Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/03273

N° RG 21/03273 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I3NX COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 30 JUIN 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 11 21 0093 Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE ROUEN du 20 Juillet 2021 APPELANTE : Madame [F] [C] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Catherine CANU-PITOIS, avocat au barreau de ROUEN, postulant assistée par Me JOYET, avocat au barreau de PARIS, plaidant INTIME : Monsieur [G] [L] né le 18 Novembre 1948 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 3] représenté et assisté par Me Céline GIBARD, avocat au barreau de ROUEN, (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/013023 du 16/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen) COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 23 Mai 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Madame GERMAIN, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION: Madame DUPONT DEBATS : Rapport oral a été fait à l'audience A l'audience publique du 23 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2022 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 30 Juin 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte sous seing privé du 23 octobre 1987, M. [N] [C] a consenti à M. [G] [L] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 1]. Par acte d'huissier du 14 avril 2020, Mme [F] [C], venant aux droits de [N] [C] décédé, a adressé à M. [L] un congé pour vendre à effet au 14 octobre 2020 avec offre de vente au prix de 270 000 euros. Par lettre du 30 août 2020, le conseil de M. [L] a informé la bailleresse de ce que son client, âgé de 71 ans, avait pour seuls revenus mensuels l'allocation de solidarité aux personnes âgées et disposait donc d'un droit au relogement. Par acte d'huissier du 22 septembre 2020, Mme [C] a fait notifier à M. [L] quatre offres de location. M. [L] n'a pas donné suite à ces offres et s'est maintenu dans les lieux postérieurement au 14 octobre 2020. Par acte d'huissier du 13 janvier 2021, Mme [C] a fait assigner M. [L] afin de voir déclarer valide le congé et ordonner l'expulsion de M. [L]. Par jugement contradictoire du 20 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a : - prononcé la nullité du congé ; - ordonné en conséquence la reconduction du bail ; - débouté Mme [C] du surplus de ses demandes ; - débouté Mme [C] de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [C] aux dépens ; - accordé le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire à M. [L]. Par déclaration du 11 août 2021, Mme [C] a relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions reçues le 29 octobre 2021, outre des demandes de constater, dire et juger qui ne constituent pas des prétentions mais la simple reprise des moyens développés, Mme [C] demande à la cour de : - réformer le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau - déclarer valide le congé ; - ordonner l'expulsion de M. [L] ; - débouter M. [L] de sa demande de délais pour quitter les lieux ; - fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 918,63 euros arrondie à 919 euros ; - condamner M. [L] à payer l'indemnité judiciairement fixée à compter du 15 octobre 2020, subsidiairement à compter de l'arrêt à intervenir, et jusqu'à la libération définitive des lieux ; - condamner M. [L] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [L] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Canu Pitois ; - débouter M. [L] de ses demandes. Par dernières conclusions reçues le 26 janvier 2022, M. [L] demande à la cour de : - rejeter comme irrecevables et mal fondées les demandes de l'appelante ; - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu ; - condamner Mme [C] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. MOTIVATION Si M. [L] soutient que les demandes de Mme [C] sont irrecevables, il ne développe cependant aucun moyen au soutien de cette prétention de sorte que la cour n'est pas tenue de statuer sur ce point. Sur la régularité du congé Les parties ne discutent plus à hauteur d'appel du caractère frauduleux du congé pour vendre délivré par Mme [C]. L'appelante reproche au premier juge d'avoir annulé le congé aux motifs que les offres de relogement ont été faites tardivement et qu'elles sont insuffisamment détaillées pour établir qu'elles correspondent aux besoins du locataire alors que le bailleur n'est pas tenu de proposer une offre de relogement dès la délivrance du congé, qu'en l'espèce, elle n'a été informée de la situation financière du locataire que le 30 août 2020 et que les offres de relogement ont été faites dès le 22 septembre 2020. Mme [C] fait valoir en outre que M. [L] a décliné les propositions qui lui étaient faites sans visiter les logements concernés et que ces offres correspondent aux besoins et aux possibilités de l'intéressé, l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 n'exigeant pas du bailleur qu'il offre au locataire un logement identique ni même semblable à celui qu'il occupe. L'intimé conclut à la confirmation de la décision déférée aux motifs que l'offre de relogement a été faite tardivement trois semaines avant le terme du congé et que les offres laconiques qui lui ont été transmises ne sont ni sincères ni sérieuses alors qu'il vit depuis 35 ans dans une maison indépendante de 75 m2 avec jardin et garage et qu'elles ne correspondent pas à ses besoins. Aux termes de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 applicable aux contrats en cours, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°43-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Il n'est pas contesté en l'espèce que M. [L] remplit les conditions d'âge à la date d'échéance du contrat et les conditions de ressources à la date de notification du congé, qui lui permettent de se prévaloir de la protection instaurée par l'article 15-III. Ces dispositions n'imposent cependant pas au bailleur de présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé et il faut et il suffit que cette offre soit faite pendant la période de préavis. En l'espèce, c'est à tort que le premier juge a qualifié de tardives les offres de relogement communiquées trois semaines avant l'expiration du délai de préavis alors qu'il devait tenir compte, ainsi que le bailleur l'y invitait, de la date à laquelle ce dernier avait eu connaissance des revenus du preneur. Or c'est par une lettre du 30 août 2020 que le conseil de M. [L] a informé Mme [C] du montant des ressources du locataire dont aucune pièce ne permet d'établir que le bailleur les connaissait avant cette date, le bail ayant été conclu plus de trente ans auparavant alors que M. [L] exerçait la profession de menuisier-décorateur. La seule circonstance que le bailleur ne pouvait ignorer que le locataire percevait l'allocation logement est insuffisante à caractériser sa connaissance du montant des ressources de l'intéressé et de son éligibilité aux dispositions de l'article 15-III. Mme [C] justifie avoir présenté à M. [L] quatre offres de relogement par acte d'huissier du 22 septembre 2020, soit dans un délai de trois semaines suivant l'information qui lui a été donnée. Si ces offres ont été présentées trois semaines avant l'échéance du congé, ce délai est imputable au seul locataire qui, après avoir reçu le congé délivré le 14 avril 2020, a attendu quatre mois pour informer le bailleur de sa situation financière. Le grief tiré du caractère tardif de l'offre de relogement présentée doit en conséquence être écarté. Pour estimer que le bailleur n'avait pas satisfait à l'obligation de proposer un relogement à son locataire, le premier juge a considéré que les offres ne portaient que sur des appartements alors que le bail litigieux concerne sur une maison et qu'elles étaient insuffisamment détaillées. Il est en l'espèce pas contesté que les quatre logements proposés respectent les limites géographiques prévues par l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Il n'est pas davantage contesté qu'au regard des ressources invoquées par M. [L], les offres présentées pour des logements dont le loyer est compris entre 420 et 485 euros, soit un montant inférieur au loyer en cours qui est de l'ordre de 555 euros par mois après déduction de l'allocation logement, sont conformes à ses possibilités. Le litige porte sur la conformité des logements proposés aux besoins de l'intéressé, lesquels s'apprécient in concreto en fonction des besoins spécifiques du locataire. L'appelante fait valoir sans être contredite sur ce point, que la maison d'une superficie de 75 m2 avec garage et jardin, a été prise à bail en 1987 par M. [L], sa compagne et la fille du couple, lesquelles ont depuis quitté les lieux de sorte que le logement proposé devait tenir compte des besoins d'une seule personne, ce qui est incontestablement le cas puisque la première proposition porte sur un T3 de 64 m2, la deuxième sur un T2 de 34 m2 avec parking, la troisième sur un T2 de 41 m2 avec parking et la dernière sur un T2 de 47m2. Il ne saurait utilement être reproché au bailleur de ne pas avoir présenté d'offre de relogement portant sur une maison indépendante avec jardin en l'absence de tout droit du locataire au bénéfice d'une offre portant sur un logement identique au logement loué, étant relevé sur ce point d'une part que le locataire ne saurait se prévaloir du mécanisme de protection instauré par la loi pour revendiquer que le logement proposé soit conforme à ses convenances et préférences personnelles dès lors qu'il correspond à ses besoins et d'autre part que M. [L] ne fait état d'aucun problème de santé ni d'aucune difficulté d'adaptation de nature à faire obstacle à son relogement dans un appartement. Il n'y a en effet pas lieu d'ajouter à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas et de faire grief au bailleur de ne pas avoir proposé de logement présentant des caractéristiques semblables au logement loué dès lors que les offres présentées tiennent compte des seuls critères prévus par l'article 15-III, soit les besoins et les possibilités du locataire. Contrairement à que soutient M. [L] sur ce point, les offres dont il a été destinataire mentionnent précisément la nature du bien, son adresse, la superficie du logement, le nombre de pièces, l'existence d'un emplacement de stationnement et le montant du loyer et de la provision sur charges et il ne peut être fait grief au bailleur de ne pas apporter de précisions supplémentaires dans la mesure où son obligation consiste à proposer des biens conformes aux ressources et aux besoins du locataire et non à se transformer en agent immobilier pour effectuer une recherche approfondie destinée à satisfaire aux convenances du preneur. Il est établi que le locataire, tenant pour acquis son droit au renouvellement du contrat, a refusé les logements proposés sans avoir pris la peine de les visiter et sans motif sérieux pour ce faire de sorte qu'il n'est pas fondé à soutenir que ces offres étaient inadaptées à ses besoins. Il en résulte que le congé délivré le 14 avril 2020 n'encourt pas l'annulation sur le fondement des dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré dans ses dispositions ayant prononcé la nullité du congé et ordonné la reconduction du bail et d'ordonner l'expulsion de M. [L], occupant sans droit ni titre du logement appartenant à Mme [C] depuis le 15 octobre 2020. Le dispositif des conclusions de l'intimé ne saisit la cour d'aucune demande de délais pour quitter les lieux, délais dont il a au demeurant amplement bénéficié compte-tenu de la durée de la procédure, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer à ce titre. A compter du 15 octobre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux, M. [L] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées. M. [L] devra supporter la charge des dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'appelante les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la première instance et de l'instance d'appel. Aussi M. [L] sera-t-il condamné à lui verser la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau et y ajoutant Déclare valable le congé signifié à M. [G] [L] le 14 avril 2020 ; Dit que M. [G] [L] est déchu de tout titre d'occupation sur le logement depuis le 15 octobre 2020 ; Ordonne l'expulsion de M. [G] [L] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Condamne M. [G] [L] à verser à Mme [F] [C] une indemnité d'occupation à compter du 15 octobre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi ; Condamne M. [G] [L] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés pour ces derniers par Me Canu Pitois conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [G] [L] à verser à Mme [C] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [G] [L] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. La greffièreLa présidente C. DupontE. Gouarin * * *