Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/01339

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 15/09/2022 **** N° de MINUTE :22/780 N° RG 21/01339 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TPUP Jugement (N° 1120000282) rendu le 04 février 2021 par le tribunal de proximité de Maubeuge APPELANTE Madame [Z] [M] née le 17 avril 1968 à [Localité 5] de nationalité française [Adresse 7] [Localité 3] Représentée par Me Benoît Boudjema, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 591780022021003246 du 13/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉS Monsieur [U] [P] né le 22 décembre 1967 à [Localité 4] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 2] Madame [J] [R] épouse [P] née le 01 février 1961 à [Localité 6] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 2] Représentés Par Me Claire Guilleminot, avocat au barreau de Douai, et assistés de Me Valérie Redon-Rey, avocat au barreau de Toulouse DÉBATS à l'audience publique du 21 juin 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022 **** Par acte sous seing privé du 4 janvier 2019, M. [U] [P] et Mme [J] [R] ont donné à bail à Mme [Z] [M] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 7]) pour un loyer mensuel révisable de 484 euros outre une provision sur charge de 36 euros, soit un total de 520 euros. Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] et Mme [R] ont fait délivrer par acte d'huissier à Mme [M] plusieurs commandements de payer à leur locataire le 6 juin 2019 pour une somme en principal de 2 140, 99 euros au titre des loyers échus et impayés à la date de l'acte, le 12 novembre 2019 pour une somme en principal de 1 142,99 euros au litre des loyers échus et impayés à la date de l'acte, le 11 mars 2020 pour une somme en principal de 1 709,71 euros au titre de loyers échus et impayés à la date de l'acte. M. [P] et Mme [R] ont, par acte d'huissier du 2 septembre 2020, fait assigner Mme [M] devant le tribunal de proximité de Maubeuge aux fins de prononcé de la résiliation du bail et de l'expulsion de la locataire et de condamnation de Mme [Z] [M] au paiement de diverses sommes d'argent au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d' août 2020 échéance non incluse, des loyers et charges à compter du mois d'août 2020 et jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, des indemnités mensuelles d'occupation égales au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération de lieux, outre une indemnité procédurale et les dépens. Par jugement contradictoire du 4 février 2021, le tribunal de proximité de Maubeuge a : - constaté la recevabilité de l'action introduite par M. [P] et Mme [R], - constaté la résiliation du bail conclu entre M. [P] et Mme [R] (bailleurs) et Mme [M] (locataire) portant sur le logement situé [Adresse 7]) au 12 mai 2020, - ordonné en conséquence à Mme [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de UN mois à compter de la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour Mme [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai les bailleurs pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants et tous biens de on chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné Mme [M] à payer à M. [P] et Mme [R] les sommes suivantes 1 184,83 euros au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation dus selon décompte arrêté au mois de août 2020 (échéance non incluse), avec intérêts au taux légal à compter du jugement, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable comme lui. à compter du mois de septembre 2020, - condamné Mme [M] à payer à M. [P] et Mme [R] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [M] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des trois commandements de payer en date des 6 juin 2019,12 novembre 2019, et 11 mars 2020, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Mme [M] a relevé appel de cette décision par déclaration du 3 mars 2021, ladite déclaration critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [P] et Mme [R] ont constitué avocat le 6 avril 2021. Dans ses dernières conclusions déposées le 12 avril 2022, Mme [M] demande à la cour de : - infirmer le jugement, - réduire la demande au titre des loyers et charges impayés à la somme de 1 629,93 euros, - accorder des délais de paiement à Mme [M], - constater, par l'effet de ce délai, le paiement de la CAF et le remboursement des arriérés locatifs ; - anéantir les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 4 janvier 2019, - débouter M. [P] et Mme [R] de leurs demandes, fins et conclusions y compris sur les demandes reconventionnelles et les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [P] [U] et Mme [R] [J] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, - condamner M. [P] [U] et Mme [R] [J] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner M. [P] [U] et Mme [R] [J] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Dans leurs dernières conclusions déposées le 3 mai 2022, M. [P] et Mme [R] demandent à la cour de : Sur l'appel de Mme [M] : - recevoir M. [U] [P] et Mme [J] [R] en leurs demandes les disant bien fondées, - débouter Mme [M] de ses demandes et contestations les disant mal fondées et non étayées, - constater que Mme [M] a quitté les lieux, En conséquence : - confirmer le jugement, sauf la demande d'expulsion devenue sans objet, Sur les demandes des intimés suite au départ des lieux de l'occupante et se substituant à la condamnation prononcée dans le jugement dont appel : - condamner Mme [M] au paiement de la somme de 4 868,03 euros hors dépens et article 700 de première instance se décomposant comme suit : - loyers CC et indemnités d'occupation : 3 018, 26 euros - frais de remise en état des lieux : 2 107, 53 euros - régularisation charges 2019/2020 : 141, 35 euros - régularisation charges 2020/2021 : 64, 89 euros Sous déduction - dépôt de garantie : 484 euros, Y ajoutant en cause d'appel, - condamner Mme [M] au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [M] au paiement des entiers dépens d'appel. La cour a relevé d'office l'irrecevabilité de la demande en paiement au titre des dégradations et réparations locatives compte tenu de son caractère nouveau en cause d'appel et autorisé les parties à produire leurs observations en cours de délibéré. M. [P] et Mme [R], par message RPVA, ont soutenu que la demande est recevable comme étant l'accessoire et le complément des demandes initiales. Mme [M] dans des observations de son conseil en date du 24 juin 2022 a sollicité que la demande soit déclarée irrecevable. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions sus-énoncées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens de chacune des parties ainsi qu'à leur observations produites en cours de délibéré. MOTIFS DE LA DÉCISION : Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 125 et 564 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1240 du code civil, et 696 et 700 du code de procédure civile . Sur la recevabilité de la demande au titre des réparations et dégradations locatives : Les demandes dont était saisi le premier juge ne portaient que sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et sur le paiement d'un arriéré de loyers et charges et des indemnités d'occupation, la demande en paiement formée au titre des frais de remise en état des lieux est donc irrecevable, comme étant nouvelle en cause d'appel et ne constituant pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions initiales. Ce chef de demande sera déclaré irrecevable. Sur la résiliation du bail : Le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a déclaré recevable la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges. En l'absence par ailleurs de moyens d'ordre public à relever d'office, le jugement sera confirmé de ce chef. Le jugement n'est pas plus critiqué en ce qu'il a retenu que le bail stipule une clause résolutoire et que le commandement de payer du 11 mars 2020, lequel visait ladite clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et portait sur la somme de 1 709,71 euros, est demeuré infructueux pendant deux mois. En effet, si Mme [M] fait valoir que chaque mois des prestations au titre des 'primes mensuelles MRH' et 'frais de courtage MRH' ont été prélevées d'avril 2019 à août 2020, elle n'articule pas ce moyen pour remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et, de surcroît, les sommes, qu'elles estiment indues pour un total de 255 euros sur une période allant au-delà de la délivrance du commandement de payer, sont d'un montant nettement inférieur à celui pour lequel il lui était fait le 11 mars 2020 commandement de payer , étant relevé que pendant le délai de deux mois prévu par la loi aucune somme n'a été acquittée. Mme [M] soutient essentiellement que l'intégralité de sa dette a été payée par un rappel d'allocations de logement d'un montant total de 2 988 euro servi postérieurement au jugement et sollicite en conséquence des délais de paiement rétroactifs suspendant les effets de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Or, d'une part, le rappel d'aides au logement servi en février 2021 par la caisse d'allocations familiales pour un montant de 2 988 euros est bien déduit le 5 mars 2021 du montant de la dette dans le décompte du 28 avril 2022, décompte le plus récent aux débats. D'autre part, ce rappel d'aides au logement n'a pas soldé la dette de Mme [M] qui demeurait débitrice de la somme de 1 253,98 euros au 5 mars 2021. Enfin, la dette n'a cessé de croître jusque la libération du logement ce qui suffit à établir que Mme [M] n'était manifestement pas en mesure de s'acquitter de sa dette dans le délai de 36 mois de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ainsi, ajoutant au dispositif du jugement, seuls ses motifs évoquant le rejet de la demande, la demande de délais de paiement de Mme [M] sera rejetée. M. [P] et Mme [R] demandant à ce que soit constaté le caractère sans objet de la demande d'expulsion , le jugement sera réformé de ce chef et la demande d'expulsion dite sans objet. Sur le montant de la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation, le premier juge a exactement fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, révisable comme le loyer, due de la résiliation du bail à la libération du logement au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. C'est valablement que M. [P] et Mme [R] sollicitent le paiement du terme de novembre 2021 au prorata de la durée d'occupation des lieux, lesquels ont été repris le 23 novembre 2021 selon procès-verbal de reprise des lieux dressé le même jour par huissier de justice agissant en exécution du jugement querellé. En effet, le SMS dont une copie écran est produite aux débats par Mme [M] ne suffit pas établir une remise des clés antérieure au 23 novembre 2021, la libération des lieux n'étant intervenue qu'à cette date. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient Mme [M], les sommes appelées au titre des 'primes mensuelles MRH' et 'frais de courtage MRH' ne sont pas indues. Elles correspondent au prix de l'assurance souscrite lors de la prise à bail par Mme [M] par l'intermédiaire du mandataire immobilier de M. [P] et Mme [R] tel que cela résulte des conditions particulières du contrat Assurance multirisque habitation signées le 4 janvier 2019 par Mme [M]. Il résulte du décompte du 28 avril 2022 que le montant de la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation, Mme [M] ne critiquant pas le montant de la régularisation des charges, s'élève à la somme de 2 740,46 euros, après déduction des frais de procédure et de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et après réduction de l'indemnité d'occupation du mois d'août 2021, charges et assurance comprises, à la somme de 543,06 euros, le 'loyer en principal' d'août 2021 étant sans justification appelé pour 976,06 euros, outre les charges et frais d'assurance. De la somme de 2 740,46 euros doit être déduit le montant du dépôt de garantie de 484 euros. Le jugement sera réformé sur le montant de la condamnation au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation et Mme [M] sera condamnée au paiement de la somme de 2 256,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 1184,83 euros. Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Ces chefs de jugement seront confirmés. En cause d'appel, Mme [M] sera condamnée aux dépens et à payer à M. [P] et Mme [R] une indemnité de procédure que l'équité commande de fixer à 600 euros. PAR CES MOTIFS : Déclare irrecevable la demande en paiement de M. [U] [P] et Mme [J] [R] au titre des frais de remise en état des lieux ; Confirme le jugement sauf en ses dispositions relatives à l'expulsion de Mme [Z] [M] et à la condamnation de Mme [Z] [M] à payer la somme de 1 184,83 euros au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation dus selon décompte arrêté au mois de août 2020 (échéance non incluse), avec intérêts au taux légal à compter du jugement et une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable comme lui. à compter du mois de septembre 2020; L'infirme de ces derniers chefs ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Dit que la demande d'expulsion est devenue sans objet ; Déboute Mme [Z] [M] de sa demande de délais de paiement ; Condamne Mme [Z] [M] à payer à M. [U] [P] et Mme [J] [R] la somme de 2 256,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 1184,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles dus jusque la libération des lieux, selon décompte arrêté au 28 avril 2022 ; Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; Condamne Mme [Z] [M] à payer à M. [U] [P] et Mme [J] [R] au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile exposés en cause d'appel une indemnité de procédure de 600 euros ; Condamne Mme [Z] [M] aux dépens d'appel. LE GREFFIER Harmony POYTEAU LE PRESIDENT Véronique DELLELIS