Tribunal judiciaire, 17 mai 2024. 23/08669

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Serge PELLETIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bruno MATHIEU Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08669 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HTM N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 17 mai 2024 DEMANDERESSE Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société ALTERABITA “Cabinet ALTERABITA” sise [Adresse 3] représentée par Me Serge PELLETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0094 DÉFENDEURS Madame [D] [T] épouse [B], demeurant [Adresse 1] comparante en personne, assistée de Me Bruno MATHIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0079 Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Bruno MATHIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0079 Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 2] comparant en personne, assisté de Me Bruno MATHIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0079 COMPOSITION DU TRIBUNAL Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mai 2024 par Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 17 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08669 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HTM EXPOSE DU LITIGE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [T] épouse [B] (ci-après " les époux [B] ") sont copropriétaires du lot numéro 15 consistant en un appartement au cinquième étage porte face de l'immeuble situé [Adresse 2]. Monsieur [I] [P] en est locataire depuis 2015. Considérant que Monsieur [I] [P] causait des troubles dans l'immeuble et que les bailleurs n'avaient pris aucune mesure pour faire cesser ces agissements, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] (ci-après " le syndicat des copropriétaires ") a fait assigner, par actes de commissaire de justice des 4 août 2023 et 22 août 2023, Monsieur [I] [P] et les époux [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires ; -prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à usage d'habitation consenti à Monsieur [I] [P] ; -condamner les époux [B], solidairement avec Monsieur [I] [P], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner les époux [B], solidairement avec Monsieur [I] [P], aux entiers dépens ; -rappeler l'exécution provisoire de droit. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2023 et renvoyée à l'audience du 20 mars 2024 afin de permettre aux parties de se mettre en état. L'affaire a été retenue à l'audience du 20 mars 2024. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il formule les mêmes demandes que dans son acte introductif d'instance. En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, il conteste que son action soit prescrite, faisant valoir que les nuisances se sont produites entre les mois de janvier 2020 et mai 2020, et qu'il a mis en demeure le locataire de cesser ses agissements, par lettre recommandée du 27 avril 2022, ce qui a eu pour effet d'interrompre la prescription. Il ajoute qu'une main courante a été déposée le 28 avril 2022, soit antérieurement au délai de trois ans précédant la délivrance des assignations. Par ailleurs, il fait valoir qu'il n'avait pas connaissance de la cotitularité du bail par l'épouse de Monsieur [I] [P], faute de disposer d'une copie du bail. Sur le fond, il expose, sur le fondement des articles 7b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil, ainsi que sur le règlement de copropriété et l'article 1341-1 du code civil, qu'il est fondé à agir en vue de la résiliation du bail, dès lors que Monsieur [I] [P] a causé des troubles graves et anormaux dans la copropriété, caractérisés par des jets de vinaigre sur les voisins, des jets de poubelles et de bouteilles de verre dans la rue, le fait d'uriner sur les passants notamment. Les défendeurs, représentés et assistés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent : -à titre principal, de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes ; -subsidiairement, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ; -en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser un euro de dommages et intérêts ; -condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. A l'appui de la fin de non-recevoir qu'ils soulèvent, ils font valoir, en premier lieu, que la demande de résiliation du bail du syndicat des copropriétaires se heurte à la prescription triennale prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la demande, fondée sur des faits les plus récents du mois de mai 2020, était prescrite lors de la délivrance de l'assignation du 4 août 2023. Ils ajoutent que la mise en demeure n'a pas pour effet d'interrompre la prescription dès lors que l'article 2241 du code civil dispose que seule la demande en justice interrompt la prescription. Ils estiment en outre que les faits rapportés par Madame [G] le 28 avril 2022 ne sont pas couverts par l'autorisation de l'assemblée générale, qui lui est antérieure. Par ailleurs, ils soulèvent l'irrecevabilité du syndicat des copropriétaires à agir uniquement contre Monsieur [I] [P], alors qu'il résulte des dispositions du bail du 13 janvier 2015 que son épouse Madame [Z] en est également titulaire, et qu'elle l'est en tout état de cause par l'application des dispositions de l'article 1751 du code civil. Subsidiairement, ils contestent avoir manqué à l'obligation de jouissance paisible des lieux. A l'appui de leur demande de dommage et intérêts, ils font valoir, au visa de l'article 1240 du code civil, que constitue une faute pour le syndicat des copropriétaires le fait de reprendre sans analyse une dispute de voisinage contenant des imputations injustifiées et colportant des propos sans aucune preuve. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION I.Sur les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs A.Sur la prescription de l'action en résiliation du bail Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Cet article issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a été rendu applicable aux baux en cours par l'article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dans les conditions de l'article 2222 du code civil (en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure). Le délai de prescription auparavant était celui du droit commun, soit cinq ans (article 2224 du code civil). Sont des causes d'interruption du délai de prescription la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait (article 2240 du code civil) et la demande en justice (article 2241). En l'espèce, le bail versé aux débats par les défendeurs, conclu d'une part entre Madame [D] [B] née [T] et d'autre part entre Monsieur [I] [P] et Madame [Z] [P] est daté du 13 janvier 2015, de sorte que le délai triennal a eu vocation à s'appliquer à compter du 6 août 2015. Les demandeurs fondent leur demande de résiliation du bail sur des faits datant de janvier 2020 à mai 2020 et relatés dans une plainte du 4 janvier 2020, une main courante du 20 mai 2020, un courrier du syndic du 24 avril 2020, trois courriels des 16 mai 2020, 18 mai 2020 et 25 mai 2020, ainsi que sur un courrier du 29 mai 2020. Ces faits datent de plus de trois ans avant la délivrance de l'assignation du 4 août 2023, de sorte qu'ils doivent être déclarés prescrits, sauf à ce qu'une cause d'interruption de la prescription soit intervenue avant la délivrance de l'assignation. Or, si une mise en demeure a été délivrée aux époux [B] le 27 avril 2022, ce courrier, à défaut de constituer une demande en justice, n'a pas le caractère d'un acte interruptif de la prescription. Ainsi, la demande en résiliation du bail sollicitée par le syndicat des copropriétaires pour les faits antérieurs au 4 août 2020 doit être déclarée prescrite. S'agissant des faits évoqués dans la main courante du 28 avril 2022, et relative à des cris de Monsieur [P] derrière sa porte, il s'agit d'éléments datant de moins de trois ans avant la délivrance de l'assignation. S'il s'agit de faits postérieurs au procès-verbal d'assemblée générale du 21 juillet 2021 ayant habilité le syndic à initier une action en justice contre Monsieur [P], locataire des époux [B], et contre les époux [B], aux fins de résiliation du bail d'habitation, d'expulsion et de dommages et intérêts devant les juridictions compétentes, cette circonstance n'est pas de nature à remette en cause la régularité de l'action du syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction, dès lors que pour apprécier s'il y a lieu de prononcer la résiliation du bail, le juge doit prendre en compte l'ensemble des éléments qui lui sont soumis au jour où il statue. L'action du syndicat des copropriétaires doit donc être déclarée recevable pour les faits postérieurs au 4 août 2020, y compris ceux relatés dans la main courante du 28 avril 2022. B.Sur le moyen tiré de l'absence de délivrance d'une assignation à Madame [Z] [P] Aux termes de l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L'article 32 du code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. Selon l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. En l'espèce, il résulte des dispositions du bail du 13 janvier 2015 que tant Monsieur [I] [P] que Madame [Z] [P] sont mentionnés en qualité de preneurs. Ils ont donc tous deux vocation à bénéficier de la cotitularité du bail. S'agissant du lien de mariage les unissant, s'ils portent le même nom, aucune preuve relative à leur mariage, n'est versé par les défendeurs. Les éléments qui produisent ne permettant ainsi pas d'établir qu'ils sont cotitulaires du bail par l'effet de l'article 1751 du code civil. Ainsi, la circonstance selon laquelle le syndicat des copropriétaires ne formule une demande de résiliation du bail qu'à l'égard de Monsieur [I] [P], et non de la cotitulaire du bail, ne se heurte à aucune irrecevabilité, celui-ci pouvant choisir de former ses demandes à l'égard d'un seul des cotitulaires du bail, et ce, d'autant plus que les troubles ne sont allégués qu'à l'égard de Monsieur [I] [P]. La fin de non-recevoir soulée par les défendeurs à ce titre sera donc rejetée. II.Sur la demande de résiliation du bail Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, les demandeurs versent une mise en demeure du 27 avril 2022 aux termes de laquelle ils font état d'incivilités de la part de Monsieur [I] [P] dans l'immeuble, à savoir du jet de vinaigre sur les voisins, le jet de poubelles et de bouteilles en verre dans la rue, et le fait d'uriner sur les passants. Ces éléments, indiqués dans les courriers des 24 avril 2020 et 29 mai 2020 sont couverts par la prescription, et contrairement aux termes de cette mise en demeure, aucun élément produit par les demandeurs aux débats ne permet d'établir qu'à cette date, ces troubles n'avaient pas cessé. Ainsi, le seul élément non couvert par la prescription que les demandeurs produisent à l'appui de leur demande de résiliation du bail consiste en une main courante du 28 avril 2022 de Madame [R] [G] aux termes de laquelle elle a déclaré aux services de police " qu'après de multiples déclarations auprès des services concernant ce même individu pour incivilité [elle] vient déclare que [son] voisin du 5e étage porte face Monsieur [I] [P] (…) qui visiblement est très perturbé suite à un dégât des eaux chez lui s'est mis à crier de derrière sa porte " je vais les tuer ces cons, je vais leur couper la gorge même si je vais en prison je m'en fiche, je vais faire ça, je vais faire ça " [elle] reconnaît que cette personne fait régulièrement des crises de paranoïa et [est] inquiète quant à [sa] sécurité ainsi que celle des autres résidents de l'immeuble ne sachant pas la réaction que cet homme peut avoir à [leur] encontre ". En premier lieu, il convient de relever que les déclarations de Madame [R] [G], dans une simple main courante, ne sont corroborés par aucun autre élément produit aux débats par les demandeurs. Au surplus, les déclarations qu'elle rapporte de la part de Monsieur [I] [P] ont eu lieu derrière sa porte, de sorte qu'elles n'avaient pas vocation à être entendues par le voisinage, et en tout état de cause, elle fait état d'un contexte spécifique et stressant, à savoir la survenue d'un dégât des eaux, ce qui nuance la gravité du trouble. Enfin, aucun élément produit ne permet de confirmer la déclaration selon laquelle l'intéressé fait régulièrement des crises de paranoïa pouvant faire craindre les autres résidants pour leur propre sécurité. Il en résulte que le trouble allégué par les demandeurs n'est pas suffisamment établi en l'espèce pour caractériser un trouble anormal de voisinage, et qu'au surplus, il n'est fait état d'aucun nouvel incident depuis le 28 avril 2022, soit depuis près de deux ans. Les demandeurs échouent donc à établir le manquement de Monsieur [I] [P] à son obligation de jouissance paisible des lieux de nature à créer un trouble anormal de voisinage, de sorte qu'ils seront déboutés de leur demande de résiliation du bail. III.Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Afin d'obtenir la réparation du préjudice qu'ils allèguent, il revient à la partie qui formule une telle demande d'apporter la preuve d'une faute de son adversaire lui ayant causé un préjudice, et d'un lien de causalité entre eux. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a intenté une action en justice de manière tardive à l'égard des demandeurs, conduisant à ce que leurs demandes soient déclarées en partie prescrites, et les contraignant ainsi à se défendre dans le cadre de la présente instance. Néanmoins, Monsieur [I] [P] et les époux [B] ne fournissent aucun élément de preuve pour établir le préjudice résultant de cette action en justice. Ils seront donc déboutés de leur demande. IV.Sur les accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, succombant, sera condamné aux dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, l'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux défendeurs la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La propre demande du syndicat des copropriétaires formée à ce titre sera nécessairement rejetée. Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée. En l'espèce, la nature de l'affaire n'est pas incompatible avec le maintien de l'exécution provisoire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Déclare irrecevable car prescrite la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] tendant à la résiliation du bail conclu entre Monsieur [I] [P], Madame [D] [T] épouse [B] et Monsieur [L] [B] pour les faits antérieurs au 4 août 2020 ; Rejette la fin de non-recevoir relative à la demande de résiliation judiciaire du bail tirée de la prescription pour les faits postérieurs au 4 août 2020 ; Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d'assignation de Madame [Z] [P] ; Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] tendant à prononcer la résiliation du bail conclu entre Monsieur [I] [P], Madame [D] [T] épouse [B] et Monsieur [L] [B] pour des troubles anormaux de voisinage postérieurs au 4 août 2020 ; Rejette la demande reconventionnelle de Monsieur [I] [P], Madame [D] [T] épouse [B] et Monsieur [L] [B] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à lui verser un euro de dommages et intérêts ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à verser à Monsieur [I] [P], Madame [D] [T] épouse [B] et Monsieur [L] [B] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Rejette la demande le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette pour le surplus des demandes ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. La greffièreLa juge des contentieux de la protection Décision du 17 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08669 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HTM