Cour d'appel, 28 mars 2024. 19/01757

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 28 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01757 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OB5I Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 FEVRIER 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 16/00441 APPELANTS : Monsieur [M] [T] né le 19 Juillet 1969 à [Localité 14] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Odile PIERRU, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Olivier DUPUIS, avocat au barreau de MONTPELLIER Autre qualité : appelant dans 19/01777 (Fond), Madame [O] [X] épouse [Y] née le 21 Juin 1957 à [Localité 13] [Adresse 10] [Localité 13] Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Autre qualité : Intimée dans 19/01777 (Fond), Appelant dans 19/01757 (Fond) INTIMES : Monsieur [Z] [C] [Adresse 6] [Localité 13] Représenté par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER Autre qualité : Intimé dans 19/01777 (Fond) - intimé sur appel provoqué dans 19/01757 (Fond) SCCV EDEN EUROPA [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Blandine DURAND de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Autre qualité : Intimée dans 19/01777 (Fond) MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES (MAF ASSURANCES) [Adresse 3] [Localité 11] Représentée par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER Autres qualités : Intimée dans 19/01777 (Fond) - intimée sur appel provoqué dans 19/01757 (Fond) ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED , société de droit étranger dont le siège social est sis [Adresse 8], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Londres sous le numéro 0391117, prise en la personne de son représentant légal, prise en la personne de son mandataire la SOCIETE SECURITIES & FINANCIAL SOLUTIONS EUROPE SA venant aux droits de la SOCIETE SECURITIES & FINANCIAL SOLUTIONS FRANCE, inscrite au RCS de Luxembourg sous le n° B 128505 dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en son établissementen France immatriculé au RCS de Paris sous le n° 511 236 051 et dont le siègesocial est sis [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal en exercice, son Président du Directoire ès qualités audit siège Représentée par la SCP SANGUINEDE DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de désistement partiel rendue par le conseiller de la mise en état du 5/10/2023 Autre qualité : Intimée dans 19/01777 (Fond) Monsieur [M] [T] né le 19 Juillet 1969 à [Localité 14] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Odile PIERRU, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Olivier DUPUIS, avocat au barreau de MONTPELLIER Autre qualité : intimé sur appel provoqué dans 19/01757 (Fond) Ordonnance de clôture du 03 Janvier 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 janvier 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier. * * * * EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique en date du 24 janvier 2013, la SCCV Eden Europa a vendu en l'état futur d'achèvement à Mme [O] [X] épouse [Y] divers lots situés dans la copropriété Eden Europa sise sis [Adresse 2], dont le lot 148 situé au 3ème étage du bâtiment C consistant en un appartement T3 d'une surface habitable d'environ 67,70 m2 avec loggia de 13,05 m². La mission de conception architecturale de cet immeuble collectif avait été confiée à M. [Z] [C], architecte assuré auprès de la MAF, selon contrat du 30 novembre 2012. La SCCV Eden Europa avait confié la maîtrise d''uvre d'exécution pour la construction de cet immeuble à M. [M] [T], assuré auprès de la compagnie Elite Insurance Company Limited. Lors de la livraison du bien intervenue le 5 février 2015, Mme [Y] a constaté que l'ouverture de la loggia en façade ouest, qui devait permettre une grande entrée de lumière, n'avait pas été réalisée. Mme [Y] ayant dénoncé ce défaut de conformité, la SCCV Eden Europa lui a proposé de réaliser une ouverture de 2,77 m de longueur x 54 cm de hauteur située à 1,90m à partir du plancher, ce que Mme [Y] a refusé car cela ne correspondait pas aux stipulations contractuelles. Par exploit d'huissier du 6 janvier 2016, Mme [Y] a fait assigner la SCCV Eden Europa devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de la voir condamner à réaliser, sous astreinte, l'ouverture contractuellement prévue sur la loggia de l'appartement acquis. Par jugement réputé contradictoire prononcé le 6 février 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a notamment : Vu les articles 1603 et 1184 ancien du code civil, - Condamné la SCCV Eden Europa à payer à Madame [O] [X] épouse [Y] la somme de 1 523,04 euros au titre de la perte de la valeur vénale de son lot et la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [T] et son assureur la compagnie Elite Insurance Company Limited à garantir pour la totalité en principal intérêts frais irrépétibles et dépens la SCCV Eden Europa et à lui payer encore une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 susvisé ; - Condamné la SCCV Eden Europa à payer à M. [C] et à la MAF ensemble une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 susvisé ; - Rejeté toute autre demande. Par déclaration remise au greffe le 13 mars 2019, Mme [O] [X] épouse [Y] a relevé appel de ce jugement, l'acte d'appel précisant les chefs de jugement critiqués. Par déclaration au greffe du 13 mars 2019, M. [M] [T] a également interjeté appel à l'encontre de ce jugement. Par ordonnance en date du 16 janvier 2020, le conseiller chargé de la mise en état a prononcé la jonction des instances sous le numéro 19/01757. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 26 novembre 2019, Mme [X] épouse [Y] sollicite l'infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 6 février 2019 en ce qu'il a : - Refusé l'application de l'article 1642-1 du code civil, - Limité le montant des dommages et intérêts alloués à Mme [Y] à la somme de 1 523,04 euros. Mme [X] épouse [Y] demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner la SCCV Eden Europa à lui verser les sommes de : - 63 460 euros correspondant à la diminution du prix de vente sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, - 39 773,75 euros au 30 novembre 2018 au titre du préjudice lié à la perte de revenus locatifs, somme à actualiser au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir. Subsidiairement, elle demande de condamner la SCCV Eden Europa à lui verser la somme de 63 460 euros au titre des dommages et intérêts liés à la perte de valeur vénale du bien, sur le fondement de l'article 1603 du code civil et la responsabilité contractuelle de droit commun. A titre infiniment subsidiaire, elle demande de condamner la SCCV Eden Europa à réaliser une ouverture de 2m77 de long x 54cm de haut située à 1m90 du plancher. Elle demande en outre de condamner la SCCV Eden Europa aux entiers dépens, et à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 21 décembre 2023, M. [T] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné avec son assureur la société Elite Insurance Company Limited à garantir la SCCV Eden Europa. Il demande à la cour, statuant à nouveau, de débouter la SCCV Eden Europa de l'appel en garantie formé à son encontre. Subsidiairement, M. [T] demande de limiter sa condamnation au préjudice pouvant lui être imputé. Il demande en outre de condamner la SCCV Eden Europa ou tout succombant aux entiers dépens, et à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 10 mars 2023, la SCCV Eden Europa (qui a formé appel provoqué le 6 septembre 2019 à l'encontre de M. [C], la MAF et M. [T]) sollicite la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement au profit de Mme [X] épouse [Y] de la somme de 1 523,04 euros. Subsidiairement, elle demande de : - Condamner solidairement M. [C] et M. [T] solidairement à la relever et garantir des condamnations qui seraient mises à sa charge au principal, intérêts dépens et frais irrépétibles, - Condamner la MAF à relever et garantir son assuré M. [C] des condamnations mises à sa charge. Elle demande en outre de condamner Mme [X] épouse [Y], M. [C] et M. [T] aux entiers dépens, et à lui payer la somme de 3 000 euros (pour Mme [X] d'une part, et pour MM. [C] et [T] d'autre part) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 2 décembre 2019, M. [C] et son assureur la MAF sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé leur mise hors de cause, et le rejet de l'appel provoqué formé par la SCCV Eden Europa. Subsidiairement, ils demandent de débouter les parties de toutes demandes formées à leur encontre. A titre plus subsidiaire, ils demandent à la cour de condamner in solidum M. [T] et son assureur Elite, à relever et garantir intégralement M. [C] et la MAF de toute condamnation en principal, intérêts, frais et dépens. Ils demandent en outre de condamner solidairement M. [T] et la SCCV Eden Europa aux entiers dépens, et à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions des 18 août et 26 septembre 2023, Mme [X] et M. [T] ont déclaré se désister de leur appel à l'encontre de la société Elite Insurance Company Limited. Par ordonnance en date du 5 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a pris acte de ces désistements et constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la cour à l'encontre de la société Elite Insurance Company Limited. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 3 janvier 2024. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. MOTIFS : Sur le défaut de conformité Il est constant que l'appartement livré n'est pas conforme à celui qui était prévu sur les plans annexés à l'acte authentique de vente tel que visé en pièce n° 3 de Mme [X], tout autre document n'entrant pas dans le champ contractuel. Toutefois, il sera relevé que ce plan très général s'il prévoit bien une ouverture sur la loggia pour une dimension d'environ deux mètres de long ne mentionne pas de hauteur de celle-ci, ni même si elle se présente de plain-pied ni même s'il s'agit d'une fenêtre voire d'une vue et il n'est pas possible de présumer ce type de caractéristique. Ainsi il convient de constater ce défaut de conformité par absence d'ouverture. Il est tout aussi constant que la SCCV Eden Europa a proposé par courrier du 29 septembre 2015 de procéder à une ouvertue de 2,77 m de longueur sur 0,54 m de large, cette proposition correspondant aux caractéristiques générales du plan annexé à l'acte authentique. Dès lors en application de l'article 1642-1 du code civil, comme le souligne le premier juge, il ne peut y avoir résolution du contrat ou diminution du prix si le vendeur s'oblige a réparer. Sur l'application de l'article 1603 du code civil et le préjudice La SCCV Eden Europa a donc méconnu son obligation contractuelle de délivrance conforme résultant de l'article 1603 du code civil. Ce manquement permet seulement à Mme [X] d'obtenir réparation du préjudice subi par le versement de dommages et intérêts pour le préjudice constitué par la diminution de valeur du bien c'est à dire par la perte de luminosité de l'appartement, comme il convient de le constater dans les photographies jointes à la consultation de M. [J]. Il sera noté que cette perte de jour est accentuée par la profondeur de la loggia de 4,50m pour un appartement situé au dernier étage de l'ensemble immobilier. Mme [X] estime son préjudice au titre de la perte de la valeur de l'immeuble à 63 460 euros en faisant sien le calcul de son consultant M. [J] alors que le premier juge a ramené celui-ci à 6/250 de la somme de 63 460 euros soit 1523,04 euros. En l'état des pièces produites, il est impossible de déterminer l'intensité de la perte de luminosité, notamment au regard de la disposition des pièces : la chambre n°2, pièce de nuit, se situant au milieu de l'appartement et ne recevant de lumière que porte ouverte et l'entrée n'étant qu'une pièce de passage, le seul constat est 'l'effet tunnel' qui ressort des photographies de la consultation et concerne donc le séjour cuisine : la lumière naturelle éclairant les lieux de manière saisonnière et selon les horaires alors que l'appartement situé au dernier étage devrait bénéficier d'une luminosité accrue. Dès lors les claculs du consultant de Mme [X] ne reposent pas sur des constats fiables, tout comme l'appréciation du premier juge qui calcule le préjudice à partir de la somme de 63 460 euros issue des calculs de M. [J]. Par contre, les grilles de pondération utilisées, certes ne concernent que les rapports entre bailleurs et locataires mais donnent une base de calcul : - L'appartement est d'une superficie de 67,70 m² et sont concernés le séjour cuisine et en reprenant un coefficient de pondération de 0,6, la surface pondérée est de 57,212 m², soit un prix de 217 405 euros et une perte de valeur de 39 854 euros. Concernant la perte de la valeur locative, il n'est pas rapporté des élements fiables et notamment la valeur effective des loyers dans cet immeuble : le seul bail produit aux débats par la SCCV mentionne un loyer mensuel de 699 euros éloigné de l'évaluation de M. [J], et il n'est pas démontré que l'appartement de Mme [X] ne puisse être loué ou ne soit pas loué, faute de production de taxe d'habitation le concernant. La SCCV Eden Europa sera condamnée au paiement de la somme de 39 854 euros et Mme [X] débputée pour le surplus. Sur la garantie de M. [T] et de M. [C] et la MAF La réception des travaux est intervenue avec réserves le 31 décembre 2014 mais le présent litige n'est pas concerné par ces réserves et il s'agit d'un désordre qui doit être qualifié d'apparent s'agissant d'une ouverture sur la facade de l'immeuble. La SCCV Eden Europa est un professionnel de la construction et en l'espèce la réception de l'ouvrage sans que ce défaut de conformité apparent ne soit réservé purge ce défaut de conformité, cette purge bénéficie à M. [T] alors même que les plans d'exécution ne mentionnaient pas l'ouverture en cause mais aussi à M. [C] qui par ailleurs n'était pas chargé de la mission d'assistance aux opérations de réception. La SCCV Eden Europa sera déboutée de ses appels en garantie. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La SCCV Eden Europa, succombante, sera condamnée à payer les sommes de 1 500 euros à Mme [X], la somme de 1 000 euros à M. [C] et la MAF et 1 000 euros à M. [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement du 6 février 2019 du tribunal de grande instance de Montpellier ; Statuant à nouveau, Condamne la SCCV Eden Europa à payer à Mme [O] [X] épouse [Y] la somme de 39 854 euros sur la perte de la valeur de son appartement sur le fondement de l'article 1603 du code civil ; Déboute Mme [O] [X] épouse [Y] pour le surplus de ces demandes ; Déboute la SCCV Eden Europa de ses appels en garantie à l'égard de M. [T] et de M. [C] et la MAF ; Condamne la SCCV Eden Europa, à payer les sommes de 1 500 euros à Mme [X], la somme de 1000 euros à M. [C] et la MAF et 1 000 euros à M. [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne SCCV Eden Europa aux entiers dépens. le greffier le président