée par cette pièce ne correspond pas à celle demandée. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir celle reconnue par la société Janus France à hauteur de 10 738,80 euros. Il suit de la que l'obligation de la société Janus France au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 29 février 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 738,80 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Janus France, avec intérêts au taux légal à hauteur de 10 633,80 euros à compter du 31 janvier 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et à compter de l'assignation pour le surplus. La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point. La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point. Le lien entre le non paiement des loyers par la société Janus France et le préjudice que la société 3J dit subir du fait de la structuration des 2 prêts est discuté. Cette contestation est sérieuse. Il n’y a pas lieu à référé sur ce point. - Sur les demandes reconventionnelles de la société Janus France En vertu des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, dans le cas où l’existence de l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable. Il a été retenu précédemment qu’il n’y avait pas lieu à référé sur le dépôt de garantie. La société 3J a produit aux débats des relevés de charges. Ceux-ci sont contestés par la société Janus France. Cette contestation est sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point. Le bail prévoit que “le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.” La société Janus France ne justifie avoir scrupuleusement respecté cette prévision contractuelle. La seule lettre recommandée qu’elle a adressée au bailleur date du 10 novembre 2023 pour un départ des lieux annoncé au 4 mars 2024. Le délai de préavis d’au moins six mois n’a pas été respecté. Il suit de là que la preuve de l’existence d’une obligation non sérieusement contestée de la société 3J de verser des dommages et intérêts à la société Janus France en réparation d’un quelconque préjudice n’est pas rapporte. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de cette dernière. - Sur les demandes accessoires : La société Janus France est la partie perdante et sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile. En considération de l’équité, elle sera condamnée à payer à la société Les 3J la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 février 2024 ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de dfdeur et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société janus France, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamne par provision la société Janus France à payer à la société 3J la somme de 10 738,80 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à hauteur de 10 633,80 euros à compter du 31 janvier 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et à compter de l'assignation pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, du dépôt de garantie et des frais générés par le différé d’amortissements ; Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Janus France portant la restitution du dépôt de garantie, le remboursement des provisions sur charges et les dommages et intérêts ; Condamne la société Janus France aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024 ; Condamne la société Janus France à payer à la société Les 3J la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes des parties ; Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Le GreffierLe Président