Cour d'appel, 09 décembre 2022. 21/04494

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2022 (n° 2022/ , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04494 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDH5L Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Février 2021 -Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 18/04788 APPELANTE S.C.I. VALAMBRE immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 527 736 490, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée de Me François SUBERBERE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0785 substitué par Me Patrick HAUDUCOEUR, avocat au barreau de Paris, toque G 785 INTIMÉS Monsieur [G] [O], né le 7 novembre 1960 à [Localité 9], [Adresse 1] [Localité 4] Madame [S] [J] épouse [O], née le 9 juin 1958 à [Localité 9], [Adresse 1] [Localité 4] Tous deux représentés et assistés de Me Delphine D'ALBERT DES ESSARTS de la SAS WILHELM & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS, En prèsence de [H] [Z], stagiaire PPI, ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 25 novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ***** Suivant acte notarié du 11 juillet 1990, la SCI Immovins a acquis une maison d'habitation située [Adresse 3] érigée sur la parcelle cadastrée [Cadastre 8]. Par acte notarié du 22 novembre 2010, la SCI Valambre a acquis un atelier situé [Adresse 1] érigé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 7]. Par acte notarié du 13 mai 2001, M. [G] [O] et Mme [S] [J] épouse [O] ont acquis un pavillon situé [Adresse 1] érigé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5]. Ces parcelles sont reliées au [Adresse 1] par un chemin constitué des parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 2]. Par acte d'huissier du 23 mai 2018, la SCI Valambre et la SCI Immovins ont fait assigner M. et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de les voir, à titre principal, condamnés à déposer le portail érigé sur la parcelle [Cadastre 2] au niveau de leur propriété. Par jugement en date du 22 février 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a : . déclaré la SCI Valambre irrecevable en son action, . débouté la SCI Immovins de ses demandes, . débouté M. et Mme [O] de leur demande d'amende civile, . condamné la SCI Valambre et la SCI Immovins à payer à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné la SCI Valambre et la SCI Immovins aux dépens. Pour déclarer la SCI Valambre irrecevable en son action pour défaut d'intérêt à agir, le premier juge a retenu qu'au vu du constat dressé le 20 avril 2018 par la SCP Brionne et Muterel, huissiers de justice le portail construit par les époux [O] se trouve après le portail d'entrée de la propriété de la SCI Valambre située sur la parcelle [Cadastre 7], qu'il n'entrave donc pas leur accès au [Adresse 1] et qu'aucun acte ne permet d'établir que la SCI est propriétaire indivise de la parcelle [Cadastre 2]. La SCI Valambre a interjeté appel du jugement. Par ses dernières écritures, elle demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau : Débouter M. et Mme [O] de leur appel incident, Dire que la parcelle [Cadastre 2] est la propriété indivise des fonds 62, 141, 145, 131 et 67, En conséquence, Ordonner à M. et Mme [O] de laisser libre accès à la parcelle [Cadastre 2] dans son intégralité, Leur enjoindre de procéder à la dépose du portail érigé sur le lot [Cadastre 2] à l'aplomb de leur propriété sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification de la décision à intervenir, Les condamner à lui payer 10 000 euros en réparation de leur préjudice ainsi que la somme de 6 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés par M. François Suberbere conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par leurs dernières écritures, M. et Mme [O] demandent à la cour de : . confirmer le jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'amende civile, Statuant à nouveau, . juger que la servitude de passage grevant les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 2] est prescrite par non-usage trentenaire, . juger qu'ils ont acquis, par prescription acquisitive, la partie de la parcelle [Cadastre 2] comprise entre les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 7], En conséquence, . déclarer la SCI Valambre irrecevable pour défaut d'intérêt à agir, . la débouter de ses demandes, A titre reconventionnel, . condamner la SCI Valambre à leur verser à chacun la somme de 10 000 euros en application de l'article 32-1 du code de procédure civile et la somme de 5 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. SUR CE sur l'intérêt à agir de la SCI Valambre L'acte notarié du 22 novembre 2010 par lequel la SCI Valambre a acquis un atelier situé [Adresse 1] érigé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 7] précise que : « Ladite propriété ayant accès au [Adresse 1] où elle porte le numéro 108bis en ce qui concerne l'adresse postale, par un passage de trois mètres de large ayant son assiette sur les unités foncières cadastrées section [Cadastre 6] pour une contenance de soixante-deux centiares et [Cadastre 2] pour une contenance de soixante-dix-sept centiares », étant observé que l'adresse du bien vendu à la SCI Valambre est le [Adresse 1], qu'en conséquence il sera considéré que la mention du 108bis, qui est la propriété de M. et Mme [O], constitue une simple erreur de plume, les parties n'ayant formulé aucune observation à ce titre. L'acte stipule en outre une condition particulière à savoir qu'elle a lieu sous les conditions particulières contenues dans l'acte du 22 novembre 1997 contenant la vente par M. et Mme [B] au profit de M. [Y] de la parcelle voisine cadastrée [Cadastre 5] suivantes : « L'acquéreur laissera sur le côté gauche du terrain qui lui est présentement vendu une bande d'un mètre cinquante centimètres de largeur pour l'établissement d'un passage d'une largeur totale de trois mètres destinée à permettre l'accès des terrains restant à appartenir à M. et Mme [B]. L'obligation pour M. et Mme [B] d'imposer semblable condition à leurs acquéreurs futurs de façon que le passage demeure commun entre l'acquéreur et les futurs acquéreurs de M. et Mme [B] pour la portion restant leur appartenir. Cette condition s'appliquera également au passage en façade sur le terrain aujourd'hui présentement vendu. ». La SCI Valambre a donc un intérêt à agir pour défendre l'étendue de ses droits tels qu'ils résultent de son acte de propriété et le jugement sera donc infirmé en ce qu'il l'a déclarée irrecevable en son action. Sur la propriété indivise de la parcelle [Cadastre 2] Il est constant et non contesté par les parties à l'instance que les propriétés concernées par le présent litige proviennent de la division d'une propriété unique et que la parcelle [Cadastre 2] est, aux termes des actes de propriété de la SCI Valambre et de M. et Mme [O], d'une contenance supérieure à celle de la parcelle [Cadastre 6], ce qui crée une incertitude sur le propriétaire de la portion de terrain située en fond de la parcelle [Cadastre 5]. Le fait que la parcelle [Cadastre 2] serait la propriété indivise des fonds 62, 141, 145, 131 et 67 ainsi que le soutient la société Valambre ne résulte pas des pièces produites au débat, la SCI Valambre soutenant en outre, sans être contredite, que le mur longeant la bande de terrain litigieuse est sa propriété, qu'en conséquence elle n'est pas fondée à soutenir que la bande de terrain litigieuse est sa propriété indivise avec les autres propriétaires de parcelles desservis ou longeant la parcelle [Cadastre 2]. La disposition de l'acte notarié du 22 novembre 2010 selon laquelle la propriété a accès au [Adresse 1] par un passage de trois mètres de large ayant son assiette sur les unités foncières cadastrées section [Cadastre 6] et [Cadastre 2] ne fait que délimiter les modalités d'accès du bien au [Adresse 1] sans définir un droit de propriété du propriétaire de la parcelle [Cadastre 7] sur la parcelle [Cadastre 2]. En conséquence la SCI Valambre doit être déboutée de sa demande visant à dire que la parcelle [Cadastre 2] est la propriété indivise des fonds 62, 141, 145, 131 et 67. Sur l'existence d'une servitude de passage et la demande de suppression du portail Les conditions particulières rappelées dans l'acte de vente du 22 novembre 2010 stipulent seulement l'existence d'un passage commun qui s'exerce sur une bande d'un mètre cinquante centimètres de largeur sur le côté gauche du terrain vendu. Par ailleurs l'acte de vente d'un pavillon d'habitation par M. [N] au profit de M. et Mme [O] en date du 23 mai 2001 comporte un paragraphe servitude en sa page 10 par lequel le vendeur déclare à ce titre qu'une servitude a été créée dans un acte notarié du 22 novembre 1927 par lequel M. et Mme [B] ont vendu leur bien à M. [Y], servitude reprise dans l'acte notarié de vente du bien en date du 28 septembre 1927, servitude rapportée dans l'acte de vente du 23 mai 2001 à savoir que l'acquéreur laissera sur le côté gauche du terrain qui lui est présentement vendu une bande d'un mètre cinquante centimètres de largeur pour l'établissement d'un passage d'une largeur totale de trois mètres destinée à permettre l'accès des terrains restant à appartenir à M. et Mme [B]. Les actes successifs précisent l'obligation faite d'imposer semblable condition aux futurs acquéreurs du bien de façon que le passage demeure commun entre l'acquéreur et les futurs acquéreurs de M. et Mme [B] pour la portion restant leur appartenir. Il résulte clairement de cet acte que la portion de terrain sur lequel s'exerce ce droit de passage fait effectivement partie du terrain vendu dès l'acte notarié du 28 septembre 1927, l'acte définissant l'assiette d'une servitude de passage sur cette portion de la propriété. En conséquence et bien que l'acte de vente ne porte que sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5], la propriété de M. et Mme [O] sur la bande de terrain sur laquelle s'exerce la servitude est acquise depuis plus de trente ans puisque les stipulations de l'acte de 1927 précisent que le passage s'exerce sur une partie du terrain vendu. En tout état de cause, M. et Mme [O] rapportent la preuve, par la seule production de l'acte de vente, que la bande litigieuse fait partie intégrante de leur propriété sans qu'il soit besoin de statuer sur une éventuelle prescription acquisitive. En réponse à la demande de démolition de leur portail, M. et Mme [O] soutiennent d'une part que la SCI Valambre n'est pas fondée à solliciter un libre accès à la parcelle [Cadastre 2] dans son intégralité au motif qu'elle ne serait qu'un tiers à l'ancienne servitude et, d'autre part, que la servitude de passage ainsi définie est tombée en désuétude. S'il résulte de l'acte de propriété de la SCI Valambre vise un passage vers le boulevard de la Marne sur un passage ayant son assiette sur les unités foncières cadastrées section [Cadastre 6] pour une contenance de soixante-deux centiares et [Cadastre 2] pour une contenance de soixante-dix-sept centiares et qu'il résulte des plans cadastraux produits que la parcelle [Cadastre 2] va jusqu'à la limite de la parcelle cadastrée [Cadastre 8], propriété de la SCI Immovins et longe ainsi la propriété de la SCI Valambre, il apparaît néanmoins que la propriété de la SCI Valambre dont l'accès se fait par une entrée située avant le portail installé par M. et Mme [O] n'est pas enclavée. En conséquence la SCI Valambre n'est pas fondée à revendiquer un passage sur la propriété de M. et Mme [O] et la suppression du portail en raison d'une servitude dont il ne résulte pas des actes de vente successifs qu'elle ait été établie à son profit sur la bande de terrain située en fond de parcelle [Cadastre 5] mais bien au profit de la propriété restant à appartenir aux époux [B] devenue la parcelle [Cadastre 8] qui était enclavée à la date de création de la servitude. La SCI Valambre sera déboutée de ses demandes. Sur la demande d'amende civile Le caractère manifestement abusif ou dilatoire de la présente procédure initiée par la SCI Valambre n'est pas établi et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [O] de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile Le jugement sera confirmé du chef de la condamnation de la SCI Valambre du chef des frais irrépétibles. L'équité commande de condamner la SCI Valambre à payer à M. et Mme [O] la somme 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, Infirme le jugement en ce qu'il a déclaré la SCI Valambre irrecevable en ses demandes, Statuant à nouveau, Déclare la SCI Valambre recevable en ses demandes, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [O] de leur demande à titre d'amende civile et en ce qu'il a condamné la SCI Valambre à leur payer 2 000 euros au titre de l'article du code de procédure civile, Déboute la SCI Valambre de ses demandes, Condamne la SCI Valambre à verser à M. et Mme [O] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel, Condamne la SCI Valambre aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,