Cour d'appel, 07 février 2023. 21/01208

ARRÊT N°49 N° RG 21/01208 N° Portalis DBV5-V-B7F-GH22 [Z] C/ [T] [S] [U] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 07 FÉVRIER 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 février 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS APPELANT : Monsieur [Y] [D] [H] [Z] né le 04 Septembre 1977 à [Localité 8] [Adresse 4] [Adresse 4] ayant pour avocat postulant Me Léone COUTURIER, avocat au barreau de POITIERS INTIMÉS : Monsieur [I] [S] [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] ayant pour avocat postulant Me Stéphanie PROVOST-CUIF de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS Maître [C] [U] né le 26 Avril 1954 à [Localité 9] [Adresse 2] [Adresse 2] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PÉTILLION, avocat au barreau de POITIERS Madame [E] [A] [T] née le 13 Septembre 1978 à [Localité 6] [Adresse 3] [Adresse 3] défaillante bien que régulièrement assignée COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - PAR DÉFAUT - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Le 1er avril 2015, les consorts [Z]-[O] ont conclu un mandat de vente avec M. [S], agent commercial du réseau Expertimo relatif à un bien situé à [Localité 7] au prix de 294 000 euros, frais d'agence inclus. M. [S] leur présentait Mme [T], acquéreur potentiel. Une promesse synallagmatique de vente établie par Maître [U] était conclue le 26 août 2015 pour un prix de 280 000 euros. L'acte prévoyait que ' la vente, si elle se réalise aura lieu moyennant le prix principal de 280 000 euros qui sera payable comptant par virement pour le jour de la signature de l'acte authentique. Les parties soumettent formellement la réalisation des présentes et le transfert de propriété au paiement par l'acquéreur au plus tard au moment de l'acte authentique de vente de l'intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation. Les parties reconnaissent que les termes prix et conditions des présentes ont été négociés par le réseau expertimo titulaire d'un mandat donné par le vendeur le 30 avril 2015.' La réitération de l'acte devait intervenir avant le 30 septembre 2015 sauf prorogation au 16 octobre 2015. Le 29 août 2015, les vendeurs concluaient un contrat d'occupation précaire permettant à Mme [T] d'occuper le logement avant la réitération de la vente. Le 15 février 2016, le notaire établissait un procès-verbal de carence. Mme [T] se présentait et déclarait : 'comme indiqué dans le compromis, je dispose des fonds nécessaires à l'achat de la maison mais ces fonds restent actuellement indisponibles mais ceux-ci peuvent être transférés sur ma banque en fin de semaine. Je propose de contacter téléphoniquement ma banque dans le courant de cette semaine en présence de Maître [U] qui assistera et entendra ledit entretien téléphonique. Maître [U] reste toutefois tenu au secret professionnel et je lui indiquerai ma décision définitive le plus rapidement possible.' M. [Z] se prononçait en faveur de la résiliation du compromis et demandait le paiement de la clause pénale. Le 22 juillet 2016, Mme [T] était sommée de quitter les lieux et de régler la somme de 7323,33 euros correspondant à l'indemnité d'occupation due entre le 28 août 2015 et le 15 février 2016. Elle quittait les lieux le 14 septembre 2016. Par ordonnance du 27 janvier 2017, Mme [T] était condamnée au paiement d'une provision de 7500 euros. Par actes des 20 décembre 2018, 1er et 6 février 2019, M [Z] a assigné Mme [T], Maître [U], M. [S], la société Expertimo aux fins de voir constater la résiliation du compromis et condamner -in solidum l'acquéreur, l'agent commercial à lui payer la clause pénale de 28 000 euros, -le notaire à lui payer la somme de 28 000 euros en réparation de son préjudice, -la société Expertimo et le notaire à lui payer les sommes de 5000 euros en réparation de son préjudice financier, 16 710 euros au titre de l'indemnité d'occupation et l'abonnement internet, 3240 euros au titre du préjudice matériel. M. [S] concluait au débouté, demandait reconventionnellement la condamnation de l'acquéreur et du notaire à lui payer la somme de 9000 euros en réparation de son préjudice. La société Expertimo soulevait l'irrecevabilité des demandes formées à son égard, à titre subsidiaire, concluait au débouté, à la garantie de M. [S]. Maître [U] concluait au débouté, à titre subsidiaire, demandait à être garanti par l'acquéreur, l'agent immobilier, la société Expertimo. Mme [T] ne constituait pas avocat. Par jugement réputé contradictoire du 4 février 2021, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué comme suit : ' -Déclare Monsieur [Z] recevable en sa demande formulée à l'encontre de la SARL EXPERTIMO ; -Constate la résiliation de la promesse synallagmatique de vente du 26  août 2015 conclue entre les consorts [Z] -[O] et Madame [T] relative à l'immeuble [Adresse 1] ; -Condamne Madame [T] à verser à Monsieur [Z] les sommes suivantes o 28.000€ en application de la clause pénale de la promesse de vente du 26 août 2015 ; o 8.543,13€ au titre du préjudice financier issu de la non-exécution du contrat d'occupation du 29 août 2015 ; -Déboute Monsieur [Z] de toutes ses demandes indemnitaires formulées à l'encontre de la SARL EXPERTIMO, Monsieur [S] et Me [U] ; -Déboute Monsieur [S] de sa demande indemnitaire formulée à l'encontre de Madame [T] et Me [U] ; - Déboute la SARL EXPERTIMO de sa demande indemnitaire formulée à l'encontre de Monsieur [Z] ; -Condamne Madame [T] à payer à Monsieur [Z] la somme de 2.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -Déboute Monsieur [Z] de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, formulées à l'encontre de Monsieur [S], de la SARL EXPERTIMO et de Me [U]. -Déboute la SARL EXPERTIMO de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Déboute Monsieur [S] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Déboute Me [U] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamne Madame [T] aux dépens avec distraction au profit de Me JOLY et de la SCP MADY-GILLET-BRIAND ; -Rejette toutes les demandes des parties plus amples ou contraires. ' Le premier juge a notamment retenu que : - sur les demandes dirigées contre Mme [T] Les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt. Mme [T] devait financer au moyen de ses fonds personnels. Faute d'avoir payé le prix et signé l'acte réitératif dans le délai contractuellement prévu, elle a manqué à ses obligations. M. [Z] a exprimé sa volonté de résilier la promesse le 15 février 2016, volonté réitérée le 22 juillet 2016. - sur les conséquences financières de la résiliation La clause pénale s'applique, s'élève à 28 000 euros En revanche, la taxe foncière incombant au propriétaire, M. [Z] sera débouté de sa demande de ce chef. - sur l'inexécution du contrat d'occupation précaire Le défaut de paiement de l'indemnité d'occupation n'était pas contesté devant le juge des référés par Mme [T] qui avait constitué avocat à la différence de l' instance au fond. Elle a occupé le logement sans payer l'indemnité convenue de 650 euros qui devait être versée à chaque indivisaire outre 30 euros au titre de l' abonnement internet. M. [Z] est seul demandeur. Il sera indemnisé de son seul préjudice personnel à hauteur de 8543,13 euros. Il sera débouté de ses demandes au titre d'un préjudice résultant de la dégradation des locaux, faute de produire un état des lieux d'entrée. La faute de l'occupante n'est pas démontrée, celle-ci n'ayant pas souscrit une obligation d'entretien. - sur les demandes formées contre M. [S], la société Expertimo, Maître [U] -M. [S] L' agent immobilier qui conclut un mandat de vente avec un particulier a un devoir de conseil et d'information. Il doit vérifier la solvabilité de l'acquéreur qu'il présente. Il doit justifier avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties, les avoir mis en garde. M. [S] n' a pas fait la moindre vérification sur la solvabilité de l'acquéreur avant la signature, n'a pas mis en garde les vendeurs. Il produit des échanges électroniques. Si Mme [T] lui avait dit disposer des fonds, il ne pouvait se contenter de ses dires. Il est impossible de connaître l'auteur du mail du 16 décembre 2015, de savoir s'il émane d'un conseiller bancaire. Les interrogations de M. [S] sont postérieures à la signature de la promesse. Il a commis une faute. - société Expertimo Aucun lien contractuel n'existe entre M. [Z] et la société Expertimo. M. [S] est immatriculé au régime spécial des agents commerciaux réservé aux agents indépendants. M. [Z] sera débouté des demandes dirigées contre la société Expertimo. - sur la faute du notaire Maître [U] a authentifié la promesse qui était dépourvue de condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt et de dépôt de garantie. Il n' a pas rappelé l'intérêt d'une clause de garantie, ne démontre pas s'être acquitté des vérifications minimales nécessaires afin de s'assurer de l'efficacité de la promesse de vente. Il a manqué à son obligation contractuelle d'information et de conseil. - sur le préjudice de M. [Z] Il ne peut demander la condamnation du notaire et de M [S] au paiement de la clause pénale. Subsidiairement, il demande la même somme au notaire au titre de l'  immobilisation du bien et de la perte de chance de vendre l'immeuble. La clause pénale a vocation à indemniser ce préjudice. Il ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct et indemnisable. - sur la demande de M. [S] contre Mme [T] et contre le notaire M. [S] a perdu une chance de percevoir une commission. Il est fautif lui aussi. Sa faute est chronologiquement première, les fautes de l'acquéreur et du notaire sont la conséquence de sa faute initiale. Il sera donc débouté de ses demandes. - sur les demandes reconventionnelles de la société Expertimo contre M. [S] et M. [Z] La société Expertimo reproche à M. [Z] un abus du droit d'agir. Cependant, le mandat de vente fait apparaître le logo, le nom de la société Expertimo qui est mentionné en bas de page. M. [S] utilisait sur ses mails l' adresse mail expertimo, signait [I] [S] réseau expertimo. M. [Z] pouvait donc penser que M. [S] représentait la société Expertimo. Elle sera déboutée de ses demandes. LA COUR Vu l'appel en date du 13 avril 2021 interjeté par M. [Z] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23 septembre 2022, M. [Z] a présenté les demandes suivantes : Vu les articles 1134, 1147, 1226 et 1229 anciens du code civil Vu les articles 1991 et 1992 du code civil Vu la jurisprudence visée, les pièces sous bordereau -INFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de POITIERS le 1er février 2021 en ce qu'il a : - limité la condamnation de Madame [T] à la somme de 8.543,13€ au titre du préjudice financier issu de la non-exécution du contrat d'occupation du 29 août 2015 ; -débouté Monsieur [Z] de toutes ses demandes indemnitaires ; -débouté Monsieur [Z] de sa demande d'article 700 du code de procédure civile contre Monsieur [S] et Me [U] ; -limité la condamnation de Madame [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -débouté Monsieur [Z] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [S] et Me [U] et Madame [T] aux dépens. Statuant à nouveau, -CONDAMNER Mme [E] [T], in solidum avec M. [I] [S] et Me [C] [U], à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 28.000,00€ en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien et de la perte de chance de le vendre. -CONDAMNER la SARL EXPERTIMO et Me [C] [U] in solidum, à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme 5.000 € au titre du préjudice financier relatif aux frais de procédure engagés contre Madame [E] [T]. -CONDAMNER Mme [E] [T] à payer à M.[Y] [Z] la somme de 1.385,00€ en réparation du préjudice financier consécutif au paiement de la taxe foncière 2016. -CONDAMNER Madame [E] [T] à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 16.710,00€ au titre de l'indemnité d'occupation de l'immeuble situé [Adresse 1] et de l'abonnement internet. -CONDAMNER Madame [E] [T] à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 3.240,00€ en réparation des dégradations commises sur la piscine pendant l'occupation de l'immeuble situé [Adresse 1]. -CONDAMNER Madame [E] [T], in solidum avec et Me [C] [U], à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 8.000,00€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, de première instance et d'appel. -CONFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de POITIERS le 1er février 2021 en toutes ses autres dispositions. -DEBOUTER Me [U] et Monsieur [S] de toutes leurs demandes présentées contre Monsieur [Y] [Z]. A l'appui de ses prétentions, M. [Z] soutient en substance que : -Le 15 février 2016, Mme [T] a téléphoné à sa banque en présence du notaire à l'exclusion du vendeur et ou de son conseil. Les fonds devaient être libérés en fin de semaine. Elle n'a jamais réglé les sommes convenues, est restée dans les lieux entre le 29 août 2015 et le 14 septembre 2016. -Il demande la confirmation du jugement qui a retenu les fautes de l'agent immobilier et du notaire. L'agent immobilier doit vérifier la solvabilité de l'acquéreur, la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération. Son devoir de conseil est renforcé en l'absence de prêt. Il doit vérifier que le compte de l'acquéreur est suffisamment approvisionné. Il n'a rien vérifié. -Cela lui aurait évité de s'engager dans une opération qui ne pouvait aboutir. Il importe peu que l'agent immobilier rédige ou non le compromis. Le mandat implique qu'il vérifie en amont le sérieux de l' acquéreur qu'il présente. Il est tenu d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise. La rédaction du compromis par un professionnel du droit ne le dispense pas de vérifier. -Il a estimé que le montant n'était pas de nature à entraîner une vérification. -Le notaire devait lui aussi vérifier la disposition des fonds d'autant plus que l'acte ne prévoyait pas de dépôt de garantie contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils donnés aux parties. Le paiement au comptant appelait un devoir d' attention. Les vendeurs n'ont pas été alertés sur l' insolvabilité de l' acquéreur qui empêchait la réalisation de la vente. -Les fautes ont concouru au même dommage. -L'immobilisation du bien est imputable au compromis, non au contrat d'occupation précaire. -Mme [T] a été mise en demeure de payer la clause pénale. -Il existe un préjudice qui n'est pas réparé par la seule clause pénale, notamment la taxe foncière 2016 de 1385 euros. -Les vendeurs se sont séparés. Au vu du procès-verbal de partage du 11 octobre 2016, M. [Z] est fondé à demander l'intégralité des sommes dues. -Mme [T] devait assurer l' entretien du jardin et des espaces verts. Il produit des photographies, n'a pu obtenir l' état des lieux qui avait été dressé. Mme [T] avait contacté la société Passion Piscine à l' été 2016, le liner étant troué. Il demande à ce titre une somme de 3240 euros, produit un devis. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 3 janvier 2022, M. [S] a présenté les demandes suivantes : Vu le jugement du 1 er février 2021 du TJ de POITIERS RG 19/00195 -INFIRMER le jugement du 1 er février 2021 sur la prétendue faute commise par M. [S] Statuant à nouveau DIRE et JUGER que M. [S] n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat simple PAR CONFIRMATION du jugement du 1 er février 2021 RG 19/00195 -DÉBOUTER M. [Z] de ses demandes indemnitaires formées contre M. [S] -DEBOUTER Me [U] de ses demandes à se voir relevé indemne par M. [S] -DÉBOUTER les parties de l'intégralité de leurs demandes formulées contre M. [I] [S] -CONDAMNER M. [Z] à régler à M. [S] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 CPC -Le CONDAMNER aux entiers dépens A l'appui de ses prétentions, M. [S] soutient en substance que : - Le mandat de vente était simple. - L'agent immobilier n'a pas à enquêter sur la solvabilité des acquéreurs. -Mme [T] avait produit de nombreux échanges avec sa banque, attendait une arrivée de fonds. -Les jurisprudences invoquées sont inapplicables aux faits de l'espèce. -Il ne faut pas froisser un acquéreur au risque de le perdre par une défiance excessive. Il peut ne pas vouloir divulguer à un tiers les montants possédés. -Mme [T] lui avait indiqué avoir 37 ans, trois enfants à charge, vivre maritalement. -Un apport personnel de 308 000 euros n'était pas hors norme, insensé. -Si elle avait déclarée être mère au foyer ou à la recherche d'un emploi, alors il fallait vérifier sa situation financière. -Ce sont les vendeurs qui ont été négligents, n'ont pas prévu de séquestre, de caution pour le bail, de dépôt de garantie. M. [Z] est responsable de la situation qu'il a créée. -Il a rempli parfaitement son obligation de conseil. -C'était au notaire d 'alerter. Il pouvait solliciter le relevé des avoirs. -Il a été manipulé par l'acquéreur qui l' a entretenu dans l'illusion qu'elle possédait les fonds. -Il n'a pas commis de faute, a été victime de ses agissements. -Il exclut toute perte de chance. Aucune vente n'est jamais certaine. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 6 octobre 2021, Maître [U] a présenté les demandes suivantes : Vu le bordereau des pièces fondant les prétentions de Maître [U] annexé aux présentes conclusions en application de l'article 954 du Code de procédure civile, Vu l'article 1240, nouveau, du Code Civil, Dire et juger que Monsieur [Z] ne caractérise aucune faute à l'égard de Maître [U]. -Infirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une faute à l'encontre de Maître [U]. En tout état de cause, Dire et juger que Monsieur [Z] ne démontre aucun préjudice indemnisable en lien avec l'intervention de Maître [U]. -Confirmer en conséquence le jugement du tribunal judiciaire de POITIERS du 1 er février 2021 en ce qu'il a débouté Monsieur [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [U]. À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où une condamnation serait prononcée à l'encontre de Maître [U] in solidum avec Madame [T] et Monsieur [S]. -Condamner in solidum Madame [T] et Monsieur [S] à relever indemne Maître [U] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui au bénéfice de Monsieur [Z]. En tout état de cause, -Condamner Monsieur [Z] ou tout succombant à payer à Maître [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, -Condamner Monsieur [Z] ou tout succombant aux entiers frais et dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, le notaire soutient en substance que : -Il n'a pas commis de faute. -Le notaire a reçu un mail de l'agent immobilier le 12 août 2015 qui indiquait: financements: apport personnel de 308 000 euros, pas de dépôt de garantie. -Lorsque l'accord est définitif réduisant le notaire à le constater et en formaliser la teneur , il ne peut se voir reprocher un manquement à l'obligation d'information et de conseil. -Il ne pouvait aller au delà. -Le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. Le mail du 12 août 2015 excluait toute crainte sur la solvabilité. C'était à lui de s'assurer de la solvabilité sans s'arrêter aux apparences. Le notaire n'engage pas sa responsabilité lorsqu'il se fie à des documents rédigés par une personne particulièrement compétente. -Il n'a pas commis non plus de faute sur les modalités de la vente. Les vendeurs ont été avisés des risques courus en l'absence de dépôt de garantie. -Subsidiairement, M. [Z] ne justifie pas d'un préjudice indemnisable. -La sanction contractuelle d'un manquement personnel d'une partie ne peut donner lieu à condamnation du notaire. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 26 septembre 2022. Mme [T] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée par acte d'huissier de justice délivré à l'étude le 2 juin 2021. SUR CE La société Expertimo n'ayant pas été intimée, les demandes formées à son encontre par M. [Z] sont irrecevables. - sur la faute de l'agent immobilier. M. [S], agent immobilier, conteste avoir commis une faute. Le tribunal a retenu que l'agence immobilière qui met en relation acquéreurs potentiels et vendeurs doit obtenir des renseignements sur la situation financière de l'acquéreur et sur la manière dont il entend régler le prix. Cette analyse repose sur une jurisprudence dont M. [S] soutient qu'elle ne s'applique pas en l'espèce. Il ne résulte pas du mandat de vente produit que l'agent immobilier ait souscrit l'engagement de vérifier la situation financière de l'acquéreur et sa capacité à financer l'acquisition. Le rôle de l'agent immobilier est de trouver un acquéreur qui s'engage à payer le prix demandé par le vendeur. Le vendeur ne prétend pas avoir posé comme condition que l'acquéreur soit en capacité de financer sans recours à un prêt. Il résulte de la note rédigée par M. [S] transmise au notaire pour lui permettre de préparer la rédaction du compromis de vente qu'il s'était renseigné sur la manière dont Mme [T] entendait acquérir: avec des fonds propres. Dès le 13 août 2015, il a transmis au notaire les éléments devant lui permettre de rédiger le compromis. Il indiquait ' financement : apport personnel de 308 000 euros, pas de dépôt de garantie'. M. [S] assure que l'absence de dépôt de garantie a été voulu par les vendeurs. Cette assertion n'est pas contestée. Il reste néanmoins que cette clause ne présentait d'intérêt que pour l'acquéreur. Elle exigeait donc de la part de l'agent immobilier, mandaté par les vendeurs et par l'acquéreur une information 'particulière', information qu'il ne prétend, ni ne justifie avoir donnée. Le fait que le mandat de vente soit simple et non exclusif, et que M. [S] ne soit pas le rédacteur du compromis de vente, ne le dispensait pas de ses obligations d'information et de conseil. S'il n'entrait pas dans ses fonctions de vérifier la solvabilité de l'acquéreur, il n'a pas averti les vendeurs du risque supplémentaire qu'ils prenaient en l'absence de dépôt de garantie. Il résulte donc des éléments précités que M. [S] a commis une faute. Le préjudice est une perte de chance de signer un compromis de vente avec stipulation d'un dépôt de garantie. Il est cependant constant que l'information, le conseil que l'agent immobilier n'a pas donnés aux vendeurs ont été donnés par le notaire dans des termes parfaitement clairs. M. [Z] ne démontrant pas qu'il aurait tenu compte de l'avertissement de l'agent immobilier si celui-ci lui avait été donné sera débouté de ses demandes dirigées à son encontre. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. - sur la faute du notaire Le tribunal a retenu que le notaire a commis une faute en authentifiant une promesse dépourvue de condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt et de dépôt de garantie, a manqué à son obligation d'information et de conseil, qu'il n'a pas démontré s'être acquitté des vérifications minimales nécessaires. Il a estimé que le préjudice subi en relation avec ces fautes était indemnisé par le paiement de la clause pénale. M. [Z] demande la condamnation du notaire à lui payer les sommes de 28 000 euros au titre du préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien et de la perte de chance de vendre, 5000 euros au titre des frais de procédure. Le notaire conteste avoir commis une faute. Il estime que le mail de l'agent du 12 août 2015 excluait toute crainte sur la solvabilité de l'acquéreur, que c'était à l'agent immobilier de s'assurer de sa solvabilité. Il a appelé l'attention des vendeurs sur l'absence de dépôt de garantie. Il est constant que le notaire a établi la promesse sur la base du mail envoyé le 13 août 2015 qui indiquait notamment 'financement : apport personnel de 308 000 euros, pas de dépôt de garantie'. Le compromis signé le 26 août 2015 prévoit notamment : 'réalisation du financement L'acquéreur déclare avoir l'intention de réaliser le financement de la somme ci-dessus indiquée entièrement de ses fonds personnels ou assimilés. Absence de prêt L'acquéreur déclare ne vouloir recourir à aucun prêt clause pénale Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes était remplie, l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 28 000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil , indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.' Une mention spécifique intitulée Absence de dépôt de garantie, indiqué en gros caractères, en gras, soulignée est prévue en page 5. 'De convention expresse arrêtée entre les parties dès avant ce jour, et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils donnés aux parties, il n'est et ne sera pas versé de dépôt de garantie. Il est rappelé que le dépôt de garantie a vocation à assurer au vendeur une garantie de solvabilité tant pour la réalisation des présentes que pour l'application de la clause pénale en cas de non réalisation par la faute de l'acquéreur.' Le compromis a été dressé en fonction des informations transmises par l'agent immobilier, informations dont il est constant qu'elles correspondaient à la volonté des parties s'agissant de l' absence de condition suspensive relative à un prêt, l' absence de dépôt de garantie. L'attention des vendeurs a été appelée sur l'absence de dépôt de garantie dans des termes parfaitement clairs qui leur rappelaient que le dépôt de garantie avait notamment vocation à assurer une garantie de solvabilité pour la réalisation de la vente. L'acte prévoit en outre une clause pénale classique. Une vente sans recours à une condition suspensive relative à un prêt n'est pas a priori suspecte. Il n'est pas soutenu, ni démontré que le notaire ait pu savoir que Mme [T] était dans l'incapacité de disposer des fonds comme elle l' avait fait croire aux vendeurs et à l'agent immobilier. Il n'entre pas dans les obligations du notaire de vérifier la solvabilité de l'acquéreur. Il justifie avoir informé et conseillé les parties. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu une faute à l'encontre du notaire. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de condamnation formées contre ce dernier. - sur les demandes dirigées contre Mme [T] Elle n'a constitué avocat ni en première instance, ni en appel. a) sur l'indemnité d'immobilisation et la perte de chance de vendre évaluée à 28 000 euros La somme de 28 000 euros correspond à la clause pénale. Cette somme est due par Mme [T] signataire du compromis de vente, compromis qui prévoyait le paiement de cette somme en cas de refus de régulariser l'acte authentique de vente. Elle a été mise en demeure de la payer le 15 février 2016. b) sur le paiement de la taxe foncière M. [Z] réitère sa demande de condamnation de Mme [T] à lui payer le remboursement de la taxe foncière année 2016, soit la somme de 1385 euros. Dans la mesure où l'immeuble n'a pas été vendu, fût-ce de la volonté de Mme [T], le vendeur reste tenu d'assumer le règlement de la taxe foncière. La stipulation relative à la clause pénale a été introduite précisément parce que la vente restait subordonnée à un acte de réitération. Elle a vocation à compenser les préjudices prévisibles subis du fait de la non-réitération de la vente au nombre desquels figure le paiement de la taxe foncière. Le jugement sera confirmé de ce chef. c) sur la demande relative à l'indemnité d'occupation Le tribunal a condamné Mme [T] à verser à M. [Z] la somme de 8543,13 euros qui correspond à la moitié de l'indemnité d'occupation. Il résulte du procès-verbal d'accord du 11 octobre 2016 que la propriété de l'immeuble a été attribuée à M. [Z] à charge pour lui de supporter l' intégralité de l' emprunt immobilier. Il est renvoyé à un acte de licitation-partage qui sera établi par Maître [P]. Il précise que 'M. [Z] fera son affaire personnelle des procédures à l'encontre de Mme [T] et relative à la propriété immobilière. Il en assurera l'intégralité des frais et honoraires Il en conservera l'ensemble des résultats et en assumera éventuellement l'ensemble des conséquences.' Il est donc fondé à demander à Mme [T] paiement de l'intégralité des sommes dues au titre des indemnités d'occupation soit la somme de 16 710 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef. d) sur les dégradations Par acte du 29 août 2015, Mme [T] s'engageait à assurer le logement et à n'effectuer aucun travaux ni aucune modification que ce soit (sauf entretien du jardin et des espaces verts) moyennant la somme de 1300 euros. M. [Z] réitère sa demande de condamnation de Mme [Z] à lui payer la somme de 3240 euros au titre des dégradations qu'il lui impute. Il produit des photographies de la piscine, du jardin , un devis relatif au liner de la piscine du 2 juillet 2016, une facture de 648 euros du 14 octobre 2016 adressée à Mme [T]. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] de ses demandes en l'absence d' état des lieux d'entrée et de sortie, et de production d' éléments de preuve convaincants; Les photographies produites ne démontrent pas une absence d'entretien. Il n'est pas non plus établi que la dégradation du liner soit le fait de l'occupante. - sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge de Mme [T]. Il est équitable de la condamner à payer à M. [Z] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il est équitable de condamner M. [Z] à payer à Maître [U] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il est équitable de laisser à la charge de M. [S] les frais irrépétibles qu'il a exposés en appel. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort dans les limites de l'appel interjeté - dit irrecevables les demandes formées contre la société Expertimo - dit régulières, recevables et fondées les demandes dirigées contre Mme [E] [T] - confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Madame [T] à verser à Monsieur [Z] la somme de 8.543,13€ au titre du préjudice financier issu de la non-exécution du contrat d'occupation du 29 août 2015 ; Statuant de nouveau : - condamne Mme [E] [T] à payer à M. [Y] [Z] la somme de .16 710 euros au titre des indemnités d'occupation Y ajoutant : - déboute les parties de leurs autres demandes - condamne Mme [T] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Mady. - condamne Mme [T] à payer à M. [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . - condamne M. [Z] à payer à M. [U] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,