Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 19/03881

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 19/03881 N° Portalis 352J-W-B7D-CPPOU N° MINUTE : Assignation du : 21 Mars 2019 JUGEMENT rendu le 13 Juin 2024 DEMANDEURS SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SOLENE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 6] Monsieur [U] [P] [Adresse 1] [Localité 6] Madame [J] [H] veuve [P] [Adresse 5] [Localité 7] Tous représentés par Maître Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0103 DÉFENDEURS Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Damien MARY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0972 Décision du 13 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/03881 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPPOU Société NEXITY LAMY, SASU, prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E963 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Anita ANTON, Vice-Présidente Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 04 Avril 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** Exposé du litige : La S.C.I. SOLENE, dont Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] sont les associés, est propriétaire des lots transitoires n° 176 (« droit d’affouiller sous la totalité du premier sous-sol du bâtiment A, afin de réaliser quatre niveaux qui comprendront des boxes et des emplacements de voitures ») et n° 684 (« droit d’affouiller sous la totalité du premier sous-sol du bâtiment B, afin de réaliser quatre niveaux qui comprendront des boxes et des emplacements de voiture ») au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, qu’ils ont acquis pour le prix de 85.000 € selon jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Meaux en date du 3 décembre 2009. Selon jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 29 septembre 2015 (8ème chambre – 2ème section), la S.C.I. SOLENE a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 215.939,07 € au titre de charges de copropriété échues et impayées. La S.C.I. SOLENE a interjeté appel de ce jugement et par arrêt rendu le 15 mars 2017, la cour d’appel de [Localité 9] (Pôle 4 – Chambre 2) a confirmé le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé, a condamné la S.C.I. SOLENE au paiement de la somme de 20.000 € de dommages et intérêts et y ajoutant l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 86.700,52 € au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2015 au 7 octobre 2016. Par actes d’huissier du 21 mars 2019, la S.C.I. SOLENE, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] et la S.A.S.U. NEXITY LAMY devant le tribunal de grande instance de Paris afin de solliciter à titre principal de voir : - dire que les clauses relatives aux charges générales de l’immeuble issues du Chapitre I, Titre II « Charges communes de l’immeuble » du règlement de copropriété du 20 octobre 1995 doivent être réputées non écrites, et procéder à une nouvelle répartition des charges communes générales, - désigner un expert avec mission, après s'être adjoint si besoin un sapiteur géomètre-expert, avec pour mission de dresser un état des quotes-parts afférentes à chaque lot, - condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la S.C.I. SOLENE la somme correspondant à la différence entre les charges générales payées par la S.C.I. SOLENE au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait de la nouvelle répartition, - constater que la société NEXITY LAMY a commis une faute dans l’exercice de sa mission de syndic et a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de la S.C.I. SOLENE, - condamner la société NEXITY LAMY à verser à la S.C.I. SOLENE la somme correspondant à la différence entre les charges générales payées par la S.C.I. SOLENE au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait d’une répartition tenant compte de la valeur réelle des lots transitoires n°176 et 684, - condamner la société NEXITY LAMY à verser à la S.C.I. SOLENE la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral, - condamner la société NEXITY LAMY à verser à Monsieur [U] [P] et à Madame [J] [P] la somme de 5.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, la S.C.I. SOLENE, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] demandent au tribunal de : Vu les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu les articles 1240, 1241 et 1355 du Code civil, Vu le règlement de copropriété du 20 octobre 1995, Vu les articles 455 et 700 du code de procédure civile, Vu les présentes écritures, les motifs exposés, les pièces produites et les jurisprudences versés aux débats ; A titre principal, DECLARER la société SCI SOLENE recevable et bien fondée en ses demandes ; CONSTATER que les clauses relatives aux charges générales de l’immeuble issues du Chapitre I, Titre II « Charges communes de l’immeuble » du règlement de copropriété du 20 octobre 1995 violent les dispositions légales d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; DIRE que les clauses relatives aux charges générales de l’immeuble issues du Chapitre I, Titre II « Charges communes de l’immeuble » du règlement de copropriété du 20 octobre 1995 doivent être réputées non écrites ; PROCEDER à une nouvelle répartition des charges communes générales et de fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis impose ; DESIGNER un expert avec mission, après s'être adjoint si besoin un sapiteur géomètre- expert, avec pour mission de dresser un état des quotes-parts afférentes à chaque lot dans afin de proposer au Tribunal une nouvelle répartition des charges générales et dont les frais de cette expertise incombent au syndicat des copropriétaires ; CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, à verser à la SCI SOLENE la somme correspondant à la différence entre les charges générales payées par la SCI SOLENE au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait de la nouvelle répartition ; CONSTATER que la société NEXITY LAMY a commis une faute dans l’exercice de sa mission de syndic et a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de la SCI SOLENE ; CONDAMNER la société NEXITY LAMY à verser à la SCI SOLENE la somme correspondant à la différence entre les charges générales payées par la SCI SOLENE au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait d’une répartition tenant compte de la valeur réelle des lots transitoires n°176 et 684, telle qu’elle pourra être déterminée par l’expert chargé de dresser un état des quotes-parts afférentes à chaque lot afin de proposer au Tribunal une nouvelle répartition des charges générales, au titre de son préjudice matériel ; CONDAMNER la société NEXITY LAMY à verser à la SCI SOLENE la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ; CONDAMNER la société NEXITY LAMY à verser à Monsieur [U] [P] et à Madame [J] [P] la somme de 5.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ; En tout état de cause, Décision du 13 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/03881 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPPOU DEBOUTER la société NEXITY LAMY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, ainsi que la société NEXITY LAMY à verser, in solidum, à la société SCI SOLENE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société NEXTY LAMY à verser à Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, ainsi que la société NEXITY LAMY, in solidum, aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] demande au tribunal de: Vu les articles 9, 31, 32 et 122 du Code de Procédure Civile, Vu l’article 1355 du Code Civil, Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil, Vu les dispositions de l’article 10 de la Loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965, Vu les dispositions de l’article 5 de la Loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965, Vu le règlement de copropriété en date du 20 octobre 1995 de l’immeuble sis à [Adresse 3], Vu les présentes écritures, les pièces produites et les jurisprudences versées au débat, Relever que la demande de la SCI SOLENE visant à réputer non écrites les clauses afférentes aux charges générales telles que précisées au Chapitre I, Titre II intitulé « Charges communes de l’immeuble » du règlement de copropriété en date du 20 octobre 1995 est irrecevable, la SCI SOLENE ayant déjà formulé une telle demande, laquelle a été déclarée infondée et rejetée aux termes d’un arrêt du Pôle 4, Chambre 2 de la Cour d’appel de PARIS en date du 15 mars 2017, En conséquence, In limine litis, Déclarer la SCI SOLENE irrecevable en la totalité de ses demandes fins et conclusions, compte tenu de l’autorité de la chose jugée telle qu’elle résulte de l’arrêt du Pôle 4, Chambre 2 de la Cour d’appel de PARIS en date du 15 mars 2017, Et en toute hypothèse, Décision du 13 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/03881 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPPOU Déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 3] recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Débouter la SCI SOLENE, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H], épouse [P], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, Juger (i) que les clauses afférentes aux charges générales telles que précisées au Chapitre I, Titre II intitulé « Charges communes de l’immeuble » du règlement de copropriété en date du 20 octobre 1995 et (ii) que les tantièmes de copropriété ont été fixés conformément aux dispositions des articles 5 et 10 de la Loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965, Juger que la demande de désignation d’un expert n’est pas justifiée, Juger comme irrecevable et infondée la demande de la SCI SOLENE tendant à solliciter la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 3] à lui payer une somme correspondant à la différence entre les charges générales qu’elle a payées au titre d’une soi-disant répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait soi-disant dû payer du fait d’une nouvelle répartition, Débouter la société NEXITY LAMY de sa demande en garantie du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 3], en cas de condamnation de cette dernière, Condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H], épouse [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 3] la somme de 5.000,00 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la SCI SOLENE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 3] la somme de 5.000,00 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie, Condamner solidairement la SCI SOLENE, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H], épouse [P], aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Damien MARY, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2022, la S.A.S.U. NEXITY LAMY demande au tribunal de : Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, Vu l’article 1355 du code civil, Vu l’article 2224 du code civil, Vu l’article 1240 du code civil, Vu l’article 1231-1 du code civil, Vu l’article 1303 du code civil, Décision du 13 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/03881 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPPOU Déclarer la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SOLENE irrecevable en sa demande tendant à solliciter la condamnation de la société NEXITY LAMY à lui régler une somme correspondant à la différence entre les charges générales payées par la SCI SOLENE et correspondant aux charges dues pour la période antérieure au 27 mars 2014 et les montants qu’elle aurait dû payer pour cette même période comme étant prescrites, Déclarer prescrite la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SOLENE en sa demande tendant à solliciter la condamnation de la société NEXITY LAMY à lui régler une somme correspondant à la différence entre les charges générales payées par la SCI SOLENE et correspondant aux charges dues pour la période antérieure au 27 mars 2014 et les montants qu’elle aurait dû payer pour cette même période, Déclarer irrecevables la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SOLENE en toutes ses demandes au regard de l’autorité de la chose jugée dont est assorti l’arrêt rendu le 15 mars 2017 par le Pôle 4 Chambre 2 de la Cour d’Appel de PARIS, Déclarer irrecevables Monsieur [U] [P] et Madame [J] [P] en toutes leurs demandes, Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SOLENE de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées contre la société NEXITY LAMY Débouter Monsieur [U] [P] et Madame [J] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées contre la société NEXITY LAMY, Débouter toutes les parties de leurs demandes formulées contre la société NEXITY LAMY, A titre subsidiaire, Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à garantir et à relever indemne la société NEXITY LAMY de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, En tout état de cause, Condamner in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [J] [P] et tous succombant à payer à la société NEXITY LAMY la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SOLENE à régler à la société NEXITY LAMY la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner in solidum la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SOLENE, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [P] et tous succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître DE ARAUJO en application de l’article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023. L’affaire, plaidée à l’audience du 4 avril 2024, a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION : I – Sur les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10] et la S.A.S.U. NEXITY LAMY (prescription, défaut de qualité à agir, autorité de la chose jugée) : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] souligne, au visa de l’article 1355 du code civil et de l’article 122 du code de procédure civile, que l’arrêt rendu le 15 mars 2017 par la cour d’appel de [Localité 9] reprend précisément les demandes formulées par la S.C.I SOLENE, incluant celle tendant à voir réputées non écrites les clauses de répartition des charges contenues dans le règlement de copropriété, le dispositif de l’arrêt étant sans équivoque puisqu’il confirme le jugement et statuant à nouveau « rejette toute autre demande », de sorte que la S.C.I. SOLENE est irrecevable en sa demande tendant à voir réputées non écrites les clauses relatives aux charges telles que précisées aux termes du chapitre I, Titre II du règlement de copropriété du 20 octobre 1995, en raison de l’autorité de la chose jugée. Il ajoute que : - depuis un arrêt de principe du 7 juillet 2006 (AP, 7 juillet 2006, n° 04-10.672), le demandeur doit présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci, ce principe ayant été depuis repris dans de nombreuses décisions, de sorte que la S.C.I. SOLENE ne peut invoquer un nouveau fondement juridique qu’elle n’avait pas soulevé lors de la précédente procédure, alors qu’elle aurait pu le faire en 2013 ou en 2017 devant la cour d’appel, - aux termes de ses dernières conclusions, la S.C.I. SOLENE reconnaît avoir déjà demandé devant la cour d’appel de Paris que soient réputées non écrites les différentes clauses de répartition des charges toute en exposant de manière assez contradictoire que l’autorité de la chose jugée n’aurait pas lieu à s’appliquer, en l’espèce, au regard de la question soulevée, à savoir l’irrégularité dans la répartition des charges communes de copropriété, constituant une nouvelle demande et non un nouveau moyen, - par un arrêt du 27 février 2020 (n° 18-23.370), la deuxième chambre civile de la cour de cassation considère désormais que l’autorité de la chose jugée s’entend également suivant le critère de concentration des demandes et non pas seulement de concentration des moyens, - la S.C.I. SOLENE avait déjà demandé à la cour de voir réputées non écrites les clauses de répartition des charges, contrairement à ce qu’elle tente de faire croire. Sur les demandes formulées par les consorts [P] (défaut de qualité à agir), il fait valoir, au visa des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, que les consorts [P] ne sont aucunement copropriétaires dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], mais seulement associés au sein de la S.C.I. SOLENE qui est dotée d’une personnalité morale distincte. La S.A.S.U. NEXITY LAMY fait valoir quant à elle, au visa de l’article 2224 du code civil, que la S.C.I. SOLENE a acquis les lots transitoires 176 et 784 le 3 décembre 2009 à la barre du tribunal, avec le risque financier important que comporte ce type d’opération, et que depuis cette date, il lui est réclamé par la copropriété les charges de copropriété, suivant les clés de répartition inscrites au règlement de copropriété de sorte que son action introduite selon exploit d’huissier du 27 mars 2019 au titre d’un trop versé pour les charges dues avant le 27 mars 2014, soit cinq ans avant l’introduction de la présente procédure, est prescrite, la jurisprudence citée par la S.C.I. SOLENE, abandonnée depuis un arrêt du 10 juillet 2013, étant au surplus inapplicable dans les rapports entre un copropriétaire et un syndic. Elle invoque également une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée (article 1355 du code civil), au regard de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 9] le 15 mars 2017, concernant les demandes tendant à voir réputées non écrites les clauses de réparation des charges générales et de désignation d’un expert judiciaire chargé de proposer une nouvelle répartition, en rappelant qu’il appartient au demandeur d’exposer l’ensemble des moyens de nature à fonder sa demande en application du principe de concentration des moyens (ex. : Civ. 2ème, 11 avril 2019, n° 17-31.785). Elle précise que la S.C.I. SOLENE a déjà sollicité dans la procédure en recouvrement de charges ayant donné lieu à l’arrêt du 15 mars 2017 à ce que les clauses de répartition des charges soient déclarées non écrites (pièce n° 7, pages 3 et 9). Elle se prévaut également de l’absence de qualité de copropriétaire des consorts [P], afin de solliciter qu’ils soient déclarés irrecevables en leurs demandes tendant à voir réputées non écrites les clauses relatives à la répartition des charges et de désignation d’un expert de même qu’en leurs demandes de condamnation au titre du préjudice moral. La S.C.I. SOLENE, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] répondent qu’ils soulèvent, dans le cadre de la présente procédure, des irrégularités dans la répartition des charges communes de copropriété et sollicitent ainsi le constat que les clauses relatives à la répartition des charges générales violent les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Ils ajoutent que : - la S.C.I. SOLENE fonde sa demande en rapportant la preuve que les critères de consistance et de situation dans l’appréciation de la valeur relative des lots de copropriété ne sont pas respectés, - à aucun moment n’a été discutée ou débattue la question de la répartition des charges dans une précédente procédure entre les parties, - les demandes soulevées par la S.C.I. SOLENE devant le tribunal de grande instance en 2015 et devant la cour d’appel en 2017 dans un litige l’opposant au syndicat des copropriétaires concernant le paiement de charges de copropriété, et celles soulevées dans la présente instance, n’ont pas une identité de cause, - l’on ne peut confondre deux demandes n’ayant pas la même cause ni le même fondement, - la présente action n’est pas relative au paiement de charges et ne tend donc pas à remettre en cause les précédentes décisions revêtues de la chose jugée, le demandeur n’étant pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits et l’autorité de la chose jugée ne pouvant être opposée en présence de deux actions n’ayant pas le même objet ni la même cause (ex. Civ. 3ème, 8 juillet 2014, n° 13-18.534), - le tribunal ne s’est jamais positionné dans une autre instance sur la répartition de ces charges, - le caractère non écrit des clauses du règlement de copropriété n’a donc pas été tranché et ne ressort d’ailleurs pas du dispositif du jugement rendu le 29 septembre 2015, - il n’a pas davantage été tranché par la cour d’appel puisque ce point n’apparaît pas dans le dispositif de l’arrêt qui se borne à confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts, la mention du dispositif de l’arrêt concernant le rejet de toute autre demande ne pouvant donc porter sur les prétentions formulées par la S.C.I. SOLENE en cas d’infirmation, qui n’avaient pas été présentées devant le juge de première instance ni été tranchées dans le dispositif du jugement. Sur la prescription alléguée par la S.A.S.U. NEXITY LAMY, ils font valoir que la cour de cassation a jugé qu’une décision annulant des clauses de répartition de charges d’un règlement de copropriété a un caractère rétroactif dans la mesure où une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé (Civ. 3ème, 2 mars 2005, n° 03-16.731). Sur l’intérêt à agir, les consorts [P] estiment qu’ils sont recevables à solliciter un préjudice moral en tant que gérant de la S.C.I. SOLENE dans la mesure où ils subissent à titre personnel, en tant que personnes physiques, les conséquences des fautes de la société NEXITY LAMY, en qualité de syndic de l’immeuble. 1-1 Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée : Il résulte des dispositions des articles 1355 du code civil et 480 du code de procédure civile que l’autorité de la chose jugée ne s’attache qu’à ce qui a fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif, et que le jugement a l’autorité de la chose jugée sur la question qu’il tranche dès son prononcé. Par ailleurs, il est de principe que l’autorité de la chose jugée ne s’attache qu’au dispositif et non aux motifs et qu’elle ne s’attache pas davantage au dispositif qui n’a tranché aucune contestation. Cependant, les motifs d’un jugement peuvent être utilisés pour éclairer la portée du dispositif (ex. : Civ. 3ème, 12 décembre 2019, n° 18-13.757). Ainsi, le juge ne statue effectivement sur les demandes qu’il rejette “qu’autant qu’elles ont été visées par les motifs de la décision” (Civ. 2ème, 14 mai 1997, n° 94-16.651, premier moyen). Par ailleurs, il résulte de l’arrêt d’assemblée plénière de la Cour de cassation dit Cesareo (7 juillet 2006, n 04-10672) que le demandeur doit invoquer, dans l’instance qu’il introduit, tous les moyens susceptibles de fonder sa demande. Si sa demande est rejetée, la seconde instance qu’il introduit pour obtenir gain de cause sur la même demande, mais sur le fondement d’un moyen omis dans la première instance, est vouée à l’échec car sa demande se heurte à l’autorité de la chose précédemment jugée. Décision du 13 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/03881 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPPOU Il appartient ainsi à une partie de présenter dès l’instance initiale l’ensemble des moyens qu’elle estime de nature à justifier sa demande (ex. : Civ. 1ère, 29 octobre 2014, n° 12-28.292 ; 12 mai 2016, n° 15-13.435 ; Civ. 2ème, 1er février 2018, n° 17-10.849 ; 27 février 2020, n° 18-23.972 ; Civ. 3ème, 13 février 2008, n° 06-22093, etc.). Elle ne peut donc remettre en cause, en-dehors de l’exercice des voies de recours, une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée en invoquant un moyen non soutenu dans l’instance initiale. Il s’ensuit qu’une prétention rejetée ne peut être présentée à nouveau sur un autre fondement (ex. : Civ. 2ème, 11 avril 2019, n 17-31.785). En l'espèce, il ressort de l’examen de l’arrêt rendue par la cour d’appel de [Localité 9] (Pôle 4 – Chambre 2) le 15 mars 2017 (affaire n° RG 15/24851, pièce n° 12 produite par le syndicat des copropriétaires) que : - aux termes de ses dernières conclusions en date du 2 novembre 2016, la S.C.I. SOLENE demandait expressément à la cour, à titre infiniment subsidiaire et de manière générale (sans distinction aucune effectuées entre charges de l’article 10 alinéa 2 relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965), de « dénoncer les clauses de répartition des charges contenues dans le règlement de copropriété et les réputer non écrites » (arrêt du 15 mars 2017, page 3), - dans les motifs de sa décision, rappelant que la SCI SOLENE « demande à la cour de réputer non écrite les différentes clauses de réparation des charges contenues dans le règlement de copropriété » (page 6, paragraphe « Sur les contestations de la SCI Solene »), la cour : * confirme l’analyse des premiers juges en retenant que le critère de l’utilité prévu par l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’avait pas à être pris en compte, s’agissant de « charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes », peu important que certaines charges « n’aient aucune utilité pour » les « lots non bâtis » (arrêt du 15 mars 2017, page 7), * conclut que les contestations élevées par la SCI SOLENE « sur ces points » n’est « pas fondée » (arrêt du 15 mars 2017, page 7), - dans le dispositif de cette décision, ajoutant au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 29 septembre 2015, la cour précise qu’elle « rejette toute autre demande », incluant implicitement mais nécessairement, au regard des éléments susvisés, la demande subsidiaire de la S.C.I. SOLENE tendant à voir réputées non écrites toutes les clauses de répartitions des charges contenues dans le règlement de copropriété (arrêt du 15 mars 2017, page 9). Il se déduit de ces éléments que la cour d’appel de Paris a déjà statué dans le cadre d’une précédente instance, par arrêt du 15 mars 2017, sur une demande formée par la S.C.I. SOLENE dans le cadre d’un litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] tendant à voir « réputées non écrites les clauses de répartitions des charges contenues dans le règlement de copropriété », de sorte que la nouvelle demande formulée par la S.C.I. SOLENE dans le cadre de la présente instance, qui a strictement le même objet (dire que les clauses relatives à la répartition des charges générales de l’immeuble issues du Chapitre I, Titre II « charges communes de l’immeuble » du règlement de copropriété du 20 octobre 1995 doivent être réputées non écrites »), quand bien même celle-ci se fonderait sur des moyens de droit différents, se heurte en l’espèce à l’autorité de la chose jugée, peu important qu’ait été discuté ou non lors de l’instance précédente le moyen tiré du non-respect des critères légaux de participation des copropriétaires aux charges communes générales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 (en fonction de la consistance, la superficie, la situation des lots lors de l’établissement de la copropriété). Dans ces conditions, la S.C.I. SOLENE doit être déclarée irrecevable en ses demandes aux fins de voir : - dire que les clauses relatives aux charges générales de l’immeuble issues du Chapitre I, Titre II « Charges communes de l’immeuble » du règlement de copropriété du 20 octobre 1995 doivent être réputées non écrites, - procéder à une nouvelle répartition des charges communes générales et de fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis impose, - désigner un expert avec pour mission de dresser un état des quotes-parts afférentes à chaque lot et de proposer au tribunal une nouvelle répartition des charges générales. La S.C.I. SOLENE sera également déclarée irrecevable en sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], à verser à la S.C.I. SOLENE la somme correspondant à la différence entre les charges générales payées par la SCI SOLENE au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait de la nouvelle répartition, étant rappelé à titre surabondant qu’en tout état de cause, il est constant que tant qu'elles n'ont pas été déclarées réputées non écrites, les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application (ex. : Civ. 3ème, 21 juin 2006, 05-13.607) et que la décision de réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l'avenir (Civ. 3ème, 10 juillet 2013, n° 12-14.569 et dernière phrase de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de l'article 38 de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019). 1-2 Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par la S.A. NEXITY LAMY : En application de l'article 2224 du Code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent pas cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Les dispositions précitées sont applicables à l'action visant à mettre en cause la responsabilité délictuelle d'un syndic. En l’espèce, nonobstant le bien ou le mal fondé de la demande principale de la S.C.I. SOLENE, la prétendue répartition illicite des charges figurant au règlement de copropriété, justifiant la demande de condamnation de la S.A.S.U. NEXITY LAMY à verser à la S.C.I. SOLENE la différence entre les charges payées par celle-ci au titre de cette répartition, et les montants qu’elle aurait dû payer en appliquant une répartition tenant compte de la valeur réelle des lots transitoires n° 176 et 684, était susceptible d’être connue par la S.C.I. SOLENE dès l’acquisition de ses lots n° 176 et 684 selon jugement d’adjudication du 3 décembre 2009, de sorte que sa demande en remboursement de ladite différence, au titre d’un prétendu trop versé de charges pour la période antérieure au 27 mars 2014, soit cinq années avant l’introduction de la présente instance à l’encontre de la S.A.S.U. NEXITY LAMY, est prescrite en application des dispositions précitées de l’article 2224 du code civil. La jurisprudence citée en demande par la S.C.I. SOLENE, outre qu’elle est obsolète (cf. jurisprudence précitée : Civ. 3ème, 10 juillet 2013, n° 12-14.569), ne concerne pas les rapports entre un copropriétaire et un syndic, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. La S.C.I. SOLENE sera donc déclarée irrecevable comme prescrite en sa demande de condamnation de la S.A.S.U. NEXITYLAMY à lui régler la somme correspondant à la différence entre les charges générales payées par la S.C.I. SOLENE au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait d’une répartition tenant compte de la valeur réelle des lots transitoires n° 176 et 684, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, pour la période antérieure au 27 mars 2014. 1-3 Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] : L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée. En l’espèce, il ressort de l’examen des dernières écritures en demande que c’est bien la S.C.I. SOLENE et non Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P], qui demande à ce que soient réputées non écrites les clauses relatives à la répartition des charges communes du règlement de copropriété, cette demande, précédemment déclarée irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée, ne concernant, au surplus, pas directement la S.A.S.U. NEXITY LAMY en sa qualité de syndic de l’immeuble. Par ailleurs, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] prétendent avoir subi un préjudice moral, à titre personnel, en qualité de gérants de la S.C.I. SOLENE et de « personnes physiques ». Ils font ainsi état, au stade de la recevabilité de leur action, et sans préjuger du bien-fondé de leur demande, d’un préjudice personnel, distinct de celui allégué par la S.C.I. SOLENE, en leur qualité d’associés/gérants de cette société, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, en conséquence de manquements fautifs qu’ils reprochent à la S.A.S.U. NEXITY LAMY. Ils ont donc bien qualité à agir. Décision du 13 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/03881 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPPOU Par conséquent, les fins de non-recevoir pour défaut de qualité à agir soulevées par la S.A.S.U. NEXITY LAMY seront rejetées et Monsieur [U] [P] ainsi que Madame [J] [H] épouse [P] seront déclarés recevables en la forme en leurs demandes. II – Sur les demandes relatives aux clauses de répartition des charges communes générales stipulées au règlement de copropriété du 20 octobre 1995 (réputer non écrite lesdites clauses et ordonner une expertise judiciaire) : La S.C.I. SOLENE, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] font valoir en substance, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que l’action en contestation d’une répartition des charges non conforme aux dispositions de cet article est imprescriptible et ouverte à tout copropriétaire. Ils ajoutent que : - la détermination de la valeur relative de la quote-part de parties communes attribuée à chaque lot s’apprécie au regard de la valeur relative de la partie privative contenue dans le lot lors de l’établissement de la copropriété, une répartition des charges générales exclusivement fondée sur la seule superficie étant illicite, - la spécialisation des charges communes générales en cas de pluralité de bâtiments suppose que le règlement de copropriété ait préalablement établi quelles sont les parties communes spéciales, - en l’espèce, l’article 9 du règlement de copropriété prévoit l’existence de parties communes spéciales aux copropriétaires des bâtiments A et B, en raison de l’indépendance de ces deux bâtiments accolés, - en l’absence de plans professionnels métrés de l’immeuble, justifiant sa demande d’intervention d’un géomètre, le seul élément chiffré exploitable en référence est l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété, - une reconstitution de la répartition des 100.000 tantièmes de copropriété de l’immeuble permet de démontrer, de manière chiffrée, l’incohérence de la répartition des tantièmes de copropriété supportés par les lots transitoires n° 176 et 684 de la S.C.I. SOLENE, - il apparaît ainsi que quatre sous-sols en devenir représenteraient 14 % des quotes-parts de propriété de l’immeuble alors que le 1er sous-sol existant de l’immeuble ne représenterait que 2 %, - un sous-sol en devenir représenterait alors presque le double des tantièmes de copropriété d’un sous-sol existant au 1er sous-sol, - en cas d’exercice des droits d’affouiller, des superficies seront affectées à des parties communes, notamment s’agissant des aires de circulation, - le droit d’affouiller est prévu sur les quatre niveaux situés sous le 1er sous-sol de la même manière sans tenir compte d’une évaluation dégressive en fonction de la profondeur des sous-sols, - aucune coefficient de pondération n’est appliqué dans le règlement de copropriété pour le calcul des tantièmes affectés à chaque lot privatif de l’immeuble. Ils font état de la méconnaissance des critères de consistance et de situation dans l’appréciation de la valeur relative des lots de copropriété, la consistance des lots reposant en l’espèce sur la création d’éléments de nature distincte (emplacements de voiture, boxes), sans précisions quant à la répartition des boxes et emplacements de parkings ni quant à leurs situations exactes ou leurs dimensions, l’ensemble de ces indéterminations marquant une impossibilité évidente de fixer précisément la valeur relative des parties privatives desdits lots n° 176 et 684 en fonction de leur consistance. Sur le critère de superficie, ils relèvent que la seule information mise à la disposition des copropriétaires est que la parcelle sur laquelle l’immeuble est construite représente 1.858 m². Ils ajoutent que la détermination de la valeur relative des lots transitoires doit tenir compte de la superficie sur laquelle le droit d’affouiller peut réellement être exercé, tandis que le second sous-sol du bâtiment A (composé de douze caves numérotées 164 à 175) n’est pas totalement libre. Par ailleurs, ils soulignent que les articles 2 et 8 du règlement de copropriété permettent aux cours et courettes au rez-de-chaussée d’affouiller, en contradiction avec le droit d’affouiller du propriétaire des lots 176 et 684, puisqu’ils viennent diminuer la surface effectivement exploitable par les propriétaires desdits lots dont il grève la superficie. Ils font également état d’une incohérence existant s’agissant de la répartition des tantièmes de copropriété par lot en m² et la quote-part de copropriété attachée à ces lots comparables. Sur la méconnaissance du caractère non bâti des lots transitoires de copropriété, ils font valoir que la valeur d’un lot à bâtir est nécessairement inférieure à celle d’un lot bâti, ce que le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même dans ses écritures, la répartition actuelle des charges étant déterminée en tenant compte d’emplacements de parkings et de boxes, d’un nombre indéterminé, sous la totalité du premier sous-sol des deux bâtiments de l’immeuble, alors qu’elle aurait dû prévoir dès l’origine deux modes de répartition des tantièmes, donc des charges de copropriété, permettant de tenir effectivement compte de la valeur relative des lots (l’une applicable tant que les constructions n’étaient pas édifiées, l’autre n’entrant en vigueur qu’après édification des constructions), ce qui est admis par la doctrine. Ils font enfin état d’une modification des tantièmes par le syndicat des copropriétaires afin d’exclure la S.C.I. SOLENE des votes pris en assemblée générale, démontrant que la répartition des charges de copropriété n’est pas adaptée à la situation réelle et doit être modifiée en conséquence. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] répond que l’article 16 du règlement de copropriété prévoit une répartition des charges générales au prorata des quotes-parts de copropriété de chaque copropriétaire, contenues dans les lots, les tantièmes de copropriété ayant été calculés en respectant les dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que : - outre le fait que les tantièmes de copropriété du premier sous-sol représentent 2,45 % et non 2 %, force est de constater que la S.C.I. SOLENE n’a pas ajouté la totalité des tantièmes afférents aux caves pour ce qui concerne le bâtiment B, - une fois les tantièmes afférents aux caves ajoutés, ceux relatifs au premier sous-sol du bâtiment A sont de 1.179 et ceux du premier sous-sol du bâtiment V sont de 1.270 et non de 1.267, soit un total de 2.449, - par ailleurs, le premier sous-sol comporte un grand nombre de parties communes, qui n’intéressent aucunement les lots transitoires (rampe d’accès des voitures, du bâtiment A, local EDF, chaufferies, local vélos du bâtiment A et du bâtiment B, local poubelles du bâtiment A et du bâtiment B, aire de circulation, machineries des huit ascenseurs, couloirs de circulation des caves, accès aux machineries d’ascenseurs, etc.), - il est donc évident que les tantièmes afférents aux lots transitoires sont plus conséquents que ceux du premier sous-sol, - la S.C.I. SOLENE procède par voie d’affirmation mais ne démontre à aucun moment que les tantièmes de copropriété, tels que précisés aux termes de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, seraient imprécis voire erronés, ne produisant aucun calcul sérieux qui viendrait étayer sa thèse selon laquelle les tantièmes de copropriété auraient été mal calculés, - sur les critères de consistance et de situation des lots, le règlement de copropriété définit précisément la consistance des lots n° 176 et 684 dans l’attente de l’affouillement et de la réalisation des différents niveaux de parkings, les développements effectués par la S.C.I. SOLENE quant à la répartition, l’emplacement et la situation exacte ou les dimensions tant des boxes que des emplacements de voiture n’ayant aucune importance, alors que la répartition des tantièmes de copropriété a été faite en prenant en considération le fait que les deux lots transitoires étaient des lots non bâtis, lesquels seront éventuellement appelés à recevoir ultérieurement une construction, qui ne sera peut-être jamais réalisée, de sorte que la valeur relative des lots est fixée en considération du fait qu’ils ne sont pas actuellement bâtis et qu’une fois les différents niveaux de parkings réalisés, une révision de la répartition des tantièmes et des charges afférentes à ces lots doit intervenir, - sur le critère de superficie, il s’agit de la surface réelle des lots obtenue par mesurage entre les murs et les cloisons, le chiffre en résultant étant pondéré par des coefficients propres à obtenir la surface utile, - la parcelle sur laquelle l’immeuble est construit représente 1.858 m² de sorte que la détermination de la valeur relative des deux lots transitoires est des plus simples, puisqu’il suffit de prendre en considération ladite superficie, pondérée pour chaque niveau devant être réalisé, - le droit d’affouiller les cours et courettes est parfaitement classique dans un règlement de copropriété et ne peut venir concurrencer les droits d’affouillement de la S.C.I. SOLENE en grevant la superficie de ses lots, - il est parfaitement normal que les tantièmes affectés au lots n° 10 (41 m² de surface utile, bâtiment A) et 315 (43 m² de surface utile, bâtiment B), qui ne sont pas similaires, soient différents, - les dispositions de la loi Carrez afférentes à la superficie ne peuvent être retenues pour le calcul des tantièmes de charges de copropriété, contrairement à ce que tente de faire croire la S.C.I. SOLENE, - sur le caractère non bâti des lots, pendant la période transitoire, la valeur relative du lot est bien inférieure à celle d’un lot bâti, s’apparentant à un simple terrain à bâtir, - compte tenu de la rédaction du règlement de copropriété, il est évident qu’il n’est aucunement tenu compte des boxes et emplacements de voiture qui devront être construits, - sinon, le règlement aurait été beaucoup plus précis à ce sujet et aurait fait état du nombre de ces derniers et de leur répartition, ce qui n’est pas le cas. Décision du 13 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/03881 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPPOU Sur la demande de désignation d’un expert, il souligne qu’il n’a pas vocation à intervenir sur des lots privatifs, ni à supporter le coût d’un géomètre-expert. *** L'action en annulation d'une clause du règlement de copropriété réputée non écrite, mentionnée à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, suppose que l'un des critères légaux de répartition des charges prévu à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas été respecté (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 2010, n° 09-13067). Le juge ne peut pas réputer non écrite une clause relative à la répartition des charges de copropriété sans constater que cette répartition est contraire aux critères prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 2010, n° 09-13.067) et sans procéder à leur nouvelle répartition, conformément aux dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 30 janvier 2008, n° 06-19.773). Aux termes du deuxième alinéa de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes » […] « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ». L'article 5 de ladite loi précise que : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes » […] « afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ». Les critères posés par l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 sont impératifs s'agissant du calcul de la quote-part de charges communes générales imputable à chaque copropriétaire, en application de l'article 43 de ladite loi, les quote-parts de charges devant impérativement être fixées en relation avec la valeur relative des parties privatives comprises dans chacun des lots. En l’espèce, les demandes principales formées par la S.C.I. SOLENE à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] ayant été déclarées irrecevables, il n’y a pas lieu à statuer sur les moyens susvisés. III – Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S.U. NEXITY LAMY sur le fondement de la responsabilité délictuelle : La S.C.I. SOLENE, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] font valoir que la société NEXITY LAMY, chargée des prestations relatives à la modification du règlement de copropriété (article 7.2.3), a commis un manquement fautif à son devoir de conseil en ne prévenant pas le syndicat des copropriétaires d’un quelconque risque d’illicéité dans la répartition des charges générales de copropriété et de la nécessité de refondre le règlement de copropriété, faisant sienne l’argumentation du conseil syndical selon laquelle la refonte du règlement de copropriété n’était pas envisageable car elle serait trop complexe à mettre en œuvre, ainsi qu’il ressort du carnet d’entretien (pièce n° 5). Sur les préjudices subis par la S.C.I. SOLENE et par ses associés, ils précisent que : - la S.C.I. SOLENE a subi un préjudice matériel personnel du fait du manquement du syndic à son devoir de conseil à l’égard de l’ensemble des copropriétaires, - si l’attention du syndicat des copropriétaires avait été attirée sur la nécessité de refondre le règlement de copropriété, ce dernier aurait pu décider, en toute connaissance de cause, de procéder à une nouvelle répartition des charges générales de copropriété, en adéquation avec les dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, - la nouvelle répartition des charges qui aurait pu résulter de cette refonte lui aurait permis de payer des charges inférieures à celles dont elle a dû s’acquitter sur la base d’une répartition illicite, - du fait de la négligence du syndic, elle a perdu une chance de s’acquitter de charges moins élevées, - faute d’éléments suffisants, elle est aujourd’hui dans l’incapacité de chiffrer le montant de la différence entre les sommes qu’elle a payées au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait d’une répartition tenant compte de la valeur réelle des lots transitoires n° 176 et 684. Ils soulignent que la S.C.I. SOLENE a également subi un préjudice moral du fait de la réalisation de mesures de saisies, d’inscriptions d’hypothèques sur plusieurs de ses biens, du commandement de payer valant saisie-attribution et pour finir de son placement en redressement judiciaire, le syndic ayant adopté une attitude hostile, de défiance, à son égard et n’ayant pas hésité à créer le terme « d’affaire SOLENE » pour faire état du défaut de paiement de ses charges générales, tout en reprenant les notes du conseil syndical dans le carnet d’entretien produit par l’assemblée générale du 29 mars 2018. Sur le préjudice moral personnel et direct subi par les associés de la S.C.I. SOLENE, ils font valoir qu’ils sont indéfiniment responsables, donc tenus de l’ensemble de la dette sociale en cas de défaillance de la société, toute suspicion d’insolvabilité ayant des impacts sur la perception de leur propre capacité financière à l’égard de leurs cocontractants, de sorte que l’ensemble des mesures engendrées par l’inaction du syndic de copropriété a nécessairement causé un préjudice moral aux associés. La S.A.S.U. NEXITY LAMY répond que : - elle conteste formellement avoir failli à son obligation de conseil à l’encontre du syndicat des copropriétaires, s’agissant d’un immeuble mis en copropriété le 20 octobre 1995, soit 18 ans avant sa prise de fonction, alors qu’elle n’est devenue syndic que le 16 décembre 2013, soit quatre ans après l’achat des lots transitoires litigieux par la S.C.I. SOLENE, - pendant de nombreuses années, les propriétaires successifs des lots transitoires n° 176 et 684 ont payé spontanément et/ou de manière forcée les charges de copropriété suivant les clauses de répartition des charges figurant au règlement de copropriété, - avant sa désignation en qualité de syndic, la S.C.I. SOLENE était débitrice d’un arriéré de charges de quatre années et avait été assignée en paiement par le syndicat des copropriétaires, - s’en est suivi quatre ans de procédure au cours de laquelle les parties ont échangé leurs arguments respectifs, ayant abouti à une condamnation de la S.C.I. SOLENE au profit de la copropriété selon arrêt définitif du 17 mars 2017, - les juges du fond ont déjà eu à se prononcer sur la question de la licéité des clauses à l’occasion du litige ayant abouti à l’arrêt du 17 mars 2017, de sorte que l’on ne voit pas comment elle aurait pu faillir à son obligation de conseil alors que les juges du fond étaient déjà saisis de cette question, - les mentions figurant au carnet d’entretien, reprenant une note du conseil syndical, ont été apposées dans la perspective du rachat par la copropriété des lots transitoires à la barre du tribunal, en l’absence de règlement des condamnations liées aux charges impayées au profit de la copropriété, - la S.C.I. SOLENE, qui n’est que copropriétaire dans l’immeuble, ne saurait se prévaloir à son bénéfice d’un prétendu manquement, contesté, à son obligation de conseil envers le syndicat des copropriétaires, - le syndic est tenu d’appliquer le règlement de copropriété en toutes circonstances et il engage sa responsabilité s’il appelle des charges sans tenir compte de la répartition fixée par le règlement de copropriété, même s’il s’avère que celle-ci serait contraire à la loi et devrait être réputée non écrite (ex. : Civ. 3ème, 3 juillet 1996, n° 94-17.001 ; Cour d’appel de [Localité 9], Pôle 4 – Chambre 2, 6 mai 2015, n° RG 13/18252), - il est par ailleurs chargé d’assurer pour le compte de la copropriété le recouvrement des charges impayées, de sorte qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir appelé les charges suivant les clauses de répartition prévues au règlement de copropriété et d’avoir engagé le recouvrement forcé des sommes dues par la S.C.I. SOLENE en exécution de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 9] le 17 mars 2017, - si la S.C.I. SOLENE avait spontanément réglé les charges suite à l’arrêt précité à l’encontre duquel elle n’a formé aucun pourvoi en cassation, le syndicat des copropriétaires n’aurait pas été contraint de poursuivre de manière forcée le recouvrement des sommes dues, - en tout état de cause, la S.C.I. SOLENE ne justifie pas de ses préjudices et d’un lien de causalité, dans la mesure où elle avait la possibilité de solliciter judiciairement depuis son acquisition en décembre 2009 des lots transitoires que les clauses de répartition des charges soient réputées non écrite pour s’opposer à la demande en paiement de la copropriété, - le lien de causalité fait défaut au titre d’un éventuel trop versé de charges, non démontré, pour la période antérieure au 9 décembre 2013, date de sa désignation en qualité de syndic, - à l’évidence, la copropriété aurait refusé une nouvelle répartition des charges puisqu’elle conclut au débouté des demandes de la S.C.I. SOLENE et conteste l’illicéité invoquée, alors qu’un préjudice doit être certain pour être indemnisable, le tribunal ne pouvant la condamner par avance à verser une somme qui serait déterminée par un expert judiciaire, - la S.C.I. SOLENE ne justifie pas qu’elle lui aurait fait perdre la chance de s’acquitter de charges moins élevées. Sur le préjudice moral allégué par la S.C.I. SOLENE, elle indique que ce n’est pas elle qui a poursuivi la S.C.I. SOLNE en recouvrement de charges et a engagé des mesures d’exécution forcée pour obtenir le règlement des charges impayées mais la copropriété créancière. Décision du 13 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/03881 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPPOU Elle ajoute que : - dans le carnet d’entretien de l’immeuble, elle a repris la note du conseil syndical détaillant les différentes procédures que la copropriété a dû engager pour recouvrer les sommes dues, sans tenir de propos désobligeant à l’égard de la S.C.I. SOLENE, se contentant d’informer les copropriétaires des procédures en cours et des moyens dont dispose le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance, - par ailleurs la S.C.I. SOLENE étant une personne morale, elle ne saurait revendiquer un quelconque préjudice moral (ex. : Civ. 1ère, 17 mars 2016, n° 15-14.072). Sur les demandes des consorts [P], elle précise qu’on ne saurait lui reprocher d’avoir, pour le compte de la copropriété et dans le but de préserver les intérêts de son mandant, fait exécuter de manière forcée l’arrêt du 17 mars 2017, les consorts [P] étant responsables de la situation puisqu’ils dirigent la S.C.I. SOLENE et qu’ils n’ont pas payé spontanément les sommes dues à la copropriété en vertu d’un titre exécutoire, à la suite de l’arrêt prononcé par la cour d’appel de [Localité 9]. *** Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission. Ainsi, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l'article 1240 du Code civil (Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051). Cette responsabilité suppose qu'une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic. Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684). Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191). Le syndic professionnel doit informer l’assemblée générale des mesures « évidentes » qui doivent être prises pour la sauvegarde de l’intérêt commun (ex. : Civ. 26 février 1997, n° 95.12.423). Par ailleurs, en application de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et il lui appartient de répartir les charges dans les conditions prévues au dit règlement. En établissant à l’encontre des copropriétaires, des charges sur une base contraire au règlement de copropriété et en leur occasionnant un préjudice, le syndic commet une faute engageant sa responsabilité (ex. : Cour d’appel de [Localité 8], 1ère chambre section D, 1er décembre 2010, n° RG 10/01717). Le syndic ne peut apprécier lui-même le caractère illicite d’une clause de répartition des charges du règlement de copropriété et il doit l’appliquer tant que celle-ci n’a pas été déclarée non écrite (ex. : Civ. 3ème, 3 juillet 1996, n° 94-17.001, publié au bulletin, second moyen). En l’espèce, la S.A.S.U. NEXITY LAMY, en sa qualité de syndic de l’immeuble, était tenue d’exécuter la clause de répartition des charges prévue au règlement de copropriété, fût-elle illicite, et ne pouvait de son propre chef modifier la répartition des charges telle qu’elle résultait du règlement de copropriété de l’immeuble, de sorte qu’aucune faute de ce chef ne lui est imputable (ex. : Cour d’appel de [Localité 9], Pôle 4 – Chambre 2, 10 juin 2015, n° RG 12/16328). Par ailleurs, il n’est pas rapporté la preuve incombant aux demandeurs à la présente instance, qui procèdent par voie de simples affirmations, de l’existence d’une violation manifeste des critères légaux posés par les articles 10 alinéa 2 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui aurait justifié, en l’espèce, que le syndic de l’immeuble attire l’attention des copropriétaires à cet égard au titre de son devoir de conseil, les contestations émises par la S.C.I. SOLENE quant au non-respect des critères de consistance et de superficie des lots et quant à l’absence prétendue de prise en compte du caractère non bâti des lots transitoires dont elle est propriétaire ne reposant sur aucun élément technique probant, s’agissant de lots transitoires portant sur des droits d’affouiller « sous la totalité du premier sous-sol » des bâtiments A et B (sans parties communes qui seraient affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires) pour créer quatre niveaux comprenant des boxes et des emplacements de voitures, nonobstant l’absence - superfétatoire - de précisions quant au nombre et à la localisation des boxes et emplacements susceptibles d’être créés, et alors même que : - la parcelle sur laquelle l’immeuble est construit représente 1.858 m², de sorte que la superficie et la consistance des deux lots transitoires est parfaitement déterminable, en tenant compte de cette superficie (déduction faite, le cas échéant, des caves susceptibles de préexister), - les prétendues « incohérences entre les tantièmes » affectés à chaque lot de copropriété ne peuvent résulter d’un tableau, inexploitable à cet égard, de transactions immobilières intervenues dans l’immeuble, ne démontrant en rien que les lots faisant l’objet des cessions répertoriées seraient d’une quelconque manière « comparables » avec les lots transitoires acquis par la S.C.I. SOLENE (pièces n° 16 et 17 produites en demande), - la comparaison effectuée entre les tantièmes de charges affectés aux lots transitoires litigieux et ceux affectés au premier sous-sol des bâtiments A et B n’est pas pertinente dès lors que ces premiers sous-sols comportent de très nombreuses parties communes auxquelles il est fait référence dans les plans du sous-sol de l’immeuble annexées au règlement de copropriété du 20 octobre 1995 (pièce n° 32 produites par le syndicat des copropriétaires) : rampes d’accès, local EDF, chaufferies, local vélo du bâtiment A et local vélo du bâtiment B, local poubelles du bâtiment A et local poubelles du bâtiment B, aire de circulation des véhicule pour les deux bâtiments, machineries des ascenseurs, couloirs de circulation des caves, accès aux machineries des ascenseurs, etc. Décision du 13 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/03881 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPPOU Ne caractérise pas davantage un manquement fautif du syndic de l’immeuble la référence faite, en annexe du carnet d’entretien de l’immeuble, à une note du conseil syndical relative à l’état d’une procédure de recouvrement de charges impayées en cours à l’encontre de la S.C.I. SOLENE (pour un montant de 215.939,82 €) ainsi qu’à un « historique de l’affaire pour les nouveaux copropriétaires », sans nullement « faire sienne » la conclusion du conseil syndical proposant la réintégration des droits d’affouillement dans les parties communes générales et émettant des réserves quant à une « refonte complexe et couteuse du règlement de copropriété » (pièce n° 5 produite en demande, annexes au carnet d’entretien de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 10]). Il ne saurait enfin être reproché au syndic d’avoir engagé des procédures de recouvrement pour d’importants impayés de charges de copropriété, nécessaires à la préservation de l’équilibre financier du syndicat et à la conservation de l’immeuble, conformément à sa mission légale, puis d’avoir mis en œuvre des mesures d’exécution forcée pour obtenir le paiement desdites charges, procédures qui n’auraient, par définition, pas eu à être engagées si la S.C.I. SOLENE avait payé ses charges à leurs dates d’exigibilité et/ou avait exécuté spontanément les décisions de justice exécutoires l’ayant condamné au paiement de charges de copropriété. S’agissant du préjudice matériel allégué, celui-ci n’est pas établi dans sa matérialité, étant relevé à nouveau que les éventuelles illicéités des clauses stipulées au règlement de copropriété, à les supposer avérées, n’auraient pas pour effet de justifier un remboursement d’un trop versé de charges, le jugement réputant non écrites lesdites clauses afférentes à la répartition des charges n’ayant d’effet que pour l’avenir et non pour le passé. S’agissant du préjudice moral allégué par la S.C.I. SOLENE, le préjudice moral d'une personne morale est admis et peut donner lieu à réparation, de sorte que la demande formée à ce titre par la S.C.I. SOLENE est recevable en la forme (ex. : Com, 15 mai 2012, n° 11-10.278, publié au bulletin). Toutefois, le préjudice moral d'une personne morale correspond à une atteinte à son image (ex. Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 septembre 2018, n° RG 15/16712), sa réputation, sa crédibilité (ex. : Cour d'appel de Chambéry, 2ème chambre, 24 juin 2021, n° RG 19/00176) ou son objet statutaire, laquelle n'est pas démontrée en l'espèce, aucune pièce n'étant versée aux débats de nature à justifier l'existence d'un quelconque préjudice moral pour discrédit, qui aurait été subi par la S.C.I. SOLENE, dont les difficultés financières ayant conduit à son placement en redressement judiciaire sont sans lien avec d’éventuels manquements, au demeurant non justifiés, reprochés au syndic de l’immeuble. Le préjudice moral de la S.C.I. SOLENE allégué en demande n’est donc établi en l’espèce ni dans son principe, ni dans son montant (10.000 €). Sur le préjudice moral allégué par Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P], qui reconnaissent aux termes de leurs dernières écritures être tenus des dettes sociales en cas de défaillance de la société, le fait que les associés de la S.C.I. SOLENE aient pu, le cas échéant, être affectés moralement et psychologiquement par les procédures n'est pas, à lui-seul, un élément suffisant pour justifier une indemnisation. En tout état de cause, le quantum de 5.000 € par associé allégué en demande n’est justifié par aucun élément de preuve. Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, il convient de : - débouter la S.C.I. SOLENE de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.S.U. NEXITY LAMY à lui verser la somme correspondant à la différence entre les charges générales qu’elle a payées au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait d’une répartition tenant compte de la valeur réelle des lots transitoires n° 176 et 684, - débouter la S.C.I. SOLENE de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.S.U. NEXITY LAMY à lui payer la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral, - et débouter Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] de l’intégralité de leur demande de condamnation de la S.A.S.U. NEXITY LAMY à leur payer la somme de 5.000 € chacun au titre de leur préjudice moral. IV – Sur les autres demandes : Nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, ancienne, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. La S.C.I. SOLENE, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera également accordé à Maître Damien MARY ainsi qu’à Maître Marilina de ARAUJO. Par ailleurs, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] seront condamnés in solidum à payer : - la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - et la somme de 3.000,00 € à la S.A.S.U. NEXITY LAMY sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.  De son côté, la S.C.I. SOLENE sera condamnée à payer : - la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - et la somme de 3.000,00 € à la S.A.S.U. NEXITY LAMY sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.  Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déclare la S.C.I. SOLENE irrecevable en ses demandes aux fins de voir : - dire que les clauses relatives aux charges générales de l’immeuble issues du Chapitre I, Titre II « Charges communes de l’immeuble » du règlement de copropriété du 20 octobre 1995 doivent être réputées non écrites, - procéder à une nouvelle répartition des charges communes générales et de fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis impose, - désigner un expert avec pour mission de dresser un état des quotes-parts afférentes à chaque lot et de proposer au tribunal une nouvelle répartition des charges générales, Déclare la S.C.I. SOLENE irrecevable en sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], à verser à la S.C.I. SOLENE la somme correspondant à la différence entre les charges générales payées par la SCI SOLENE au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait de la nouvelle répartition, Déclare la S.C.I. SOLENE irrecevable comme prescrite en sa demande de condamnation de la S.A.S.U. NEXITYLAMY à lui régler la somme correspondant à la différence entre les charges générales payées par la S.C.I. SOLENE au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait d’une répartition tenant compte de la valeur réelle des lots transitoires n° 176 et 684, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, pour la période antérieure au 27 mars 2014, Rejette les fins de non-recevoir pour défaut de qualité à agir soulevées par la S.A.S.U. NEXITY LAMY, Par conséquent, Déclare Monsieur [U] [P] ainsi que Madame [J] [H] épouse [P] recevables en la forme en leurs demandes, Déboute la S.C.I. SOLENE de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.S.U. NEXITY LAMY à lui verser la somme correspondant à la différence entre les charges générales qu’elle a payées au titre de la répartition illicite des charges générales de la copropriété et les montants qu’elle aurait dû payer du fait d’une répartition tenant compte de la valeur réelle des lots transitoires n° 176 et 684, Déboute la S.C.I. SOLENE de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.S.U. NEXITY LAMY à lui payer la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral, Déboute Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] de l’intégralité de leur demande de condamnation de la S.A.S.U. NEXITY LAMY à leur payer la somme de 5.000 € chacun au titre de leur préjudice moral, Condamne in solidum la S.C.I. SOLENE, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] aux entiers dépens, Accorde à Maître Damien MARY et à Maître Marilina de ARAUJO le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [J] [H] épouse [P] à payer à la S.A.S.U. NEXITY LAMY la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.C.I. SOLENE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.C.I. SOLENE à payer à la S.A.S.U. NEXITY LAMY la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 9] le 13 Juin 2024 La Greffière Le Président